Ist die Mietsache mit einem Mangel behaftet, durch den die Gebrauchstauglichkeit nicht nur unerheblich herabgesetzt ist, ist die Miete gem. § 536 Abs.1 BGB automatisch herabgesetzt, sofern kein Ausschlussgrund vorliegt. Es entsteht ein bereicherungsrechtlicher Rückzahlungsanspruch des Mieters gem. § 812 Abs.1 S.1 Alt.1 BGB. Ebenfalls zur Rückzahlung zu viel gezahlter Miete ist der Vermieter dann verpflichtet, wenn die Miete sittenwidrig überhöht ist. Hat der Mieter seine Miete selbst gezahlt, besteht kein Zweifel daran, dass der Mieter die Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete an sich selbst verlangen kann.
Zahlung durch Jobcenter führt zu Forderungsübergang
Der BGH hatte nun aber über einen Fall zu entscheiden, in dem das Jobcenter für den Mieter, der Leistungen nach dem SGB II bezog, für die Zahlung der Miete aufgekommen war. Der Mieter, der die Miete nicht selbst gezahlt hatte, verlangte nun von seiner Vermieterin die Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete. Zu Unrecht entschied der BGH mit Urteil vom 05.06.2024 – VIII ZR 150/23. Das Gericht bejahte zwar das Bestehen der Ansprüche an sich, wies die Klage des Mieters aber dennoch mit der Begründung ab, dass der Mieter nicht Inhaber der Rückzahlungsansprüche sei. Diese seien nämlich gem. § 33 Abs.1 S.1 SGB II auf den Sozialleistungsträger übergegangen. Die Voraussetzungen für den gesetzlichen Forderungsübergang lägen – so der BGH – vor. Bei dem gegen die Vermieterin gerichteten Rückerstattungsanspruch handele es sich um einen Anspruch „gegen einen Anderen, der nicht Leistungsträger sei“, wie es § 33 Abs.1 S.1 SGB II verlangt. Auch seien – wie von § 33 Abs.1 S.1 SGB II gefordert – bei rechtzeitiger Rückerstattung der zu viel gezahlten Miete durch die Vermieterin die Leistungen des Jobcenters zur Sicherung des Lebensunterhalts in der zurückgeforderten Höhe nicht erbracht worden. Bei rechtzeitiger Rückerstattung hätte sich der Mieter die entsprechenden Beträge nämlich zur Deckung seines Bedarfs anrechnen lassen müssen.
Untätigkeit des Jobcenters ist unerheblich
Der BGH schuf außerdem Klarheit, wie Fälle – wie der vorliegende – zu bewerten sind, in denen der Sozialleistungsträger, auf den die Ansprüche übergegangen sind, diese Ansprüche gegenüber dem Vermieter bzw. der Vermieterin weder selbst geltend macht noch sie gem. § 33 Abs.4 SGB II zur Geltendmachung auf den Mieter zurücküberträgt. Auch eine derartige Untätigkeit stünde – so der BGH – dem gesetzlichen Forderungsübergang auf den Leistungsträger nicht entgegen.
Fazit
Das Urteil schafft Klarheit über die Voraussetzungen des gesetzlichen Forderungsübergangs gem. § 33 Abs.1 SGB II und wird im besten Fall die Zahl unnötiger Klagen von Mietern verringern.
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