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Bonität des Mieters prüfen – So gehen Vermieter vor

Sie wollen eine Wohnung vermieten und wissen nicht wie Sie herausfinden können, ob die Bewerber zahlungsfähig sind? Das ist gar nicht so schwer. Als Vermieter haben Sie das Recht sich ausdrücklich nach der Bonität des potenziellen Mieters zu erkundigen. Das bedeutet, Sie dürfen fragen. Besser als eine reine mündliche Auskunft sind natürlich Fakten und Auskünfte auf schwarz und weiß. Dazu bedient man sich als Vermieter mindestens zweierlei Dinge: Einer vom Mieter auszufüllenden Selbstauskunft und einer vom Mieter vorzulegenden SCHUFA Auskunft. Die angegebenen Daten können Sie dann überprüfen und danach die Bonität einschätzen.

Wie Sie bei der Wohnungsbesichtigung die Fragen zur Bonität des Mieters am besten stellen und was sonst zu beachten ist, erklärt Ihnen der nachfolgende Artikel in vier kurzen Schritten.

Weiterführender Artikel: Wohnung privat vermieten: Was müssen Vermieter beachten?

Schritt 1: Selbstauskunft vom Mieter ausfüllen lassen

Für den ersten Schritt benötigen Sie eine sogenannte Mieter-Selbstauskunft. Das ist ein Fragebogen den Sie selbst anfertigen oder einer Vorlage entnehmen und dem Mieter beim Besichtigungstermin vorlegen oder durch den Makler vorlegen lassen. Ernsthafte Mietinteressenten haben regelmäßig kein Problem diesen Fragebogen auszufüllen. Weigert sich ein Interessent sollten Sie als Vermieter bei diesem Bewerber besonders hellhörig und vorsichtig sein.

1. Diese Fragen dürfen Vermieter stellen

Dabei sollten Sie zu folgenden Themen Fragen in der Selbstauskunft stellen:

  • Persönliche Angaben: Name, bisherige Anschrift/ Wohnort (bei Ausländern Reisepass vorlegen lassen und Passnummer aufschreiben, Visa erfragen)
  • Arbeitgeber, Arbeitsort, Dauer des Beschäftigungsverhältnisses
  • Angaben zum monatlichen Nettoverdienst (liegt der unter der Monatsmiete, kann auch nach weiterem Vermögen gefragt werden)
  • Angaben ob der Mieter ein Verbraucherinsolvenzverfahren durchläuft/durchlaufen hat oder ob ein solches bevorsteht.
  • Ob eine Zwangsvollstreckung gegen den Bewerber läuft oder ob er eine Eidesstattliche Versicherung in Zusammenhang mit einem solchen Verfahren abgegeben hat.

Als Vermieter darf man grundsätzlich all das erfragen, was im Zusammenhang mit dem zukünftigen Mietverhältnis von besonderem Interesse ist. Die Grenze wird rechtlich dort gezogen, wo die Fragen nicht mehr mit dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 Bürgerliches Gesetzbuch) vereinbar sind und der Vermieter durch seine Fragen unverhältnismäßig in das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters (Art. 2 Abs. 1 Grundgesetz) eingreift. Solche unzulässigen Fragen in der Mieter-Selbstauskunft sind dann zum Beispiel Fragen zur Bonität von Angehörigen, die nicht Mietvertragspartner werden oder Fragen zur Rasse, dem Geschlecht, der „sexuellen Identität“, der Religion oder Weltanschauung und des Alters. Stellt man als Vermieter solche verbotenen Fragen in der Selbstauskunft, darf der Mietbewerber lügen.

Ausführlicher Artikel: Mieterselbstauskunft – Welche Fragen sind zulässig?

Hier ein Muster: Selbstauskunft für Mieter – Kostenloses Muster

2. Was passiert, wenn der Mieter in der Selbstauskunft lügt

Lügt der Mieter ein Mieter bei den eigenen Angaben in der Selbstauskunft, obwohl die jeweilige Frage zulässig war, kann man als Vermieter den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung nach § 123 Bürgerliches Gesetzbuch anfechten, solange die Mietwohnung noch nicht übergeben wurde.

Ist die Wohnung übergeben kann der Vermieter nichts mehr gegen die falschen Angaben unternehmen und sich im Rahmen der gesetzlichen Kündigungsgründe von dem Vertrag lösen.

