Neuer Mietvertrag unterschrieben, alte Wohnung gekündigt und Umzugskartons gepackt — alles ist bereit für den Umzug in die neue Wohnung und dann kommt der Schock: Der neue Vermieter ruft an und sagt, dass die neue Mietwohnung zum Einzugstermin nicht frei ist. Sei es dass der alte Mieter nicht ausziehen will, noch Mängel zu beseitigen sind oder der Neubau nicht rechtzeitig fertiggestellt ist — Vermieter können in den verschiedensten Fällen vor dem Problem stehen, dass sie den neuen Mieter noch nicht in die Wohnung lassen können, obwohl der Mietvertrag unterschrieben ist. Was kann man dann als Vermieter oder Mieter tun? Welche Rechte haben Mieter, wenn der Mietvertrag unterschrieben, die Wohnung aber nicht frei ist?
Der nachfolgende Artikel erklärt für Mieter und Vermieter, welche Rechtsansprüche in dieser Situation bestehen und gibt Tipps wie man als Vermieter und Mieter am besten vorgeht.
Inhalt: Mietvertrag unterschrieben: Wohnung nicht frei – Was tun?
I. Vertrag ist Vertrag: Ist die Wohnung nicht frei haften Vermieter
II. Mieter-Recht: Mietminderung und Schadensersatz
I. Vertrag ist Vertrag: Ist die Wohnung nicht frei haften Vermieter
Der Mieter darf die Miete verweigern bzw. mindern und Schadensersatz verlangen (vgl. dazu nächster Punkt).
Etwas anderes gilt nur, wenn der Mietvertrag z.B. eine wirksame Klausel enthält, die einen „voraussichtlichen Einzugstermin“ angibt und im Übrigen Ansprüche des Mieters ausschließt, wenn sich der Einzugstermin für die Mietwohnung aufgrund von Verzögerungen des Zeitpunkts der Bezugsfertigkeit um bis zu drei Monate verschiebt. Solche Klauseln finden sich z.B. häufig bei Neubauten, bei denen die Mietverträge für die Wohnungen noch während der Bauphase geschlossen werden.
II. Mieter-Recht: Mietminderung und Schadensersatz
Sobald der Mietvertrag unterschrieben ist, ist der Mieter ab Mietbeginn zur Mietzahlung verpflichtet. Ist die Wohnung beim Einzugstermin allerdings nicht bezugsfertig liegt ein Mangel vor, der den Mieter zu eine Mietminderung um 100 % berechtigt. Kurz gesagt, der Mieter zahlt dann keine Miete.
Außerdem kann er auch die Mietkaution noch einbehalten, wenn diese noch nicht gezahlt ist.
Daneben darf der Mieter alle Kosten, die ihm dadurch entstanden sind, dass die Mietwohnung nicht bezugsfertig ist, als Schadensersatz von dem Vermieter verlangen. Damit ist der Vermieter verpflichtet folgende Kosten im Wege des Schadensersatzes zu erstatten:
- Kosten/ Miete einer Ersatzwohnung oder eines Hotels (allerdings nur angemessene Kosten)
- Kosten für die Einlagerung von Mobiliar und im folgenden anfallende Mietkosten der Einlagerung des Mobiliars
- Sonstige Kosten, wie z.B. Vorhaltungskosten der Umzugsfirma für die Bereitstellung eines Transporters und der Umzugshelfer etc.
Wollen Mieter nicht warten, bis die Wohnung bezugsfertig ist, dürfen Sie den unterschriebenen Mietvertrag außerordentlich kündigen. Das bietet sich vor allem dann an, wenn Mieter zwischenzeitlich eine andere Wohnung gefunden haben. Auch insoweit haftet der Vermieter für alle Mehrkosten. Darüber hinaus gilt: Ist die neue Wohnung — die der ursprünglich beim Vermieter angemieteten Wohnung entspricht — teurer, kann der Vermieter verpflichtet sein, diese Extramietkosten als Schadensersatz zu zahlen. Allerdings nur für den Zeitraum von max. drei Monaten, der dem Zeitraum der ordentlichen Kündigungsfrist entspricht.
III. Vermietertipp: Ersatzwohnung suchen
Vermieter sollten ihre Mieter, schnellstmöglich davon unterrichten, dass die Wohnung zum Einzugstermin nicht frei bzw. bezugsfertig ist. Bestenfalls haben sie als Vermieter eine Ersatzmietwohnung oder andere Unterkunft, die Sie Ihrem Mieter anbieten können.
Von der Schadensersatz- und Kostentragungspflicht wegen der Verzögerung des Einzugs werden Vermieter dadurch zwar nicht befreit, können aber den Umfang bestenfalls selbst steuern.
Einlassen muss sich der Mieter zwar nicht auf eine angebotene Ersatzwohnung oder Unterkunft, aufgrund seiner Schadensminderungspflicht darf er aber auch nicht vorsätzlich extra hohe Kosten provozieren. Kosten für ein Luxushotel müssen Vermieter nicht erstatten.
Anmerkung: Vermieter haben oft ihrerseits Regressansprüche, z.B. gegen die Baufirma, die die Mietwohnung nicht rechtzeitig fertig stellt oder den Mieter der nicht ausziehen will.
07.04.2021 - 16:10
Ich habe im Januar einen Mietvertrag für eine 2 Zimmerwohnung unterschrieben die sich in einem Wohnblock mit weit über 30 Mietparteien
befindet. Diese Wohnung sollte zum Einzugstermin am 01.06.2021 kernsaniert werden . Diese Wohnung war aber noch belegt von einem Mieter der wohl in Mietrückstand war und bis dahin raus geklagt werden sollte. Ich habe meine jetztige Wohnung natürlich fristgerecht zum 31.05.2021 gekündigt. Jetzt ist es wohl zu Problemen gekommen und die bekommen den jetzigen Mieter da wohl doch nicht rechtzeitig raus geklagt und mir vor 2 Wochen Bescheid gaben das es mit der Wohnung nichts gibt. Aber sie hätten eine andere Wohnung für mich , sie wäre zwar ein paar Quadratmeter größer aber nicht im selben Wohnblock . Der wäre etwa 200 Meter weiter , davon stehen 3-4 Stück in Reihe. Diese Wohnung habe ich besichtigt habe denen aber gleich gesagt das die mir nicht so gefällt wie die andere Wohnung.
Was kann ich tun ?
07.04.2021 - 18:58
Hallo Siegfried,
eine unschöne Situation. Am Ende geht es um die Frage nach Schadenersatz. In wie weit ein Schaden entsteht, wenn Ihnen eine vergleichbare Wohnung angeboten wird, sollten Sie individuell rechtlich prüfen lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt