Die Frage müsste eigentlich lauten: Wann ist eine Abmahnung erforderlich! Denn die Abmahnung dient dazu, ein vertragswidriges Verhalten des Vertragspartners zu beanstanden und ihm klar vor Augen zu führen, dass er im Falle der Fortsetzung oder Wiederholung in letzter Konsequenz mit der fristlosen Kündigung des Mietvertrages rechnen muss. Außerdem kann der Vermieter den Mieter wegen eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache nach der dafür notwendigen Abmahnung auf Unterlassung verklagen.

Die Abmahnung ist eine förmliche Angelegenheit. Wenn der Vermieter den Mieter lediglich anspricht und darauf hinweist, dass er es wohl mit den mietvertraglich vereinbarten Ladenöffnungszeiten nicht zu ernst nimmt, diese Ansage eher infomotorischen Charakter. Will der Vermieter damit Konsequenzen verbinden und geht er davon aus, dass der Mieter seinem Hinweis reinen Unterhaltungswert beimisst, sollte er ihn formell abmahnen.

Rechtsgrundlagen

Das Gesetz selbst erwähnt das Erfordernis einer Abmahnung in § 541 BGB (Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch), § 543 III (Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund und setzt auch in § 569 (außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund) voraus, dass eine Abmahnung in der Regel erforderlich ist.

Zweck der Abmahnung

Eine Abmahnung ist die schriftliche oder mündliche Aufforderung an die andere Vertragspartei, ein vertragswidriges Verhalten zu unterlassen (§ 541 BGB). Die Abmahnung kann sich je nach den Gegebenheiten an den Vermieter oder an den Mieter richten. Derjenige, der den anderen abmahnt, darf diesen also nicht gleich kündigen. Ausnahmen sind lediglich schwerwiegende Fälle, in denen eine Abmahnung der Situation nicht gerecht würde.

Die Abmahnung bezweckt, die andere Vertragspartei anzuhalten, ihr vertragswidriges Verhalten zu ändern. Erst dann, wenn dies nicht zum Erfolg führt, kann die Kündigung ausgesprochen oder auf Unterlassung der vertragswidrigen Handlung geklagt werden (BGH WuM 2007, 387).

Immer schriftlich abmahnen

Eine Abmahnung sollte immer schriftlich verfasst werden. Nur dann ist sie im Fall des Bestreitens nachweisbar. Da sie im Regelfall Voraussetzung für eine fristlose Kündigung oder andere Konsequenzen ist, ist derjenige, der kündigt, beweispflichtig und muss nachweisen, dass er die andere Partei tatsächlich abgemahnt hat. Gelingt dieser Nachweis nicht, kann die Kündigung unwirksam sein.

Abmahnung grundsätzlich mit einer Fristsetzung verbinden

Grundsätzlich beinhaltet eine Abmahnung auch eine Frist. Zur Orientierung:

• Eine Fristsetzung ist erforderlich, wenn von der anderen Vertragspartei die Vornahme einer Handlung erwartet wird, die sie zeitgerecht vornehmen soll (Vornahme von Schönheitsreparaturen),

• oder wenn der andere Vertragspartner bestimmte Verhaltensweisen sofort unterlassen soll (Störung des Hausfriedens, Lärm, Verletzung der Betriebspflicht),

• oder auch dann, wenn der Vertragspartner zur Erfüllung einer Unterlassungsverpflichtung Zeit benötigt (Erfüllung der Betriebspflicht benötigt mehr Personal) und/oder Handlungen vornehmen muss, um einen vertragswidrigen Zustand zu bereinigen (Rückbau vertragswidriger Einrichtungen).

Inhalt der Abmahnung

Eine Abmahnung muss inhaltlich so klar formuliert sein, dass die andere Partei erkennen kann, was als vertragswidrig beanstandet wird und dadurch in der Lage ist, die Beanstandung nachzuvollziehen und ihr Verhalten entsprechend zu ändern (BGH NZM 2000, 242).

Die Abmahnung braucht nicht mit einer Kündigungsandrohung verbunden zu werden. Sie muss aber deutlich machen, dass der Vermieter das vertragswidrige Verhalten nicht akzeptiert und daraus Konsequenzen ziehen wird. Sinnvollerweise wird die Kündigung angedroht, um die Ernsthaftigkeit der Abmahnung zu unterstreichen und jeglichen Zweifel zu vermeiden.

Anders ist es dann, wenn der Vermieter eine Frist setzt und damit eine Ersatzvornahme oder eine Mangelbeseitigungsklage androht. Dann kann der Vermieter nach erfolglosem Fristablauf nicht ohne weiteres fristlos kündigen, sondern muss erst eine erneute Frist setzen (OLG Hamm NJW-RR 1991, 1035).

Abmahnung kann entbehrlich sein

Das Gesetz gesteht aber den Verzicht auf eine Abmahnung zu,

• wenn eine Abmahnung offensichtlich erfolglos wäre (Beispiel: Der Mieter hat entgegen der vertraglichen Vereinbarung im Mietvertrag sein Warenangebot so umgestellt, dass er in Konkurrenz zu einem anderen Mitmieter tritt),

• oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. (Beispiel: die Vertragsverletzung des Mieters besteht in einer Straftat, z.B. Sachbeschädigung: LG München WuM 2006, 524). Auch die unerlaubte Untervermietung kann einen fristlosen Kündigungsgrund begründen. Oder: Der Mieter verleumdet gegenüber einem Geschäftspartner den Vermieter auf übelste Weise.