Schritt 2: SCHUFA Auskunft beim Mieter erfragen

Hat der Mieter die SCHUFA-Auskunft oder eine ähnliche Auskunft (z.B. von Creditreform oder Bürgel nicht bereits von sich aus zum Besichtigungstermin mitgebracht, darf der Vermieter den Mieter danach fragen und um die Übersendung bitten. Zwar sind Mietbewerber nicht dazu verpflichtet, eine entsprechende Auskunft vorzulegen, tun dies aber meist bereits im eigenen Interesse, um ihre Zahlungsfähigkeit zu belegen.

Bei diesen Auskünften handelt es sich um einen Datensatz, der von einem privaten Unternehmen wie der SCHUFA (sog. Wirtschaftsauskunfteien), zu jeder Person über deren wirtschaftliche Verhältnisse gesammelt wird. Diese privaten Unternehmen durchforsten dafür öffentliche Schuldnerverzeichnisse und bekommen von Banken und anderen Unternehmen Schuldnerdaten übermittelt.

Auskunft wird allerdings regelmäßig nur an die Person erteilt, über die der Datensatz gespeichert ist. Ausnahmen gibt es nur bei glaubhafter Darlegung eines berechtigten Interesses nach § 29 Absatz 2 Satz 5 und § 10 Absatz 4 Satz 3 Bundesdatenschutzgesetz, dass meist für den einzelnen Vermieter nicht gegeben ist.

  • Für Sie als Vermieter sind je nach Umfang der Auskunft unter anderem folgende Informationen zur Bonität des Mieters ersichtlich:
  • Wurde bereits eidesstattliche Versicherungen abgegeben oder besteht eine Privatinsolvenz?
  • Gibt es abgeschlossene oder laufende Inkassoverfahren?
  • Wurde ein Girokonto wegen missbräuchlicher Nutzung gekündigt?
  • Wurde ein Kredit gekündigt?
  • Ist ein Mahnbescheid oder eine Zwangsvollstreckung anhängig?
  • Gab es Pfändungen?
  • Gibt es Haftandrohungen?

Mehr dazu: SCHUFA-Auskunft des Mieters: Pflicht, Inhalt und Kosten

Schritt 3: Fehlt SCHUFA-Auskunft ist das Schuldnerverzeichnis einzusehen

Haben potenzielle Mieter die erfragten Informationen zur Selbstauskunft gegeben, aber die SCHUFA- Auskunft nicht übermittelt, sollten Sie die Daten dieser Kandidaten zusätzlich in dem öffentlichen Schuldnerverzeichnis prüfen, bevor sie in die engere Auswahl als zukünftiger Mieter kommen.

In diesem Verzeichnis werden von den Amtsgerichten nämlich alle Schuldner eingetragen, die eine eidesstattliche Versicherung abgegeben oder verweigert haben. Sie erhalten zudem die Informationen zu den aktuellen Schuldnerdaten und dem Eintragungsgrund. Als zukünftiger Vermieter haben Sie auch ein Recht in das Schuldnerverzeichnis einzusehen.

Um Auskunft zu erhalten, ob ein potenzieller Mieter in ein Schuldnerverzeichnis eingetragen ist, müssen Sie sich beim Amtsgericht des aktuellen Wohnorts des Bewerbers erkundigen und nachfragen ob ein Datensatz zu dem Mietbewerber vorliegt. Das hat in der Regel schriftlich zu erfolgen. Wichtig ist, dass bei den Amtsgerichten nur die Fälle bis zum Jahre 2013 verzeichnet sind. Alle späteren Eintragungen finden Sie in einem online Schuldnerverzeichnis der Bundesländer. Die Auskunft an sich wird pro Datensatz mit 4,50 € berechnet.

Schritt 4: Bonität abschätzen

Letztlich liegt es an Ihnen als Vermieter anhand der gesammelten Daten zu Ihrem zukünftigen Mieter die Bonität zu beurteilen. Ergibt sich anhand der Informationen, dass ein Mietbewerber finanziell dazu fähig ist, monatlich die Miete zu begleichen und zeigen Schufa Auskunft & Co., dass er bisher seine finanziellen Verpflichtungen erfüllt hat, kann von einer Bonität ausgegangen werden. Absolute Sicherheit erhalten Sie als Vermieter dadurch zwar nicht, aber zumindest eine hohe Wahrscheinlichkeit der Zahlungsfähigkeit des Mieters.

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