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Schlüsselübergabe vor Mietanfang oder vor Mietende – Was beachten?

In so gut wie allen Mietverträgen ist das Datum des Mietbeginns vermerkt. Dieser Zeitpunkt muss jedoch nicht zwangsläufig identisch sein mit demjenigen Zeitpunkt, zu dem der Vermieter dem Mieter die Schlüssel aushändigt. Nicht selten kommt es vor, dass dem Mieter die Schlüssel schon vor dem vereinbarten Mietbeginn übergeben werden. Am Ende des Mietverhältnisses kann es zu einer vergleichbaren Situation kommen. Hat eine Partei das Mietverhältnis ordentlich gekündigt, endet dies am Monatsende. Auch wenn viele Mieter mit der Räumung der Wohnung in Verzug geraten, gibt es auch solche, die die Schlüssel schon vor dem Ende des Mietverhältnisses zurückgeben oder dies zumindest möchten. Das Auseinanderfallen von Mietbeginn bzw. Mietende auf der einen und der Übergabe der Schlüssel auf der anderen Seite kann zu Problemen führen. Wie diese von vornherein vermieden werden können und wie mit bereits aufgetretenen Schwierigkeiten umzugehen ist, klärt dieser Beitrag.

I. Schlüsselübergabe vor Mietbeginn

Erfolgt die Übergabe der Schlüssel vor dem (zunächst) vereinbarten Mietbeginn, stellt sich die Frage, welche Rechte und Pflichten die Mietparteien in der Zeit von der Schlüsselübergabe bis zum Zeitpunkt des (zunächst) beabsichtigten Beginns des Mietverhältnisses haben. Für die Beantwortung dieser Frage ist es wiederum entscheidend, um was für ein Rechtsverhältnis es sich handelt, das zwischen den Parteien in der Phase besteht.

Es ist durchaus möglich, dass die Parteien den Mietbeginn durch vorzeitige Übergabe der Schlüssel abweichend von dem zunächst im Vertrag vereinbarten Zeitpunkt konkludent vorverlagern. Ist dies der Fall, gelten bereits vom Zeitpunkt der Schlüsselübergabe an alle mietrechtlichen Vorschriften. Hieraus folgt insbesondere auch, dass der Mieter bereits vom Zeitpunkt der Schlüsselübergabe an Miete zahlen muss. Der Vermieter wiederum muss dafür sorgen, dass die Wohnung sich bereits am Tag der Schlüsselübergabe in einem vertragsgemäßen Zustand befindet und keine Mängel aufweist.

Liegt keine konkludente Vorverlagerung des Mietbeginns vor, besteht zwischen den Parteien in der Phase zwischen der Schlüsselübergabe und dem Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses nach überwiegender Ansicht ein sog. Überlassungsverhältnis eigener Art (vgl. OLG Rostock, Urteil vom 27.03.2014 – 3 U 90/12). Dieses Überlassungsverhältnis begründet zwar keine Verpflichtung des Mieters zur Mietzahlung und auch der Vermieter muss die Mietsache noch nicht zwingend in einen vertragsgemäßen und mangelfreien Zustand versetzt haben. Der Mieter ist aber bereits berechtigter Besitzer der Wohnung und kann sich daher gegen Besitzstörungen – in der Regel auch gegen solche des Vermieters selbst- zur Wehr setzen. Kehrseite der Medaille ist allerdings, dass der Mieter bereits ab dem Zeitpunkt der Schlüsselübergabe dafür Sorge tragen muss, dass die sich in seiner Obhut befindende Wohnung keinen Schaden erleidet. Verletzt er seine Obhutspflicht schuldhaft, macht er sich schadensersatzpflichtig.

Kommt es zu einer vorzeitigen Schlüsselübergabe, treffen die Parteien in der Regel keine, zumindest keine ausdrückliche und erst recht keine schriftliche Vereinbarung darüber, was für ein Rechtsverhältnis zwischen ihnen ab dem Zeitpunkt der Schlüsselübergabe bis zu dem Zeitpunkt des (zunächst) vereinbarten Mietbeginns vorliegen soll. In der Regel muss also durch Auslegung ermittelt werden, was die Parteien gewollt haben. Entscheidend ist es herbei herauszufinden, ob die vorzeitige Überlassung nach dem Willen der Parteien entgeltlich oder unentgeltlich erfolgen soll. Im Falle einer von den Parteien gewollten Entgeltlichkeit ist von einer Vorverlagerung des zunächst vereinbarten Mietbeginns auf den Zeitpunkt der Schlüsselübergabe auszugehen. Ergibt die Auslegung hingegen, dass die vorzeitige Überlassung unentgeltlich erfolgen soll, liegt keine Vorverlagerung des Mietbeginns vor, da ein Mietverhältnis nur dann bestehen kann, wen sich die Parteien über die Entgeltlichkeit der Überlassung geeinigt haben.

