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Mietnomaden erkennen – Diese 7 Tipps helfen Ihnen als Vermieter

Kein Vermieter ist beim Abschluss eines Mietvertrages frei von der Angst, auf ihn hereinzufallen, den sog. Mietnomaden. Als Mietnomaden bezeichnet man Mieter, die eine Wohnung oder ein Haus mit der von vornherein bestehenden Absicht anmieten, die Miete nicht zu zahlen und nach der einkalkulierten Kündigung ohne Begleichung der Mietschulden „weiterziehen“ und das gleiche Spiel mit einem anderen Vermieter treiben.

Mit Gewissheit schützen kann man sich vor Mietnomaden nicht. Es gibt aber Maßnahmen, die der Vermieter ergreifen kann, um das, Risiko, einem Mietnomaden zum Opfer zu fallen, und auch das Risiko, dadurch große finanzielle Verluste zu erleiden, zumindest zu minimieren. Um welche Maßnahmen es sich handelt, zeigt der folgende Beitrag.

1. Verlangen Sie eine Selbstauskunft und die Vorlage von Gehaltsabrechnungen

Vor dem Abschluss jedes Mietvertrages sollte der Vermieter von dem Mietinteressenten eine sog. Selbstauskunft verlangen. Mit dieser Selbstauskunft kann der Vermieter Informationen einholen, die über die vorhandene oder auch nicht vorhandene Zahlungsfähigkeit des Mietinteressenten Aufschluss geben. Zu den unverzichtbaren Bestandteilen einer Selbstauskunft gehören nämlich in der Regel auch Angaben zu den Einkommensverhältnissen. Auch Gehaltsabrechnungen sollte der Vermieter sich vorlegen lassen, falls es sich bei  dem Mietinteressenten um einen Angestellten handelt. Erweist sich der Mietinteressent nach Einholung der Selbstauskunft als zahlungskräftig, bedeutet dies aber nicht zwangsläufig, dass die Gefahr, einem Mietnomaden aufzusitzen, gebannt ist. Zum einen sind Mietnomaden oft Künstler im Betrügen und Fälschen. Zum anderen handelt es sich bei Mietnomaden nicht ausschließlich um Personen, die die Miete nicht zahlen können, sondern manches Mal auch um solche, die dies schlicht nicht wollen, obwohl sie nach ihren finanziellen Verhältnissen zur Zahlung der Miete im Stande wären. 

Alle wichtigen Einzelheiten zur Selbstauskunft erfahren Sie in unserem Beitrag „Mieterselbstauskunft – Welche Fragen sind zulässig?

2. Machen Sie die Einholung einer Vorvermieterbescheinigung zur Bedingung für den Abschluss des Mietvertrages oder kontaktieren den Vorvermieter selbst

Da sich ein Mietnomade dadurch auszeichnet, dass er nicht nur einen Vermieter über seine Zahlungsfähigkeit- oder Zahlungswilligkeit täuscht, ist die sog. Vorvermieterbescheinigung ein probates Mittel, mit dem sich Vermieter einen Eindruck über das Zahlungsverhalten ihres potentiellen Mieters während des vorangegangenen Mietverhältnisses verschaffen können. In der Vorvermieterbescheinigung macht der Vorvermieter in der Regel insbesondere Angaben dazu, auf welche Weise und weshalb das vorherige Mietverhältnis beendet wurde, ob der Mietinteressent seinen Verpflichtungen zur Zahlung der Miete ordnungsgemäß nachgekommen ist und, ob offene Forderungen des Vorvermieters gegen den  Mietinteressenten bestehen. Weigert sich der Mietinteressent, eine Vorvermieterbescheinigung einzuholen, ist dies ein wichtiges Indiz dafür, dass es während des vorherigen Mietverhältnisses zu Vorfällen gekommen ist, die einen Vermieter grds. vom Abschluss eines Mietvertrages abhalten. Doch auch dann, wenn der Mietinteressent eine Vorvermieterbescheinigung vorlegt und sich dieser keine Auffälligkeiten in Zusammenhang mit dem Zahlungsverhalten des Mietinteressenten entnehmen lassen, sollte der Vermieter stets im Blick haben, dass auch die Vorvermieterbescheinigung vom Mietinteressenten gefälscht sein kann. Sicherer ist es daher, den Vorvermieter selbst direkt zu kontaktieren und Informationen über das Zahlungsverhalten des Mietinteressenten einzuholen. Nennt der Mietinteressent dessen Namen nicht, kann auch dies darauf hindeuten, dass der Mietinteressent etwas zu verbergen hat.

Alles Wissenswerte zum Thema „Vorvermieterbescheinigung“ können Sie in unserem Beitrag „Vorvermieterbescheinigung: Muster + Ratgeber“ nachlesen. Dort erhalten Sie außerdem ein kostenloses Muster für eine Vorvermieterbescheinigung.

