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Mietvertrag unterschrieben: Wohnung nicht frei – Was tun als Mieter / Vermieter

Neuer Mietvertrag unterschrieben, alte Wohnung gekündigt und Umzugskartons gepackt ­— alles ist bereit für den Umzug in die neue Wohnung und dann kommt der Schock: Der neue Vermieter ruft an und sagt, dass die neue Mietwohnung zum Einzugstermin nicht frei ist. Sei es dass der alte Mieter nicht ausziehen will, noch Mängel zu beseitigen sind oder der Neubau nicht rechtzeitig fertiggestellt ist — Vermieter können in den verschiedensten Fällen vor dem Problem stehen, dass sie den neuen Mieter noch nicht in die Wohnung lassen können, obwohl der Mietvertrag unterschrieben ist. Was kann man dann als Vermieter oder Mieter tun? Welche Rechte haben Mieter, wenn der Mietvertrag unterschrieben, die Wohnung aber nicht frei ist?

Der nachfolgende Artikel erklärt für Mieter und Vermieter, welche Rechtsansprüche in dieser Situation bestehen und gibt Tipps wie man als Vermieter und Mieter am besten vorgeht.

I. Vertrag ist Vertrag: Ist die Wohnung nicht frei haften Vermieter

Ist der Mietvertrag unterschrieben liegt ein bindender Vertrag vor. Der Vermieter ist dann nach § 535 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dazu verpflichtet, dem Mieter die Mietwohnung in einem zum vertragsgemäßem Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Kann er das nicht, verstößt er gegen seine mietvertragliche Pflicht. Warum er dem Mieter die Wohnung nicht übergeben kann ist hier irrelevant. Für die Rechtsansprüche des Mieters spielt der Grund keine Rolle. Der Vermieter haftet verschuldensunabhängig.

Der Mieter darf die Miete verweigern bzw. mindern und Schadensersatz verlangen (vgl. dazu nächster Punkt).

Etwas anderes gilt nur, wenn der Mietvertrag z.B. eine wirksame Klausel enthält, die einen „voraussichtlichen Einzugstermin“ angibt und im Übrigen Ansprüche des Mieters ausschließt, wenn sich der Einzugstermin für die Mietwohnung aufgrund von Verzögerungen des Zeitpunkts der Bezugsfertigkeit um bis zu drei Monate verschiebt. Solche Klauseln finden sich z.B. häufig bei Neubauten, bei denen die Mietverträge für die Wohnungen noch während der Bauphase geschlossen werden.

II. Mieter-Recht: Mietminderung und Schadensersatz

Sobald der Mietvertrag unterschrieben ist, ist der Mieter ab Mietbeginn zur Mietzahlung verpflichtet. Ist die Wohnung beim Einzugstermin allerdings nicht bezugsfertig liegt ein Mangel vor, der den Mieter zu eine Mietminderung um 100  % berechtigt. Kurz gesagt, der Mieter zahlt dann keine Miete.

Außerdem kann er auch die Mietkaution noch einbehalten, wenn diese noch nicht gezahlt ist.

Daneben darf der Mieter alle Kosten, die ihm dadurch entstanden sind, dass die Mietwohnung nicht bezugsfertig ist, als Schadensersatz von dem Vermieter verlangen. Damit ist der Vermieter verpflichtet folgende Kosten im Wege des Schadensersatzes zu erstatten:

  • Kosten/ Miete einer Ersatzwohnung oder eines Hotels (allerdings nur angemessene Kosten)
  • Kosten für die Einlagerung von Mobiliar und im folgenden anfallende Mietkosten der Einlagerung des Mobiliars
  • Sonstige Kosten, wie z.B. Vorhaltungskosten der Umzugsfirma für die Bereitstellung eines Transporters und der Umzugshelfer etc.

Wollen Mieter nicht warten, bis die Wohnung bezugsfertig ist, dürfen Sie den unterschriebenen Mietvertrag außerordentlich kündigen. Das bietet sich vor allem dann an, wenn Mieter zwischenzeitlich eine andere Wohnung gefunden haben. Auch insoweit haftet der Vermieter für alle Mehrkosten. Darüber hinaus gilt: Ist die neue Wohnung — die der ursprünglich beim Vermieter angemieteten Wohnung entspricht — teurer, kann der Vermieter verpflichtet sein, diese Extramietkosten als Schadensersatz zu zahlen. Allerdings nur für den Zeitraum von max. drei Monaten, der dem Zeitraum der ordentlichen Kündigungsfrist entspricht.