• oder der Mieter mit der Miete in Verzug ist (Details siehe § 543 II Nr. 3 BGB).

Abmahnung bei Personenmehrheiten

Stehen auf der Vermieter- oder Mieterseite mehrere Personen, muss die Abmahnung sowie eine damit verbundene Fristsetzung von allen gegenüber allen Person erklärt werden. Gegebenenfalls sollte sich eine Person von den Partnern bevollmächtigen lassen. Die Originalvollmacht ist der Abmahnung beizufügen.

1. Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch

Gemäß § 541 BGB kann der Vermieter die Unterlassung des vertragswidrigen Gebrauchs verlangen. Eine Abmahnung ist immer dann erforderlich, wenn damit für die abgemahnte Vertragspartei Konsequenzen verbunden sind. Sie ist sozusagen ein Schuss vor den Bug und soll darauf aufmerksam machen, dass ein bestimmtes Verhalten als nicht akzeptabel empfunden wird.

Beispiel: Vermieter und Mieter haben in einem Gewerbemietvertrag innerhalb bestimmter Öffnungszeiten eine Betriebspflicht des Ladenlokals vereinbart. Der Mieter hält sich nicht an diese Öffnungszeiten und öffnet und schließt, wann er Lust dazu hat. Der Mieter nutzt das Mietobjekt damit vertragswidrig. Will der Vermieter ihn auf Unterlassung verklagen bzw. zur ordnungsgemäßen Nutzung und Einhaltung seiner Betriebspflicht verpflichten, muss er ihn vorher abmahnen.

2. Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Gemäß § 543 I BGB kann jede Vertragspartei bei einer Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Als wichtigen Grund definiert das Gesetz eine Situation, in der es einer Vertragspartei auf der Grundlage einer Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht zuzumuten ist, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist oder zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit fortzusetzen.

Aus Sicht des Mieters liegt ein wichtiger Grund darin, wenn er in der Nutzung des vertragsgemäßen Gebrauchs durch den Vermieter beeinträchtigt wird. Beispiel: Der Vermieter heizt im Winter die Räumlichkeiten lediglich auf 18° C.

Aus Sicht des Vermieters kann ein wichtiger Grund darin liegen, dass der Mieter die vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen nicht ausführt, seiner vertraglichen Betriebspflicht nicht nachkommt oder Veränderungen an der Bausubstanz vornimmt.

In diesen Fällen der mietvertraglichen Pflichtverletzung erfordert § 543 III BGB eine Abmahnung. Erst danach kann die fristlose Kündigung ausgesprochen werden. Die Abmahnung ist mit einer angemessenen Frist zu verbinden, die sich daran ausrichten muss, wie viel Zeitbedarf erforderlich ist, um das vertragswidrige Verhalten abzustellen. Beispiel: die Ausführung von unterlassenen Schönheitsreparaturen braucht mehr Zeit, als wenn der Mieter die Öffnungszeiten nicht einhält.

3. Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Gemäß § 569 BGB können sich Vermieter oder Mieter auf weitere wichtige Gründe berufen. Aus Sicht des Mieters kann ein wichtiger Grund in der mit dem Aufenthalt in den Mieträumen verbundenen Gesundheitsgefährdung bestehen. Im Regelfall ist vor der fristlosen Kündigung die Setzung einer angemessenen Abhilfefrist und die Erteilung einer Abmahnung Voraussetzung (BGH WuM 2007, 319).

Aus Sicht beider Parteien kann ein wichtiger Grund auch darin bestehen, dass die andere Partei den Hausfrieden derart stört, dass eine sofortige Kündigung berechtigt ist. Inwieweit in diesen Fällen eine Abmahnung erforderlich ist, bestimmt sich nach den Gegebenheiten des Einzelfalles. Sie ist dann entbehrlich, wenn das beanstandete Verhalten so schwerwiegend ist, dass dem Vertragspartner (Vermieter oder Mieter) die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf keinen Fall zugemutet werden kann und auch eine Abmahnung die Situation nicht ändern würde. Beispiel: Ein Mieter wird gegenüber einem Nachbarn gewalttätig.

Abmahnung ist nicht stornierungsfähig

Anders als im Arbeitsrecht kann sich ein Mieter oder ein Vermieter gegen eine Abmahnung nicht gerichtlich wehren, wenn es sie für unberechtigt hält. Ein abgemahnter Mieter kann also nicht verlangen, dass der Vermieter die Abmahnung wieder zurücknimmt oder die Unwirksamkeit durch ein Gericht feststellen lassen.

Dadurch hat der Mieter auch keinen Nachteil, denn wenn der Vermieter diese Abmahnung später zur Grundlage für eine fristlose Kündigung macht, muss er den vollen Beweis dafür erbringen, dass die in der Abmahnung ausgesprochenen Vorwürfe zutreffend waren (BGH WuM 2008, 217).