Neuer Mietvertrag unterschrieben, alte Wohnung gekündigt und Umzugskartons gepackt — alles ist bereit für den Umzug in die neue Wohnung und dann kommt der Schock: Der neue Vermieter ruft an und sagt, dass die neue Mietwohnung zum Einzugstermin nicht frei ist. Sei es dass der alte Mieter nicht ausziehen will, noch Mängel zu beseitigen sind oder der Neubau nicht rechtzeitig fertiggestellt ist — Vermieter können in den verschiedensten Fällen vor dem Problem stehen, dass sie den neuen Mieter noch nicht in die Wohnung lassen können, obwohl der Mietvertrag unterschrieben ist. Was kann man dann als Vermieter oder Mieter tun? Welche Rechte haben Mieter, wenn der Mietvertrag unterschrieben, die Wohnung aber nicht frei ist?
Der nachfolgende Artikel erklärt für Mieter und Vermieter, welche Rechtsansprüche in dieser Situation bestehen und gibt Tipps wie man als Vermieter und Mieter am besten vorgeht.
Inhalt: Mietvertrag unterschrieben: Wohnung nicht frei – Was tun?
I. Vertrag ist Vertrag: Ist die Wohnung nicht frei haften Vermieter
II. Mieter-Recht: Mietminderung und Schadensersatz
I. Vertrag ist Vertrag: Ist die Wohnung nicht frei haften Vermieter
Der Mieter darf die Miete verweigern bzw. mindern und Schadensersatz verlangen (vgl. dazu nächster Punkt).
Etwas anderes gilt nur, wenn der Mietvertrag z.B. eine wirksame Klausel enthält, die einen „voraussichtlichen Einzugstermin“ angibt und im Übrigen Ansprüche des Mieters ausschließt, wenn sich der Einzugstermin für die Mietwohnung aufgrund von Verzögerungen des Zeitpunkts der Bezugsfertigkeit um bis zu drei Monate verschiebt. Solche Klauseln finden sich z.B. häufig bei Neubauten, bei denen die Mietverträge für die Wohnungen noch während der Bauphase geschlossen werden.
II. Mieter-Recht: Mietminderung und Schadensersatz
Sobald der Mietvertrag unterschrieben ist, ist der Mieter ab Mietbeginn zur Mietzahlung verpflichtet. Ist die Wohnung beim Einzugstermin allerdings nicht bezugsfertig liegt ein Mangel vor, der den Mieter zu eine Mietminderung um 100 % berechtigt. Kurz gesagt, der Mieter zahlt dann keine Miete.
Außerdem kann er auch die Mietkaution noch einbehalten, wenn diese noch nicht gezahlt ist.
Daneben darf der Mieter alle Kosten, die ihm dadurch entstanden sind, dass die Mietwohnung nicht bezugsfertig ist, als Schadensersatz von dem Vermieter verlangen. Damit ist der Vermieter verpflichtet folgende Kosten im Wege des Schadensersatzes zu erstatten:
- Kosten/ Miete einer Ersatzwohnung oder eines Hotels (allerdings nur angemessene Kosten)
- Kosten für die Einlagerung von Mobiliar und im folgenden anfallende Mietkosten der Einlagerung des Mobiliars
- Sonstige Kosten, wie z.B. Vorhaltungskosten der Umzugsfirma für die Bereitstellung eines Transporters und der Umzugshelfer etc.
Wollen Mieter nicht warten, bis die Wohnung bezugsfertig ist, dürfen Sie den unterschriebenen Mietvertrag außerordentlich kündigen. Das bietet sich vor allem dann an, wenn Mieter zwischenzeitlich eine andere Wohnung gefunden haben. Auch insoweit haftet der Vermieter für alle Mehrkosten. Darüber hinaus gilt: Ist die neue Wohnung — die der ursprünglich beim Vermieter angemieteten Wohnung entspricht — teurer, kann der Vermieter verpflichtet sein, diese Extramietkosten als Schadensersatz zu zahlen. Allerdings nur für den Zeitraum von max. drei Monaten, der dem Zeitraum der ordentlichen Kündigungsfrist entspricht.