Beachte:

Auch wenn der Mieter für die Zeit der vorzeitigen Überlassung keine Miete zahlt, muss dies nicht bedeuten, dass die Überlassung der Wohnung vor dem zunächst geplanten Mietbeginn unentgeltlich erfolgt. Führt der Mieter in dieser Zeit z.B. eine Anfangsrenovierung durch, kann die Mietfreiheit einen Ausgleich für die Renovierung darstellen, zu der ein Mieter an sich durch eine formularvertragliche Klausel im Mietvertrag ohne angemessenen Ausgleich nicht wirksam verpflichtet werden kann (vgl. OLG Hamburg, Rechtsentscheid vom 13.09.1991 – 4 U 201/90).

Praxistipp:

Um Streitigkeiten zu vermeiden, die z. B. entstehen können, wenn der Vermieter von dem Mieter für die Zeit ab der Übergabe der Schlüssel bis zu dem im schriftlichen Mietvertrag festgelegten Mietbeginn die Zahlung von Miete verlangt oder der Mieter mietrechtliche Gewährleistungsansprüche geltend macht, weil sich die Wohnung in dieser Zeitspanne nicht in vertragsgemäßem Zustand befunden hat, empfiehlt es sich, im Falle einer Schlüsselübergabe, die vor dem im Mietvertrag als Mietbeginn festgelegten Zeitpunkt erfolgt, eine ausdrückliche und aus Beweisgründen schriftliche Vereinbarung darüber zu treffen, welche Rechte und Pflichten die Parteien in der Phase vor dem (ursprünglich) festgelegten Mietbeginn haben.

II. Schlüsselübergabe vor dem Ende des Mietverhältnisses

Im Zusammenhang mit der Übergabe der Schlüssel vor dem Mietende sind zwei Fragen relevant. Zum einen ist zu klären, ob der Mieter einen Anspruch darauf hat, die Schlüssel bereits vor dem Ende des Mietverhältnisses an den Vermieter zurückzugeben (dazu unter 1.). Zum anderen ist von Bedeutung, welche Rechtsfolgen die vorzeitige Rückgabe der Schlüssel nach sich zieht (dazu unter 2.).

1. Das Recht des Mieters zur vorzeitigen Rückgabe der Schlüssel

Nimmt der Vermieter die Schlüssel vor dem Mietende freiwillig zurück, stellt sich die Frage nicht, ob er hierzu verpflichtet ist. Anders verhält es sich hingegen, wenn der Vermieter zur Rücknahme der Schlüssel vor dem Ende des Mietverhältnisses nicht bereit ist. In einem solchen Fall kommt es für den Mieter manchmal entscheidend darauf an, ob er ein Recht zur vorzeitigen Rückgabe der Schlüssel hat und ob der Vermieter durch die Verweigerung der Rücknahme in Annahmeverzug gerät.

Der BGH hat die Frage einer Verpflichtung des Vermieters zur vorzeitigen Rücknahme der Mietsache und damit auch der Schlüssel bislang nicht abschließend entschieden. Während er diese Frage mit Urteil vom 15.03.2006 – VIII ZR 123/05- noch vollständig offen gelassen hat, ist er zwar mit Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 8/11- etwas konkreter geworden und hat entschieden, dass der Vermieter zumindest nicht verpflichtet ist, die Mietsache jederzeit – sozusagen „auf Zuruf“ (z.B. durch Entgegennahme der Wohnungsschlüssel unmittelbar an der Haustür) zurückzunehmen. In Annahmeverzug gerate der Vermieter- so der BGH- in einer solchen Situation auch dann nicht, wenn der Mieter die Schlüssel nach dem gescheiterten Übergabeversuch in seinen eigenen Briefkasten einwirft.

Was in solchen Fällen gilt, in denen die Rückgabe der Schlüssel nicht „auf Zuruf“ erfolgt, ist aber weiterhin nicht höchstrichterlich geklärt.

Die Instanzgerichte hingegen beziehen konkreter Stellung, urteilen aber nicht einheitlich.

