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Gewerbemietrecht: Fristlose Kündigung

Die fristlose Kündigung braucht, da sie gegenüber der ordentlichen Kündigung eine außerordentliche Kündigung ist, einen wichtigen Grund. Ohne einen solchen wichtigen Grund ist eine fristlose Kündigung immer unbegründet.

Dieser wichtige Grund muss so schwerwiegend sein, dass es dem Vermieter oder dem Mieter nicht zuzumuten ist, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 6 Monaten oder der im Mietvertrag individuell vereinbarten Kündigungsfrist oder den Ablauf eines befristeten Mietvertrages abzuwarten.

Die fristlose Kündigung erfordert keine Kündigungsfrist. Diejenige Partei, die sich auf einen wichtigen Grund beruft, kann faktisch über Nacht die Kündigung erklären und die Räumlichkeiten räumen.

Was sind wichtige Gründe für eine fristlose Kündigung?

Eine fristlose Kündigung ist mit Bedacht zu beurteilen. Oft entsteht sie aus einer emotionalen Provokation. Emotionale Entscheidungen sind immer schlechte Entscheidungen. Sie beinhalten das Risiko, dass im Streitfall ein Gericht prüfen muss, inwieweit ein wichtiger und die fristlose Kündigung rechtfertigender Grund tatsächlich vorgelegen hat. Lässt sich ein solcher wichtiger Grund nicht nachvollziehbar darstellen, bleibt der Mieter im Fall seiner Kündigung zur Zahlung der für die Mietzeit maßgeblichen Miete verpflichtet, während der Vermieter im Fall seiner Kündigung gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig wird.

Rechtsgrundlagen für eine fristlose Kündigung

Im Gesetz findet sich in § 543 BGB (außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund) und in § 314 BGB (Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund) eine Definition des wichtigen Grundes. Da § 543 BGB eine spezielle Vorschrift des Mietrechts ist, ist sie gegenüber der Vorschrift des § 314 vorrangig.

Zumindest die Bestimmung des § 314 III BGB findet auch bei der Gewerberaummiete Anwendung. Danach muss der Berechtigte innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, sobald er von dem wichtigen Grund Kenntnis erlangt hat (BGH NZM 2007, 400: Fristlose Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution).

Wichtige Gründe im Sinne des § 543 BGB

1. Allgemein wichtige Gründe

In § 543 I BGB wird in allgemeiner Form der wichtige Grund definiert. Maßgebend ist die Frage, inwieweit es der Vertragspartei zuzumuten ist, am Mietvertrag festzuhalten. Im Gegensatz zu § 314 BGB fordert § 543 BGB die Berücksichtigung des Verschuldens der Vertragsparteien und die Abwägung der beiderseitigen Interessen.

Die Parteien können im Mietvertrag Gründe für eine fristlose Kündigung im Detail aufzählen, z.B. Abgabe der eidesstattlichen Versicherung durch den Mieter, Insolvenz des Mieters oder des Vermieters).

Beispiele aus der Rechtsprechung:

  • Verstoß gegen die Beheizungspflicht bei ungenutzten Räumen im Winter mit erheblichen Minustemperaturen (OLG Hamm WuM 1994, 669);
  • Grundloses Anschwärzen des Vermieters bei der Behörde wegen angeblichen Verstoßes gegen das Zweckentfremdungsverbot (LG Frankfurt WuM 1994, 15);
  • Stromentnahme aus Allgemeinstrom des Hauses für das eigene Mietobjekt (LG Köln NJW-RR 1994, 909).
  • Zahlungsverzug infolge ständig verzögerter Miet- und Nebenkostenzahlungen über einen längeren Zeitraum (BGH NZM 2006, 338).
  • Zahlungsverzug wegen Nichtzahlung der Kaution (BGH NZM 2007, 400).
  • Geschäftsschädigende Äußerungen (nach BGH MDR 2010, 1305):

