Die ganz überwiegende Zahl der Vermieter macht heutzutage den Abschluss eines Mietvertrages davon abhängig, dass der künftige Mieter eine Selbstauskunft erteilt. Viele Mieter empfinden dies als unangenehm, da sie persönliche Informationen von sich preisgeben müssen. Nachvollziehbar ist aber auch das Interesse des Vermieters, gewisse Informationen zu erhalten. Schließlich ist er auf eine zuverlässige Mietzahlung und einen gewissenhaften Umgang mit der Mietwohnung angewiesen.

Längst nicht alle Informationen, die mit Selbstauskunftsbögen abgefragt werden, sind jedoch so relevant, dass ein berechtigtes Interesse des Vermieters an deren Erlangung bejaht werden kann. Dieser Beitrag gibt einen Überblick darüber, welche Fragen ein Vermieter in zulässiger Weise stellen darf und welche Fragen unzulässig sind. Außerdem wird die unmittelbar damit zusammenhängende Frage erörtert, welche Rechtsfolge eintritt, wenn der Mieter die ihm im Rahmen der Selbstauskunft gestellten Fragen nicht zutreffend beantwortet.

Für Vermieter haben wir eine Vorlage für eine Mieter- Selbstauskunft erstellt.

Die Zulässigkeit einer Frage ist entscheidend für die Rechte des Vermieters im Falle einer nicht wahrheitsgemäßen Auskunft des Mieters

Der Vermieter darf seinem künftigen Mieter grds. alle Fragen stellen, die er möchte, sowohl zulässige, als auch unzulässige. Der Mieter seinerseits ist nicht verpflichtet, die ihm gestellten Fragen zu  beantworten. Allerdings befindet sich der Mieter in der ungünstigen Situation, dass er den Zuschlag für die Wohnung nicht erhält, wenn er seinem künftigen Vermieter die gewünschten Auskünfte nicht erteilt. Sehr viel bedeutsamer als die (zu verneinende) Frage, ob der Mieter die ihm gestellten Fragen überhaupt beantworten muss, ist daher die Frage, ob er verpflichtet ist, auf die Fragen wahrheitsgemäß zu antworten und welche Rechtsfolgen eintreten, wenn er nicht die Wahrheit sagt. Auch wenn der Vermieter sowohl zulässige als auch unzulässige Fragen stellen darf, ist die Einordnung einer gestellten Frage als es zulässig oder unzulässig für die Beantwortung der Frage relevant, welche Folgen eine unzutreffende Antwort des Mieters für diesen haben kann bzw. welche Rechte dem Vermieter in diesem Fall zustehen.

Auswirkungen einer unzutreffenden Auskunft des Mieters

Bevor auf die Zulässigkeit einzelner Fragen eingegangen wird, soll vorab auf die Rechtsfolgen eingegangen werden, die eintreten, wenn der Mieter eine ihm gestellte Frage nicht wahrheitsgemäß beantwortet.

Rechtsfolgen wahrheitswidriger Antworten auf zulässige Fragen

Ist eine Frage des Vermieters zulässig, ist der Mieter verpflichtet, diese der Wahrheit entsprechend zu beantworten. Tut er dies nicht, stehen dem Vermieter folgende Rechte zu:

Der Vermieter kann das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen

Eine bewusst wahrheitswidrige Antwort des Mieters auf eine zulässige Frage berechtigt den Vermieter zur außerordentliche fristlosen Kündigung gem. § 543 BGB, wenn diese die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar erscheinen lässt. Nach einem Urteil des LG Wuppertal (vgl. Urteil vom 17.11.1998 16 S 149/98) war Voraussetzung für die Annahme einer Unzumutbarkeit im Falle einer unzutreffenden Auskunft über die Vermögensverhältnisse zwar noch, dass die berechtigten Interessen des Vermieters an regelmäßigen Zahlungseingängen beeinträchtigt werden. Dies war in dem der Entscheidung des LG Wuppertal zu Grunde liegenden Fall nicht anzunehmen, da der Mieter die Miete stets vertragsgemäß entrichtet hatte. Nach einer neueren Entscheidung des LG München I (vgl. LG München I, Urteil vom 25. 3. 2009 – 14 S 18532/08) soll das Kündigungsrecht des Vermieters allerdings unabhängig davon bestehen, ob sich durch die wahrheitswidrige Auskunft des Mieters ein konkretes Risiko verwirklich hat, dass der Vermieter durch sein Auskunftsverlangen vermeiden wollte, wie etwa einen Mietausfall. Dass der Vermieter den Mietvertrag abgeschlossen habe, was er im Falle einer wahrheitsgemäßen Auskunft nicht getan hätte, sei –so das Gericht- Risikoverwirklichung genug. Die Eingehung der vertraglichen Bindung mit der Folge eines erhöhten Risikos der Zahlungsunfähigkeit reicht daher aus, selbst wenn es tatsächlich nicht zu Mietausfällen gekommen ist. Keine Voraussetzung für das Kündigungsrecht des Vermieters ist es nach der Entscheidung des LG München daher, dass dem Vermieter ein Schaden entsteht, den der Vermieter durch die Einholung ordnungsgemäßer Angaben gerade von vornherein vermeiden wollte.

Der Mietvertrag kann vom Vermieter wegen arglistiger Täuschung angefochten werden

Eine bewusst wahrheitswidrige Antwort auf eine zulässige Frage berechtigt den Vermieter außerdem zur Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung gem. § 123 BGB, wenn der Vermieter den Mietvertrag bei zureffender Auskunft nicht abgeschlossen hätte. Die Anfechtung kann nach der herrschenden Meinung sowohl vor als auch nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter erklärt werden und beseitigt das Mietverhältnis nach ebenfalls überwiegender Auffassung nicht lediglich mit Wirkung für die Zukunft, sondern rückwirkend auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses (vgl. BGH, Urteil vom 6. 8. 2008 – XII ZR 67/06). Wird die Anfechtung vor einer möglichen außerordentlichen Kündigung erklärt, kommt eine Kündigung nicht mehr in Betracht, da das Mietverhältnis durch die Anfechtung entfallen ist. Erfolgt die Kündigung allerdings zuerst, ist die Anfechtung auch nach der kündigungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses noch möglich (vgl. BGH, Urteil vom 6. 8. 2008 – XII ZR 67/06). Im Gegensatz zur außerordentlichen fristlosen Kündigung, die nach dem zitierten Urteil des LG München I auch dann möglich sein soll, wenn berechtigte Interessen des Vermieters insbesondere an regelmäßigen Zahlungseingängen nicht beeinträchtigt sind, ist das  das Anfechtungsrecht des Vermieters wegen unzulässiger Rechtsausübung gem. § 242 BGB ausgeschlossen, wenn die Rechtslage des Vermieters durch die arglistige Täuschung im Zeitpunkt der Anfechtung nicht oder nicht mehr beeinträchtigt ist (vgl. vgl. BGH, Urteil vom 6. 8. 2008 – XII ZR 67/06).

Der Vermieter kann einen Vermögensschaden ersetzt verlangen

Erleidet der Vermieter durch die wahrheitswidrige Auskunft des Mieters einen Vermögensschaden, steht diesem gegen den Mieter außerdem ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung vorvertraglicher Pflichten gem. §§ 280, 311 Abs.2 BGB zu, es sei denn der Mieter kann beweisen, dass ihn kein Verschulden trifft.

Rechtsfolgen wahrheitswidriger Antworten auf unzulässige Fragen

Beantwortet der Mieter unzulässige Fragen des Vermieters unzutreffend, hat die für ihn keinerlei rechtliche Folgen. Insoweit wird ihm ein Recht zur Lüge zugestanden.

Die Abgrenzung zulässiger von unzulässigen Fragen erfordert eine Interessenabwägung

Im Hinblick auf die dargestellten unterschiedlichen Rechtsfolgen einer unzutreffenden Auskunft des Mieters, ist die Frage der Zulässigkeit bzw. Unzulässigkeit der vom Vermieter im Rahmen einer Selbstauskunft gestellten Fragen von entscheidender Bedeutung

Bei der Einstufung einer Frage als zulässig oder unzulässig muss stets beachtet werden, dass sich regelmäßig gegenläufige Interessen gegenüberstehen. Auf der einen Seite hat der Vermieter ein Interesse, bereits vor Vertragsschluss Informationen über seinen künftigen Mieter einzuholen. Auf der anderen Seite ist  das Interesse des Mieters  am Schutz seiner persönlichen Daten und seiner Privat­sphäre zu beachten. Nur wenn das Interesse des Vermieters berechtigt und schutzwürdig ist und gegenüber dem Geheimhaltungsinteresse  des Mieters überwiegt, kann eine Frage des Vermieters als zulässig erachtet werden.