III. Vermietertipp: Ersatzwohnung suchen

Vermieter sollten ihre Mieter, schnellstmöglich davon unterrichten, dass die Wohnung zum Einzugstermin nicht frei bzw. bezugsfertig ist. Bestenfalls haben sie als Vermieter eine Ersatzmietwohnung  oder andere Unterkunft, die Sie Ihrem Mieter anbieten können.

Von der Schadensersatz- und Kostentragungspflicht wegen der Verzögerung des Einzugs werden Vermieter dadurch zwar nicht befreit, können aber den Umfang bestenfalls selbst steuern.

Einlassen muss sich der Mieter zwar nicht auf eine angebotene Ersatzwohnung oder Unterkunft, aufgrund seiner Schadensminderungspflicht darf er aber auch nicht vorsätzlich extra hohe Kosten provozieren. Kosten für ein Luxushotel müssen Vermieter nicht erstatten.

Anmerkung: Vermieter haben oft ihrerseits Regressansprüche, z.B. gegen die Baufirma, die die Mietwohnung nicht rechtzeitig fertig stellt oder den Mieter der nicht ausziehen will.

IV. Fazit und Zusammenfassung

Ist der Mietvertrag unterschrieben, die Mietwohnung aber nicht frei bzw. bezugsfertig, haften Vermieter verschuldensunabhängig für alle Schäden, die dem Mieter hieraus entstehen. Der Mieter kann seine Miete ab Einzugstermin um 100 % mindern. Es empfiehlt sich daher insbesondere für Vermieter – bestenfalls schon dann, wenn es absehbar ist, dass der Mieter zum Einzugstermin nicht in die Wohnung kann — einen Anwalt aufzusuchen, um sich einzelfallabhängig über das bestmögliche Vorgehen zu informieren und den Schaden zu minimieren.

24 Antworten auf "Mietvertrag unterschrieben: Wohnung nicht frei – Was tun als Mieter / Vermieter"

  • Siegfried Niessner
    07.04.2021 - 16:10 Antworten

    Ich habe im Januar einen Mietvertrag für eine 2 Zimmerwohnung unterschrieben die sich in einem Wohnblock mit weit über 30 Mietparteien
    befindet. Diese Wohnung sollte zum Einzugstermin am 01.06.2021 kernsaniert werden . Diese Wohnung war aber noch belegt von einem Mieter der wohl in Mietrückstand war und bis dahin raus geklagt werden sollte. Ich habe meine jetztige Wohnung natürlich fristgerecht zum 31.05.2021 gekündigt. Jetzt ist es wohl zu Problemen gekommen und die bekommen den jetzigen Mieter da wohl doch nicht rechtzeitig raus geklagt und mir vor 2 Wochen Bescheid gaben das es mit der Wohnung nichts gibt. Aber sie hätten eine andere Wohnung für mich , sie wäre zwar ein paar Quadratmeter größer aber nicht im selben Wohnblock . Der wäre etwa 200 Meter weiter , davon stehen 3-4 Stück in Reihe. Diese Wohnung habe ich besichtigt habe denen aber gleich gesagt das die mir nicht so gefällt wie die andere Wohnung.
    Was kann ich tun ?

