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Entlassung eines Mieters aus dem Mietvertrag (mit Muster)

In einer Vielzahl aller Mietverträge sind auf der Mieterseite mehrere Mieter beteiligt. Hierzu kommt es z.B., wenn Ehegatten, Partner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft oder einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft oder Mitglieder einer Wohngemeinschaft den Vertrag gemeinsam abschließen. Beim Vertragsschluss machen sich die wenigsten Mieter Gedanken darüber, was geschieht, wenn nur einer von ihnen aus dem Mietverhältnis ausscheiden möchte. Oft tritt eine solche Situation jedoch schneller ein als gedacht. Trennt sich ein Paar oder möchte ein WG-Mitglied aus der WG ausziehen, weil es z.B. sein Studium beendet hat, entsteht schnell der Wunsch nach einer Entlassung nur eines Mieters aus dem Mietvertrag. Nicht selten stellen sich Vermieter hier quer und bestehen darauf, dass alle Mieter Vertragspartner bleiben, um keinen Schuldner zu verlieren.

Dieser Beitrag erklärt, warum das Ausscheiden nur eines Mieters aus dem Vertrag gegen den Willen des Vermieters Probleme bereitet, wann die Mieter das Ausscheiden eines von ihnen ausnahmsweise auch ohne die Mitwirkung des Vermieters herbeiführen können und unter welchem Umständen ein Mieter einen Anspruch gegen den Vermieter hat, aus dem Vertrag entlassen zu werden.

Außerdem geben wir Tipps, was in einer Vereinbarung, mit der ein Mieter aus dem Vertrag entlassen wird, sinnvoller Weise geregelt werden sollte und stellen ein kostenloses Muster für eine Entlassungsvereinbarung zur Verfügung.

I. Grundsatz: Das Ausscheiden nur eines von mehreren Mietern aus dem Mietverhältnis ist ohne Mitwirkung des Vermieters nicht möglich

Gegen den Willen bzw. ohne Mitwirkung des Vermieters ist die Beendigung eines Mietverhältnisses grds. nur in der Weise möglich, dass alle Mieter das Mietverhältnis kündigen mit der Folge, dass dieses insgesamt beendet wird und alle Mieter ausziehen müssen. Eine Kündigung nur eines Mieters bleibt folgenlos und bewirkt weder, dass er allein aus dem Mietverhältnis ausscheidet, noch, dass das Mietverhältnis für alle Mieter beendet wird. Von einer Ausnahme abgesehen (vgl. dazu die Ausführungen unter II.) bedarf es daher einer Vereinbarung mit dem Vermieter, mit der dieser den einzelnen Mieter, der ausziehen möchte, aus dem Mietverhältnis entlässt. Hierzu sind Vermieter oft deshalb nicht bereit, weil mehrere Mieter gem. § 421 BGB Gesamtschuldner sind, was für den Vermieter den positiven Effekt hat, dass er die Miete von jedem Mieter nicht nur anteilig, sondern in voller Höhe verlangen kann und sich daher im Falle eines Zahlungsengpasses eines Mieters an den bzw. die anderen Mieter wenden kann. Diese Sicherheit gibt kein Vermieter gern freiwillig auf.

II. Ausnahme: Ehegatten und Partner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft können anlässlich der Scheidung bzw. der Aufhebung der Lebenspartnerschaft das Ausscheiden nur eines Mieters einseitig ohne Mitwirkung des Vermieters herbeiführen

Zugunsten von Ehegatten und Partnern einer eingetragenen Lebenspartnerschaft macht das Gesetz eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass ein Ausscheiden nur eines von mehreren Mietern nur unter Mitwirkung des Vermieters möglich ist. Diese Ausnahme gilt nicht schlechthin für Ehegatten und Partner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft, sondern nur in einer ganz bestimmten Situation und unter ganz bestimmten Voraussetzungen, die in § 1568a BGB, der gem. § 17 LPartG auch auf die eingetragene Lebenspartnerschaft Anwendung findet, umschrieben werden. § 1568a Abs.3 S.1 Nr.1 BGB i. V. m. § 1568a Abs.1 BGB bestimmt, dass ein von beiden Ehegatten gemeinsam eingegangenes Mietverhältnis dann, wenn sich die Ehegatten anlässlich der Scheidung einvernehmlich über die Überlassung der Wohnung an einen von ihnen geeinigt haben, zum Zeitpunkt des Zugangs der Mitteilung der Ehegatten über die Überlassung an den Vermieter von dem Ehegatten, dem die Wohnung überlassen wird, allein fortgesetzt wird.

Das Privileg, ohne Mitwirkung des Vermieters das Ausscheiden eines Ehegatten bzw. eines Partners einer eingetragenen Lebenspartnerschaft zu bewirken, besteht in zeitlicher Hinsicht nur, wenn die Überlassung an einen von ihnen anlässlich der Scheidung bzw. der Aufhebung der Lebenspartnerschaft erfolgen soll. Diese Phase beginnt erst mit der Einleitung des Scheidungsverfahrens bzw. des Verfahrens zur Aufhebung der Lebenspartnerschaft. In der davor liegenden Zeit des Getrenntlebens besteht die Möglichkeit, das Ausscheiden eines Ehegatten bzw. eines Partners der eingetragenen Lebenspartnerschaft einseitig zu bewirken, nicht. Für diesen Zeitraum gelten § 1361b BGB bzw. § 14 LPartG, die dieses Recht nicht vorsehen.

Außerdem müssen sich die Ehegatten bzw. die Partner der eingetragenen Lebenspartnerschaft darüber geeinigt haben, dass einem von ihnen die Wohnung überlassen wird. Besteht unter den Ehegatten bzw. unter den Partnern der eingetragenen Lebenspartnerschaft Streit darüber, wer in Zukunft die Wohnung allein nutzen soll, besteht zwar auch die Möglichkeit, ein Ausscheiden nur eines Mieters ohne Mitwirkung des Vermieters herbeizuführen. Hierzu bedarf es aber einer gerichtlichen Entscheidung in einem Wohnungszuweisungsverfahren (vgl. § 1568a Abs.3 S.1 Nr.2 BGB).

Dass sich die Ehegatten bzw. die Partner der eingetragenen Lebenspartnerschaft über die Überlassung der Wohnung an einen von ihnen einig sind, genügt allein noch nicht, um das Ausscheiden des anderen aus dem Mietverhältnis zu bewirken. Dieses erfolgt frühestens, wenn beide Ehegatten bzw. beide Partner der eingetragenen Lebenspartnerschaft dem Vermieter mitgeteilt haben, dass einem Ehegatten bzw. einem Partner der eingetragenen Lebenspartnerschaft die Wohnung alleine überlassen wird. Es genügt nicht, dass nur ein Ehegatte bzw. ein Partner der eingetragenen Lebenspartnerschaft die Mitteilung macht, auch wenn dieser in seiner Erklärung versichert, dass der andere einverstanden ist. § 1568a Abs.3 S.1 Nr.1 BGB erfordert die Mitteilung beider Ehegatten bzw. über § 17 LPartG beider Partner der eingetragenen Lebenspartnerschaft. Diese Mitteilungen können, müssen aber nicht gemeinsam in einem Schriftstück erfolgen. Die Erklärungen können auch getrennt ggf. nacheinander abgegeben werden. Geschieht dies, wird das Ausscheiden des einen Mieters frühestens mit dem Zugang der letzten Erklärung bewirkt. Liegt der Zugang der gemeinsamen Erklärung bzw. der letzten der beiden Mitteilungen vor dem Zeitpunkt, zu dem die Scheidung bzw. die Aufhebung der eingetragenen Lebenspartnerschaft rechtskräftig wird, tritt die Wirkung des § 1568a Abs.3 S.1 Nr.1 BGB erst mit der Rechtskraft des Scheidungsbeschlusses bzw. des Beschlusses über die Aufhebung der eingetragenen Lebenspartnerschaft ein.

