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Gewerbemietrecht: Zahlungsverzug und die Folgen

Zahlungsverzug ist ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung im Gewerbemietrecht. Zahlungsverzug ist regelmäßig so schwerwiegend, dass es dem Vermieter nicht zuzumuten ist, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 6 Monaten oder der im Mietvertrag individuell vereinbarten Kündigungsfrist zu kündigen oder den Ablauf eines befristeten Mietvertrages abzuwarten.

Der Vermieter braucht keine Kündigungsfrist einzuhalten. Er kann bei Zahlungsverzug sofort die Kündigung aussprechen. Insbesondere braucht der Vermieter den Mieter nicht abzumahnen. Zwar wird er dies regelmäßig tun, indem er die ausbleibende Mietzahlung beanstandet. Verpflichtet ist er dazu nach dem Gesetz allerdings im Regelfall nicht (§ 543 III Nr. 3 BGB).

In Anwendung der Bestimmung des § 314 III BGB muss der Vermieter allerdings innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, sobald er von dem wichtigen Grund Kenntnis erlangt hat (BGH NZM 2007, 400: Fristlose Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution).

So definiert das Gesetz den Zahlungsverzug

In § 543 II BGB bezeichnet das Gesetz 3 Regelbeispiele, in denen insbesondere von einem wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung auszugehen ist. Eines dieser Regelbeispiele ist der Zahlungsverzug. Zahlungsverzug ist naturgemäß der häufigste wichtige Grund für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter.

Variante 1:

Der Mieter kommt in Zahlungsverzug, wenn er zwei fällige aufeinanderfolgende Mietzahlungen ganz oder zu einem erheblichen Teil nicht entrichtet.

Variante 2:

Der Mieter kommt ferner in Zahlungsverzug, wenn er einen Zahlungsrückstand über einen längeren Zeitraum auflaufen lässt und der Rückstand dabei die für 2 Monate zu entrichtende Miete erreicht. Beispiel: Mieter zahlt statt 2.000 € Monatsmiete jeweils nur 1.600 €, nach 10 Monaten beträgt der Zahlungsrückstand 4.000 €, der Vermieter kann kündigen.

Über diese im Gesetz genannten Regelbeispiele riskiert der Mieter bei Zahlungsverzug die fristlose Kündigung auch in folgenden Fällen:

Variante 3:

Zahlungsverzug kann auch dann einen wichtigen Grund darstellen, wenn der Mieter die Miete ständig unpünktlich zahlt, ohne dass er die zuvor beschriebenen Rückstände erreicht und dadurch dem Vermieter infolge der ständigen Zahlungsverzögerungen die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wird (BGH NZM 2006, 338).

Rechtsgrundlage ist in diesem Fall dann allerdings § 543 Absatz 1 BGB, so dass der Vermieter vor Ausspruch der Kündigung den Mieter abmahnen muss. Der Vermieter kann sich nicht auf § 543 III Nr. 3 BGB berufen.

Vor allem kann der Mieter in dieser Variante 3 die Kündigung nicht wieder rückgängig machen, indem er die Rückstände bezahlt. Die dem Vermieter entstandene Unzumutbarkeit der Situation könne nämlich nicht mehr bereinigt werden könne (OLG Hamm NJW-RR 1993, 1163).

Variante 4:

Ein Mieter riskiert eine Kündigung, – wenn auch mit der mietvertraglich vereinbarten ordentlichen Kündigungsfrist, – bereits dann, wenn er mit nur einer Monatsmiete in Verzug kommt (so neuerdings BGH Az. VIII ZR 107/12).

Zahlungsverzug kann im Gewerbemietrecht auch dann begründet sein, wenn der Mieter die vereinbarte Kaution nicht zahlt (BGH NZM 2007, 400).

Rückstandszahlung erfasst Miete und Nebenkosten

Will der Mieter den Zahlungsrückstand ausgleichen und damit die fristlose Kündigung hinfällig machen, muss er die Miete und auch die Nebenkosten vollständig entrichten. Nachzahlungsbeträge aus einer Nebenkostenabrechnung (OLG Koblenz WM 1984, 269) oder Schadensersatzansprüche des Vermieters (LG Berlin ZMR 1989, 54) gehören nicht dazu. Sie beinhalten keine regelmäßig wiederkehrende Zahlungsverpflichtung und sind somit nicht Teil der Miete.

Kündigung mit Aufrechnung entgegentreten

Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug wird doch dadurch unwirksam, dass der Mieter mit eigenen Forderungen die Aufrechnung erklärt. Vorrausetzung ist, dass eine Aufrechnungslage besteht und der Mieter gegenüber dem Vermieter die Aufrechnung ausdrücklich erklärt. Die erst in einem Gerichtsverfahren erklärte Aufrechnung wird regelmäßig als verspätet zurückgewiesen.

Abkopplungsklausel führt zum Aufrechnungsverbot

In Gewerbemietverträgen findet sich oft eine Abkopplungsklausel. Sie beinhaltet ein Aufrechnungsverbot mit Gegenforderungen des Mieters.

Die Klausel bezweckt, dass der Vermieter Liquiditätsprobleme vermeiden möchte, wenn er die laufende Miete für den Kapitaldienst der Immobilie benötigt. Dann soll der Mieter gegen den Anspruch des Vermieters auf Zahlung der laufenden Miete nicht mit Minderungsansprüchen oder sonstigen Forderungen aufrechnen können. Die Miete wird abgekoppelt.

Eine solche Abkopplungsklausel kann im Einzelfall unwirksam sein, insbesondere dann, wenn dem Mieter das Recht vorenthalten wird, die vorläufig weiter zu entrichtende Miete später nach Bereicherungsrecht vom Vermieter wieder zurückzufordern (BGH NJW-RR 1993, 519; BGH NZM 2008, 522).

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