3. Machen Sie den Abschluss des Mietvertrages von der Vorlage einer SCHUFA- Auskunft abhängig

Wichtige Erkenntnisse über die Zahlungsmoral des Mietinteressenten kann auch eine SCHUFA- Auskunft bringen, deren Vorlage der Vermieter vor dem Abschluss des Mietvertrages verlangen sollte. Die sog. SCHUFA – Verbraucherauskunft gibt Informationen, die zur Beurteilung der Bonität einer Person wichtig sind, und enthält- falls vorhanden- auch Anmerkungen zu Zahlungsausfällen. Zu beachten ist jedoch auch hier, dass auch eine SCHUFA – Auskunft, aus der sich keine Zahlungsausfälle ergeben, keine Gewähr dafür bietet, es mit einem zahlungsfähigen und zahlungswilligen Mietinteressenten zu tun zu haben. Nicht alle Zahlungsausfälle und Rückstände führen nämlich automatisch auch zu einem SCHUFA – Eintrag. Insbesondere Mietschulden bei privaten und auch den meisten gewerblichen Vermietern finden dort in der Regel keinen Niederschlag.

Lesen Sie zum Thema SCHUFA -Auskunft auch unseren Beitrag „SCHUFA – Auskunft des Mieters: Pflicht, Inhalt und Kosten“.

4. Lassen Sie sich den Personalausweis des Mietinteressenten zeigen

Mietnomaden sind zu vielem bereit, wenn es um die Umgehung der Mietzahlung geht. Es kommt daher vor, dass ein Mietinteressent den Mietvertrag unter falschem Namen abschließt, um nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht ausfindig gemacht und zur Zahlung herangezogen werden zu können. Der Vermieter sollte sich daher vor dem Abschluss des Mietvertrages den Personalausweis des Mietinteressenten zeigen lassen und den vom Mietinteressenten genannten Namen mit den Daten im Personalausweis abgleichen. Verweigert der Mietinteressent die Vorlage des Personalausweises, ist dies ein Indiz dafür, dass er möglicherweise unter falschem Namen auftritt.

5. Ein Blick in ein Mietnomadenregister bietet keinen zuverlässigen Schutz gegen Mietnomaden

Da das Thema Mietnomaden zunehmend mehr Vermieter beunruhigt, gibt es im Internet inzwischen diverse Anbieter, die teils kostenlos, teilweise aber auch gegen ein Entgelt versprechen, einen Einblick in ein Verzeichnis zu gewähren, das sich „Mietnomadenregister“, „Mietnomadendatei“, „Mietnomadendatenbank“ oder auch „Mietnomadenkartei“ nennt. Der Blick in ein solches Register lohnt sich in der Regel nicht. Zum einen ist es eher unwahrscheinlich, dass gerade derjenige Mietnomade, an den der Vermieter geraten ist, in einem der vielen unterschiedlichen inoffiziellen Register aufgeführt ist. Zum anderen ist die Zuverlässigkeit solcher Register anzuzweifeln. Der Aufwand, die an das Register gemeldeten Fälle zu überprüfen, ist so groß, dass dies in den wenigsten Fällen geschehen wird. Die Gefahr, dass entsprechende Register missbraucht werden und unzutreffende Angaben enthalten, ist daher groß. Zu beachten ist außerdem, dass die Erstellung der inoffiziellen Mietnomadenregister – anders als die der offiziellen Schuldnerverzeichnisse i. S. d § 882b ZPO, die von den zentralen Vollstreckungsgerichten (vgl. §§ 882h ZPO), also von Amtsgerichten (vgl. § 764 Abs.1 ZPO) geführt werden  – aus datenschutzrechtlichen Gründen verboten ist.

6. Machen Sie die Übergabe der Schlüssel von der Zahlung der ersten Kautionsrate abhängig

Wie die vorangegangenen Ausführungen zeigen, gibt es keinen hundertprozentigen Schutz gegen Mietnomaden. Hat der Vermieter den Mietvertrag mit einem Mietnomaden bereits abgeschlossen, die Wohnung aber noch nicht übergeben, kann er auch in diesem Stadium noch Vorkehrungen treffen, indem er die Zahlung der ersten Kautionsrate, also die Zahlung eines Drittels der Kaution, zur Bedingung für die Übergabe der Schlüssel macht. Verweigert der Mieter die Zahlung, muss der Vermieter die Wohnung nicht übergeben.

Beachte: Die Zahlung der gesamten Kaution bei der Übergabe oder sogar schon beim Vertragsschluss kann der Vermieter nicht verlangen. § 551 Abs.2 S.1 BGB gesteht dem Mieter das unabdingbare Recht zu, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen, wobei die erste Teilzahlung gem. § 551 Abs.2 S.2 BGB zu Beginn des Mietverhältnisses und die weiteren Teilzahlungen gem. § 551 Abs.2 S.3 BGB zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig werden. Auch wenn dies verbreitet vertreten wird, ist es kein zuverlässiges Indiz dafür, es mit einem Mietnomaden zu tun zu haben, wenn ein Mietinteressent auf sein Recht zur Teilzahlung besteht und jegliche Zahlung der Kaution bei Vertragsschluss bzw. die Zahlung von mehr als einem Drittel der Kaution beim Mietbeginn ablehnt.

