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Katze verursacht Schäden in der Mietwohnung – Ratgeber für Vermieter und Mieter

Stubentiger sind sehr beliebt bei Mietern und doch kommt es oft zum selben Problem: Beim Auszug stellt der Vermieter Schäden fest, die durch die Katze verursacht wurden. Das können z.B. Kratzspuren an den Türen oder Fenstern sein, Urinflecken, die durch einen markierenden Kater entstanden sind oder ähnliches. Mieter sehen das meist ganz anders, denn schließlich lässt es sich bei einer Katze ja nicht immer vermeiden, dass mal die falsche Ecke als Kratzbaum benutzt wird oder bei einem Kätzchen das Katzenklo manchmal noch antrainiert werden muss. Doch, wie ist das nun eigentlich rechtlich? Für welche Schäden, die seine Katze verursacht muss ein Mieter eigentlich einstehen?

Der nachfolgende Artikel erklärt, für Mieter und Vermieter, welche Ansprüche bei Schäden durch eine Katzenhaltung in der Mietwohnung geltend gemacht werden können. Erfahren Sie hier was zu beachten ist.

I. Sind Mieter verantwortlich für Schäden durch Katzen?

Die klare Antwort ist hier: Ja. Verursacht eine Katze Schäden in der Mietwohnung haftet der Mieter rechtlich

  • aus dem Mietverhältnis wegen einer Obhutspflichtverletzung nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 535 BGB und
  • aus einer allgemeinen Gefährdungshaftung als Tierhalter nach § 833 Satz 1 BGB.

1. Schadensersatz aus Mietvertrag

Der mietvertragliche Schadensersatzanspruch begründet sich damit, dass der Mieter seine Obhutspflicht verletzt, wenn seine Haustiere in der Mietwohnung einen Schaden anrichten (§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 535 BGB).

Nach dem Gesetz (§ 241 Abs. 2 BGB) kann ein Schuldverhältnis, wie der Mietvertrag, nämlich jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des jeweils anderen Teils verpflichten!  Bei einem Wohnungsmietverhältnis hat der Mieter daher eine Obhutspflicht. Das bedeutet, er hat die ihm überlassene Wohnung und die sonstigen Gegenstände sorgfältig und pfleglich zu behandeln, Beschädigungen der Mietsache zu unterlassen und drohende Beschädigungen, soweit es dem Mieter zumutbar ist, abzuwenden hat.

Verletzt der Mieter diese Obhutspflicht, indem er nicht verhindert, dass seine Katze die Mietwohnung oder Einrichtungsgegenstände beschädigt, ist er zum Schadensersatz verpflichtet. Der Umfang des zu ersetzenden Schadens bestimmt sich nach §§ 249ff. BGB. Danach hat derjenige, der zum Schadensersatz verpflichtet ist, den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre. Das bedeutet, der Vermieter kann von dem Mieter die vollständige Beseitigung der Schäden verlangen, die durch eine Katze verursacht wurden oder alternativ den erforderlichen Geldbetrag (§ 249 Abs. 2 S. 1 BGB).

Neben dem eigentlichen Schadensersatz für die Beseitigung und Reparatur der Schäden kommen oft auch noch Mietausfallzahlung hinzu. Denn: Kann der Vermieter die Mietwohnung nicht nahtlos weitervermieten, weil noch Schäden des Vormieters zu beseitigen sind, kann er sich an seinen alten Mieter wenden und die entgangene Miete als Mietausfall verlangen.

Wichtig ist, dass Vermieter für diesen Schadensersatzanspruch immer eine Frist setzen (§§ 280 Abs. 1 und Abs. 3, 281 BGB). Vergisst der Vermieter das und beauftragt z.B. voreilig selbst einen Handwerker, riskiert er, dass er keinen Schadensersatz geltend machen kann, denn nur in besonderen Ausnahmefällen ist eine Fristsetzung für die Anspruchsentstehung entbehrlich. Daher sollten Vermieter darauf achten, dass sie dem Mieter für jede einzelne Arbeit oder Tätigkeit die eine Schadensbeseitigung erfordert, erstmal eine angemessene Frist setzen, damit der Mieter die Chance hat den Schaden zu beseitigen.

2. Schadensersatz als Tierhalter

Der Schadensersatzanspruch aus der Gefährdungshaftung folgt aus § 833 S. 1 BGB, der sog. Tierhalterhaftung. Danach ist derjenige, der ein Tier hält, demjenigen gegenüber zum Schadensersatz verpflichtet, dem ein Schaden dadurch entsteht, dass durch das Tier eine Sache beschädigt wird. Das bedeutet für den Fall, dass eine Katze Schäden in einer Mietwohnung verursacht, dass der Mieter als Tierhalter dem Vermieter gegenüber haftet. Dabei ist es ganz egal, ob es sich um eine erlaubte oder nicht erlaubte Tierhaltung handelt. Denn auch bei einer erlaubten Tierhaltung heißt das nicht, dass das Haustier einen Freifahrtschein hat und die Wohnung beschädigen kann.

Voraussetzung für die Tierhalterhaftung ist lediglich, dass der entstandene Schaden sich im Rahmen der sog. Tiergefahr verwirklicht. Damit ist das jedem Tier innewohnende unberechenbare oder aber auch instinktgemäße selbsttätige tierische Verhalten gemeint, wodurch Leben, Gesundheit und Eigentum Dritter gefährdet sein können (vgl. BGH, Urteil vom 25.03.2014, Az.: VI ZR 372/13). Verwirklicht sich so eine Tiergefahr, wenn z.B. der Hund die Tür ankaut, die Katze das Parkett zerkratzt oder der Kater die Wände in der Mietwohnung markiert, ist der dadurch entstandene Schaden vom Tierhalter zu ersetzen.

Der Umfang des zu ersetzenden Schadens bestimmt sich dann, wie bei der mietrechtlichen Haftung (s. oben) nach §§ 249ff. BGB und umfasst nicht nur Reparaturen, sondern auch alle sonstigen damit zusammenhängenden Schäden wie z.B. Mietausfälle.

II. Wie hoch kann der Schadensersatz sein?

Wie tief Tierhalter bei Schäden in der Mietwohnung in die Tasche greifen müssen zeigt die Rechtsprechung: Das Amtsgericht Bremen entschied zum Beispiel in einem Fall, dass der Mieter dessen Katzen Schäden in der Mietwohnung verursacht haben, 1.500,00 Euro Schadensersatz zu zahlen haben. In der Entscheidung ging es darum, dass nach Auszug des Mieters vom Vermieter bemerkt wurde, dass die Mietwohnung erheblich nach Katzenurin riecht. Das Gericht sah darin eine Beschädigung des Mietobjektes, für die der Mieter nicht nur aus dem Vertrag, sondern auch als Tierhalter nach § 833 Satz 1 BGB einzustehen hat (AG Bremen, Urteil vom 22. Dezember 2014, Az.: 19 C 479/13). In dem Fall des Amtsgerichts wohnte der Mieter mit zwei Katzen knapp drei Jahren in seiner Mietwohnung. Die beiden Katzenklos standen im Wohnzimmer und der Kater des Mieters markierte vorübergehend eine Stelle unter der Heizung. Im Wohnzimmer der Mietwohnung befand sich ein Teppichboden, der durch die Katzen so stark mit Urinflecken beschmutzt wurde, dass er entfernt werden musste. Dabei kam ans Tageslicht, dass der darunter befindliche Holzboden ebenso sehr stark durch Katzenurin beschädigt war und erheblich stinkt. Dadurch blieb nur das Abschleifen und eine hohe Schadensersatzforderung gegen den Mieter!

III. Das haben Vermieter zu beachten

Vermieter sollten ihre Schadensbeseitigungs- und -ersatzansprüche sofort geltend machen, sobald der Schaden entdeckt wird.

Findet man als Vermieter erst bei Auszug heraus, dass die Katze des Mieters Schäden in der Mietwohnung verursacht hat, ist das unbedingt im Wohnungsabnahmeprotokoll festzuhalten. Geht das nicht mehr braucht man Zeugen, die den Schaden bestätigen können. Wichtig ist das besonders dann, wenn Mieter die Schäden später bestreiten, denn als Vermieter muss man beweisen können, dass der Schaden nicht bereits vor Mietbeginn da war und dass er durch die Katzenhaltung entstanden ist.

Bevor Vermieter entdeckte Schäden beseitigen ist außerdem immer erst der Mieter anzuschreiben und zu einer Schadensbeseitigung unter Fristsetzung aufzufordern (s. oben unter I.1.). Auf keinen Fall sollte man sofort selbst den Schaden beseitigen und dem (bisherigen) Mieter die Rechnung schicken. Im Zweifel kann man dann nämlich nicht einmal den Schaden nachweisen. Deshalb: Immer erst den Schaden direkt beim Mieter anzeigen und unter Fristsetzung zur Beseitigung auffordern!

IV. Das haben Mieter zu beachten

Mieter sind in erster Linie gut beraten, wenn sie die Tierhaltung in der Mietwohnung so gestalten, dass keine Schäden durch das Haustier entstehen.

Beschädigt die Katze trotz aller Vorsicht z.B. die Türen, den Teppich oder sonstige Einrichtungsgegenstände, sollten Mieter immer genau prüfen, was bei Auszug alles vom Vermieter in dem Abnahmeprotokoll festgehalten wird. Das Abnahmeprotokoll dient dem Vermieter nämlich später als Beweis für das Vorhandensein der Beschädigung. Mieter sollten hier nichts vorschnell unterschreiben.

Die Ersatzpflicht bezieht sich außerdem auch bezüglich der Haustiere nur auf Schäden und dazu zählen nur solche Verschlechterungen, die über normale Abnutzungen und Gebrauchsspuren hinausgehen (Emmerich/Sonnenschein in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014, § 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags Rn. 60). Der normale Verschleiß durch das Wohnen in der Mietwohnung stellt nach den Vorschriften des Mietrechts keinen Schaden dar (vgl. Urteil des OLG Düsseldorf vom 16.10.2003, Az.: 110 U 46/03).

Genauso sind keine Schäden zu ersetzen, die an Einrichtungsgegenständen entstanden sind, die ohnehin nach Auszug ersetzt worden wären – also auch ohne die Schäden durch die Katzenhaltung erneuert werden würden bzw. müssten Das ist z.B. der Fall, bei einem bereits abgewohnten Teppich auf dem sich Urinflecken von Katzen befinden (AG Bremen, Urteil vom 22. Dezember 2014, Az.: 19 C 479/13).

V. Fazit: Mieter haften für ihre Katzen!

Versursacht eine Katze einen Schaden in der Mietwohnung haftet der Mieter – und zwar aus dem Mietvertrag und nach der allgemeinen Tierhalterhaftung. Der Mieter hat dann den Schaden zu beseitigen. Kann er das nicht, muss er an den Vermieter Schadensersatz in Höhe der anfallenden Beseitigungskosten zahlen. Je nach dem Einzelfall können hier Rechtsanwaltskosten, Mietausfälle und Zinsansprüche als Schadensersatz hinzukommen.

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