    • Mietrecht.org
      07.04.2021 - 18:58 Antworten

      Hallo Siegfried,

      eine unschöne Situation. Am Ende geht es um die Frage nach Schadenersatz. In wie weit ein Schaden entsteht, wenn Ihnen eine vergleichbare Wohnung angeboten wird, sollten Sie individuell rechtlich prüfen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • D. S.
    03.05.2021 - 20:17 Antworten

    Guten Abend,

    Wir haben zu zweit einen Vertrag für eine bezugsfertige 3-Zimmer-Wohnung mit knapp 70qm unterschrieben. Das Mietverhältnis hat am 01.05. begonnen.
    Es stand schon einige Wochen lang fest, dass die Renovierungsarbeiten im Verzug sind. Trotzdem wurde uns erst am Tag vor dem Umzug ein Lager gestellt und ein Angebot für eine Unterkunft unterbreitet. Am 01.05. mussten wir dann feststellen, dass diese Unterkunft ein einzelnes Zimmer von vielleicht gerade mal 20qm ist. Wir hatten jedoch beide erwähnt, dass wir derzeit im Home Office sind. Und 2 Monate, so lange dauert es noch bis die Wohnung fertig wird, hätten wir in dieser Unterkunft nicht ausgehalten.
    Also haben wir den Schlüssel abgegeben und um eine neue Unterkunft gebeten. Wir haben heute auch selbst Vorschläge gemacht, die im preislichen Rahmen liegen. Die Vermieter müssten uns doch dann eins dieser Angebote gestatten richtig?

    • Mietrecht.org
      03.05.2021 - 20:37 Antworten

      Hallo D. S.,

      wenn Sie keine einvernehmliche Lösung finden (der Vermieter muss leider gar nichts), sollten Sie zum Thema Schadenersatz recherchieren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • S.S.
    23.08.2021 - 14:25 Antworten

    Hallo,

    wir haben zum 01.09. eine neue Wohnung- Neubau / Erstbezug gemietet. Der Vertrag wurde im März geschlossen.
    Jetzt werden die Arbeiten nicht rechtzeitig fertig. Es wird sich alles um +- 4 Wochen verzögern. Unsere alte Wohnung haben wir fristgerecht gekündigt.
    Unser neuer Vermieter hat mich jetzt eineinhalb Wochen vorher darüber informiert. Er bietet eine Ferienwohnung als Unterkunft und Lagermöglichkeiten für unseren Hausrat und verlangt die komplette Miete laut Mietvertrag.
    Kann ich die Miete trotz alledem mindern? Was könnte noch getan / unternommen werden?

    Danke und viele Grüße

    • Mietrecht.org
      23.08.2021 - 20:38 Antworten

      Hallo S.S.,

      wenn Sie eine gleichwertige Ersatzwohnung beziehen, haben Sie m.E. kein Recht auf eine Mietminderung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • U.R.
    25.10.2021 - 21:58 Antworten

    Hallo,

    wir haben zum 01.1121. eine neue Wohnung- Neubau / Erstbezug gemietet. Der Vertrag wurde Anfang Juli geschlossen.
    Jetzt werden die Arbeiten nicht rechtzeitig fertig. Es wird sich alles um +- 4 Wochen verzögern. Unsere alte Wohnung haben wir fristgerecht gekündigt und ebenso einen Nachmieter für unsere alte Wohnung, der dann zum 01.11.21 hier einziehen möchte.

    Im Mietvertrag steht eine “individuelle Verinbarung”:

    “Die Mieter wurden vom Vermieter vorsorglich informiert, dass sich der Beginn des Mietverhältnisses verschieben kann, wenn es Verzögerungen bei der Fertigstellung des Hauses gibt.
    Der Vermieter ist dafür nicht haftbar zu machen”

    Ist die Klausel rechtlich in Ordnung?

    Wir müssen unsere Möbel etc. einlgagern und danach nochmals das Umzugsunternehmen ordern.
    Doppelte Kosten.

    Wir haben kein Angebot vom Vermieter bzgl. einer vergleichbaren Wohnung bekommen.

    Können wir die Miete zurückbehalten,da wir noch nicht einziehen können und die Kaution ebenso?
    Können wir Lagerungskosten dem vermieter überttragen?

    Danke und viele Grüße

  • BS
    04.11.2021 - 07:48 Antworten

    Guten Tag,

    wir wollen in eine neue Wohnung umziehen, die alten Wohnungen und die Neue laufen alle über die selbe Wohnungsgesellschaft.
    Vertraglich wäre der neue Mietvertrag zum 01.11. gewesen, Umzug eine Woche eher. Vorwohnungen wurden rechtzeitig zu Ende Oktober gekündigt.

