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Schlüssel verloren bei Schließanlage – Konsequenzen für Mieter und Vermieter

Eine Schließanlage in einem Mietshaus soll für mehr Sicherheit sorgen. In der Rechtsprechung ist es daher anerkannt, dass für den Fall, dass einer der dazugehörigen Schlüssel fehlt, eine Missbrauchsgefahr bestehen kann, die diese Sicherheitsfunktion für das ganze Mietshaus zu Nichte macht (Bundesgerichtshof (BGH) Urteil vom 05. März 2014, Az.: VIII ZR 205/13 ; Landgericht (LG) Berlin, ZMR 2000, 535, 536; LG Münster, WuM 1989, 508; LG Mannheim, WuM 1977, 121).

Das bedeutet: Ist ein Schlüssel bei einer Schließanlage verloren, kann der Austausch der ganzen Schließanlage notwendig sein. Und wer trägt die Kosten? — Derjenige, der für den Verlust des Schlüssels in vorwerfbarer Weise verantwortlich ist. Das ist meistens der Mieter, wenn er den Schlüssel verliert.

Der nachfolgende Artikel zeigt auf, welche rechtlichen Konsequenzen es hat, wenn ein Mieter seinen Schlüssel zur Schließanlage verloren hat und welche Kosten im Rahmen des Austauschs der Schließanlage zu erstatten sind.

I. Wer trägt die Kosten beim Schlüsselverlust einer Schließanlage?

Verliert der Mieter seinen Schlüssel haftet er dafür. Mieter haben bzgl. der Schlüssel einer Mietwohnung eine mietvertragliche Nebenpflicht aus  § 535 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), die sog. Obhutspflicht. Nach dem BGH folgt der Anspruch des Vermieters aus §§ 280 Abs. 1, 535 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB (so z.B. BGH, Urteil vom 05. März 2014, Az.: VIII ZR 205/13).

Der Mieter muss dafür Sorge tragen, dass die Schlüssel des Vermieters (— denn dieser ist auch nach Übergabe der Mietwohnung Eigentümer der Schlüssel! —) nicht verloren gehen. Passt der Mieter nicht auf, haftet er für den Verlust und alle damit zusammenhängenden Kosten, namentlich den Schlüsseldienst, die Kosten für das Nachmachen eines Schlüssels oder den Schlossaustausch bzw. den Austausch der ganzen Schließanlage, wenn das erforderlich ist.

Mieter haften beim Verlust für fahrlässiges Verhalten im Sinne des § 276 Abs. 2 BGB. Fahrlässig handelt danach, derjenige, der die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt.  Eine Haftungsausnahme besteht nur in den Fällen in denen der Mieter nicht dafür verantwortlich ist, dass der Schlüssel verloren ist, wie z.B. im Falle eines Diebstahls oder Raubes, der trotz aller im Verkehr erforderlichen Sorgfalt nicht verhindert werden konnte.

Mehr zu den Rechtsfolgen, wenn der Schlüssel verloren ist lesen Sie hier:   Wohnungsschlüssel verloren – was tun als Mieter?

II. Wann ist der Austausch einer Schließanlage erforderlich, wenn ein Schlüssel verloren ist?

Bei einer Schließanlage gilt dasselbe wie bei einem Türschlossaustausch: Die Kosten dafür trägt der Mieter nur, wenn der Austausch aus Sicherheitsgründen tatsächlich erforderlich ist.

Das der Austausch erforderlich ist, nimmt man immer dann an, wenn eine sog. Missbrauchsgefahr besteht. Missbrauchsgefahr heißt, dass eine missbräuchliche Verwendung des nicht auffindbaren Schlüssels durch Unbefugte zu befürchten ist (vgl. BGH, Urteil vom 05. März 2014, Az.: VIII ZR 205/13; LG Berlin, ZMR 2000, 535, 536; LG Münster, WuM 1989, 508; LG Mannheim, WuM 1977, 121).

Im Streitfall hat der Mieter Tatsachen vorzutragen, warum eine Missbrauchsgefahr nicht besteht. Das kann z.B. dadurch geschehen, dass man Umstände zum Verlust benennt, die eine Missbrauchsmöglichkeit (nahezu) ausschließen: Verlust des Schlüssels im Meer; Schlüssel im Ausland verloren; keine Namenskennzeichnung oder Wohnortkennzeichnung, kein Bezug zum Besitzer bzw. zur jeweiligen Mietwohnung oder dem Mietshaus etc. (vgl. Beispiele)

Das bedeutet, für die Annahme einer Missbrauchsgefahr muss zu befürchten sein, dass ein Dritter die Schlüssel der Schließanlage finden könnte, sie mit dem Ort zudem sie gehören in Verbindung bringen kann und die Schlüssel dann ausnutzen könnte, um sich unbefugt Zutritt zu der Mietwohnung zu verschaffen. Ob eine solche Gefahr besteht, kommt immer auf den Einzelfall an. Der Ort und die Umstände des Verlustes spielen hier eine Rolle. Kann ein Mieter sich gar nicht erinnern, wie und wann der Schlüssel verloren ging, kann die Missbrauchsgefahr schon allein deshalb zu bejahen sein, weil eine Ungewissheit besteht.

Beispiel 1

Der Mieter einer Wohnung in einem Wohnviertel in München verliert auf dem Weg zum Bäcker um die Ecke seinen Schlüsselbund. Daran hängt ein Namensschild, sein Autoschlüssel, sein Wohnungstürschlüssel und der Sicherheitsschlüssel der zentralen Schließanlage. Der Schlüssel wird weder im nahegelegenen Fundbüro noch beim Mieter abgegeben.

–> Hier besteht eine Missbrauchsgefahr. Der Schlüssel ging in der Nähe der Wohnung verloren, und hat durch das Namensschild einen direkten Bezug zum Wohnhaus und der Wohnung des Mieters. Der Austausch der Schließzylinder bei der Wohnungstür und der Schlossaustausch der Schließanlage sind daher erforderlich, um diese Missbrauchsgefahr zu beseitigen.

Beispiel 2

Der Mieter einer Wohnung am Stadtrand Berlin fährt mit seinem Fahrrad zum Angeln an einen See.  Er verliert entweder am See oder auf dem Spazierweg am Seeufer seinen Schlüsselbund. Trotz einer umfangreichen Suche kann er den Schlüsselbund nicht finden. An dem Schlüsselbund hängt nur sein Schlüssel für das Fahrradschloss, der Wohnungsschlüssel und der Schlüssel der zentralen Schließanlage der Hauseingangstür. Es ist weder erkennbar zu wem noch wozu die Schlüssel gehören. Der See ist vielbesucht.

–> Hier besteht nicht ohne weiteres eine Missbrauchsgefahr. Der Schlüssel ging weder in der Nähe der Wohnung verloren noch kann ein unbekannter Finder einen Bezug zum Wohnhaus und der Wohnung des Mieters herstellen. Der Austausch der Schließzylinder ist daher nicht erforderlich. Um eine Missbrauchsgefahr zu begründen müssten hier noch zusätzliche Umstände vorgetragen werden, wie z.B. dass der Mieter nicht allein unterwegs war und auch sein Begleiter den Schlüssel gefunden haben könnte und sich damit später unbefugt Zutritt verschaffen will o.ä.

Beispiel 3

Die Mieterin einer Dachgeschosswohnung in Schwabing fährt mit Ihrem Freund übers Wochenende zum Gardasee. Bei einer Tretbootfahrt fällt ihre Handtasche in den See, in der ihr Schlüssel zur Wohnung in Schwabing war, der nicht nur die Wohnungstür sondern auch die Zentrale Schließanlage der Hauseingangstür und Garageneinfahrt öffnet.

–> Hier besteht keine Missbrauchsgefahr. Der Schlüssel kann nicht einfach von Dritten gefunden werden, sondern ist durch den Verlust im See nicht nur dem Zugriff der Mieterin sondern auch dem Zugriff Dritter entzogen. Der Austausch der Schließanlage oder der Schließzylinder ist bei diesem Schlüsselverlust nicht erforderlich.

