Neuer Mietvertrag unterschrieben, alte Wohnung gekündigt und Umzugskartons gepackt ­— alles ist bereit für den Umzug in die neue Wohnung und dann kommt der Schock: Der neue Vermieter ruft an und sagt, dass die neue Mietwohnung zum Einzugstermin nicht frei ist. Sei es dass der alte Mieter nicht ausziehen will, noch Mängel zu beseitigen sind oder der Neubau nicht rechtzeitig fertiggestellt ist — Vermieter können in den verschiedensten Fällen vor dem Problem stehen, dass sie den neuen Mieter noch nicht in die Wohnung lassen können, obwohl der Mietvertrag unterschrieben ist. Was kann man dann als Vermieter oder Mieter tun? Welche Rechte haben Mieter, wenn der Mietvertrag unterschrieben, die Wohnung aber nicht frei ist?

Der nachfolgende Artikel erklärt für Mieter und Vermieter, welche Rechtsansprüche in dieser Situation bestehen und gibt Tipps wie man als Vermieter und Mieter am besten vorgeht.

I. Vertrag ist Vertrag: Ist die Wohnung nicht frei haften Vermieter

Ist der Mietvertrag unterschrieben liegt ein bindender Vertrag vor. Der Vermieter ist dann nach § 535 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dazu verpflichtet, dem Mieter die Mietwohnung in einem zum vertragsgemäßem Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Kann er das nicht, verstößt er gegen seine mietvertragliche Pflicht. Warum er dem Mieter die Wohnung nicht übergeben kann ist hier irrelevant. Für die Rechtsansprüche des Mieters spielt der Grund keine Rolle. Der Vermieter haftet verschuldensunabhängig.

Der Mieter darf die Miete verweigern bzw. mindern und Schadensersatz verlangen (vgl. dazu nächster Punkt).

Etwas anderes gilt nur, wenn der Mietvertrag z.B. eine wirksame Klausel enthält, die einen „voraussichtlichen Einzugstermin“ angibt und im Übrigen Ansprüche des Mieters ausschließt, wenn sich der Einzugstermin für die Mietwohnung aufgrund von Verzögerungen des Zeitpunkts der Bezugsfertigkeit um bis zu drei Monate verschiebt. Solche Klauseln finden sich z.B. häufig bei Neubauten, bei denen die Mietverträge für die Wohnungen noch während der Bauphase geschlossen werden.

II. Mieter-Recht: Mietminderung und Schadensersatz

Sobald der Mietvertrag unterschrieben ist, ist der Mieter ab Mietbeginn zur Mietzahlung verpflichtet. Ist die Wohnung beim Einzugstermin allerdings nicht bezugsfertig liegt ein Mangel vor, der den Mieter zu eine Mietminderung um 100  % berechtigt. Kurz gesagt, der Mieter zahlt dann keine Miete.

Außerdem kann er auch die Mietkaution noch einbehalten, wenn diese noch nicht gezahlt ist.

Daneben darf der Mieter alle Kosten, die ihm dadurch entstanden sind, dass die Mietwohnung nicht bezugsfertig ist, als Schadensersatz von dem Vermieter verlangen. Damit ist der Vermieter verpflichtet folgende Kosten im Wege des Schadensersatzes zu erstatten:

• Kosten/ Miete einer Ersatzwohnung oder eines Hotels (allerdings nur angemessene Kosten)
• Kosten für die Einlagerung von Mobiliar und im folgenden anfallende Mietkosten der Einlagerung des Mobiliars
• Sonstige Kosten, wie z.B. Vorhaltungskosten der Umzugsfirma für die Bereitstellung eines Transporters und der Umzugshelfer etc.

Wollen Mieter nicht warten, bis die Wohnung bezugsfertig ist, dürfen Sie den unterschriebenen Mietvertrag außerordentlich kündigen. Das bietet sich vor allem dann an, wenn Mieter zwischenzeitlich eine andere Wohnung gefunden haben. Auch insoweit haftet der Vermieter für alle Mehrkosten. Darüber hinaus gilt: Ist die neue Wohnung — die der ursprünglich beim Vermieter angemieteten Wohnung entspricht — teurer, kann der Vermieter verpflichtet sein, diese Extramietkosten als Schadensersatz zu zahlen. Allerdings nur für den Zeitraum von max. drei Monaten, der dem Zeitraum der ordentlichen Kündigungsfrist entspricht.

III. Vermietertipp: Ersatzwohnung suchen

Vermieter sollten ihre Mieter, schnellstmöglich davon unterrichten, dass die Wohnung zum Einzugstermin nicht frei bzw. bezugsfertig ist. Bestenfalls haben sie als Vermieter eine Ersatzmietwohnung  oder andere Unterkunft, die Sie Ihrem Mieter anbieten können.

Von der Schadensersatz- und Kostentragungspflicht wegen der Verzögerung des Einzugs werden Vermieter dadurch zwar nicht befreit, können aber den Umfang bestenfalls selbst steuern.

Einlassen muss sich der Mieter zwar nicht auf eine angebotene Ersatzwohnung oder Unterkunft, aufgrund seiner Schadensminderungspflicht darf er aber auch nicht vorsätzlich extra hohe Kosten provozieren. Kosten für ein Luxushotel müssen Vermieter nicht erstatten.

Anmerkung: Vermieter haben oft ihrerseits Regressansprüche, z.B. gegen die Baufirma, die die Mietwohnung nicht rechtzeitig fertig stellt oder den Mieter der nicht ausziehen will.

IV. Fazit und Zusammenfassung

Ist der Mietvertrag unterschrieben, die Mietwohnung aber nicht frei bzw. bezugsfertig, haften Vermieter verschuldensunabhängig für alle Schäden, die dem Mieter hieraus entstehen. Der Mieter kann seine Miete ab Einzugstermin um 100 % mindern. Es empfiehlt sich daher insbesondere für Vermieter – bestenfalls schon dann, wenn es absehbar ist, dass der Mieter zum Einzugstermin nicht in die Wohnung kann — einen Anwalt aufzusuchen, um sich einzelfallabhängig über das bestmögliche Vorgehen zu informieren und den Schaden zu minimieren.