In der Praxis verlangen viele Vermieter die vollständige Kaution vor der Schlüssel- bzw. Wohnungsübergabe. Das ist wie oben beschrieben aber unzulässig.

In unserem Beitrag „Mietkaution vor Schlüsselübergabe überweisen – Ja oder Nein?“ haben wir alle wichtigen Informationen zum Thema „Kaution und Schlüsselübergabe“ für Sie zusammengestellt. 

7. Denken Sie über den Abschluss einer Mietausfallversicherung oder einer Rechtsschutzversicherung nach

Auch wenn es das Ziel jedes Vermieters ist, gar nicht erst auf einen Mietnomaden hereinzufallen, sollte er darüber nachdenken, Vorkehrungen zu treffen, um die finanziellen Folgen für den Fall, dass dies doch geschieht, möglichst gering zu halten. 

In Betracht zu ziehen ist zunächst der Abschluss einer sog. Mietausfallversicherung, also einer Versicherung, die einspringt, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt. Den Abschluss einer solchen Versicherung sollte der Vermieter sich allerdings gut überlegen. Die Mietausfallversicherung ist zum einen nicht ganz billig. Zum anderen ist es angesichts der oft sehr strengen Versicherungsbedingungen keineswegs garantiert, dass die Versicherung im Fall der Fälle auch wirklich zahlt. Die Versicherungsbedingungen variieren je nach Anbieter. Viele Anbieter von Mietausfallversicherungen verlangen jedoch vom Vermieter, dass er

  • vor dem Eintritt des Versicherungsfalles einen Nachweis führt, dass er die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters geprüft hat (z. B. durch eine Selbstauskunft des Mieters oder durch eine SCHUFA – Auskunft) und diese bei der Stellung des Antrages auf Abschluss der Mietausfallversicherung geordnet waren,
  • für die ersten drei Monate des Mietausfalls die Kaution einsetzt,
  • sich darüber hinaus an dem Mietausfall selbst beteiligt,
  • erfolglos versucht hat, die Miete einzuklagen bzw. die Zwangsvollstreckung zu betreiben (wird nicht von allen Anbietern verlangt).

Außerdem ist die Versicherungsleistung in der Regel der Höhe nach und auf eine bestimmte Anzahl von Monatsmieten begrenzt.

Mehr als eine Mietausfallversicherung kann sich der Abschluss einer Rechtsschutzversicherung lohnen, die Mietstreitigkeiten umfasst. Mietnomaden räumen die Wohnung nach einer Kündigung oft nicht freiwillig. In diesem Fall muss der Vermieter ein Räumungsurteil erwirken und ggf. aus diesem auch noch die Zwangsvollstreckung betreiben. Zwar werden die notwendigen Kosten des Rechtsstreits und auch die der Zwangsvollstreckung dem Mieter auferlegt, wenn der Vermieter den Rechtsstreit gewinnt und die Zwangsvollstreckung zu Recht betreibt (vgl. §§ 91, 788 ZPO). Dies nützt dem Vermieter jedoch nichts, wenn der Mieter zahlungsunfähig ist und auch über kein pfändbares Vermögen verfügt, was auf Mietnomaden häufig zutrifft. Um zu verhindern, dass er auf den Prozess- und Zwangsvollstreckungskosten sitzen bleibt, kann sich für den Vermieter der Abschluss einer Rechtsschutzversicherung lohnen. Allerdings ist auch hierbei zu beachten, dass die zu zahlenden Versicherungsprämien eine nicht unerhebliche finanzielle Belastung darstellen können und auch Rechtsschutzversicherungen nicht selten eine Selbstbeteiligung des Versicherten verlangen.

Fazit und Zusammenfassung

1. Einen hundertprozentigen Schutz gegen Mietnomaden gibt es nicht. Der Vermieter kann das Risiko, auf einen Mietnomaden hereinzufallen, jedoch minimieren, indem er vor dem Abschluss des Mietvertrages

  • von dem Mietinteressenten eine Selbstauskunft sowie die Vorlage vonGehaltsabrechnungen verlangt,
  • die Einholung einer Vorvermieterbescheinigung zur Bedingung für den Abschluss des Mietvertrages macht und/oder den Vorvermieter selbst kontaktiert,
  • den Abschluss des Mietvertrages von der Vorlage einer SCHUFA-Auskunft abhängig macht und
  • sich den Personalausweis des Mietinteressenten zeigen lässt und dessen Identität durch einen Abgleich des ihm vom Mietinteressenten genannten Namens mit den Daten im Personalausweis überprüft.

2. Ein Blick in ein Mietnomadenregister bietet keinen zuverlässigen Schutz gegen Mietnomaden.

3. Ist der Mietvertrag bereits abgeschlossen, kann sich der Vermieter schützen, indem er die Übergabe der Schlüssel von der Zahlung der ersten Kautionsrate abhängig macht.

4. Um die finanziellen Folgen für den Fall, dass er auf einen Mietnomaden hereinfällt, möglichst gering zu halten, sollte der Vermieter ggf. über den Abschluss einer Mietausfallversicherung oder einer Rechtsschutzversicherung nachdenken.

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