Das LG Bonn z.B. hat mit Urteil vom 05.06.2014 – 6 S 173/13- entschieden, dass der Mieter grundsätzlich berechtigt ist, den Rückgabeanspruch des Vermieters aus § 546 BGB bereits vor Vertragsende zu erfüllen mit der Folge des Eintritts des Annahmeverzugs bei Ablehnung der angebotenen Schlüsselübergabe. Dies ergebe sich aus der Zweifelsregelung in § 271 Abs.2 BGB, wonach in solchen Fällen, in denen für die Leistung eine Zeit bestimmt ist, im Zweifel anzunehmen ist, dass der Gläubiger die Leistung nicht vor dieser Zeit verlangen, der Schuldner aber sie vorher bewirken kann. Hieraus folge- so das LG Bonn-, dass der Mieter die Rückgabe der zum Mietobjekt gehörenden Schlüssel auch vor dem Ende des Mietvertrags bewirken könne und der Vermieter solche Umstände dartun müsse, die ein Abweichen von der den Mieter als Rückgabeschuldner privilegierenden gesetzlichen Zweifelsregelung rechtfertigen. Nur wenn schutzwürdige Interessen des Vermieters entgegenstehen, besteht also nach Auffassung des LG Bonn keine Verpflichtung des Vermieters zur vorzeitigen Rücknahme der Schlüssel. Auch das LG Bonn schließt es jedoch nicht aus, dass der Vermieter in Fällen einer unangekündigten Schlüsselübergabe, durch welche ein ordnungsgemäßer Wohnungsübergabetermin vereitelt wird, die Annahme der Schlüssel ausnahmsweise – jedenfalls für eine gewisse Zeitverweigern darf und dann nicht in Annahmeverzug gerät.

 

Beachte:

Der Vermieter kann mit der Rücknahme der Wohnung und auch der Schlüssel nur in Annahmverzug geraten, wenn der Mieter die Wohnung geräumt hat. Ist dies nicht der Fall, ist der Vermieter berechtigt, die Annahme zu verweigern.

Anders als das LG Bonn entschied das Kammergericht mit Urteil vom 06.05.1999 – 8 U 1700/98-, dass der Vermieter vor der Beendigung des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist, die Wohnungsschlüssel entgegen zu nehmen. Ebenso entschied elf Jahre vorher bereits das OLG Düsseldorf mit vom 19.05.1988 – 8 U 163/87.

Das OLG Dresden hingegen differenziert mit Urteil vom 20. 06. 2000 – 23 U 403/00- danach, wie lang der Zeitraum ist, der zwischen der vorzeitigen Schlüsselrückgabe und dem Ende des Mietverhältnisses liegt. Nach dieser Entscheidung ist der Vermieter zu einer Rücknahme der Mietsache vor dem Ende der Mietzeit uneingeschränkt nur dann verpflichtet, wenn das Mietende naht oder unmittelbar bevorsteht. Das OLG Dresden nennt ein Beispiel und führt aus, die Verweigerung der Rücknahme von Räumen um den 15.12. sei bei einem am 31.12. endenden Mietverhältnis nicht gerechtfertigt. Die Belange des Mieters, der etwa für die Zeit über die Jahreswende hinaus in Urlaub fahren wolle, würden in diesem Fall eine Verpflichtung des Vermieters zur Übernahme des Mietobjekts nach sich ziehen.

Wolle der Mieter hingegen die Räume erhebliche Zeit vor dem Vertragsende zurückgeben (in dem der Entscheidung des OLG Dresden zu Grunde liegenden Fall waren es fünf Monate), könne der Vermieter – so das OLG Dresden- die Entgegennahme des Mietobjekts verweigern, ohne damit in Annahmeverzug zu geraten.

Beachte:

In Gewerbemietverträgen kann eine sog. Betriebspflicht des Mieters vereinbart werden. Ist eine solche Vereinbarung getroffen worden, was grds. auch durch Formularvereinbarung geschehen kann (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 24. 09. 1998 -10 W 93–98), kommt § 271 Abs.2 BGB nicht zu Anwendung mit der Folge, dass der Mieter kein Recht zur vorzeitigen Rückgabe der Schlüssel hat.

Folgt man dem LG Bonn und bejaht ein grds. Recht des Mieters zur vorzeitigen Rückgabe der Schlüssel mit der Folge des Annahmeverzuges des Vermieters im Falle der Verweigerung der Rücknahme durch den Vermieter, stellt sich die Anschlussfrage, welche Konsequenzen es hat, wenn der Vermieter mit der Rücknahme der Schlüssel, und damit auch der Rücknahme der Wohnung in Annahmeverzug gerät.

In einem solchen Fall kommt zunächst § 300 Abs.1 BGB zu Anwendung. Diese Vorschrift besagt, dass der Schuldner während des Verzugs des Gläubigers nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten hat. Verliert der Mieter z.B. die Schlüssel, nachdem er vergeblich den Versuch unternommen hat, sie dem Vermieter zurückzugeben, und fällt ihm diesbezüglich nur leichte Fahrlässigkeit zur Last, haftet er nicht.

Auch wenn es nach dem gescheiterten Versuch, die Schlüssel zurückzugeben, zu Schäden oder Verschlechterungen in der Wohnung kommt, haftet der Mieter hierfür nur, wenn diese auf vorsätzliches oder grob fahrlässiges Verhalten des Mieters zurückzuführen sind.