    Nur auf eigene Nachfrage wissen wir, dass der Vormieter immer wieder verlängert, rein aus Schikane.
    Es gibt keine klare Aussage der Vermietung wann die Wohnung frei wird!
    Daher haben wir das Packen mittlerweile unterbrochen.

    Müssen wir für die anderen Wohnungen weiterhin Miete bezahlen? Theoretisch sind wir keine Mieter mehr.
    Darf einfach im Nachgang ein neuer Mietvertrag aufgesetzt werden mit geändertem Datum?
    Welche Frust kann man der Wohnungsgesellschaft setzen?

    Danke im Voraus, Familie BS

    • Mietrecht.org
      04.11.2021 - 17:00 Antworten

      Hallo Familie BS,

      alle Vertragsparteien sind an die Verträge / Kündigung gebunden. Suchen Sie einen Kompromiss und heben Sie den neuen Vertag im Zweifel auf und schließen Sie für die aktuelle Wohnung einen neuen Vertrag. So erhalten Sie wieder Sicherheit.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marzena
    22.03.2022 - 15:33 Antworten

    Hallo,
    am 01.04.22 soll ich in meine neue Wohnung ziehen. Der Vertrag ist dafür schon unterschrieben und eine Monatsmiete schon bezahlt.
    Heute konnte ich mir die Wohnung das erste Mal fast unmöbliert anschauen und konnte meinen Augen kaum trauen.
    Die Wohnung befindet sich in einem schrecklichen Zustand.
    Überall gelbe verrauchte Tapeten, teilweise zerrissene Wandtapeten, defekte Fenster; versiffte Böden in jedem Zimmer, defekte Jalousien, fehlende Zimmertüren, alte nicht abgeholte Möbel (Sperrmüll), defekte Sanitäreinrichtungen und und und.
    All das ist mir vorher nicht aufgefallen als die Vormieter noch drin gewohnt haben.
    Die Wohnung befindet sich in meinen Augen in einem unbewohnbaren Zustand.

    In 9 Tagen soll/will ich mit meiner Tochter dort einziehen.
    Eine Wohnungsübergabe wurde noch nicht gemacht.

    Was kann ich tun?

    Ist es möglich vom Mietvertrag abzuspringen oder muss der Vermieter die Wohnung schnellstmöglich in einen bewohnbaren Zustand bringen?

    Ich bin total verzweifelt.

    • Mietrecht.org
      22.03.2022 - 16:32 Antworten

      Hallo Marzena,

      Sie schreiben selbst “All das ist mir vorher nicht aufgefallen als die Vormieter noch drin gewohnt haben.” –> das ist leider das Problem. Vermieter können grundsätzlich auch eine Wohnung mit optischen Mängeln / mit Renovierungsbedarf vermieten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marzena
    22.03.2022 - 17:08 Antworten

    Ja aber der Vermieter hatte versprochen das bei Übergabe die Wohnung vollständig renoviert ist.
    Nur zeitlich wäre dies jetzt gar nicht mehr möglich.

    Was würde denn passieren wenn ich am Stichtag das Wohnungsübergabeprotokoll nicht unterschreibe?

    Gruss …

    • Mietrecht.org
      22.03.2022 - 19:19 Antworten

      Hallo Marzena,

      wenn Sie laut Mietvertrag eine renovierte Wohnung gemietet haben, dann sollten Sie die Miete mindern, weil sich diese nicht im vereinbarten Zustand befindest. Ist die Wohnung nicht bezugsfähig, ist ggf. auch eine außerordentlich fristlose Kündigung eine Option. Das Protokoll können Sie unterschreiben, solange es die Realität widerspiegelt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marzena
    24.03.2022 - 11:05 Antworten

    Danke für die Antwort.
    Ich habe mir heute nochmal den Mietvertrag angeschaut und dort steht Folgendes:

    “Der Vermieter übergibt die Mietsache in einem renovierten Zustand, der bei Beendigung des Mietverhältnisses wieder hergestellt werden muss.

    Zu Beginn des Mietverhältnisses bekannte Mängel an der Mietsache werden vom Mieter als vertragsgemäß anerkannt. Eine verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters für anfängliche Mängel wird ausgeschlossen.”