Eine Mieterin sprach eine „Zerrüttungskündigung“ aus. Der Vermieter hatte gegenüber Nachbarn verleumderische Behauptungen über die Mieterin verbreitet. Dadurch schädigte er deren Gewerbebetrieb nachhaltig. Die Mieterin betrieb in den Gewerberäumen ein „Wellness- und Seminarhaus“. Der Vermieter äußerte sich, dass sie ein „schlüpfriges Geschäft mit Sexpielsachen“ und einen „verdeckten Puff“ betreibe und in „rotem Lackleder rauchend vor ihrem Laden Werbung für ihr Haus“ mache. „Bis zum Sommer werde er sie aus dem Laden haben“.

Mit diesen Äußerungen habe der Vermieter das Vertrauensverhältnis zur Mieterin nachhaltig zerrüttet. Er habe keinerlei anerkennenswertes Interesse an der Verbreitung solcher Tatsachen haben können. Diese seien nicht nur beleidigend, sondern beeinträchtigten auch den Geschäftsbetrieb nachhaltig. Dadurch verletzte der Vermieter seine mietvertragliche Pflicht, die ihm gebiete, alles zu unterlassen, was den Mieter in der Nutzung der Räumlichkeiten beeinträchtige. In diesem Fall wurde infolge des zerrütteten Verhältnisses sogar eine Abmahnung für entbehrlich gehalten.

2. Spezielle wichtige Gründe

In § 543 II BGB bezeichnet das Gesetz 3 Regelbeispiele, in denen insbesondere von einem wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung auszugehen ist.

2.1. Wichtiger Grund, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder teilweise nicht oder nicht rechtzeitig gewährt oder entzogen wird (Vermieter verweigert den Zutritt, Vormieter zieht nicht aus, Räume sind baufällig).

2.2. Wichtiger Grund, wenn der Mieter die Mietsache völlig vernachlässigt (Missachtung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen) oder ohne Zustimmung des Vermieters untervermietet.

2.3. Wichtiger Grund bei Zahlungsverzug:

Zahlungsverzug ist naturgemäß der häufigste wichtige Grund für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter. Das Gesetz bezeichnet 2 Varianten.

Variante 1:

Zahlungsverzug liegt vor, wenn der Mieter mit zwei fälligen aufeinanderfolgenden Mietzahlungen ganz oder zu einem erheblichen Teil in Verzug ist.

Variante 2:

Zahlungsverzug liegt auch vor, wenn der Zahlungsrückstand über einen längeren Zeitraum aufläuft und dabei die für 2 Monate zu entrichtende Miete erreicht. Beispiel: Mieter zahlt statt 1.000 € Monatsmiete jeweils nur 800 €, nach 10 Monaten beträgt der Zahlungsrückstand 2000 €, der Vermieter kann kündigen.

Variante 3:

Zahlungsverzug kann darüber hinaus auch dann einen wichtigen Grund darstellen, wenn der Mieter ständig unpünktlich die Miete zahlt, ohne die zuvor beschriebenen Rückstände zu erreichen und infolge der ständigen Zahlungsverzögerungen dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wird (BGH NZM 2006, 338).

Rechtsgrundlage ist dann allerdings § 543 Absatz 1 BGB, so dass der Vermieter vor Ausspruch der Kündigung den Mieter abmahnen muss.

In diesem Fall kann der Mieter die Kündigung durch die nachträgliche Zahlung der Rückstände nicht wieder rückgängig machen, da dadurch die dem Vermieter entstandene Unzumutbarkeit der Situation nicht mehr bereinigt werden könne (OLG Hamm NJW-RR 1993, 1163).

Variante 4:

Ein Mieter muss sich jedoch darauf einrichten, dass ihm eine ordentliche Kündigung mit der mietvertraglich vereinbarten ordentlichen Kündigungsfrist bereits dann droht, wenn er mit nur einer Monatsmiete in Verzug kommt (so neuerdings BGH Az. VIII ZR 107/12).