Schwieriger zu beantworten ist die Frage, ob durch den Annahmeverzug des Vermieters die Verjährungsfrist des § 548 Abs.1 BGB in Gang gesetzt wird. Gem. § 548 Abs.1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten, beginnend mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Scheitert der Versuch der Schlüsselübergabe, erhält der Vermieter die Wohnung nicht zurück, auch wenn dies darauf zurückzuführen ist, dass er die Annahme zu Unrecht verweigert. Dennoch wird vertreten, einem Rückerhalt der Wohnung i. S. d. § 548 Abs.1 S.2 BGB sei es verjährungsrechtlich gleichzusetzen, wenn ein Vermieter die Entgegennahme der Wohnung zu Unrecht verweigert (vgl. AG Leipzig, Urteil vom 28.05.2014 –166 C 3153/13). Unbestrittene Ansicht ist dies allerdings nicht. Der BGH hat zu dieser Frage zwar noch nicht Stellung genommen. Insbesondere in der Literatur ist jedoch die Ansicht verbreitet, der Annahmeverzug an sich setze die Verjährungsfrist des § 548 Abs.1 BGB nicht in Gang (vgl. Streyl, in: Schmidt – Futterer, Mietrecht, § 548 Rn.42). Für den Beginn der Verjährung sei allein entscheidend, dass der Vermieter die Möglichkeit der ungestörten Untersuchung der Mietsache erhalte (vgl. Streyl aaO).

Dennoch führen die genannten unterschiedlichen Ansichten oft zu dem gleichen Ergebnis, da die Möglichkeit der ungestörten Untersuchung auch dann gegeben sein kann, wenn der Mieter die Wohnung geräumt und dem Vermieter die Rückgabe der Schlüssel angeboten hat. Zumindest dann, wenn der Vermieter weiß, dass und wo er die Schlüssel erhalten kann, besteht die Möglichkeit der Untersuchung der Mietsache (ähnlich: Witt, NZM 2012, 545 (548)).

2. Rechtsfolgen der Schlüsselübergabe vor dem Mietende

Hat der Mieter nicht nur den Versuch unternommen, dem Vermieter die Schlüssel vor dem Ende des Mietverhältnisses zurückzugeben, sondern hat dieser sie auch angenommen, stellen sich nicht weniger wichtige Fragen. Die Rückgabe der Schlüssel ist zunächst ein tatsächlicher Akt. Welche Rechtsfolgen diese nach sich ziehen soll, wenn sie vor dem eigentlichen Mietende erfolgt, haben die Parteien jedoch meistens weder geregelt noch sind sie sich darüber im Klaren, welche Rechtsfolgen das Gesetz an die Rückgabe der Schlüssel knüpft.

Folgendes sollten Vermieter und Mieter in diesem Zusammenhang wissen: 

a) Beginn der Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters

Unter Zf.1 wurde bereits dargelegt, dass die sechsmonatige Verjährungsfrist, der gem. § 548 Abs.1 S.1 BGB die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache unterliegen, gem. § 548 Abs.1 S.2 BGB mit dem Zeitpunkt beginnt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Mit der Rückgabe der Schlüssel geht in der Regel auch der Rückerhalt der Mietsache i. S. d. § 548 Abs.1 S.2 BGB einher mit der Folge, dass der Lauf der Verjährungsfrist in Gang gesetzt wird.

Beachte:

Der Rückerhalt der Wohnung i. S. d. § 548 Abs.1 S.2 BGB ist nicht zwingend identisch mit der Rückgabe der Mietsache i. S. d. § 546 Abs.1 BGB. Der Rückerhalt setzt nicht die vollständige Erfüllung der Rückgabepflicht, insb. keine vollständige Räumung der Wohnung voraus (vgl. OLG München, Urteil vom 22.09.2006 – 19 U 2964/06). Erforderlich, aber auch ausreichend ist es für die Annahme des Rückerhalts i. S. d. § 548 Abs.1 S.2 BGB, dass der Vermieter Möglichkeit hat, die Mietsache ungestört auf Veränderungen und Verschlechterungen zu untersuchen (vgl. OLG Düsseldorf: Beschluss vom 20.09.2007 – 24 U 7/07).

