Wird über Schönheitsreparaturen diskutiert, geht es dabei meistens um die Rechte des Mieters, denn nicht selten sind Klauseln, mit denen dem Mieter die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen übertragen wird, unwirksam. Die Rechte des Vermieters werden dabei häufig vernachlässigt, weil dieser als nicht so schutzwürdig angesehen wird. Dabei wird jedoch übersehen, dass die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter oft auch wirksam erfolgt und auch der Vermieter ein anerkennenswertes Interesse an der Durchsetzung seiner Rechte hat.

Dieser Beitrag beschäftigt sich mit den Rechten des Vermieters, die diesem zustehen, wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen trotz wirksam übertragener Verpflichtung nicht oder nicht fachgerecht ausführt. Hierbei ist zu unterscheiden zwischen den Ansprüchen des Vermieters während des laufenden Mietverhältnisses und denjenigen nach der Beendigung des Mietverhältnisses.

Während des laufenden Mietverhältnisses bestehen ein Erfüllungsanspruch des Vermieters und ein Anspruch auf einen Kostenvorschuss für den Fall der Selbstvornahme

Ist der Mieter wirksam verpflichtet, die Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses durchzuführen, und besteht im konkreten Fall auch tatsächlich Renovierungsbedarf, hat der Vermieter gegen seinen Mieter bei fortbestehendem Mietverhältnis einen Erfüllungsanspruch derart, dass er von seinem Mieter verlangen kann, die Renovierung auf eigene Kosten durchzuführen. Kommt der Mieter seiner Verpflichtung nicht nach, muss der Vermieter, um seine Rechte durchzusetzen, den Mieter notfalls auf Durchführung der Schönheitsreparaturen verklagen.

Ein Schadensersatzanspruch besteht in diesem Stadium nicht, solange die Pflichtverletzung des Mieters keine Substanzschäden an der Mietwohnung verursacht. Da der Vermieter seinem Mieter gegenüber im Falle einer wirksamen Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nicht verpflichtet ist, diese selbst durchzuführen und die Nichtvornahme der Schönheitsreparaturen regelmäßig nicht zur Folge hat, dass die Mietsache Schaden nimmt, fehlt es an einem für den Schadensersatz  erforderlichen Vermögensnachteil des Vermieters. Die Rechtsprechung stützt die Versagung des Schadensersatzanspruches allerdings bereits darauf, dass die in Betracht kommende Rechtsgrundlage des § 281 BGB bzw. § 326 BGB a.F. in diesem Fall nicht anwendbar ist (vgl. BGH, Urteil vom 6. 4. 2005 – VIII ZR 192/04). Trotz oder gerade wegen der Verneinung eines Schadensersatzanspruches gesteht die Rechtsprechung dem Vermieter jedoch aus Billigkeitsgründen einen Anspruch auf Vorschuss in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten zu, wenn sich der Mieter mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug befindet. Hierdurch soll der Vermieter so gestellt werden,  wie er stünde, wenn er gegen den Mieter ein Leistungsurteil erwirkt hätte, das er gem. § 887 ZPO im Wege der Ersatzvornahme auf Kosten des Mieters vollstrecken kann (vgl. BGH, Urteil vom 30.5.1990 – VIII ZR 207/89). Der Vorschussanspruch besteht in Höhe der auf Grund eines Kostenvoranschlags voraussichtlich entstehenden Renovierungskosten.

Nach der Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter statt der Erfüllung Schadensersatz verlangen

Auch nach der Beendigung des Mietverhältnisses besteht der Erfüllungsanspruch des Vermieters fort, sofern die Durchführung der Schönheitsreparaturen dem Mieter trotz seines Auszugs noch möglich ist. In diesem Stadium kann der Vermieter den Mieter allerdings alternativ auch auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, wenn dieser die Schönheitsreparaturen nicht oder nicht fachgerecht ausgeführt hat und folgende Voraussetzungen vorliegen:

Die Schönheitsreparaturen müssen fällig sein

Zunächst müssen die Schönheitsreparaturen fällig sein. Dies ist der Fall, wenn eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vorliegt, die den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses oder bei dessen Beendigung durchzuführen, und im konkreten Fall auch tatsächlich Renovierungsbedarf besteht.

Der Vermieter muss den Mieter unter Fristsetzung zur Leistung auffordern

Weitere Voraussetzung für das Bestehen des Schadensersatzanspruches des Vermieters ist, dass der Vermieter seinen Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen aufgefordert und ihm hierfür eine angemessene Frist gesetzt hat. An diese mit der Fristsetzung verbundene Aufforderung werden hohe Anforderungen gestellt. Der Vermieter muss in seinem  Aufforderungsschreiben genau beschreiben, welche Renovierungsmaßnahmen er in welchen Umfang  erwartet.

Eine Aufforderung zur Durchführung der „Schönheitsreparaturen“ oder der „notwendigen Arbeiten“ genügt nicht (vgl. LG Berlin v. 31. 10. 1986 64 S 216/86). Die auszuführenden Arbeiten sollten genau bezeichnet werden. Wenn der Mieter vor seinem Auszug bereits Schönheitsreparaturen vorgenommen hat und der Vermieter Beanstandungen erhebt, muss der Vermieter im Rahmen der Leistungsaufforderung die konkreten Mängel darlegen und den beanstandeten Zustand beschreiben, damit der Mieter erkennen kann, inwieweit der Vermieter den Vertrag als nicht erfüllt ansieht (vgl. KG, Urteil vom 22. 1. 2007 – 12 U 28/06).