Mehr zur Kostenfrage beim Austausch eines Türzylinders oder Türschlosses lesen Sie hier: Türschloss bei Mietwohnung austauschen – Wer trägt die Kosten?

III. Welche Ansprüche haben Vermieter gegen den Mieter wenn der Schlüssel der Schließanlage verloren ist?

Im Einzelnen kann der Vermieter sich mit folgenden Ansprüchen gegen den Mieter richten, der den Schlüssel zur Schließanlage verloren hat:

  • Nachmachen eines Ersatzschlüssels oder Erstattung der Kosten für das Nachmachen (s.u. Punkt 1.)
  • Ersatz der Kosten für den Austausch der Schließanlage (s.u. Punkt 2.)
  • Freistellung für Schadensersatzansprüche der Eigentümergemeinschaft (s.u. Punkt 3.)

1. Schadensersatz bzgl. Schlüssel oder Nachmachen des Schlüssels

Das geht nur alternativ. Also, entweder fordert der Vermieter den Mieter auf die fehlenden Schlüssel zu ersetzten indem er sie nachmachen lässt oder er verlangt den Kostenersatz für das Nachmachen der Schlüssel als Schadensersatzanspruch. Bei letzterem ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter den Schlüssel tatsächlich nachmacht oder nachmachen lässt. Es kann ein sog. fiktiver, d.h. gedachter bzw. noch nicht wertmäßig entstandener, Schaden abgerechnet werden. Dadurch, dass ein Schlüssel fehlt, steht ihm als Schadessersatz automatisch der Wert der Wiederbeschaffung eines neuen Schlüssels zu.

2. Schadensersatz bzgl. der Kosten für den Austausch einer Schließanlage (keine Fiktiven Kosten!)

Verlangt der Vermieter anstelle eines neuen Schlüssels bzw. den wertmäßigen Ersatz den Austausch der ganzen Schließanlage geht das nur unter zwei Voraussetzungen: Es muss eine Missbrauchsgefahr wegen dem fehlenden Schlüssel bestehen (siehe oben) und die Schließanlage muss deswegen tatsächlich ausgetauscht worden sein (vgl. BGH, Urteil vom 05. März 2014, Az.: VIII ZR 205/13).

Es gibt keine fiktive Abrechnung der Kosten für den Austausch der Schließanlage (vgl. BGH, Urteil vom 05. März 2014, Az.: VIII ZR 205/13). Anders als bei dem Wertersatz für den Schlüssel haben Vermieter keinen Anspruch darauf, dass Mieter für den Austausch einer Schließanlage zahlen, die nicht ausgetauscht wurde.  Der erforderlichen Geldbetrag kann von dem Vermieter nicht verlangt werden,  wenn der Austausch nicht vorgenommen wurde.

Hintergrund ist, dass es ohne tatsächlichen Austausch für den Vermieter keinen erstattungsfähigen Vermögensschaden gibt, der über den Wert des Schlüssels hinausgeht. Das ist aber Voraussetzung für einen fiktiven Schadensersatzanspruch  nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 23. März 1976, Az.: VI ZR 41/74).

Der Schaden entsteht nach Ansicht des BGH erst, wenn der Vermieter die Schließanlage austauscht, denn allein durch den Verlust eines Schlüssels ist der Wert nicht gemindert (vgl. BGH, Urteil vom 05. März 2014, Az.: VIII ZR 205/13). Das erklärt der BGH so: „Dass die Schließanlage in ihrer Sicherungsfunktion beeinträchtigt ist, wenn sich Unbefugte mit dem verloren gegangenen Schlüssel Zutritt verschaffen könnten, ist keine unmittelbare Folge eines Substanzeingriffs. Dies zeigt sich schon daran, dass diese Funktionsbeeinträchtigung durch einen neu angefertigten Schlüssel und die damit verbundene Kompensation der eingebüßten Sachsubstanz nicht beseitigt werden könnte“ (zit. BGH, Urteil vom 05. März 2014, Az.: VIII ZR 205/13). Kurz gesagt: Allein die Tatsache, dass die Schließanlage nun womöglich nicht mehr so sicher ist, ist kein Vermögensschaden.

