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Bis wann muss die Miete überwiesen sein? Fälligkeit der Miete

Die Zahlung der Miete ist eine der wesentlichen mietvertraglichen Pflichten des Mieters. Kommt er dem nicht nach, kann der Vermieter grundsätzlich wegen verspäteter Mietzahlung kündigen. Das Gesetz regelt daher ausdrücklich in § 556b Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), dass die Miete spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist. Bei einer Monatsmiete ist das dann der Monatsanfang bzw. spätestens der dritte Werktag des Monats.  Da Barzahlungen heutzutage kaum noch üblich sind, sondern die Miete regelmäßig per Banküberweisung auf den Vermieterkonten eingeht, stellt sich eine besondere Frage: Bis wann muss die Miete überwiesen sein?

Die Antwort gibt der nachfolgende Artikel. Hier erfahren Sie, bis wann Sie die Miete zahlen bzw.  überweisen müssen.

I. Fälligkeit: Wann ist die Miete zu zahlen?

Mieter haben die Miete regelmäßig zu dem Zeitpunkt zu zahlen der vertraglich festgelegt ist. In den meisten Mietverträgen, bei denen eine monatliche Miete vereinbart ist, steht so oder so ähnlich: „Die Miete ist im Voraus bis spätestens zum dritten Werktag eines Monats zu zahlen“. Das entspricht auch der gesetzlichen Regelung des § 556b Abs. 1 BGB. Steht also nichts im Vertrag ist ebenfalls eine Vorauszahlung bis spätestens zum dritten Werktag zu leisten.

Als Werktage gelten insoweit nur alle Tage von Montag bis Freitag. Samstage sollen nach dem BGH hier nicht beachtet werden, da es keine Bankarbeitstage sind und Sonntage oder Feiertage sind generell keine Werktage (BGH, Urteile v. 13.7.2010, Az.: VIII ZR 129/09 und Az.: VIII ZR 291/09). Für Mieter gibt es hier für das Jahr 2019 eine Tabelle: Pünktlich Miete zahlen in 2019 Tabelle für Mieter

Etwas anderes gilt nur für alte Mietverträge (alle vor dem 01.01.2001 geschlossenen), da zu diesem Zeitpunkt eine Mietzahlung zum Monatsende nach dem Gesetz als rechtzeitig galt.

II. Genügt es die Überweisung bis zum dritten Werktag in Auftrag zu geben?

Ja. Der Überweisungsauftrag reicht nach der Rechtsprechung des BGH völlig aus, um die Miete als rechtzeitig gezahlt zu betrachten (BGH, Urteil v. 5.10.2016, Az.: VIII ZR 222/15).

Voraussetzung ist allerdings, dass das Konto des Mieters ausreichend gedeckt ist.  Mieter haben nämlich alle Zahlungsverzögerungen mangels ausreichender Kontodeckung zu vertreten. In einem solchen Fall wäre die Überweisung zu spät und die Miete nicht rechtzeitig gezahlt.

III. Wann muss die Miete auf dem Konto des Vermieters sein?

Es gibt hier keinen bestimmten Zeitpunkt, denn für die Rechtzeitigkeit der Miete ist nicht entscheidend, wann die Miete auf dem Konto des Vermieters ankommt. Das kann also durchaus auch nach dem dritten Werktag sein. Die Miete ist trotzdem rechtzeitig, wenn der Mieter den Überweisungsauftrag pünktlich an die Bank oder einen anderen Zahlungsdienstleister gibt.

Mieter haben damit also die Möglichkeit, z.B. einen Dauerauftrag einzurichten, der jeweils erst zum 3. Werktag ausgeführt wird und können sich darauf verlassen, dass sie ihrerseits die Miete pünktlich überweisen. Vermieter müssen sich in einem solchen Fall darauf einstellen, dass die Miete nach dem gewöhnlichem Geschäftsverlauf der Bank auf dem Konto eingeht. Kommt es durch die Bank zu Zahlungsverzögerungen kann der Mieter nichts dafür und Vermieter haben auch keine Rechte wegen der „verspäteten“ Zahlung.

IV. Kann der Vermieter im Mietvertrag bestimmen, dass es auf den Zahlungseingang für die rechtzeitige Miete ankommt?

Nein, jedenfalls nicht in Formularmietverträgen und das sind die meisten Mietverträge. Eine Regelung im Mietvertrag die z.B. so lautet: „Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an“ ist immer unwirksam. Nach dem BGH liegt hier eine unangemessen e Benachteiligung des Mieters vor.

Nach der gesetzlichen Bestimmung des § 556b Abs. 1 BGB kommt es für die rechtzeitige Mietzahlung nämlich nur darauf an, dass der Mieter die Leistungshandlung – also die Absendung des Geldes–  bis zu dem gesetzlich bestimmten Zeitpunkt vornimmt. Will man das nun vertraglich ändern und auf den Geldeingang abstellen, würde gerade bei Überweisungen das Risiko von Zahlungsverzögerungen, an denen der Zahlungsdienstleister Schuld hat, ungerechterweise auf den Mieter verlagert. Das widerspricht aber dem gesetzlichen Reglung und ist daher unwirksam (BGH, Urteil v. 5.10.2016, Az.: VIII ZR 222/15).  Etwas anderes gilt nur bei Mietverträgen über Geschäftsräume: Hier hat der BGH in einem Urteil vom 24.6.1998, Az.: XII ZR 195/96 eine Formularklausel, nach der es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung ohne jede Einschränkung auf den Geldeingang beim Vermieter ankommt, gebilligt. Das ist aber nicht auf Wohnraummiete übertragbar (BGH, Urteil v. 5.10.2016, Az.: VIII ZR 222/15).

V. Fazit

Mieter, die ihr monatliche Miete überweisen, zahlen in der Regel immer pünktlich, wenn der Überweisungsauftrag bis zum dritten Werktag des Monats erteilt wird. Der Zeitpunkt des Geldeingangs beim Vermieter ist nicht von Bedeutung. Formularklauseln in Mietverträgen über Wohnraum, die auf den Zahlungseingang abstellen benachteiligen den Mieter unangemessen und sind daher unwirksam.

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