Liegen alle zuvor genannten Voraussetzungen vor, wird das Mietverhältnis ab dem Zeitpunkt des Zugangs der Mitteilungen der Ehegatten / der eingetragenen Lebenspartner über die Überlassung der Wohnung an einen von ihnen beim Vermieter bzw. mit der später eintretenden Rechtskraft der Scheidung / Aufhebung der Partnerschaft von dem Ehegatten bzw. dem Partner der eingetragenen Lebenspartnerschaft, dem die Wohnung überlassen wird, allein fortgesetzt. Der anderen Ehegatte bzw. Partner der eingetragenen Lebenspartnerschaft scheidet automatisch kraft Gesetzes aus dem Mietverhältnis aus. Einer Zustimmung durch den Vermieter bedarf es nicht. Er kann den Eintritt der Rechtsfolge des § 1568a Abs.3 S.1 Nr.1 BGB nicht verhindern.

Beachte:

Auf Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft ist § 1568a BGB nicht anwendbar (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 11.04.2005 – 4 WF 86/05).

Wichtig:

Auch wenn der Vermieter nicht verhindern kann, dass ein Ehegatte bzw. ein Partner der eingetragenen Lebenspartnerschaft unter den Voraussetzungen des § 1568a Abs.3 S.1 Nr.1 BGB aus dem Mietverhältnis ausscheidet, schützt ihn das Gesetz insoweit, als es ihm ein Sonderkündigungsrecht einräumt, das es ihm ermöglicht, das Mietverhältnis unter bestimmten Voraussetzungen insgesamt, d.h. mit dem verbliebenen Ehegatten / Lebenspartner zu beenden. Gem. § 1568a Abs.3 S.2 BGB i. V. m. § 563 Abs. 4 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von der alleinigen Fortsetzung des Mietverhältnisses Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person desjenigen Ehegatten / Lebenspartners, mit dem das Mietverhältnis fortgesetzt wird, ein wichtiger Grund vorliegt. Ein solcher wichtiger Grund in der Person des Mieters liegt beispielsweise vor, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrages gerade mit dem verbliebenen Mieter nicht zugemutet werden kann, weil der in der Wohnung verbliebene Ehegatte lediglich über Unterhaltszahlungen verfügt, die zur Deckung der Miete nicht ausreichen (vgl. AG Charlottenburg, Urteil vom 15.08.2014 – 238 C 63/14).

Liegen die Voraussetzungen für das Sonderkündigungsrecht vor, kann der Vermieter von diesem nur innerhalb eines Monats, nachdem er von den Umständen, die zur alleinigen Fortführung des Mietverhältnisses mit dem einen Ehegatten / Lebenspartner geführt haben, Kenntnis erlangt hat, Gebrauch machen. Wird ihm von den Ehegatten / Lebenspartnern die Überlassung der Wohnung an einen von ihnen mitgeteilt, hat er grds. mit Zugang der (letzten) Mitteilung, nicht jedoch vor Rechtskraft der Scheidung Kenntnis. Mit diesem Zeitpunkt beginnt die Monatsfrist des § 563 Abs.4 BGB zu laufen.

Spricht der Vermieter die Kündigung innerhalb der Monatsfrist aus, bewirkt sie gem. § 573d Abs. 2 S. 1 BGB die Beendigung des Mietverhältnisses zum Ablauf einer um drei Werktage verkürzten Dreimonatsfrist.

III. WG – Mitglieder haben unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Entlassung aus dem Mietvertrag

Bei einer Wohngemeinschaft besteht häufig das Bedürfnis, dass ein Mitglied ausscheidet und ein anderes an dessen Stelle in den Mietvertrag eintritt. WG -Mitglieder haben nicht – wie Ehegatten und Partner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft- die Möglichkeit, das Ausscheiden eines WG-Mitglieds aus dem Mietverhältnis ohne die Mitwirkung des Vermieters herbeizuführen. Damit dies geschieht, bedarf es einer Vereinbarung zwischen den verbleibenden WG- Mitgliedern und dem ausscheidenden WG -Mitglied auf der einen und dem Vermieter auf der anderen Seite über das Ausscheiden des einen WG- Mitglieds. Auch die Aufnahme eines neuen WG-Mitglieds an Stelle des ausgeschiedenen muss vertraglich mit dem Vermieter geregelt werden.

Grds. kann der Vermieter bei einer Mietermehrheit frei entscheiden, ob er einen einzelnen Mieter aus dem Vertrag entlässt und an dessen Stelle einen neuen aufnimmt. Bei einer Wohngemeinschaft besteht diese Entscheidungsfreiheit jedoch dann nicht, wenn der Mietvertrag nicht mit den einzelnen WG-Mitgliedern, sondern mit der (nichts rechtsfähigen) Wohngemeinschaft als solcher geschlossen wurde, die nach außen erkennbar als solche in Erscheinung getreten ist. In einem solchen Fall können die WG-Mitglieder von dem Vermieter verlangen, dass einer von ihnen aus dem Vertrag entlassen wird und eine zumutbare Person anstelle des Ausscheidenden als neuer Mieter in den Vertrag eintritt (vgl. LG Frankfurt, Urteil vom 02.10. 1990 – 2/11 S 208/90). Einer ausdrücklichen Regelung dieses Anspruchs im Mietvertrag bedarf es nicht (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 10.08.1995 – 334 S 38/95). Verweigert der Vermieter seine Zustimmung zum Austausch eines WG-Mitglieds, muss diese gerichtlich erzwungen werden. Wird der Vermieter zur Zustimmung verurteilt, gilt diese mit der Rechtskraft des Urteils als erteilt (vgl. § 894 ZPO).

Tipp für Vermieter:

Der Vermieter muss nicht jeden neuen Mieter, der an Stelle des ausscheidenden in den Vertrag eintreten soll, akzeptieren. Die Verpflichtung, dem Austausch eines WG-Mitglieds zuzustimmen, besteht nicht, wenn der neue Mieter für den Vermieter nicht zumutbar ist (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 10.08.1995 – 334 S 38/95). Wann eine Unzumutbarkeit vorliegt, bestimmt allerdings nicht der Vermieter. Es müssen sachlich Gründe in der Person des Nachfolgers vorliegen, die es objektiv unzumutbar erscheinen lassen, diesen als neuen Mieter aufgezwungen zu bekommen (vgl. LG Hannover, Beschluss vom 21.12.1977 – 11 S 382/77).

Ausführliche Informationen zu der Problematik des Ausscheidens eines WG -Mitglieds aus dem Mietvertrag finden Sie in unserem Beitrag “WG-Mietvertrag kündigen – (Ein Mieter kündigt oder alle Mieter kündigen)“.

IV. Die Entlassungsvereinbarung – Vertragsparteien, Form und Inhalt

Das reibungslose Ausscheiden eines Mieters steht und fällt mit der Entlassungsvereinbarung. Deren Inhalt kommt zwar entscheidende Bedeutung zu. Nicht zu unterschätzen sind jedoch auch die an der Vereinbarung beteiligten Personen und die Form des Vertrages.