III. Vermietertipp: Ersatzwohnung suchen
Vermieter sollten ihre Mieter, schnellstmöglich davon unterrichten, dass die Wohnung zum Einzugstermin nicht frei bzw. bezugsfertig ist. Bestenfalls haben sie als Vermieter eine Ersatzmietwohnung oder andere Unterkunft, die Sie Ihrem Mieter anbieten können.
Von der Schadensersatz- und Kostentragungspflicht wegen der Verzögerung des Einzugs werden Vermieter dadurch zwar nicht befreit, können aber den Umfang bestenfalls selbst steuern.
Einlassen muss sich der Mieter zwar nicht auf eine angebotene Ersatzwohnung oder Unterkunft, aufgrund seiner Schadensminderungspflicht darf er aber auch nicht vorsätzlich extra hohe Kosten provozieren. Kosten für ein Luxushotel müssen Vermieter nicht erstatten.
Anmerkung: Vermieter haben oft ihrerseits Regressansprüche, z.B. gegen die Baufirma, die die Mietwohnung nicht rechtzeitig fertig stellt oder den Mieter der nicht ausziehen will.
07.04.2021 - 16:10
Ich habe im Januar einen Mietvertrag für eine 2 Zimmerwohnung unterschrieben die sich in einem Wohnblock mit weit über 30 Mietparteien
befindet. Diese Wohnung sollte zum Einzugstermin am 01.06.2021 kernsaniert werden . Diese Wohnung war aber noch belegt von einem Mieter der wohl in Mietrückstand war und bis dahin raus geklagt werden sollte. Ich habe meine jetztige Wohnung natürlich fristgerecht zum 31.05.2021 gekündigt. Jetzt ist es wohl zu Problemen gekommen und die bekommen den jetzigen Mieter da wohl doch nicht rechtzeitig raus geklagt und mir vor 2 Wochen Bescheid gaben das es mit der Wohnung nichts gibt. Aber sie hätten eine andere Wohnung für mich , sie wäre zwar ein paar Quadratmeter größer aber nicht im selben Wohnblock . Der wäre etwa 200 Meter weiter , davon stehen 3-4 Stück in Reihe. Diese Wohnung habe ich besichtigt habe denen aber gleich gesagt das die mir nicht so gefällt wie die andere Wohnung.
Was kann ich tun ?
07.04.2021 - 18:58
Hallo Siegfried,
eine unschöne Situation. Am Ende geht es um die Frage nach Schadenersatz. In wie weit ein Schaden entsteht, wenn Ihnen eine vergleichbare Wohnung angeboten wird, sollten Sie individuell rechtlich prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
03.05.2021 - 20:17
Guten Abend,
Wir haben zu zweit einen Vertrag für eine bezugsfertige 3-Zimmer-Wohnung mit knapp 70qm unterschrieben. Das Mietverhältnis hat am 01.05. begonnen.
Es stand schon einige Wochen lang fest, dass die Renovierungsarbeiten im Verzug sind. Trotzdem wurde uns erst am Tag vor dem Umzug ein Lager gestellt und ein Angebot für eine Unterkunft unterbreitet. Am 01.05. mussten wir dann feststellen, dass diese Unterkunft ein einzelnes Zimmer von vielleicht gerade mal 20qm ist. Wir hatten jedoch beide erwähnt, dass wir derzeit im Home Office sind. Und 2 Monate, so lange dauert es noch bis die Wohnung fertig wird, hätten wir in dieser Unterkunft nicht ausgehalten.
Also haben wir den Schlüssel abgegeben und um eine neue Unterkunft gebeten. Wir haben heute auch selbst Vorschläge gemacht, die im preislichen Rahmen liegen. Die Vermieter müssten uns doch dann eins dieser Angebote gestatten richtig?
03.05.2021 - 20:37
Hallo D. S.,
wenn Sie keine einvernehmliche Lösung finden (der Vermieter muss leider gar nichts), sollten Sie zum Thema Schadenersatz recherchieren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.08.2021 - 14:25
Hallo,
wir haben zum 01.09. eine neue Wohnung- Neubau / Erstbezug gemietet. Der Vertrag wurde im März geschlossen.
Jetzt werden die Arbeiten nicht rechtzeitig fertig. Es wird sich alles um +- 4 Wochen verzögern. Unsere alte Wohnung haben wir fristgerecht gekündigt.
