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Vorabnahme der Wohnung – Worauf müssen Mieter und Vermieter achten?

Die Mietwohnung ist gekündigt und der Auszug steht bevor: Spätestens jetzt ist es Zeit sich für Mieter und Vermieter mit dem Thema Wohnungsrückgabe zu beschäftigen. Viele Mietparteien entscheiden sich deshalb für eine sogenannte Vorabnahme der Wohnung, um die bevorstehenden Fragen zur Rückgabe der Mietwohnung untereinander zu klären. Doch, was heißt Vorabnahme eigentlich und welche Pflichten werden damit eingegangen? Muss ein Mieter der Vorabnahme zustimmen und können Vermieter eine Unterschrift auf dem Vorabnahmeprotokoll verlangen? Die Antworten finden Sie hier.

Der nachfolgende Artikel klärt Mieter und Vermieter über die Vorabnahme der Wohnung auf und zeigt was dahinter steckt.

I. Was heißt Vorabnahme?

Gemeint ist damit eigentlich eine Art vorweggenommene Wohnungsrückgabe. Vermieter und Mieter treffen sich einige Zeit vor dem Auszugstermin und begutachten gemeinsam den Zustand der Wohnung. Dabei werden Schäden oder Mängel in einem Vorabnahmeprotokoll festgehalten. Die Vorabnahme empfehlt sich vor allem als Vorbereitung der eigentlichen Wohnungsrückgabe. Mieter und Vermieter können sich hierbei nämlich rechtzeitig darüber einig werden, wer welche Arbeiten übernimmt. So lassen sich Streitigkeiten bei der tatsächlichen Abnahme im Rahmen der Wohnungsübergabe vermeiden.

Was es bei der Wohnungsrückgabe im Allgemeinen zu beachten gibt, zeigt der Beitrag: Fragen und Antworten zur Rückgabe der Wohnung an den Vermieter.

II. Wann macht eine Vorabnahme Sinn?

Sinn macht das, immer dann, wenn bestimmte Probleme bei der Wohnungsrückgabe absehbar sind und in jedem Fall einer Klärung bedürfen. So zum Beispiel, wenn der Mieter Umbauten und/ oder Einbauten vorgenommen hat und unklar ist, wie damit Verfahren werden soll. Oft regelt ein Vorabnahmeprotokoll dann, ob die vom Mieter vorgenommenen Umbauten zurückgebaut werden sollen oder nicht bzw. ob Einbauten des Mieters übernommen werden oder ausgebaut werden müssen. Ein typisches Beispiel ist hier die Einbauküche, die der Mieter angeschafft hat und dann vom Nachmieter oder Vermieter gegen Bezahlung übernommen wird. Wann in einer Wohnung Umbauten oder Einbauten bestehen und welche Regelungsmöglichkeiten sich bei Auszug sonst noch dafür finden lassen, erklärt der Beitrag: Umbauten und Einbauten durch den Mieter – Ratgeber.

Für Vermieter gibt es allerdings noch einen weiteren Grund eine Vorabnahme zu machen: Hier hat der Vermieter nämlich noch einmal die Chance unabhängig vom Mietvertrag den Mieter zu bestimmten Reinigungsarbeiten, Renovierungen oder Schönheitsreparaturen zu verpflichten. Für Mieter sind solche Vereinbarungen dann vorteilhaft, wenn sie dadurch andere Ansprüche des Vermieters ausgleichen können. So z.B. bei einer Vereinbarung, nach der ein Vermieter, den nicht genehmigten Durchbruch einer Wand akzeptiert und von einer Rückbauverpflichtung absieht, wenn der Mieter im Gegenzug den Teppich im Wohnzimmer entfernt.

III. Was kommt in das Vorabnahmeprotokoll?

Grundsätzlich steht in dem Vorabnahmeprotokoll all das, was auch in einem Protokoll der Wohnungsrückgabe steht. Darüber hinaus enthält es meistens Vereinbarungen, über besondere Reinigungs- und/oder Renovierungsarbeiten, die vom Mieter bis zum Tag der Wohnungsrückgabe zu erledigen sind. Außerdem ist oft geregelt, was mit Umbauten und Einbauten des Mieters passiert: Entfernung, Rückbau oder Übernahme sind hier oft Schlagwörter.

Mietertipp:

Bevor Mieter sich mit dem Vermieter zur Vorabnahme treffen, sollte der Mieter wissen zu welchen Reinigungs- und Renovierungsarbeite er nach dem Mietvertrag überhaupt verpflichtet ist, damit er sich im Vorabnahmeprotokoll nicht unwissend dazu verpflichtet, Schönheitsreparaturen und Renovierungen durchzuführen die Vermieterpflicht sind!

Eine Mustervorlage zu einem Vorabnahmeprotokoll finden Sie hier: Vorabnahmeprotokoll Muster – Kostenfreie Vorlage für Mieter und Vermieter.

IV. Wann ist die Vorabnahme zu machen?

Der Termin für die Vorabnahme sollte immer kurz vor dem Auszugstermin liegen, also z.B. zwei Wochen vor dem Mietvertragsende. Es sollte ein angemessener Zeitraum gewählt werden damit eventuelle Arbeiten vom Mieter auch tatsächlich vor der Rückgabe erledigt werden können.

V. Ist die Vorabnahme Pflicht?

Nein. Es gibt weder für Mieter noch für Vermieter einen Rechtsanspruch auf eine Vorabnahme. Das Gesetz selbst kennt nur die Wohnungsrückgabe. Das bedeutet, der Vermieter kann vom Mieter unter keinen Umständen verlangen, dass eine Vorabnahme durchgeführt wird. Ob eine Vorabnahme stattfindet hängt also vom Mieter ab.

Hinweis für Vermieter:

Die Rückzahlung der Kaution darf nicht als Druckmittel verwendet werden. Wann ein Einbehalten der Kaution rechtmäßig ist, erfahren Sie hier.

VI. Muss der Mieter das Vorabnahmeprotokoll unterschreiben?

Nein. Es besteht keine Pflicht das Protokoll der Vorabnahme der Mietwohnung zu unterschreiben. Als Mieter muss man sich darüber im Klaren sein, dass die eigene Unterschrift auf dem Protokoll zu unerwarteten bzw. unerwünschten Verpflichtungen führen kann, denn eine Regelung in einem solchen Protokoll gilt rechtlich als selbstständige Vereinbarung neben dem Mietvertrag.

Der Vermieter hat keinen rechtlichen Anspruch darauf, dass ein Mieter das Vorabnahmeprotokoll unterschreibt.

VII. Zusammenfassung

Insgesamt gibt es für Mieter und Vermieter bei einer Vorabnahme der Wohnung folgende Punkte zu beachten:

  1. Ein Termin zur Vorabnahme ist keine mietrechtliche Pflicht, sondern beiderseits freiwillig.
  2. Die Abmachungen im Vorabnahmeprotokoll sind regelmäßig rechtlich bindende vertragliche Vereinbarungen unabhängig vom Mietvertrag.
  3. Mit der Unterschrift auf dem Vorabnahmeprotokoll verpflichtet man sich rechtlich die Vereinbarungen im Protokoll einzuhalten.
  4. Es besteht für keine Mietvertragspartei eine Pflicht das Vorabnahmeprotokoll zu unterschreiben.

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