1. Alle Mietparteien müssen mitwirken

Hat der Mieter seinen Vermieter überzeugt und dessen Einverständnis bekommen, ihn aus dem Vertrag zu entlassen, hat er zwar die größte Hürde genommen. Auf der sicheren Seite ist er damit jedoch noch nicht. Was viele nicht wissen, ist nämlich die Tatsache, dass der Vermieter und der ausscheidende Mieter allein die Entlassung durch eine zweiseitige Vereinbarung nicht wirksam herbeiführen können. Die Wirksamkeit einer Vereinbarung, durch die einer von mehreren Mietern aus dem Mietvertrag entlassen werden soll, hängt vielmehr von der Zustimmung des bzw. der in der Wohnung verbleibenden Mieter ab (vgl. LG Frankfurt, Urteil vom 03.03.2009 – 2-17 S 92/08; offen gelassen allerdings von BGH, Urteil vom 03. 03. 2004 – VIII ZR 124/03). Der Mieter, der aus dem Mietverhältnis ausscheiden möchte, sollte daher sicherstellen, dass der bzw. die übrigen Mieter mit der Entlassung einverstanden sind und die Entlassungsvereinbarung mit unterzeichnen oder ihre schriftliche Zustimmung erklären.

Nach der Auffassung des BGH hat der in der Wohnung verbleibende Mieter jedoch in der Regel kein schutzwürdiges Interesse, seine Zustimmung zu verweigern. Der BGH entschied dementsprechend mit Urteil vom 03. 03. 2004 – VIII ZR 124/03-, dass der in der Wohnung wohnen gebliebene Ehemann sich nicht darauf berufen könne, dass er der Entlassung seiner früheren Ehefrau aus dem Mietverhältnis nicht zugestimmt habe. Sein Beharren auf dem von ihm angenommenen Zustimmungserfordernis stelle sich unter Berücksichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben (vgl. § 242 BGB) als unzulässige Rechtsausübung dar. Der Entscheidung des BGH lag ein Rechtsstreit zwischen dem Vermieter und dem in der Wohnung verbliebenen Mieter zu Grunde, in dem es um eine Mieterhöhung ging, die nur diesem gegenüber erklärt worden war. Aus diesem Grund entschied der BGH auch nur, dass sich der in der Wohnung verbliebene Mieter dem Vermieter gegenüber unter den gegebenen Umständen nicht auf seine nicht erteilte Zustimmung berufen könne. Ob dies generell für alle Fälle und vor allem auch für das Verhältnis zwischen den Mietern gilt, bleibt abzuwarten.

In jedem Fall sollte der Mieter, der aus dem Mietverhältnis ausscheiden möchte, alles in seiner Macht stehende tun, um sicherzustellen, dass der bzw. die übrigen Mieter ihre Zustimmung freiwillig und ausdrücklich erteilen.

Alles Wichtige zum Anspruch eines von mehreren Mietern gegen den bzw. die übrigen Mieter, an der Kündigung des Mietverhältnisses mitzuwirken, erfahren Sie in unserem Beitrag “Kündigung eines gemeinsamen Mietvertrages (mehrere Mieter)“.

2. Eine schriftliche Fixierung des Vertrages empfiehlt sich

Ist sichergestellt, dass der Vermieter und alle Mieter mitwirken, sollte ein schriftlicher Vertrag aufgesetzt werden, in dem alle Details der Entlassung geregelt werden. Eine Entlassungsvereinbarung bedarf zwar nicht zwingend der Schriftform, um wirksam zu sein. Aus zwei Gründen empfiehlt es sich aber, die Vereinbarung in einer von allen am Mietverhältnis Beteiligten unterzeichneten Vertragsurkunde schriftlich niederzulegen.

Zum einen stellt die Vertragsurkunde ein wichtiges Beweismittel dar, wenn es zum Streit darüber kommt, ob oder mit welchem Inhalt der Vertrag zu Stande gekommen ist.

Außerdem kommt der Einhaltung der Schriftform dann Bedeutung zu, wenn der Mietvertrag, aus dem einer von mehreren Mietern ausscheiden möchte, befristet für die Dauer von mehr als einem Jahr geschlossen wurde oder in diesem ein Kündigungsverzicht für die Dauer von mehr als einem Jahr vereinbart worden ist. In diesem Fall kommt nämlich § 550 BGB zur Anwendung. Gem. § 550 S.1 BGB gelten Mietverträge, die eine Laufzeit von mehr als einem Jahr haben sollen, als für unbestimmte Zeit geschlossen, wenn sie nicht der Schriftform genügen.

Es ist anerkannt, dass § 550 BGB nicht nur auf den ursprünglichen Mietvertrag, sondern auch auf Nachträge zum Mietvertrag, d.h. auf Vereinbarungen, mit denen der Ursprungsvertrag geändert oder ergänzt wird, Anwendung findet, sofern die Änderung wesentlich ist (vgl. KG, Urteil vom 28.2.2005 – 12 U 74/03). Dies ist bei einer Veränderung der Vertragsparteien der Fall (vgl. BGH, Urteil vom 02.07.1975 – VIII ZR 223/73- zur Aufnahme eines weiteren Mieters in den bestehenden Vertrag).

Beachte:

Treffen die Mietvertragsparteien nachträglich eine Vereinbarung, mit der wesentliche Vertragsbestandteile geändert werden sollen, muss diese zur Erhaltung der Schriftform des § 550 S.1 BGB hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nehmen, die geänderten Regelungen aufführen und erkennen lassen, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrags verbleiben soll (vgl. BGH, Urteil vom 30. 01. 2013 – XII ZR 38/12).

Unterfällt der Ursprungsmietvertrag dem Anwendungsbereich des § 550 BGB und erfüllt der Nachtrag, durch den der Ursprungsvertrag wesentlich geändert werden soll, nicht das Schriftformerfordernis des § 550 BGB bzw. die Anforderungen des § 126 BGB, hat dies zur Folge, dass auch der Ursprungsmietvertrag durch den Mangel der Schriftform „infiziert“ wird und der Vertrag insgesamt gem. § 550 S.1 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt, mit der Einschränkung, dass er gem. § 550 S.2 BGB nicht sofort, sondern frühestens nach Ablauf eines Jahres seit dem Abschluss der nicht formgerechten Entlassungsvereinbarung ordentlich gekündigt werden kann (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.11.2002 – 24 U 21/02- zum Beginn der Jahresfrist des § 550 S.2 BGB im Falle eines formunwirksamen Nachtrages).

Beachte:

§ 550 BGB findet über seinen Wortlaut hinaus insbesondere auch dann Anwendung, wenn zwar keine Befristung von mehr als einem Jahr, aber ein Kündigungsverzicht vereinbart wurde, durch den das Recht zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von mehr als einem Jahr ausgeschlossen ist (vgl. BGH, Beschluss vom 09. 07. 2008 – XII ZR 117/06).

Mehr zu den Voraussetzungen und Rechtsfolgen des § 550 BGB erfahren Sie in unseren Beiträgen “Kündigungsfrist für eine Wohnung ohne schriftlichen Mietvertrag” sowie “Mietvertragsnachtrag: Ratgeber für Mieter und Vermieter + Vorlage“.

Wichtig:

Ein Mangel der Schriftform steht der Wirksamkeit der Entlassungsvereinbarung selbst dann, wenn § 550 BGB anwendbar ist, nicht entgegen. Sofern keine sonstigen Wirksamkeitshindernisse vorliegen, erfolgt das Ausscheiden auch ohne die Einhaltung der Schriftform. Die Auswirkungen beschränken sich auf die Laufzeit bzw. Kündbarkeit des mit den übrigen Mietern fortbestehenden Vertrages.

3. Der Inhalt der Entlassungsvereinbarung

a) Das Verhältnis Mieter- Vermieter

Kernstück der Entlassungsvereinbarung ist die Übereinkunft darüber, dass einer der Mieter aus dem Vertrag ausscheidet und das Mietverhältnis mit dem bzw. den übrigen Mietern fortgesetzt wird. Wichtig ist hierbei, dass das Datum des Ausscheidens auf den Tag genau festgelegt wird. Nur dann nämlich besteht Klarheit darüber, bis zu welchem Zeitpunkt der ausscheidende Mieter noch mietvertragliche Pflichten zu erfüllen hat, insbesondere zur Zahlung der Miete verpflichtet ist. Die Verpflichtung zur Zahlung der Miete besteht nämlich nur für die Zeit bis zum Ausscheiden und keinen Tag länger, selbst dann, wenn das Ausscheiden nicht zum Monatsende, sondern im Laufe des Monats erfolgt. Für die Zeit ab dem Ausscheiden schuldet der bzw. schulden die verbleibenden Mieter dem Vermieter gegenüber die Miete allein. Abweichende Vereinbarungen sind selbstverständlich möglich, auch im Innenverhältnis der Mieter untereinander (zu empfehlenswerten Regelungen, die das Verhältnis zwischen dem ausscheidenden Mieter und dem bzw. den verbleibenden Mietern betrifft, siehe auch die Ausführungen unten unter 3b)).

Scheidet einer von mehreren Mietern aus dem Mietverhältnis aus, ist er nicht nur nicht mehr zur Zahlung der Miete verpflichtet. Es enden alle sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten. Dies geschieht allerdings nur mit Wirkung für die Zukunft. Der ausscheidende Mieter haftet daher nur für Verbindlichkeiten, die während der Zeit entstanden sind, als er noch Mieter war. In der Entlassungsvereinbarung kann eine hiervon abweichende Vereinbarung getroffen werden. Hat der Vermieter Zweifel an der Zahlungsfähigkeit oder Zahlungswilligkeit des bzw. der in der Wohnung verbleibenden Mieter, kann er seine Zustimmung zur Entlassung davon abhängig machen, dass der ausscheidende Mieter zumindest für eine gewisse Zeit auch für alle oder einzelne nach seinem Ausscheiden entstandene Verbindlichkeiten mithaftet.

Durch das Ausscheiden eines Mieters ändert sich der Mietvertrag nur in personeller Hinsicht. Der übrige Vertragsinhalt bleibt derselbe. Auch von diesem Grundsatz kann jedoch in der Entlassungsvereinbarung abgewichen werden. So kann der Vermieter das Ausscheiden des Mieters beispielsweise zum Anlass nehmen, um eine Mieterhöhung zu bewirken und die Zustimmung des bzw. der verbleibenden Mieter zur Mieterhöhung (vgl. § 558 BGB) zur Bedingung dafür machen, dass er seine Zustimmung zur Entlassung eines Mieters erteilt. Da sich die Betriebskosten mit dem Ausscheiden eines Mieters in der Regel ermäßigen, ist nicht selten auch eine vertragliche Herabsetzung der Betriebskostenvorauszahlungen angebracht, die in der Entlassungsvereinbarung mit geregelt werden kann. Eine Anpassung kann zwar grds. auch von jeder Partei einseitig vorgenommen werden. Dies ist allerdings gem. § 560 Abs.4 BGB nicht jederzeit, sondern erst nach einer Abrechnung möglich.

Die Möglichkeiten, den Mietvertrag aus Anlass des Ausscheidens eines Mieters zu ändern, sind vielfältig und können hier nicht alle aufgeführt werden. Nicht unerwähnt bleiben soll allerdings die Möglichkeit des Vermieters, den Nachteil, den er ggf. durch den Wegfall eines seiner Schuldner erleidet, dadurch zu kompensieren, dass er mit den verbliebenen Mietern beispielsweise eine bislang nicht oder nicht wirksam begründete Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen oder zur Zahlung einer Mietkaution vereinbart.

Hiermit werden sich die verbleibenden Mieter jedoch in der Regel nur dann einverstanden erklären, wenn nicht nur der ausscheidende Mieter, sondern auch sie selbst ein Interesse an dem Ausscheiden haben.

b) Das Innenverhältnis zwischen ausscheidendem Mieter und verbleibenden Mietern

Um das Ausscheiden eines von mehreren Mietern aus dem Mietverhältnis herbeizuführen, genügt es, dass der Vermieter und die Mieter sich über das Ausscheiden einigen bzw. die übrigen Mieter der zwischen dem Vermieter und dem ausscheidenden Mieter getroffenen Vereinbarung zustimmen. Auch wenn diese Vereinbarung im Außenverhältnis zwischen Vermieterseite und Mieterseite genügt, um das Ausscheiden zu bewirken, hat dieses jedoch erhebliche Auswirkungen auch auf das Innenverhältnis zwischen dem ausscheidenden Mieter auf der einen und den verbleibenden Mietern auf der anderen Seite. Es besteht zwar kein zwingendes Erfordernis, eine Regelung für dieses Innenverhältnis herbeizuführen, weder in der Entlassungsvereinbarung selbst noch in gesonderter Form. Es bietet sich jedoch an, bestimmte Folgeprobleme in der Entlassungsvereinbarung mitzuregeln.

Im Folgenden soll auf drei von vielen möglichen Problemen eingegangen werden, die sich durch das Ausscheiden eines von mehreren Mietern für das Innenverhältnis ergeben können.

Problem 1: Kaution

Scheidet ein Mieter aus dem Mietverhältnis aus, geschieht es immer wieder, dass er der Auffassung ist, nun könne er auch die Kaution bzw. den von ihm erbrachten Teil der Kaution zurückverlangen. Ein solcher Anspruch besteht jedoch nicht, solange das Mietverhältnis mit den übrigen Mietern fortbesteht, und zwar weder gegen den Vermieter noch in Form einer Ausgleichszahlung gegen den bzw. den übrigen Mieter. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegen den Vermieter entsteht erst nach der Beendigung des Mietverhältnisses und dem Ablauf einer angemessenen Prüfungs- und Überlegungsfrist (vgl. OLG München, Beschluss vom 25.10.2012 – 33 WF 1636/12- sowie unseren Beitrag “Mietkaution: Rückzahlung – Was Mieter und Vermieter wissen müssen“). Auch gegen den bzw. die übrigen Mieter besteht ohne abweichende Regelung während des Bestehens des Mietverhältnisses kein Ausgleichsanspruch (vgl. OLG München, Beschluss vom 25.10.2012 – 33 WF 1636/12- sowie unseren Beitrag “Mietkaution nach Trennung oder Scheidung“). Auch wenn das Mietverhältnis beendet ist und der Vermieter die Kaution nicht berechtigter Weise wegen ihm zustehender Ansprüche aus dem Mietverhältnis einbehalten darf, steht der nach einer angemessenen Prüf- und Überlegungsfrist entstehende Rückzahlungsanspruch gegen den Vermieter allein den Mietern zu, die im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses am Vertrag beteiligt sind, auch wenn der ausgeschiedene Mieter die Kaution teilweise mit erbracht hat. Ab diesem Zeitpunkt steht zwar auch dem ausgeschiedenen Mieter im Innenverhältnis gegenüber den übrigen Mietern ein Anspruch zu, einen seiner Leistung entsprechenden Teil der Kaution zurückzuerhalten. Diese Rechtslage ist jedoch vielfach unbefriedigend. Schließlich wird das mit den übrigen Mietern fortbestehende Mietverhältnis nun durch eine teilweise von dem ausscheidenden Mieter erbrachte Leistung abgesichert, ohne dass dieser noch etwas davon hat. Wann das Mietverhältnis endgültig enden und der Ausgleichsanspruch entstehen wird, ist außerdem in der Regel im Zeitpunkt des Ausscheidens nicht abzusehen. Zu ungerechten Ergebnissen führt die o. g. Rechtslage auch dann, wenn der Vermieter die Kaution wegen solcher Forderungen aus dem Mietverhältnis einbehält, für die der ausscheidende Mieter nicht mehr haftet, weil sie nach seinem Ausscheiden entstanden sind. Zumindest für den Fall, dass davon auszugehen ist, dass die Kaution gar nicht oder zumindest nicht wegen solcher Forderungen einbehalten wird, für die der ausgeschiedene Mieter noch mithaftet, ist es daher interessengerecht, vertraglich zu regeln, dass der ausgeschiedene Mieter bereits im Zeitpunkt seines Ausscheidens von den verbleibenden Mietern den von ihm geleisteten Teil der Kaution erstattet bekommt.