Diese Rechtsfolge ist dem Vermieter häufig nicht bekannt, was nicht selten dazu führt, dass der Mieter dem Vermieter erfolgreich die Einrede der Verjährung entgegensetzen kann, wenn der Vermieter erst nach dem Ablauf von sechs Monaten nach der Rückgabe der Schlüssel Ersatzansprüche geltend macht. Doch selbst dann, wenn dem Vermieter der Beginn der Verjährungsfrist bewusst ist, kann er an der Geltendmachung seiner Ansprüche im Ausnahmefall vollständig gehindert sein, weil diese bereits verjährt sind, bevor sie überhaupt entstanden sind. Hierzu kann es kommen, wenn die Rückgabe der Schlüssel– was allerdings eher die Ausnahme sein dürfte- mehr als sechs Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses erfolgt. Z. B. ein Schadensersatzanspruch, der dem Vermieter zusteht, weil der Mieter während des Mietverhältnisses trotz entsprechender Verpflichtung keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hat und der bis zum Ende des Mietverhältnisses nicht geltend gemacht werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 06. 04. 2005 – VIII ZR 192/04), wäre daher im Falle einer Rückgabe der Schlüssel, die mehr als sechs Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses erfolgt, bereits verjährt, bevor die Möglichkeit besteht, ihn geltend zu machen. Doch auch dann, wenn die Zeitspanne zwischen der Rückgabe der Schlüssel und dem Ende des Mietverhältnisses nicht sechs Monate beträgt, ist der Zeitraum zwischen der Entstehung des besagten Schadensersatzanspruchs bzw. der Möglichkeit, diesen geltend zu machen, und dem Eintritt der Verjährung im Falle einer vorzeitigen Rückgabe der Schlüssel auf weniger als sechs Monate verkürzt.

Das Gleiche gilt für den Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen einer pflichtwidrig und schuldhaft nicht durchgeführten Endrenovierung durch den Mieter. Auch dieser entsteht nicht vor dem Ende des Mietverhältnisses und in der Regel auch erst nach dem Ablauf einer vom Vermieter gem. § 281 Abs.1 BGB zu setzenden Frist. Dies ändert aber nichts daran, dass die Verjährungsfrist mit dem Rückerhalt der Mietsache zu laufen beginnt (vgl. BGH, Urteil vom 19. 01. 2005 – VIII ZR 114/04) und der Anspruch im Falle einer Rückgabe der Schlüssel vor dem Ende des Mietverhältnisses bereits vor seiner Entstehung verjährt sein kann bzw. – falls dies nicht der Fall ist- jedenfalls die Phase zwischen seiner Entstehung und dem Eintritt der Verjährung weniger als sechs Monate beträgt.

Dem Vermieter ist daher zu raten, bereits im Mietvertrag Vorkehrungen dafür zu treffen, dass der Eintritt der Verjährung im Falle einer Rückgabe der Schlüssel vor dem Ende des Mietverhältnisses nicht ebenfalls mit vorverlagert wird. Zumindest durch eine Individualvereinbarung kann von § 548 Abs.1 S.2 BGB in den Grenzen des § 202 Abs.2 BGB auch zum Nachteil des Mieters in der Weise abgewichen werden, dass der Verjährungsbeginn hinausgeschoben wird (vgl. BGH, Urteil vom 15. 03. 2006 – VIII ZR 123/05). Die Parteien können z. B. vereinbaren, dass die Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache im Falle einer vorzeitigen Rückgabe der Schlüssel erst mit dem Ende des Mietverhältnisses zu laufen beginnt.

Ist es zu einer solchen Vereinbarung nicht gekommen, sei es, weil der Vermieter daran nicht gedacht hat oder weil der Mieter sich nicht einverstanden erklärt hat, ist dem Vermieter zu raten so schnell es geht verjährungshemmende Maßnahmen zu ergreifen, sofern die Verjährung nicht bereits eingetreten ist. Gehemmt wird die Verjährung z.B. durch die Erhebung einer Klage (vgl. § 204 Abs.1 Nr.1 BGB).

In Ausnahmefällen, in denen der Vermieter nicht die Möglichkeit hat, eine rechtzeitige Prüfung seiner Ansprüche vorzunehmen und verjährungshemmende Maßnahmen zu ergreifen, hat er das Recht, die vorzeitige Rücknahme der Schlüssel von dem Abschluss einer Vereinbarung abhängig zu machen, mit der die Verjährung hinausgeschoben wird, (vgl. Streyl, in Schmidt- Futterer, Mietrecht, § 546 Rn. 77).