Merke:

Die Kosten für den Austausch der Schließanlage darf der Vermieter nur verlangen, wenn der Austausch aufgrund objektiver Umstände zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr erforderlich ist und  der Austausch tatsächlich stattfindet (vgl. BGH, Urteil vom 05. März 2014, Az.: VIII ZR 205/13). Ohne Austausch der Schließanlage also kein Kostenersatz!

3. Ggf. Freistellungsanspruch gegenüber Schadensersatzforderungen einer WEG

Anstelle von dem Mieter zu verlangen dass er ihm Schadensersatz zahlt kann er auch die sog. Freistellung verlangen. Freistellung heißt, dass der Mieter den Vermieter von Schadensersatzzahlungen freihält, die von ihm wegen dem Schlüsselverlust verlangt werden.

Der typische Fall ist die vermietete Wohnung eine Eigentumswohnung: Die Schließanlage der Hauseingangstür und/oder Garagenzufahrt ist dann Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer. Muss diese ausgetauscht werden, weil ein Mieter einen Schlüssel verloren hat, haftet der Vermieter für den Verlust gegenüber den anderen Wohnungseigentümern. Vermieter haften insoweit für das Verschulden ihrer Mieter nach § 278 BGB gegenüber den anderen Wohnungseigentümern (BGH, Urteil vom 10. November 2006, Az.: V ZR 62/06). Der Vermieter selbst kann sich für den dadurch entstehenden Schaden an den Mieter halten (vgl. oben 2.) oder aber  anstelle Schadensersatz vom Mieter Freistellung und damit direkte Zahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaftverlangen.

Das geht aber nur dann wenn er tatsächlich einem solchen  Schadensersatzanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgesetzt ist.

Beispiel

Der Mieter einer Eigentumswohnung übergibt dem Vermieter beim Auszug nur 2 der anfänglich 3 übergebenen Schlüssel der hauseigenen Schließanlage. Wann er den fehlenden Schlüssel verloren hat kann der Mieter nicht mehr sagen. Der Vermieter verlangt daher von dem Mieter, dass er ihn von Schadensersatzansprüchen der Wohnungseigentümer freistellt und an diese die fiktiven Kosten für den Austausch der Schließanlage zahlt. Ein Kostenvoranschlag des Schlüsseldienstes wurde mitgeschickt.

–>Der Vermieter kann die Freistellung hier nicht verlangen. Zwar besteht grds. der Freistellungsanspruch bzgl. Schadensersatzansprüchen der Wohnungseigentümer aber in diesem Fall gibt es noch keinen ersatzfähigen Vermögensschaden. Solange die Schließanlage nicht ausgetauscht wurde, besteht kein Schadensersatzanspruch der Wohnungseigentümer gegenüber dem Vermieter und daher besteht auch kein Freistellungsanspruch.

IV. Fazit und Zusammenfassung

Gehen Schlüssel verloren die zu einer Schließanlage gehören ist die erste Konsequenz für Mieter und Vermieter die Frage, ob der verlorene Schlüssel nachgemacht werden soll oder ob die ganze Schließanlage auszutauschen ist. Ist das beantwortet gilt:

  1. Für die Kosten, die entstehen wenn der Schlüssel zur Schließanlage verloren ist, haftet der Mieter gegenüber dem Vermieter, wenn der Mieter den Verlust zu verantworten hat.
  2. Vermieter von Eigentumswohnungen haften gegenüber den anderen Wohnungseigentümern für den Schlüsselverlust.
  3. Kosten für den Austausch einer Schließanlage können immer nur dann verlangt werden, wenn der Austausch wegen einer Missbrauchsgefahr erforderlich ist und der Vermieter bzw. die WEG die Schließanlage tatsächlich austauschen.

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