Problem 2: Schönheitsreparaturen

Ist die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag auf die Mieter übertragen worden und scheidet ein Mieter vor dem Mietende aus dem Mietverhältnis aus, schulden die verbleibenden Mieter die Schönheitsreparaturen am Ende des Mietverhältnisses allein. In der Regel müssen sie dann aber auch Abnutzungserscheinungen beseitigen, die zumindest auch noch von dem ausgeschiedenen Mieter verursacht wurden. Es ist daher interessengerecht, für das Innenverhältnis zwischen dem ausgeschiedenen Mieter und den verbleibenden Mietern zu regeln, dass der ausgeschiedene Mieter sich an den Kosten für die Durchführung der Schönheitsreparaturen beteiligt. Die Ausgleichspflicht lässt sich der Höhe nach im Zeitpunkt des Ausscheidens zwar nur schwer beziffern, da die insgesamt entstehenden Kosten noch nicht feststehen. Es kann aber geregelt werden, dass der ausgeschiedene Mieter sich mit einem Bruchteil beteiligt, der dem Anteil seiner Mietdauer an der gesamten Mietdauer entspricht. Dieser Bruchteil ist dann selbstverständlich noch durch die Anzahl der Mieter (den ausgeschiedenen Mieter eingeschlossen) zu teilen.

Problem 3: Betriebskosten

Haben die Mieter laut Vertrag Betriebskostenvorauszahlungen zu leisten, ist der Vermieter gem. § 556 Abs.3 S.1 BGB verpflichtet, jährlich über die Betriebskosten abzurechnen. In der überwiegenden Zahl aller Fälle fällt das Ausscheiden nicht mit dem Ende der zwölfmonatigen Abrechnungsperiode zusammen, sondern mitten in die Abrechnungsperiode. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, wegen des Ausscheidens eines Mieters eine Zwischenabrechnung zu erstellen. Erstellt der Vermieter die Betriebskostenabrechnung für die gesamte Abrechnungsperiode spätestens zwölf Monate nach deren Ende (vgl. § 556 Abs.3 S.2 BGB) sind Schuldner einer etwaigen Nachforderung und Gläubiger eines etwaigen Rückzahlungsanspruches allein die verbliebenen Mieter. Da auch der ausgeschiedene Mieter in der Regel für einen Teil der Abrechnungsperiode Betriebskosten verursacht und (anteilige) Vorauszahlungen geleistet hat, ist es interessengerecht, ihn im Innenverhältnis zwischen ihm und den verbleibenden Mietern sowohl an einer etwaigen Nachzahlungspflicht als auch an einem etwaigen Rückzahlungsanspruch zu beteiligen und eine Erstattungspflicht bzw. einen Anspruch auf Beteiligung an einer Rückzahlung vertraglich zu regeln.

Was die Höhe der Verpflichtung bzw. des Anspruchs des ausgeschiedenen Mieters anbelangt, ist zwar auch – wie bei der Ermittlung der Pflicht zur Erstattung der Kosten für durchzuführende Schönheitsreparaturen (vg. dazu oben Problem 2)- relevant, welchen Anteil – bezogen auf die Abrechnungsperiode- die Mietdauer des ausgeschiedenen Mieters an der gesamten Abrechnungsperiode ausmacht. Zu berücksichtigen ist hierbei jedoch, dass Betriebskosten nicht in jedem Monat des Jahres in gleicher Höhe anfallen. Heizkosten z.B. werden zu einem großen Teil in den Wintermonaten, weniger im Frühling und Herbst und nur geringfügig in den Sommermonaten produziert. Um den Anteil des ausgeschiedenen Mieters zu ermitteln, sollte daher die sog. Gradtagszahltabelle zur Hilfe genommen werden. Die Gradtagszahlen geben in Promillewerten für jeden Monat des Jahres Auskunft darüber, wie hoch der Anteil des Heizungsverbrauchs an dem Verbrauch des gesamten Jahres ist. Die Werte beruhen auf langjährigen Erfahrungswerten und werden in folgender Gradtagszahlen- Tabelle (Richtlinie VDI 2067) zusammengefasst.

MonatPromillewert pro Monat
Januar170
Februar150
März130
April80
Mai40
Juni, Juli, August jeweils13,3333
September30
Oktober80
November120
Dezember160

V. Auch eine konkludente Entlassung einer Mietpartei ist möglich

Grds. erfolgt die Entlassung eines von mehreren Mietern durch eine ausdrückliche – im günstigsten Fall schriftliche – Vereinbarung. Einer solchen ausdrücklichen Vereinbarung (zu deren Inhalt siehe die Ausführungen unter IV.) bedarf es jedoch nicht zwingend. Insbesondere deshalb, weil die Vereinbarung über die Entlassung nicht der Schriftform bedarf, kann sie auch konkludent, d.h. durch schlüssiges Handeln erfolgen.

Erforderlich ist, dass nicht nur der Mieter zum Ausdruck bringt, aus dem Mietverhältnis ausscheiden zu wollen, sondern auch der Vermieter ein Verhalten an den Tag legt, aus dem geschlossen werden kann, dass er mit diesem Ausscheiden einverstanden ist. Schließlich müssen auch die verbleibenden Mieter durch ihr Verhalten ihre Zustimmung signalisieren.

An die Annahme einer solchen konkludenten Entlassung sind hohe Anforderungen zu stellen. Zieht einer von mehreren Mietern aus und stellt die Zahlung der Miete ein, kann hieraus zwar in der Regel auf den Willen des Mieters geschlossen werden, aus dem Mietverhältnis auszuscheiden. Eine entsprechende Einverständniserklärung des Vermieters kann jedoch nicht so schnell angenommen werden, und zwar in der Regel auch dann nicht, wenn er seinen entgegenstehenden Willen nicht zum Ausdruck bringt. Auch hier gilt der Grundsatz, dass Schweigen keinen Erklärungswert besitzt und nicht als Zustimmung gewertet werden kann.

Auch von diesem Grundsatz gibt es jedoch Ausnahmen.

Das LG Köln z.B. entschied mit Urteil vom 21.10.1992 – 10 S 237/92-, dass der Mietvertrag mit einer Frau, die die eheliche Wohnung, die sie mit ihrem Ehemann angemietet hatte, auf Dauer verlassen hatte, konkludent aufgehoben wurde, weil der Vermieter sie mehrere Jahre nicht mehr in personenbezogene Nebenabrechnungen aufgenommen hatte. Die Ehefrau habe- so das Gericht- nachdem sie über mehrere Jahre hinweg nicht auf die Erfüllung der sich aus dem Mietvertrag ergebenden Zahlungspflichten in Anspruch genommen wurde, billigerweise davon ausgehen können, dass die Vermieterseite in Bezug auf ihre Person von einer Aufhebung des Vertrages ausging.

Auch das AG Bonn nahm mit Urteil vom 04.08. 2011 − 201 C 34/11- eine konkludente Entlassung eines aus der gemeinsamen Ehewohnung ausgezogenen Mieters in einem Fall an, in dem der Vermieter in Kenntnis der Scheidung der Ehegatten das Mietverhältnis mit dem in der Wohnung Verbliebenen fortgesetzt und allein mit ihm über Jahrzehnte abwickelt hat.