Rückstandszahlung erfasst Miete und Nebenkosten

Will der Mieter den Zahlungsrückstand ausgleichen, muss er neben der Miete auch die Nebenkosten entrichten. Nachzahlungsbeträge aus einer Nebenkostenabrechnung (OLG Koblenz WM 1984, 269) oder Schadensersatzansprüche des Vermieters (LG Berlin ZMR 1989, 54) gehören nicht dazu, da sie keine regelmäßig wiederkehrende Zahlungsverpflichtung beinhalten und somit nicht Teil der Miete sind.

Kündigung mit Aufrechnung entgegentreten

Der Mieter kann der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug auch dadurch entgegentreten, dass er mit eigenen Forderungen die Aufrechnung erklärt. Voraussetzung ist, dass eine Aufrechnungslage besteht und er die Aufrechnung ausdrücklich erklärt. Tut er dies erst in einem Gerichtsverfahren, wird sein Vortrag regelmäßig als verspätet zurückgewiesen.

Abkopplungsklausel führt zum Aufrechnungsverbot

Allerdings muss der Mieter in diesem Zusammenhang eine eventuelle Abkopplungsklausel im Mietvertrag berücksichtigen. Sie beinhaltet ein Aufrechnungsverbot mit Gegenforderungen des Mieters.

Ihr Sinn besteht darin, dass der Vermieter auf den regelmäßigen Eingang der Miete zur Leistung des Kapitaldienstes wegen der Finanzierung des Objekts angewiesen ist und Liquiditätsprobleme vermeiden möchte. Dann soll der Mieter keinen Anspruch darauf haben, gegen den Anspruch des Vermieters auf Zahlung der laufenden Miete mit Minderungsansprüchen oder sonstige Forderungen aufzurechnen. Die Miete wird abgekoppelt.

Eine solche Abkopplungsklausel kann im Einzelfall unwirksam sein, insbesondere dann, wenn dem Mieter das Recht vorenthalten wird, die vorläufig weiter zu entrichtende Miete später nach Bereicherungsrecht vom Vermieter wieder zurückzufordern (BGH NJW-RR 1993, 519; BGH NZM 2008, 522).

Ohne Abmahnung keine Kündigung!

In der Regel muss derjenige, der die fristlose Kündigung aussprechen will, den Vertragspartner vor Ausspruch der Kündigung abmahnen (§ 543 III BGB) und ihm Gelegenheit geben, das vertragswidrige Verhalten abzustellen. Die Abmahnung ist mit einer Frist zu verbinden und sollte die Erklärung beinhalten, dass nach Fristablauf die Kündigung erfolgen wird.

Ausnahmsweise ist eine Abmahnung entbehrlich, wenn sie angesichts der Umstände offensichtlich erfolglos bleiben wird (Insolvenz des Mieters) oder die sofortige fristlose Kündigung aufgrund der Umstände und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Sie ist insbesondere nach dem Gesetz entbehrlich, wenn der Mieter in Zahlungsverzug im Sinne des § 543 II Nr. 3 BGB ist.

Hilfsweise immer auch ordentlich kündigen!

Da eine fristlose Kündigung immer einen wichtigen Grund erfordert und sich ein solcher im Nachhinein als vielleicht nicht so schwerwiegend und die fristlose Kündigung sich damit als unbegründet erweisen könnte, empfiehlt es sich, vorsorglich (hilfsweise) und zusätzlich immer die ordentliche Kündigung zum nächst zulässigen Termin auszusprechen.

Erweist sich die fristlose Kündigung dann tatsächlich als unwirksam, zieht die ordentliche Kündigung. Dadurch hat der Kündigende den Vorteil, dass er den zuerst möglichen Kündigungstermin nicht verpasst hat und nicht auf den nächsten, vielleicht in ferner Zukunft liegenden Kündigungstermin warten muss.

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