    Das klingt in meinen Augen sehr widersprüchlich.

    • Mietrecht.org
      24.03.2022 - 13:01 Antworten

      Hallo Marzena,

      “renovierter Zustand” ist eindeutig. Ein Mangel kann auch ein Riss in einer Fliese, eine klemmende Tür oder eine Macke in der Küche sein.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Denise
    26.03.2022 - 15:41 Antworten

    Ich wollte zum 2.4. meine neue Wohnung beziehen, jetzt habe ich erfahren das die derzeitige Mieterin ihren Umzugstermin verschiebt da die Mieterin ihrer neuen Wohnung in Quarantäne ist und nicht ausziehen kann.
    Muss ich jetzt tatsächlich alles verschieben und abwarten oder muss sie nach einer Zwischenlösung suchen?

    • Mietrecht.org
      26.03.2022 - 17:12 Antworten

      Hallo Denise,

      haken Sie beim Vermieter nach und verweisen Sie auf den Mietvertrag. In der Praxis führt der rechtliche Weg zur Kündigung oder zumindest zu einer Mietminderung Ihrerseits.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Stefan
    20.04.2022 - 18:34 Antworten

    Hallo Zusammen,

    Aufgrund einer Verzögerung bei den Renovierungsarbeiten in unserer neuer Mietwohnung, konnten wir nicht wie geplant am am 01.03.2022 dort einziehen. Daher bewohnen wir zurzeit eine Ersatzwohnung, welche der eigentliche Vermieter bezahlt. Da bis heute kein neues Einzugsdatum feststeht, würden wir gerne eine neue Wohnung suchen und nicht in die (irgendwann mal fertige) ursprüngliche geplante Wohnung einziehen. Können wir das “einfach so” machen, wenn wir den Vermieter informieren oder müssen wir den Mietvertrag kündigen? Zur Info: Wir haben/hätten in der noch nicht bezugsfertigen Wohnung eine Mindestmietzeit von 1 Jahr gehabt.

    Viele Grüße,
    Stefan

    • Mietrecht.org
      21.04.2022 - 19:14 Antworten

      Hallo Stefan,

      mit der Ersatzwohnung beugt der Vermieter nur Schadenersatzansprüchen vor. Sie können m.E. problemlos nach “§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund” kündigen. Lassen Sie die Sachlage bei Bedarf nochmals rechtlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alex Klausner
    05.08.2022 - 13:43 Antworten

    Hallo,

    wir sollten eigentlich in unsere neue Wohnung am 01.09.2022 einziehen und haben somit unsere alte fristgerecht zum 31.08.2022 gekündigt.

    Im Mietvertrag steht leider in einer Klausel, dass der Mietbeginn vorraussichtlich vorraussichtlich am 01.09.2022 ist.

    Es ist eine Neubauwohnung. Ist diese Klausel überhaupt rechtens und welche Rechte habe ich hier als Mieter. Transportunternehmen war schon gebucht und wir benötigen für die Zeit eine Ersatzwohnung sowie Unterbringung für die Möbel.

    Beste Grüße

  • Hendrik Borchert
    27.10.2022 - 15:25 Antworten

    Hallo,

    morgen habe Ich einen Übernahmetermin von einer Neubauwohnung. Heute stelle ich fest, dass der Zugang zur Wohnung nicht fertig ist. Der Weg von der Straße zur Wohnung führt über eine Baustelle, wo noch Erdarbeiten durchgeführt werden. Dementsprechend werde ich morgen meine Möbel nicht in die Wohnung bekommen. Der Vermieter sagt, das die Wohnung an sich ja bezugsfertig ist. Ich bin der Meinung, dass der Zugang zum Haus nicht befestigt ist und somit die Wohnung nicht bezugsfähig ist, weil ich keine Möbel in die Wohnung transportieren kann. Liege ich mit meiner Einschätzung richtig?

    • Mietrecht.org
      27.10.2022 - 18:38 Antworten

      Hallo Hendrik,

      Ich glaube sie sehen dass etwas zu verbissen. Auch einen Sand-, Paletten- oder ein Schotterweg eignet sich, um Möbel in ein Haus zu tragen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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