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Dachrinnenreinigung: Wann darf die Reinigung umgelegt werden (Nebenkosten)?

Die Kosten der Dachrinnenreinigung eines Mietshauses die dem Vermieter entstehen, können als Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden. Bei der Betriebskostenabrechnung wird die Dachrinnenreinigung nicht separat erwähnt, sondern fällt unter die sogenannten sonstigen Kosten.

Was Sie als Vermieter beachten müssen, um auch bei Ihren Mietverhältnissen die Reinigung der Dachrinne rechtssicher auf den oder die Mieter übertragen zu können, zeigt Ihnen der nachfolgende Artikel.

I. Kosten der Reinigung der Dachrinne sind Nebenkosten

Der Bundesgerichtshof hat in zwei Entscheidungen vom 07.04.2004 erläutert, warum und wann die Kosten für die Reinigung der Dachrinne Nebenkosten sind:

Ausgehend vom Begriff der Betriebskosten, seien die in § 2 Betriebskostenverordnung einzeln aufgeführten Kosten, allesamt Aufwendungen, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, es sei denn, dass sie üblicherweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden. Somit sei für die Einordnung der Dachrinnenreinigung als Betriebskosten maßgeblich, ob sie in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden muss, etwa weil das fragliche Gebäude von einem hohen Baumbestand umgeben ist, oder ob eine einmalige Maßnahme aus bestimmtem Anlass vorliegt; so der BGH in seinem Urteil vom 7. 04 2004, Az.: VIII ZR 167/03.

Eine Dachrinnenreinigung in wiederkehrenden Abständen ist umlagefähig. Denn, wird die Dachrinnenreinigung regelmäßig präventiv durchgeführt, sind die dafür entstehenden Kosten als sonstige Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV umlagefähige Nebenkosten; so der BGH, in seinem Urteil vom 7.4.2004, Az.: VIII ZR 146/03.

Wird die Dachrinnenreinigung allerdings nur in langen, unregelmäßigen Abständen durchgeführt werden die Kosten zum Instandhaltungsaufwand gezählt und sind nicht umlagefähig. Ebenso, wenn die Dachrinne aus einem speziellen Anlass gereinigt werden muss, beispielweise, weil durch eine Verstopfung mit Laub der Abfluss des Regenwassers unmöglich ist; so der BGH, in seinem Urteil vom 7.4.2004, Az.: VIII ZR 146/03.

Abzulehnen ist nach dem oben genannten Urteil (Az.: VIII ZR 167/03) auch eine Einordnung der Kosten der Reinigung der Dachrinne als Kosten der Entwässerung nach § 2 Nr. 3 BetrKV oder Kosten der Gebäudereinigung im Sinne des § 2 Nr. 9 BetrKV. Die Kosten der Entwässerung sind § 2 Nr. 3 BetrKV abschließend aufgezählt und die Dachrinnenreinigung fällt nicht unter diese. Bei den Kosten der Gebäudereinigung nach § 2 Nr. 9 BetrKV ist vorausgesetzt, dass die zu säubernden Gebäudeteile von den Bewohnern gemeinsam benutzt werden, was bei der Regenrinne nicht der Fall sei.

II. Umlagefähigkeit bedarf Vereinbarung

Damit die Kosten der Dachrinnenreinigung auch gegenüber dem Mieter als sonstige Betriebskosten abgerechnet werden können, muss dies allerdings im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sein. Denn, einzelne Abrechnungsposten können als sonstige Betriebskosten nur dann wirksam auf den Mieter umgelegt werden, wenn diese Positionen im Mietvertrag ausdrücklich bezeichnet wurden.

Eine allgemeine Bezugnahme auf § 2 BetrKV reicht nicht für eine Bestimmung der sonstigen Betriebskosten, vgl. Emmerich/ Sonnenschein/Weitemeyer, Miete, 8. Auflage, § 556 BGB Rn. 24. Der Mieter muss deutlich erkennen können, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt werden, weshalb es erforderlich ist, die „sonstigen Betriebskosten“ und damit auch die anfallenden Kosten der Dachrinnenreinigung zu benennen; so der BGH im Urteil vom 20. Januar 1993, Az.: VIII ZR 10/92.

III. Zusammenfassung

Die Kosten der regelmäßig vorbeugend durchgeführten Dachrinnenreinigung können als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV auf den Mieter umgelegt werden, wenn die Umlage dieser Kosten im Einzelnen mit dem Mieter vereinbart worden ist.

4 Antworten auf "Dachrinnenreinigung: Wann darf die Reinigung umgelegt werden (Nebenkosten)?"

  • Kai Berthold
    07.04.2018 - 10:54 Antworten

    Bedeutet das Automatisch das eine unregelmäßige Umlage der Dachrinnenreinigung eine Instandhaltung ist? Bei mir wurde dieser Posten mehrere Jahre garnicht umgelegt und jetzt mal wieder. Ausserdem bezweifle ich das diese Reinigung in meiner Mietzeit stattgefunden hat; da ich durch Umzug nur für knapp 1,5 Monate Nebenkosten bezahlen muss. In diesem Zeitraum kann eine Reinigung nicht vorgenommen worden sein weil die Wetterverhältnisse es nicht zugelassen haben.

    • Mietrecht.org
      09.04.2018 - 06:20 Antworten

      Hallo Kai,

      entscheidend ist das Jahr der Reinigung und nicht Ihre Mietzeit (Monate). Sie können auch anteilig belastet werden, wenn Sie bei der Reinigung nicht mehr im Haus gelebt haben. Auch alle paar Jahre kann eine regelmäßige Reinging sein.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lahmann, Kai
    18.04.2018 - 11:00 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    als Vermieter lasse ich 1 x jährlich die Dachrinne meiner vermieteten (Hausmeister-)Wohnung reinigen. Hierbei handelt es sich um eine Wohnung auf einem Schulgrundstück. Das Grundstück ist mit vielen Bäumen bewachsen. Die Umlegung der anteiligen Dachrinnen-Reinigungskosten auf den Mieter ist ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt (und letztendlich auch durch die Unterschriften vereinbart).
    Im Jahr 2016 konnte die turnusmäßige Reinigung im Dezember witterungsbedingt nicht durchgeführt werden. Diese ausgefallene Reinigung wurde statt dessen im Februar 2017 nachgeholt.
    Nun zu meiner Frage:
    Darf ich die hierfür angefallenen Kosten noch in die Betriebskostenabrechnung 2016 übernehmen?
    Hinweisen möchte ich abschließend darauf, dass die Reinigung für das Jahr 2017 im Dezember durchgeführt wurde.
    Für Ihre Einschätzung danke ich im Voraus.

    • Mietrecht.org
      18.04.2018 - 11:08 Antworten

      Hallo Herr Lahmann,

      ich würde die Kosten in dem Jahr weitergeben, in dem sie angefallen und bezahlt wurden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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