Die Frist, die dem Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen gesetzt werden muss, muss außerdem angemessenen sein. Bzgl. der Länge der Frist gibt es keine allgemein gültigen Vorgaben. Was als angemessen anzusehen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Entscheidend ist dabei der Umfang der erforderlichen Renovierungsarbeiten. Grundsätzlich wird davon ausgegangen, dass eine 14-Tages-Frist zur Vornahme der Renovierung einer kompletten Wohnung ausreichend ist. (vgl. KG, Urteil vom 30. 10. 2006 – 8 U 38/06). Ist die Frist zu knapp bemessen, führt dies in der Regel jedoch nicht zur Unwirksamkeit der Fristsetzung, sondern lediglich dazu, dass eine angemessene Frist in Lauf gesetzt wird (vgl. BGH, Urteil vom 21.6-1985 – V ZR 134/84).

Unter bestimmten Voraussetzungen ist die Fristsetzung allerdings entbehrlich:

Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen ernsthaft und endgültig verweigert vgl. BGH, Urteil vom 09-07-1992 – XII ZR 268/90). Eine ernsthafte und endgültige Verweigerung seitens des Mieters sollte allerdings nicht zu schnell angenommen werden. Zieht der Mieter aus ohne Schönheitsreparaturen auszuführen, kann in diesem Verhalten allein noch keine endgültige Erfüllungsverweigerung erblickt werden. Nur wenn der Vermieter dem Mieter zuvor konkret mitgeteilt hat, welche Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, ist die Annahme einer Erfüllungsverweigerung gerechtfertigt (vgl. KG, Urteil vom 30. 10. 2006 – 8 U 38/06).

Der Mieter muss die Frist schuldhaft verstreichen lassen

Der Vermieter ist erst berechtigt, von seinem Mieter  Schadensersatz zu verlangen, wenn die Frist erfolglos verstrichen ist. Selbst wenn dies der Fall ist, scheidet ein Schadensersatzanspruch allerdings aus, wenn der Mieter die Nichtvornahme der Schönheitsreparaturen innerhalb der gesetzten Frist nicht zu vertreten hat.

Ist der Mieter beispielsweise an der Durchführung gehindert, weil der Vermieter die Wohnung bereits vor Fristablauf anderweitig vermietet und an den neuen Mieter übergeben hat, steht dem Vermieter kein Schadensersatzanspruch zu (vgl. LG Braunschweig, Urteil vom 26.1.1999, Az.: 6 S 212/98).

Die Höhe des Schadensersatzanspruches

Der Schadensersatzanspruch des Vermieters besteht in Höhe der Kosten, die dem Vermieter entweder tatsächlich konkret dadurch entstanden sind, dass er die Schönheitsreparaturen von einer Fachfirma har durchführen lassen, oder aber die hierdurch abstrakt entstanden wären, wenn der Vermieter die Durchführung hätte vornehmen lassen. Er ist nämlich nicht verpflichtet, die ihm ersetzten Kosten auch tatsächlich für die Renovierung der Wohnung zu verwenden. Lässt der Vermieter die Schönheitsreparaturen nicht durch eine Fachfirma vornehmen, ist umstritten, ob der Schadensersatzanspruch auch die fiktive Umsatzsteuer umfasst. § 249 Abs.2 S.2 BGB bestimmt zwar, dass der Schadensersatzanspruch die Umsatzsteuer nur mit einschließt, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist. Ob diese Vorschrift auf den Schadensersatzanspruch des Vermieters bei unterlassenen oder nicht fachgerecht ausgeführten Schönheitsreparaturen überhaupt anwendbar ist, ist jedoch umstritten.

Der Vermieter kann außerdem den Mietausfall wegen nicht oder unsachgemäßer Schönheitsreparaturen verlangen, wenn er darlegt, dass er die vermieteten Räume bei ordnungsgemäßer Ausführung der Schönheitsreparaturen direkt an einen bereits vorhandenen Mietinteressenten hätte weiter vermieten können (vgl. LG Berlin, Urteil vom 29. 1. 2002 – 64 S 312/01).

Verjährung des Schadensersatzanspruches

Der Schadensersatzanspruch unterliegt der kurzen Verjährung des § 548 Abs.1 BGB. Die Verjährung tritt daher nach Ablauf von sechs Monaten seit der Rückgabe der Wohnung an den Vermieter ein. Nicht entscheidend ist für den Verjährungsbeginn der Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Rückgabe und Beendigung müssen nämlich nicht zwangsläufig zusammenfallen.

Die Verjährung beginnt selbst dann mit der Rückgabe der Mietsache zu laufen, wenn die Voraussetzungen für den Schadensersatzanspruch erst danach entstehen, insbesondere wenn die Frist , die der Vermieter dem Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen setzt, erst nach der Rückgabe der Mietsache abläuft (vgl. BGH, Urteil vom 19. 1. 2005 – VIII ZR 114/04 ).