Wie die Beispiele zeigen, bedarf es eines nicht unerheblichen Zeitablaufs, um eine konkludente Entlassung annehmen zu können. Das AG Bonn führt in seinem Urteil vom 04. 08. 2011 dazu aus, das Sicherungsinteresse eines Vermieters, einen weiteren Schuldner zu haben, währe nicht endlos, sondern erlösche regelmäßig nach Ablauf von zehn bis zwanzig Jahren, wenn in diesem Zeitraum keinerlei Kontakt zu dem ausgezogenen Mieter bestehe.

VI. Alternative zur Entlassung: Beendigung und Neuabschluss

Die Entlassung eines von mehreren Mietern aus dem Mietverhältnis unter Fortführung desselben Mietverhältnisses mit den übrigen Mietern ist nicht die einzige Möglichkeit, mit der die Beendigung der mietrechtlichen Beziehungen mit nur einem Mieter erreicht werden kann. Es besteht auch die Möglichkeit, das bisherige Mietverhältnis vollständig zu beenden und einen neuen Mietvertrag abzuschließen, an dem der ausscheidende Mieter nicht mehr beteiligt ist. Die Beendigung des alten Mietverhältnisses kann sowohl durch Kündigung als auch durch den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages erfolgen.

VII. Auch für eine Entlassung aller Mieter bzw. des alleinigen Mieters aus dem Mietvertrag kann es ein Bedürfnis geben

Dieser Beitrag befasst sich zwar in erster Linie mit der Entlassung eines von mehreren Mietern aus dem Mietvertrag, während das Mietverhältnis mit dem bzw. den übrigen Mieter(n) fortgesetzt wird. Auch für die Entlassung aller Mieter bzw. des alleinigen Mieters, die zur Beendigung des gesamten Mietverhältnisses führt, kann jedoch unter bestimmten Umständen ein Bedürfnis bestehen. In der überwiegenden Zahl aller Fälle können die Mieter bzw. kann der Alleinmieter das Mietverhältnis zwar durch Kündigung einseitig beenden. Diese Möglichkeit besteht aber nicht immer, so dass es Situationen gibt, in denen auch das gesamte Mietverhältnis nur durch eine Vereinbarung mit dem Vermieter durch einen sog. Mietaufhebungsvertrag (vorzeitig) beendet werden kann. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Mieter im Mietvertrag für eine bestimmte Zeit auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet hat oder wenn es sich bei dem Mietverhältnis um ein befristetes handelt, das durch ordentliche Kündigung nicht beendet werden kann. In diesen Fällen ist der Mieter auf das Entgegenkommen des Vermieters, d.h. darauf angewiesen, dass dieser ihn vorzeitig durch einen Aufhebungsvertrag aus dem Mietverhältnis entlässt. Unter bestimmten Umständen besteht sogar ein Anspruch auf Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages. Alle wichtigen Einzelheiten zum Thema „Mietaufhebungsvertrag“ finden Sie in unserem Beitrag: “Mietaufhebungsvertrag: umfangreicher Ratgeber + Muster“.

In unserem Beitrag: “Mietaufhebungsvertrag: Eine Vorlage für einen Aufhebungsvertrag” haben wir außerdem ein kostenloses Muster für einen Mietaufhebungsvertrag für Sie bereit gestellt.

VIII. Nutzen Sie unser Muster für eine Entlassungsvereinbarung

Es gibt die unterschiedlichsten Möglichkeiten, eine Vereinbarung, mit der einer von mehreren Mietern aus dem Mietvertrag entlassen wird, auszugestalten. Möglich sind sowohl zweiseitige Vereinbarungen zwischen dem Vermieter und dem ausscheidenden Mieter, der die übrigen Mieter zustimmen, als auch solche, an denen der verbleibende Mieter bzw. die verbleibenden Mieter unmittelbar beteiligt sind (drei- bzw. mehrseitige Vereinbarung). Des Weiteren gibt es sowohl Vereinbarungen, mit denen lediglich solche Reglungen getroffen werden, die das Außenverhältnis zwischen der Vermieter- und der Mieterseite betreffen, als auch solche Vereinbarungen, durch die die Folgeprobleme, die im Innenverhältnis zwischen dem ausscheidenden Mieter auf der einen und den verbleibenden Mietern auf der anderen Seite entstehen, mitgeredet werden.

Das folgende Muster für eine dreiseitige Vereinbarung beschränkt sich auf Regelungen in Bezug auf das Außenverhältnis zwischen der Vermieter- und der Mieterseite. 

Entlassungsvereinbarung

zwischen

__________________

__________________ -Mieter zu 1-,

__________________

__________________ -Mieter zu 2-

und

____________________

____________________ -Vermieter-

Vorbemerkung:

Die Vertragsparteien haben am……..einen unbefristeten Mietvertrag über die………..(genau bezeichnete Wohnung) in der …………-straße in………….(PLZ, Ort) geschlossen. Auf diesen Mietvertrag wird Bezug genommen*.

Der Mieter zu 1 möchte aus dem Mietverhältnis ausscheiden, während der Mieter zu 2 das Mietverhältnis fortsetzen möchte.

Dies vorausgeschickt, treffen die Parteien folgende Vereinbarung:

§ 1 Ausscheiden des Mieters zu 1

Die Parteien sind sich darüber einig, dass der Mieter zu 1 mit Wirkung zum…………….aus dem in der Vorbemerkung genannten Mietverhältnis ausscheidet.

§ 2 Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Mieter zu 2

Das Mietverhältnis wird ab dem………..mit dem Mieter zu 2 allein fortgesetzt.

Die Regelungen des Mietvertrages vom……. gelten fort*, soweit sich aus § 4 dieser Vereinbarung nichts anderes ergibt. 

§ 3 Haftung des Mieters zu 1

Der Mieter zu 1 haftet nach seinem Ausscheiden dem Vermieter gegenüber nur für Verbindlichkeiten, die vor seinem Ausscheiden entstanden sind. Der Mieter zu 1 und zu 2 treffen eine gesonderte Vereinbarung über die zwischen ihnen ab dem Ausscheiden des Mieters zu 1 bestehenden Rechte und Pflichten.

§ 4 Anpassung der Nettokaltmiete** / Herabsetzung der Betriebskostenvorauszahlungen

Der Vermieter und der Mieter zu 2 einigen sich darüber, dass der Mieter zu 2 ab dem Wirksamwerden des Ausscheidens des Mieters zu 1 eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von EUR…… zahlt. Die monatlich zu erbringende Betriebskostenvorauszahlung wird auf EUR…… herabgesetzt.

* Die Bezugnahme auf den Ursprungsmietvertrag und der Hinweis auf dessen grds. Fortgeltung sind zwingend erforderlich, wenn der Ursprungsmietvertrag, und damit auch die Entlassungsvereinbarung dem Anwendungsbereich des § 550 BGB untermalen.

** Es ist sowohl eine Erhöhung als auch eine Herabsetzung der Miete möglich

Ort, Datum ________________

_________________________

Unterschrift Mieter zu 1

_________________________

Unterschrift Mieter zu 2

_________________________

Unterschrift Vermieter

IX. Fazit und Zusammenfassung

  1. Das Ausscheiden nur eines von mehreren Mietern aus dem Mietverhältnis bedarf grds. der Mitwirkung des Vermieters.
  2. Ehegatten und Partner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft können anlässlich der Scheidung bzw. anlässlich der Aufhebung der Lebenspartnerschaft das Ausscheiden nur eines Mieters einseitig ohne Mitwirkung des Vermieters herbeiführen.
  3. WG – Mitglieder haben unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Entlassung aus dem Mietvertrag.
  4. An einer Vereinbarung über die Entlassung eines von mehreren Mietern aus dem Mietverhältnis müssen alle Mietparteien mitwirken.
  5. Es empfiehlt sich, die Entlassungsvereinbarung schriftlich zu verfassen.
  6. In der Entlassungsvereinbarung können über die Entlassung hinaus auch weitere Regelungen getroffen werden, mit denen z.B.
  • einzelne Vereinbarungen des zwischen dem Vermieter und dem bzw. den verbleibenden Mietern fortbestehenden Mietvertrages abgeändert werden,
  • das Innenverhältnis zwischen dem ausgeschiedenen Mieter und dem bzw. den verbleibenden Mietern auf eine vertragliche Grundlage gestellt wird.
  1. Die Entlassung eines von mehreren Mietern aus dem Mietverhältnis kann auch konkludent, d.h. durch schlüssiges Handeln erfolgen.