Diese Voraussetzungen liegen nur dann vor, wenn die Fragen des Vermieters das Mietverhältnis betreffen und den Mieter nicht in seinen Rechten verletzen. Nur wenn die Kenntnis der vom Vermieter erfragten Umstände  für dessen Entscheidung, ob und mit welchem Inhalt er den Mietvertrag abschließt, objektiv unter Berücksichtigung schutzwürdiger Belange des Mieters wesentlich ist, kann eine Frage als zulässig eingestuft werden (vgl. AG Wolfsburg, Urteil vom 9. 8. 2000 – 22 C 498/99). Da der Vermieter auf eine zuverlässige Mietzahlung angewiesen ist, hat dieser ein berechtigtes und schutzwürdiges Interesse, diejenigen Umstände zu erfahren, die er benötigt, um die Zahlungsfähigkeit des Mieters einschätzen zu können. Fragen, die die Einkommens– und Vermögensverhältnisse des Mieters betreffen, sind daher grds. zulässig.

Im Folgenden soll- ohne Anspruch auf Vollständigkeit- ein Überblick über zulässige und unzulässige Fragen gegeben werden:

Gegenstand der Frage	Zulässigkeit/Unzulässigkeit
Identität des Mieters (z.B. Name, Vorname, derzeitige Anschrift, Telefon, Geburtsdatum)	Zulässig
Familienstand	Strittig, nach herrschender Meinung zulässig (bejahend LG Landau, Urteil vom 22. Januar 1985 – 1 S 226/84)
Anzahl der in die Wohnung einziehenden Familien– bzw. Haushaltsangehörigen	Zulässig
Einkommensverhältnisse	Grds. zulässig, soweit sich die Auskunft auf den Nettoverdienst beschränkt. Die gesamten Vermögensverhältnisse brauchen nicht dargelegt zu werden.
Gehaltsabrechnungen	Zulässig
Personalausweis- bzw. Passnummer	Nach überwiegender Ansicht unzulässig; dennoch ist Vermietern zu raten, sich einen Ausweis vorlegen zu lassen.
Notwendigkeit der Unterstützung des Sozialamtes, um die Miete aufbringen zu können	Zulässig (vgl. AG Frankfurt, Urteil vom 27-08-1987 – 33 C 627/87-29). Es besteht darüber hinaus eine Aufklärungspflicht (s.u.).
Beruf, Arbeitsverhältnis	Zulässig (vgl. LG München I, Urteil vom 25.03.2009 – 14 S 18532/08)
Arbeitgeber	Nach nach herrschender Meinung zulässig (vgl. LG München I, Urteil vom 25.03.2009 – 14 S 18532/08)
Einkommensverhältnisse von Angehörigen	Grds. unzulässig; zulässig allerdings, wenn  sie Mitmieter oder Bürgen sind
Verfahren zur Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung bzw. ab dem 1.1.2013 zu einer Vermögensauskunft	Strittig, aber nach überwiegender Ansicht zulässig (vgl. LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 28.12.2006 – 7 T 10477/06), sofern sich die Frage auf die letzten drei Jahre beschränkt.
Pfändung des Arbeitseinkommens, sonstige Zwangsvollstreckungsmaßnahmen	Zulässig (vgl. OLG Koblenz, Hinweisbeschluss vom 6. 5. 2008 – 5 U 28/08)
Eröffnung eines Insolvenzverfahrens	Zulässig (vgl. LG Bonn, Beschluss vom 16. 11. 2005 – 6 T 312/05 u. 6 S 226/05).
Früheres Mietverhältnis, insbesondere Grund für dessen Beendigung / Person und Anschrift des früheren Vermieters	Unzulässig (vgl. AG Kerpen, Urteil vom5. 11.1987 – 6 C 249/85). Zulässig ist allerdings die Frage des Vermieters, ob zwischen ihm selbst und dem Mieter bereits früher ein Mietverhältnis bestand (vgl. LG Braunschweig, Urteil vom 4.6.1984- 7 S 10/84).
Mietschulden aus früheren Mietverhältnissen	Zulässig, sofern es sich um berechtigte und offene Forderungen handelt (vgl. LG Itzehoe, Urteil vom 28.03.2008 Az.: 9 S 132/07).
Bestehen einer Rechtsschutzversicherung	Unzulässig
Aufenthaltsstatus	Unzulässig (vgl. AG Wiesbaden 31.7.1992, Az.: 98 C 251/92)
Vorstrafen	Grds. unzulässig (vgl. AG Rendsburg, Urteil vom 05. Juli 1990 – 3 C 241/90 ),es sei denn die Vorstrafe steht im Zusammenhang mit einem früheren Mietverhältnis.
Ermittlungsverfahren	Unzulässig (vgl. AG Hamburg, Urteil vom 07. Mai 1992 – 49 C 88/92)
Rechtliche Betreuung	Unzulässig (vgl. BVerfG, Beschluss vom 11.06.1991 – 1 BvR 239/90)
Krankheit /Behinderung	Unzulässig
Schwangerschaft	Unzulässig
Familienplanung /Kinderwunsch	Unzulässig
Beabsichtigte Haustierhaltung	Zulässig, soweit deren Haltung verboten werden darf. Kleintiere müssen daher nicht angegeben werden, da deren Haltung nicht untersagt werden darf.
Beabsichtigte Nutzung der Wohnung zu gewerblichen Zwecken	Zulässig
Religionszugehörigkeit	Grds. unzulässig, (vgl. zur Wesentlichkeit der Religionszugehörigkeit: LG Köln, Urteil vom 08. November 1984 – 6 S 88/84) es sei denn, es handelt sich bei dem Vermieter um ein kirchliches Wohnungsunternehmen, dass die Aufgabe hat, Kirchenmitglieder mit Wohnraum zu versorgen.
Nationalität	Wird als „bedenklich“ eingestuft.
Rasse/Hautfarbe	Unzulässig
Mitgliedschaft in einer Partei oder einem Mieterverein	Unzulässig
Rauchgewohnheiten	Nach überwiegender  Ansicht unzulässig, da das Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört (vgl. BGH, Urteil vom 5. 3. 2008 – VIII ZR 37/07).
Sexuelle Neigungen	Unzulässig
Hobbies und Musikgeschmack	Unzulässig

SCHUFA- Auskunft:

Nur in Ausnahmefällen- nämlich, wenn er Vertragspartner der SCHUFA ist-  kann ein Vermieter selbst Informationen über künftige Mieter bei der SCHUFA anfordern. Beabsichtigt er dies, ist ihm die Informationsbeschaffung allerdings nur mit Einwilligung des Mieters gestattet.

Viele Vermieter, die- wie im Regelfall- keine Möglichkeit haben, sich selbst die Informationen zu beschaffen, verlangen daher von ihren potentiellen Mietern, dass diese die Auskunft selbst einholen. Hier gilt: Der Vermieter ist berechtigt, seinen künftigen Mieter hierzu aufzufordern. Ebenso wenig, wie der Mieter verpflichtet ist, seine Einwilligung zu der Einholung der Auskunft durch den Vermieter selbst zu erteilen, ist der Mieter jedoch verpflichtet, der Aufforderung, die Auskunft selbst einzuholen, nachzukommen. Verweigert ein Mieter die Einwilligung bzw. die Vorlage einer selbst eingeholten SCHUFA- Auskunft, riskiert er allerdings, dass der Vermieter den Mietvertrag mit ihm nicht abschließt.

In bestimmten Fällen besteht eine Aufklärungspflicht des Mieters auch ohne Nachfrage des Vermieters

In bestimmten Ausnahmefällen trifft den Mieter eine Pflicht, seinem künftigen Vermieter ungefragt Auskunft über bestimmte Umstände zu erteilen. Tut er dies nicht, treten die gleichen Rechtsfolgen ein, die eine wahrheitswidrige Auskunft über eine zulässige Frage des Vermieters im Rahmen der Selbstauskunft nach sich zieht.