b) Fortbestand oder vorzeitiges Ende des Mietverhältnisses

Ebenso wie die vorzeitige Übergabe der Schlüssel an den Mieter vor dem zunächst vereinbarten Mietbeginn eine konkludente Vorverlagerung des Mietbeginns darstellen kann (vgl. dazu die Ausführungen oben unter I.), ist es nicht ausgeschlossen, dass durch die vorzeitige Rückgabe der Schlüssel an den Vermieter das eigentliche Mietende vorverlagert wird. Die Parteien können im Rahmen der Vertragsfreiheit unabhängig von einer vereinbarten Mietzeit das Mietverhältnis zu jeder Zeit durch einen Aufhebungsvertrag beenden, wobei konkludentes Verhalten ausreichend sein kann (vgl. LG Wuppertal, Urteil vom 05.11. 2015 – 9 S 69/15). Den Willen des Mieters, mit der Schlüsselrückgabe auch das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, wird man durchaus oft annehmen können. Schließlich wird er dadurch von seiner Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses bis zum Ende des Mietverhältnisses frei. Um die Entgegennahme der Schlüssel durch den Vermieter als Annahme oder Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags werten zu können, müssen jedoch ganz bestimmte Umständen vorliegen, aus denen der Schluss gezogen werden kann, dass der Vermieter gleichzeitig seine Ansprüche gegen den Mieter abschließend regeln will. Dies ist z. B. dann gerechtfertigt, wenn der Vermieter dem Mieter die Rückgabe der Kaution anbietet oder hierüber abrechnet und damit zum Ausdruck bringt, dass das Mietverhältnis beendet sein soll (vgl. LG Wuppertal, Urteil vom 05. 11. 2015 – 9 S 69/15).

Im Regelfall führt die Rückgabe der Schlüssel vor dem Ende des Mietverhältnisses jedoch nicht zu einer Vorverlagerung des Mietendes (vgl. auch LG Bonn, Urteil vom 05.06.2014 – 6 S 173/13).

Praxistipp:

Um Streitigkeiten über den Fortbestand des Mietverhältnisses zu vermieden, zu denen es im Falle einer vorzeitigen Rückgabe der Schlüssel an den Vermieter z. B. dann kommen kann, wenn der Vermieter von dem Mieter weiterhin die Zahlung des Mietzinses verlangt, der Mieter diese aber mit der Begründung, das Mietverhältnis sei bereits vorzeitig beendet worden, verweigert, ist den Mietparteien zu raten, ausdrücklich und aus Beweisgründen schriftlich zu regeln, welche Rechtsfolgen die vorzeitige Rückgabe der Schlüssel nach sich ziehen soll, insbesondere ob das Mietverhältnis hierdurch vorzeitig beendet werden soll oder nicht.

c) Verpflichtung des Mieters zur Mietzahlung

Wird das Mietverhältnis durch die Rückgabe der Schlüssel vorzeitig beendet, steht außer Frage, dass der Mieter ab dem Zeitpunkt der durch die Schlüsselrückgabe bewirkten vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses auch keine Miete mehr zahlen muss. Dauert das Mietverhältnis hingegen fort, obwohl der Mieter die Schlüssel bereits zurückgegeben hat, sind viele Mieter der Ansicht, sie seien trotz des noch fortbestehenden Mietverhältnisses von der Zahlung der Miete bis zum Ende des Mietverhältnisses befreit, und begründen dies damit, dass sie die Wohnung gar nicht mehr nutzen und diese dem Vermieter zur Nutzung zur Verfügung steht .

Mit diesem Argument kann der Mieter seine Verpflichtung zur Zahlung der Miete aber in der Regel nicht mit Erfolg abwenden. § 537 Abs.1 S.1 BGB bestimmt insoweit, dass der Mieter von der Entrichtung der Miete nicht dadurch befreit ist, dass er durch einen in seiner Person liegenden Grund an der Ausübung seines Gebrauchsrechts gehindert wird. Gibt der Mieter die Schlüssel, und damit in der Regel auch die Wohnung freiwillig aus in seiner Person liegenden Gründen zurück, ist er daher grds. weiterhin zur Zahlung der Miete bis zum Ende des Mietverhältnisses verpflichtet.

Auch hier gilt jedoch: „Kein Grundsatz ohne Ausnahme.“ Diese ist in § 537 Abs.1 S.2 BGB geregelt. Danach muss sich der Vermieter den Wert der ersparten Aufwendungen sowie derjenigen Vorteile anrechnen lassen, die er aus einer anderweitigen Verwertung des Gebrauchs erlangt. Vermietet der Vermieter die Wohnung vor dem Ende des Mietverhältnisses bereits an einen neuen Mieter, muss er sich dem alten Mieter gegenüber, der die Wohnung vorzeitig zurückgegeben hat, die von dem neuen Mieter erhaltene Miete anrechnen lassen. Ist die von dem neuen Mieter zu entrichtende Miete gleich hoch oder sogar höher als diejenige Miete, die der alte Mieter zu zahlen hat, ist der Mieter von seiner Zahlungspflicht vollständig befreit. Nur wenn die Miete, die der neue Mieter zu zahlen hat, unter der von dem alten Mieter zu entrichtenden Miete liegt, ist der alte Mieter zur Zahlung der Differenz verpflichtet.