83 Antworten auf "Entlassung eines Mieters aus dem Mietvertrag (mit Muster)"

  • Anne Dasch
    20.09.2017 - 11:06 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    was mache ich, wenn der verbleibende Mieter zwar die Schlüssel möchte aber nicht unterschreiben will? Das Paar ist nicht verheiratet und hat keine eingetragene Lebensgemeinschaft.

    Besten Dank für Ihre Bemühungen und mit freundlichen Grüßen
    Anne Dasch

    • Mietrecht.org
      21.09.2017 - 06:42 Antworten

      Hallo Anne,

      die Entlassung eines Mieters funktioniert nur mit allen Parteien gemeinsam. Wenn sich jemand quer stellt, schadet er evtl. sich selbst.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Monika Wenner
    19.10.2017 - 21:52 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich möchte mich von meinem Mann trennen, habe auch schon eine Wohnung gefunden.
    Mein Mann will nicht aus der gemeinsamen Wohnung ausziehen, will mir aber auch nichts unterschreiben.
    Was kann ich tun ?
    Ich ziehe auf jeden Fall aus.
    Vielen Dank
    Viele Grüße Monika

  • Sarah Wissmann
    14.01.2018 - 08:36 Antworten

    Hallo zusammen. Ich hab jetzt den Fall dass ich mit meinem Mann in einer gemeinsamen Wohnung wohne. Wir haben den Mietvertrag damals zusammen unterschrieben. Zu dem Zeitpunkt waren wir aber noch nicht verheiratet. Jetzt möchte ich ausziehen,aber mein Mann bleibt in der Wohnung. Müssen wir dann trotzdem beide Kündigen oder reicht es wenn ich kündige oder einen Anhang an den Vertrag Anhänge. Die Vermieterin wurde informiert und ist damit einverstanden

  • Antje B.
    11.07.2018 - 13:17 Antworten

    Wie kriege ich meinen Ex Partner aus dem Mietvertrag ohne seine Mitwirkung?
    Es besteht eine richterliche Verfügung, dass er die Wohnung gar nicht mehr betreten darf und sich auch ummelden musste. Er hat bereits eigene Wohnung und ist hier auch abgemeldet.
    Der Vermieter ist einverstanden mit mir das Mietverhältnis alleine fortzuführen, aber der Ex reagiert auf keinerlei Schreiben, seine dafür nötige Unterschrift zu leisten. Ich habe dauernd Probleme mit Behörden und darf immer wieder Bescheinigungen besorgen, dass er hier nicht mehr wohnt. Mittlerweile ist er auch überhaupt nicht mehr greifbar für mich. Irgendwie muss man ihn doch trotzdem aus dem Mietvertrag kriegen? Das geht nun über 1 Jahr so.

  • Gitta Michel
    09.09.2018 - 17:43 Antworten

    Hallo,

    mein Fall:
    Wohnung wurde an zwei Mieter – beide haben unterschrieben – vermietet.
    Die Miete wurde vom Amt übernommen. Ab September fällt die Hälfte der Miete weg, da ein Mieter
    keinen Zuschuss mehr bekommt.
    Jetzt möchte der Mieter ausziehen, für den die Miete noch vom Amt kommt, der andere möchte in der Wohnung verbleiben und muss dann die komplette Miete zahlen, was er auch weiß. Arbeitgeberbescheinigung wurde ihm ausgehändigt, da nicht sicher ist, ob er über genügend finanzielle Mittel verfügt.
    Ich habe mich durch Ihre diversen Artikel gelesen und für diesen Fall eine
    Entlassungsvereinbarung aufgesetzt – Daten offen – da noch nicht feststeht, wann der Mieter rausgeht.
    Der andere setzt das Mietverhältnis wie gehabt fort und wollte sich um einen neuen Mitbewohner bemühen.

    Dann brachte der auszugswillige Mieter zur Sprache, dass man doch dann einen neuen Mietvertrag ausfertigen sollte. Er hat wohl Angst, dass er weiterhin den Vertrag erfüllen muss.

    Eine Alternative zur Entlassungsvereinbarung war: Beendigung und Neuabschluss.
    Eine frühere Anfrage haben Sie so beantwortet:

    Kurz um: Wenn ein neuer Vertrag abgeschlossen wird, können auch andere Konditionen vereinbart werden.
    Ich würde dann einen befristeten Mietvertrag abschließen wollen, um einem weiteren Mieterwechsel vorzubeugen, da ggfs. auch an einen Verkauf der Wohnung gedacht wird.

    Wäre das möglich?
    Im neuen Vertrag würde ich den Hinweis aufnehmen, dass es dem Hauptmieter gestattet ist, sich
    einen Mitbewohner zu suchen.

    Freundliche Grüße
    Gitta

  • eva fuchs
    26.09.2018 - 12:01 Antworten

    Guten Tag,

    ich scheide einvernehmlich aus einem Mitvertrag aus, die Vereinbarung dazu liegt vor und wurde von meinem Vermieter verfasst. Er begehrt eine Pauschale von 120 Euro für die durch die Vereinbarung entstehenden Unkosten. Welche Unkosten sollen das sein? Ist das rechtens?

    Ich wäre sehr dankbar für eine Auskunft.

    Mit besten Grüßen
    Eva F.

    • Mietrecht.org
      29.09.2018 - 13:15 Antworten

      Hallo Eva,

      eine Aufhebungsvereinbarung ist im wesentlichen frei verhandelbar.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Claudia Berndt
    08.10.2018 - 22:38 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    weil meine Bonität nicht ausreichend war und eine Bürgschaft von Seiten des Vermieters nicht möglich war, musste mein Vater mit in den Mietvertrag aufgenommen werden mit der Option, wieder ausscheiden zu können, wenn meine Bonität ausreichend ist. Das ist nun der Fall, und der Vermieter stimmt auch zu. Allerdings erhöht er die Miete um 40€ im Nachtrag zum Mietvertrag. Fällt diese Situation und die dazu gehörige Mieterhöhung unter die Überschrift “WG“ und ist somit rechtens? Besteht eine Möglichkeit, die Mieterhöhung irgendwie noch zu mindern?
    Vielen Dank, Claudia B.

    • Mietrecht.org
      09.10.2018 - 06:09 Antworten

      Hallo Claudia,

      wenn die Entlassung (ohne Erhöhung der Miete) fest im Mietvertrag verankert ist, dann sollten Sie sich darauf berufen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Claudia Berndt
    09.10.2018 - 08:58 Antworten

    Vielen Dank für die Antwort! Im Mietvertrag ist nichts verankert. Es gibt nur eine schriftliche Bestätigung, dass mein Vater entlassen werden kann und nur wegen der Bonität drin steht und die Wohnung selbst nicht bewohnt.
    Ich nehme nun an, dass die Mieterhöhung wohl zulässig ist. Beste Grüße, Claudia B.

  • Nicole Schuchardt
    11.10.2018 - 14:40 Antworten

    Guten Tag.

