Hat der Vermieter bestimmte gesetzlich anerkannte Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen, kann er die Miete in einem bestimmten Umfang erhöhen. Diese sog. Modernisierungsmieterhöhung, die in den §§ 559 BGB ff. BGB geregelt ist, ist jedoch nur dann wirksam, wenn der Vermieter die Erhöhung dem Mieter gegenüber in einer bestimmten gesetzlich vorgegebenen Weise erklärt und erläutert (vgl. § 559b BGB). Im Rahmen dieser Erklärung muss der Vermieter insbesondere Angaben zu den durch die Modernisierung entstandenen Kosten machen. Da Mieter naturgemäß ein Interesse daran haben, den Erhöhungsbetrag nicht zahlen zu müssen, entsteht zwischen Vermietern und Mietern nicht selten Streit darüber, ob die Erhöhungserklärung den gesetzlichen Wirksamkeitsanforderungen genügt.

Der Fall – Vermieter teilte nur Gesamtkosten mit

Ein entsprechender Streit war auch in dem Fall entstanden, über den der BGH mit Urteil vom 23.11.2022 zu entscheiden hatte. In diesem Fall hatte die Vermieterin eine neue Zentralheizung eingebaut und eine Wärmedämmung vornehmen lassen. Anschließend erklärte sie gegenüber der Mieterin, die eine der sich im Gebäude befindenden Wohnungen bewohnte, mit, dass und in welchem Umfang die Miete erhöht würde. Dem Schreiben war eine Anlage beigefügt, in der insbesondere die durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen, die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten und die von diesen Summen in Abzug zu bringenden ersparten Instandhaltungskosten sowie der verbleibende umlagefähige Modernisierungskostenanteil benannt waren. Die Mieterin war der Auffassung, die Mieterhöhungserklärung genüge nicht den Anforderungen des § 559b BGB und sei deshalb unwirksam. Demzufolge zahlte sie den Erhöhungsbetrag nicht, sondern erhob Klage auf Feststellung, dass der Vermieterin aus der Mieterhöhungserklärung kein Anspruch auf Zahlung einer erhöhten Miete zustehe. Die Mieterin hatte mit ihrer Klage sowohl beim Amtsgericht als auch beim Landgericht Erfolg. Beide Gerichte waren der Ansicht, die Mieterhöhungserklärung habe die Kosten nicht detailliert genug ausgewiesen. Zumindest in Fällen, wie dem vorliegenden, in dem in dem Gebäude mehrere Modernisierungsmaßnahmen parallel durchgeführt worden seien, hätten die in die einzelne Modernisierungsmaßnahme eingeflossenen Kosten der einzelnen Gewerke in der Mieterhöhungserklärung aufgeführt werden müssen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 16.02.2021 – 63 S 41/20).

BGH hielt Auflistung der Gesamtkosten für ausreichend

Der BGH hingegen sah die Vermieterin zumindest insoweit im Recht als es die Mieterhöhungserklärung nicht wegen unzureichender Angaben zu den entstandenen Kosten für formell unwirksam hielt. An die Mieterhöhungserklärung i. S. d. § 559b BGB seien in formeller Hinsicht keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Vielmehr genüge es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen könne. Diesen Anforderungen genüge die Erhöhungserklärung der Vermieterin. Erhöhungserklärung sei – so der BGH – insbesondere nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil die Vermieterin die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Gewerken aufgeschlüsselt oder anderweitig untergliedert habe. Weder der Wortlaut des § 559b Abs.1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift gebiete es, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Dies sei selbst dann nicht erforderlich, wenn sich – wie im vorliegenden Fall -ein bestimmtes im Zug der Baumaßnahmen ausgeführtes Gewerk übergreifend auf mehrere Modernisierungsmaßnahmen beziehe. Denn auch in diesem Fall führe – worauf es entscheidend ankomme – die Angabe der für die einzelnen Gewerke angefallenen Kosten nicht zu einem maßgeblichen Erkenntnisgewinn für den Mieter.

Der BGH gab der von der Vermieterin eingelegten Revision zwar statt, verwies die Sache aber dennoch an das Berufungsgericht zurück, da es zur Entscheidung in der Sache an Feststellungen zu der materiellen Berechtigung der Mieterhöhung fehlte.

Fazit

Der BGH bleibt seiner bisherigen Rechtsprechung treu, und betont erneut, dass das Formerfordernis nach § 559b Abs.1 S.2 BGB kein Selbstzweck sei und es entscheidend darauf ankomme, ob für den Mieter mit der geforderten Information ein maßgeblicher Erkenntniswert verbunden sei. Das Gericht entlastet den Vermieter, indem es die Anforderungen an dessen Informationspflichten beschränkt und verweist den Mieter bei Zweifeln an der sachlichen Richtigkeit des vom Vermieter angegebenen Gesamtaufwands durch Bezugnahme auf ein Urteil des BGH vom 20.07.2022 – VIII 361/21 – auf sein Auskunfts- und (Belege-) Einsichtsrecht, das sich aus einer analogen Anwendung des § 259 BGB ergebe.