Unser neuer Vermieter hat mich jetzt eineinhalb Wochen vorher darüber informiert. Er bietet eine Ferienwohnung als Unterkunft und Lagermöglichkeiten für unseren Hausrat und verlangt die komplette Miete laut Mietvertrag.
Kann ich die Miete trotz alledem mindern? Was könnte noch getan / unternommen werden?
Danke und viele Grüße
23.08.2021 - 20:38
Hallo S.S.,
wenn Sie eine gleichwertige Ersatzwohnung beziehen, haben Sie m.E. kein Recht auf eine Mietminderung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
25.10.2021 - 21:58
Hallo,
wir haben zum 01.1121. eine neue Wohnung- Neubau / Erstbezug gemietet. Der Vertrag wurde Anfang Juli geschlossen.
Jetzt werden die Arbeiten nicht rechtzeitig fertig. Es wird sich alles um +- 4 Wochen verzögern. Unsere alte Wohnung haben wir fristgerecht gekündigt und ebenso einen Nachmieter für unsere alte Wohnung, der dann zum 01.11.21 hier einziehen möchte.
Im Mietvertrag steht eine “individuelle Verinbarung”:
“Die Mieter wurden vom Vermieter vorsorglich informiert, dass sich der Beginn des Mietverhältnisses verschieben kann, wenn es Verzögerungen bei der Fertigstellung des Hauses gibt.
Der Vermieter ist dafür nicht haftbar zu machen”
Ist die Klausel rechtlich in Ordnung?
Wir müssen unsere Möbel etc. einlgagern und danach nochmals das Umzugsunternehmen ordern.
Doppelte Kosten.
Wir haben kein Angebot vom Vermieter bzgl. einer vergleichbaren Wohnung bekommen.
Können wir die Miete zurückbehalten,da wir noch nicht einziehen können und die Kaution ebenso?
Können wir Lagerungskosten dem vermieter überttragen?
Danke und viele Grüße
26.10.2021 - 13:17
Hallo U.R.,
hier können Sie die Klausel im Mietvertrag prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
04.11.2021 - 07:48
Guten Tag,
wir wollen in eine neue Wohnung umziehen, die alten Wohnungen und die Neue laufen alle über die selbe Wohnungsgesellschaft.
Vertraglich wäre der neue Mietvertrag zum 01.11. gewesen, Umzug eine Woche eher. Vorwohnungen wurden rechtzeitig zu Ende Oktober gekündigt.
Nur auf eigene Nachfrage wissen wir, dass der Vormieter immer wieder verlängert, rein aus Schikane.
Es gibt keine klare Aussage der Vermietung wann die Wohnung frei wird!
Daher haben wir das Packen mittlerweile unterbrochen.
Müssen wir für die anderen Wohnungen weiterhin Miete bezahlen? Theoretisch sind wir keine Mieter mehr.
Darf einfach im Nachgang ein neuer Mietvertrag aufgesetzt werden mit geändertem Datum?
Welche Frust kann man der Wohnungsgesellschaft setzen?
Danke im Voraus, Familie BS
04.11.2021 - 17:00
Hallo Familie BS,
alle Vertragsparteien sind an die Verträge / Kündigung gebunden. Suchen Sie einen Kompromiss und heben Sie den neuen Vertag im Zweifel auf und schließen Sie für die aktuelle Wohnung einen neuen Vertrag. So erhalten Sie wieder Sicherheit.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.03.2022 - 15:33
Hallo,
am 01.04.22 soll ich in meine neue Wohnung ziehen. Der Vertrag ist dafür schon unterschrieben und eine Monatsmiete schon bezahlt.
Heute konnte ich mir die Wohnung das erste Mal fast unmöbliert anschauen und konnte meinen Augen kaum trauen.
Die Wohnung befindet sich in einem schrecklichen Zustand.
Überall gelbe verrauchte Tapeten, teilweise zerrissene Wandtapeten, defekte Fenster; versiffte Böden in jedem Zimmer, defekte Jalousien, fehlende Zimmertüren, alte nicht abgeholte Möbel (Sperrmüll), defekte Sanitäreinrichtungen und und und.
All das ist mir vorher nicht aufgefallen als die Vormieter noch drin gewohnt haben.