Auch wenn der Vermieter die Wohnung nicht bereits während des noch laufenden Mietverhältnisses weiter vermietet und damit keine anderweitige Verwendung i. S. d. § 537 Abs.1 S.2 Alt.2 BGB vorliegt, kann er durch den vorzeitigen Auszug des Mieters Aufwendungen i. S. d. § 537 Abs.1 S.2 Alt.1 BGB ersparen, was zur Folge hat, dass sich die Zahlungspflicht des Mieters minimiert. Zieht der Mieter vorzeitig aus, ermäßigen sich in der Regel auch diejenigen Betriebskosten, die (anteilig) verbrauchsabhängig abzurechnen sind, wie z. B. Anteile der Kosten für die Versorgung mit Wärme und Warmwasser (vgl. §§ 6 ff. Heizkostenverordnung).

Je nach den Umständen des Einzelfalls können sich von den zuvor geschilderten Grundsätzen, insb. demjenigen, dass der Mieter grds. auch im Falle vorzeitiger Rückgabe der Schlüssel weiterhin zur Zahlung der Miete verpflichtet ist, Abweichungen ergeben. Vereinzelt gibt es z. B. auch solche Fälle, in denen durch die vorzeitige Rückgabe der Schlüssel zwar das Mietverhältnis nicht vorzeitig beendet wird, das Verhalten des Vermieters jedoch dahingehend auszulegen ist, dass er dem Mieter die Zahlung der Miete bis zum Ende des Mietverhältnisses erlässt. Das AG Zweibrücken z. B. entschied mit Urteil vom 26.06.2013 – 2 C 71/13- in einem Fall, in dem der Vermieter im Kündigungsschreiben dem Mieter mitgeteilt hatte, ein früherer Auszug des Mieters sei kein Problem, die Erklärung des Vermieters könne nach dem objektiven Empfängerhorizont nur so verstanden werden, dass mit dem früheren Auszug auch die Pflicht zur Mietzahlung ab diesem Zeitraum entfällt, da die Regelung ansonsten keinen Sinngehalt habe, da der Mieter bei Fortzahlung des Mietzinses ohnehin jederzeit ausziehen könne.

III. Fazit und Zusammenfassung

  1. Werden dem Mieter die Schlüssel vor dem im schriftlichen Mietvertrag (zunächst) festgelegten Mietbeginn ausgehändigt, kann die Auslegung ergeben, dass eine konkludente Vorverlagerung des zunächst vereinbarten Mietbeginns erfolgt ist, mit der Folge, dass der Mieter bereits ab dem Zeitpunkt der Schlüsselübergabe Miete zahlen muss und der Vermieter die Wohnung bereits zu diesem Zeitpunkt in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt haben muss.
  2. Kommt es durch die vorzeitige Aushändigung der Schlüssel nicht zu einer konkludenten Vorverlagerung des zunächst vereinbarten Mietbeginns, liegt zwischen den Parteien in der Zeit von der Schlüsselübergabe bis zum Beginn des Mietverhältnisses ein unentgeltliches Überlassungsverhältnis eigener Art vor, das ein Besitzrecht des Mieters und eine damit einhergehende Obhutspflicht des Mieters begründet.
  3. Ob der Mieter ein Recht darauf hat, dem Vermieter die Schlüssel vor dem Ende des Mietverhältnisses zurückzugeben, wird nicht einheitlich beurteilt und ist nicht höchstrichterlich geklärt. Bejaht man ein solches Recht, gerät der Vermieter in Annahmeverzug, wenn er die Rücknahme der Schlüssel verweigert mit der Folge, dass der Mieter nur noch für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit haftet. Ob durch den Verzug mit der Annahme der Schlüssel die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs.1 BGB zu laufen beginnt, ist umstritten.
  4. Gibt der Mieter dem Vermieter die Schlüssel vor dem Ende des Mietverhältnisses zurück und nimmt dieser sie auch entgegen, wird hierdurch die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs.1 S.1 BGB in Gang gesetzt, vorausgesetzt, mit der Rückgabe der Schlüssel wird auch der von § 548 Abs.1 S.2 BGB geforderte Rückerhalt der Wohnung bewirkt. Der Beginn der Verjährungsfrist kann durch Individualvereinbarung hinausgeschoben werden.
  5. Die Rückgabe der Schlüssel vor dem Ende des Mietverhältnisses bewirkt in der Regel nicht, dass das eigentliche Mietende vorverlagert wird. Der Abschluss eines konkludenten Mietaufhebungsvertrages durch die vorzeitige Rückgabe der Schlüssel kann nur im Ausnahmefall angenommen werden, wenn aus dem Verhalten des Vermieters der Schluss gezogen werden kann, dass er gleichzeitig seine Ansprüche gegen den Mieter abschließend regeln will.
  6. Der Mieter ist auch in der Zeit von der Schlüsselrückgabe an bis zum Ende des Mietverhältnisses grds. weiterhin zur Zahlung der Miete verpflichtet. Erzielt der Vermieter allerdings Einnahmen, weil er die vorzeitig zurückgegebene Wohnung bereits vor dem Ende des Mietverhältnisses weitervermietet, muss er sich diese auf seinen gegen den Mieter gerichteten Mietzinsanspruch anrechnen lassen. Auch dadurch, dass der Vermieter Aufwendungen, z. B. durch einen geringeren Verbrauch an Heizenergie erspart, kann sich der Mietzinsanspruch minimieren. Nur im Ausnahmefall kann die Auslegung des Verhaltens des Vermieters ergeben, dass dieser dem Mieter die Zahlung der Miete bis zum Ende des Mietverhältnisses erlässt.