Die Wohnung befindet sich in meinen Augen in einem unbewohnbaren Zustand.
In 9 Tagen soll/will ich mit meiner Tochter dort einziehen.
Eine Wohnungsübergabe wurde noch nicht gemacht.
Was kann ich tun?
Ist es möglich vom Mietvertrag abzuspringen oder muss der Vermieter die Wohnung schnellstmöglich in einen bewohnbaren Zustand bringen?
Ich bin total verzweifelt.
22.03.2022 - 16:32
Hallo Marzena,
Sie schreiben selbst “All das ist mir vorher nicht aufgefallen als die Vormieter noch drin gewohnt haben.” –> das ist leider das Problem. Vermieter können grundsätzlich auch eine Wohnung mit optischen Mängeln / mit Renovierungsbedarf vermieten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.03.2022 - 17:08
Ja aber der Vermieter hatte versprochen das bei Übergabe die Wohnung vollständig renoviert ist.
Nur zeitlich wäre dies jetzt gar nicht mehr möglich.
Was würde denn passieren wenn ich am Stichtag das Wohnungsübergabeprotokoll nicht unterschreibe?
Gruss …
22.03.2022 - 19:19
Hallo Marzena,
wenn Sie laut Mietvertrag eine renovierte Wohnung gemietet haben, dann sollten Sie die Miete mindern, weil sich diese nicht im vereinbarten Zustand befindest. Ist die Wohnung nicht bezugsfähig, ist ggf. auch eine außerordentlich fristlose Kündigung eine Option. Das Protokoll können Sie unterschreiben, solange es die Realität widerspiegelt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.03.2022 - 11:05
Danke für die Antwort.
Ich habe mir heute nochmal den Mietvertrag angeschaut und dort steht Folgendes:
“Der Vermieter übergibt die Mietsache in einem renovierten Zustand, der bei Beendigung des Mietverhältnisses wieder hergestellt werden muss.
Zu Beginn des Mietverhältnisses bekannte Mängel an der Mietsache werden vom Mieter als vertragsgemäß anerkannt. Eine verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters für anfängliche Mängel wird ausgeschlossen.”
Das klingt in meinen Augen sehr widersprüchlich.
24.03.2022 - 13:01
Hallo Marzena,
“renovierter Zustand” ist eindeutig. Ein Mangel kann auch ein Riss in einer Fliese, eine klemmende Tür oder eine Macke in der Küche sein.
Viele Grüße
Dennis Hundt
26.03.2022 - 15:41
Ich wollte zum 2.4. meine neue Wohnung beziehen, jetzt habe ich erfahren das die derzeitige Mieterin ihren Umzugstermin verschiebt da die Mieterin ihrer neuen Wohnung in Quarantäne ist und nicht ausziehen kann.
Muss ich jetzt tatsächlich alles verschieben und abwarten oder muss sie nach einer Zwischenlösung suchen?
26.03.2022 - 17:12
Hallo Denise,
haken Sie beim Vermieter nach und verweisen Sie auf den Mietvertrag. In der Praxis führt der rechtliche Weg zur Kündigung oder zumindest zu einer Mietminderung Ihrerseits.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.04.2022 - 18:34
Hallo Zusammen,
Aufgrund einer Verzögerung bei den Renovierungsarbeiten in unserer neuer Mietwohnung, konnten wir nicht wie geplant am am 01.03.2022 dort einziehen. Daher bewohnen wir zurzeit eine Ersatzwohnung, welche der eigentliche Vermieter bezahlt. Da bis heute kein neues Einzugsdatum feststeht, würden wir gerne eine neue Wohnung suchen und nicht in die (irgendwann mal fertige) ursprüngliche geplante Wohnung einziehen. Können wir das “einfach so” machen, wenn wir den Vermieter informieren oder müssen wir den Mietvertrag kündigen? Zur Info: Wir haben/hätten in der noch nicht bezugsfertigen Wohnung eine Mindestmietzeit von 1 Jahr gehabt.
Viele Grüße,
Stefan
21.04.2022 - 19:14
Hallo Stefan,
mit der Ersatzwohnung beugt der Vermieter nur Schadenersatzansprüchen vor. Sie können m.E. problemlos nach “§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund” kündigen. Lassen Sie die Sachlage bei Bedarf nochmals rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
05.08.2022 - 13:43
Hallo,
wir sollten eigentlich in unsere neue Wohnung am 01.09.2022 einziehen und haben somit unsere alte fristgerecht zum 31.08.2022 gekündigt.
Im Mietvertrag steht leider in einer Klausel, dass der Mietbeginn vorraussichtlich vorraussichtlich am 01.09.2022 ist.
Es ist eine Neubauwohnung. Ist diese Klausel überhaupt rechtens und welche Rechte habe ich hier als Mieter. Transportunternehmen war schon gebucht und wir benötigen für die Zeit eine Ersatzwohnung sowie Unterbringung für die Möbel.
Beste Grüße
05.08.2022 - 14:12
Hallo Alex,
die Klausel könnten Sie hier prüfen lassen: https://www.mietrecht.org/beratung/mietvertragsklausel-pruefen/
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.10.2022 - 15:25
Hallo,
morgen habe Ich einen Übernahmetermin von einer Neubauwohnung. Heute stelle ich fest, dass der Zugang zur Wohnung nicht fertig ist. Der Weg von der Straße zur Wohnung führt über eine Baustelle, wo noch Erdarbeiten durchgeführt werden. Dementsprechend werde ich morgen meine Möbel nicht in die Wohnung bekommen. Der Vermieter sagt, das die Wohnung an sich ja bezugsfertig ist. Ich bin der Meinung, dass der Zugang zum Haus nicht befestigt ist und somit die Wohnung nicht bezugsfähig ist, weil ich keine Möbel in die Wohnung transportieren kann. Liege ich mit meiner Einschätzung richtig?
27.10.2022 - 18:38
Hallo Hendrik,
Ich glaube sie sehen dass etwas zu verbissen. Auch einen Sand-, Paletten- oder ein Schotterweg eignet sich, um Möbel in ein Haus zu tragen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
20.01.2023 - 11:56
Hallo,
vielen Dank für die Informationen. Gibt es zu den einzelnen Abschnitten auch entsprechende Quellenverweise (Gesetze, Gesetzeskommentare oder Gerichtsentscheidungen)? Das wäre sehr hilfreich.
Beste Grüße
20.01.2023 - 15:07
Hallo Y.P.
die Grundlage ist § 535 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.02.2023 - 21:45
Hallo,
ich habe ab dem 15.2.23 eine bezugsfreie Wohnung, wo viele gravierende Schäden sind unter anderem die Haustür ist am Schloss kaputt (Einbruchgefahr falls die Tür nicht abgeschlossen ist). Fliesen und Laminat kaputt.
Was und vieles mehr ist eine Liste von einer DIN A4 Seite voll mit Schäden oder Mängeln.
Was kann ich hierbei machen.
Beste Grüße
10.02.2023 - 04:34
Hallo H. Ö.,
grundsätzlich können Sie auch eine Wohnung mit Mängeln mieten. Diese bekannten Mängel akzeptieren Sie mit Anmietung und stellen i.d.R. keinen Grund für eine Mietminderung und/oder ein Recht auf Beseitigung dar. § 536b BGB – Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme.
Viele Grüße
Dennis Hundt
10.02.2023 - 05:14
Hallo Herr Hundt,
Sie haben doch hier im Artikel drin stehen bei gravierenden Mängeln das dies möglich ist.
Die Haustüre zur Wohnung war zum Zeitpunkt des Besichtigungstermins nicht kaputt. Auch andere Sachen konnte ich auch nicht direkt erkennen, weil hier noch die Vormieterin drin am wohnen ist und noch Möbel drin hatte. Und die Vormieterin zieht genau erst aus wo ich die Wohnung als bezugsfrei bekomme. Müsste die Vermieterin hier nicht erst aktiv werden und die gravierenden Schäden beseitigen. Noch habe ich den Mietvertrag nicht unterschrieben zurück gegeben.
10.02.2023 - 06:10
Hallo H. Ö.,
ich würde empfehlen, mit der Vermieterin über die Mängelbeseitigung vor Abschluss des Vertrages zu sprechen- Treffen Sie entsprechende Reglungen um die Mängel nicht stillschweigend zu akzeptieren.
Viele Grüße
Dennis Hundt