6 Antworten auf "Schlüsselübergabe vor Mietanfang oder vor Mietende – Was beachten?"

  • Stefan Burda
    20.06.2018 - 09:25 Antworten

    Zitat:“Der Vermieter kann mit der Rücknahme der Wohnung und auch der Schlüssel nur in Annahmverzug geraten, wenn der Mieter die Wohnung geräumt hat. Ist dies nicht der Fall, ist der Vermieter berechtigt, die Annahme zu verweigern.“

    Was ist aber in dem Fall, wenn der Mieter vor Mietende den Schlüssel beim Vermieter persönlich abgibt, die Mietsache aber räumlich getrennt in einer anderen Stadt nicht in Augenschein genommen werden kann um zu prüfen ob die Wohnung ordnungsgemäß geräumt ist da der Vermieter zu diesem Zeitpunkt terminlich verhindert ist?

  • Julika Geibel
    20.06.2018 - 10:16 Antworten

    R Ü C K F R A G E Mieterstattungsanspruch
    Im Fazit Punkt 6 heiß es:“Erzielt der Vermieter allerdings Einnahmen, weil er die vorzeitig zurückgegebene Wohnung bereits vor dem Ende des Mietverhältnisses weitervermietet, muss er sich diese auf seinen gegen den Mieter gerichteten Mietzinsanspruch anrechnen lassen.“
    Wie ist die Sachlage, wenn die Schlüsselübergabe an den Nachmieter vorzeitig erfolgt, o h n e daß der Vermieter eine (doppelte) Mietzahlung erhält?
    Fall: Vormieter kündigt zum 30.06., Schlüsselübergabe 30.05., Mietzahlung bis 30.06.
    Neues Mietverhältnis mit Nachmieter wird zum 1.7. geschlossen. Schlüsselübergabe zum 20.6.
    Mietzahlung ab 01.07.
    Kann der Vormieter etwas fordern?

    • Mietrecht.org
      22.06.2018 - 09:38 Antworten

      Hallo Julika,

      es kommt hier auf die Vereinbarung an. Wenn der Mieter z.B. weit weg zieht und der Vermieter den Schlüssel und die Wohnung früher übernimmt, dann muss natürlich auch die Miete weitergezahlt werden. Anders sieht es aus, dann Beide den Mietvertrag mit der Schlüsselübergabe aufheben. Lassen Sie sich bei Bedarf bitte rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Mietrecht.org
    28.06.2018 - 07:31 Antworten

    Hallo Horst,

    recherchieren Sie zum Thema MIetminderung bei verspäteter Wohnungsübergabe. Auf der anderen Seite ist es vielleicht nicht gerade von Vorteil, das Mietverhältnis gegenseitig so zu beginnen.

    Viele Grüße

    Dennis Hundt

  • Frau Schindler
    10.08.2018 - 13:49 Antworten

    Wir haben zum 30.09. gekündigt, wollen aber am 29.08. bereits die Schlüssel abgeben. Mehrere Terminvorschläge unsererseits wurden vom Vermieter für diesen Tag abgelehnt (seit dem telefonisch nicht erreichbar und Emails werden nicht beantwortet). Dem Vermieter ist bekannt, dass wir 600 km weit weg ziehen und bis 30.09. ordentlich die Miete zahlen werden.
    Sein einziger Terminvorschlag ist der 01.10.

    Wie sind unsere Chancen auf eine vorzeitige Rückgabe?
    Ist der Vermieter damit in Annahmeverzug oder sind wir gezwungen seinen Terminvorschlag zu akzptieren?
    Welche Pflichten hätten wir für die Wohnung, wenn diese vier Wochen leer steht?

    • Mietrecht.org
      13.08.2018 - 06:01 Antworten

      Hallo Frau Schindler,

      Sie werden den Vermieter nicht zwingen können, die Abnahme bereits einen Monat früher durchzuführen. Diese könnte z.B. im Urlaub sein und seit Wochen mit Ihrem Kündigungsdatum planen. Ihre Mieterpflichten bestehen auch bei einer freigezogenen Wohnung (recherchieren Sie dazu). Suchen Sie nach einer einvernehmlichen Lösung für die Übergabe – anders wird es m.E. nicht gehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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