    Mein Fall.
    Es handelt sich um einen Mietvertrag mit 2 gleichberechtigten Mietern (nicht verheiratet). Kein expliziter WG Vertrag.
    Eine der beiden möchte im Ausland studieren. Die andere möchte daher eine neue Freundin in die Wohnung aufnehmen und am liebsten auch in den Hauptmietvertrag.
    Ein Austausch des 2. Hauptmieters sozusagen.
    Wie kann man diesen Wunsch am Besten formulieren? Der Vermieter ist ja anscheinend nicht dazu verpflichtet, dem zuzustimmen.
    Die Folge sollte ein einfacher Namenswechsel sein (Schuldnerwechsel, sozusagen.) Und natürlich möglichst keine Änderung der Mietkonditionen. Kein Neuer Vertrag.
    Alle Parteien wären einverstanden. Die neue Freundin / potenzielle Mitbewohnerin kann Bonität und ein geregeltes Einkommen nachweisen.
    Die 2. Alternative wäre, die neue Freundin als Untermieterin aufzunehmen und auf das Recht auf Mitmieter bauen. Oder sollte man erstmal die 1. Variante versuchen? Wir würden gerne.

    Vielen Dank für ihre Hilfe.

    Beste Grüße
    N. Schuchardt

    • Mietrecht.org
      11.10.2018 - 15:47 Antworten

      Hallo Nicole,

      richten Sie Ihren Wunsch in einem formlosen Schreiben an den Vermieter. Dieser wird bei Interesse einen Nachtrag ausarbeiten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Günter Trogisch
    21.11.2018 - 14:46 Antworten

    Hallo,
    Ich habe mit meiner Partnerin zusammen den Mietvertrag unterschrieben. Meine Partnerin ist Blind und bezieht Blindengeld und Blindenhilfe.
    so wie es ausschaut werden wir uns demnächst trennen und sie wird weiter in der Wohnung verbleiben und ich werde ausziehen. Nun stellt sich die Frage 1. aus dem Vertrag rauskommen und 2. wenn das nicht klappt müssten wir nachweisen das ich nicht mehr ihr Partner bin und nicht mehr dort wohne. Die Blindenholfe ist abhängig vom Einkommen bzw. vom Einkommen aller in der Wohnung -Bedarfsgemeinschaft. Die Blindenhilfe wurde gestrichen weil unser gemeinsames Einkomme zu hoch ist und nun suchen wir eine Möglichkeit dem Amt nachzuweisen das sie alleine in der Wohnung lebt obwohl im Mietvertrag wir beide als Mieter stehen…
    Können Sie uns helfern??

    • Mietrecht.org
      21.11.2018 - 16:41 Antworten

      Hallo Günter,

      im ersten Schritt sollen Sie den Vermieter bitten, Sie aus dem vertrag zu entlassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Paulina
    30.11.2018 - 08:40 Antworten

    Hallo,
    meine WG steht vor einem großen Problem: Wir sind 3 im Mietvertrag eingetragene Hauptmieter, aber die Wohngemeinschaft kann auf Grund privater Auseinandersetzungen nicht mehr in dieser Konstellation bestehen.
    Das bedeutet eine Person muss ausziehen, diese weigert sich jedoch die Kündigung zu unterzeichnen.

    Meine Frage ist nun, gibt es eine rechtliche Bestimmung, bei der die Mehrheit der Hauptmieter eine Kündigung gegenüber dem dritten einreichen kann?
    Der Vermieter hat seine Zustimmung bereits gegeben, aber konnte uns ansonsten auch nicht weiterhelfen.

    Könnten Sie uns bitte helfen?

    Vielen herzlichen Dank!

    Mit freundlichen Grüßen

    Paulina

    • Mietrecht.org
      02.12.2018 - 09:12 Antworten

      Hallo Paulina,

      der Artikel oben befasst sich umfassend mit genau dieser Frage. Lesen Sie am besten nochmals im Detail.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Martina
    08.02.2019 - 10:21 Antworten

    Hallo,

    mein Partner und ich leben bereits in Trennung und wir sind uns einig, dass das Mietverhältnis von mir alleine fortgeführt wird.
    Eine Entlassungsvereinbarung werden wir dem Vermieter zusenden. Das heißt, wenn wir diese noch im Februar an den Vermieter senden, ist mein Ex Partner zum 31.05.2019 aus dem Mietverhältnis entlassen?

    Der Vermieter kann mir als alleiniger Mieter (ich bin voll berufstätig und bekomme für meine Kinder Unterhalt und Kindergeld) jedoch das Mietverhältnis nicht einfach kündigen, oder?

    Durch diese Entlassungsvereinbarung bleiben alle Verpflichtungen bei mir, das ist mir durchaus bewusst.

    Wie verhält es sich jedoch mit Schönheitsreparaturen, die wir lt. Mietvertrag ohnehin nach 5 bzw. 7 Jahren durchführen müssten?
    Wir wohnen seit 01.01.2013 in dem Mietobjekt. Kann ich eine gesonderte Vereinberung mit meinem Ex Partner treffen und ist er verpflichtet, sich finanziell an den bisher entstandenen “Mängeln”, die nach 6 Jahren zwangsläufig kommen, zu beteiligen und wenn ja in welcher Höhe (wir wohnen in einer Doppelhaushalte – vier Etagen)

    Was ist mit Schäden, die ich, sollte ich irgendwann ausziehen, beheben muss? Muss sich mein Ex Partner dort auch an etwaigen Kosten beteiligen?

    Könnten Sie mir behilflich sein?

    Vielen lieben Dank
    Martina

    • Mietrecht.org
      08.02.2019 - 16:11 Antworten

      Hallo Martina,

      Ihr Vermieter muss der Entlassung zustimmen und Sie als alleinigen Mieterin akzeptieren. Wenn der Vermieter einverstanden ist, kann die Entlassung per sofort erfolgen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Tatjana Kunze
        20.12.2019 - 01:07 Antworten

        Hallo, mein Expartner und ich stehen beide im Mietvertrag. Ich möchte mit meinem Sohn (Expartner ist nicht der Vater) nun gern ausziehen. Wir (mein Sohn und ich) haben lange nach einer Wohnung gesucht und ich habe den neuen Mietvertrag unterschrieben. Mein Expartner weigert sich das Haus mit mir zu kündigen und will nur seinen Anteil zahlen. Wenn ihm mal eine ihm passende Wohnung in den Schoß fällt, würde er einer Kündigung einwilligen. Dies kann sich jedoch noch ewig hin ziehen. Ich wäre ja glück, wenn ich in 3-4 Monaten aus der Zahlung raus bin, aber ich glaube nicht, dass er sich bewegt zu unterschreiben. Ich habe jetzt schon versucht einen Kredit, wegen der doppelten Miete, versucht aufzunehmen, aber das klappt gerade auch nicht wirklich. Er sagt, ich kannihn nicht zwingen, dass er auszieht und ich muss weiter Zahlen. Zu erwähnen wäre noch, dass ich eine beträchtliche Kaution damals allein gestellt habe. Er würde auch das Haus nicht renoviert hinterlassen, da es ja meine Kaution ist. Mein Sohn und ich sind mittlerweile in psychologischer Behandlung aufgrund dieser untragbaren Wohnsituation. Psychologische Gutachten sind vorhanden. Meine Frage ist nun, wie ich aus dem Vertrag raus komme, bzw kündigen kann. Meinem Expartner ist es übrigens nicht möglich die gesamtmiete alleine zu übernehmen. Ich hoffe, das Sie mir irgendeinen hilfreichen Rat geben können!
        Vielen lieben Dank
        Tatjana

  • Angelika Plett
    14.02.2019 - 13:29 Antworten

    Guten Tag,

    hier meine Frage, meine Mieterin informierte mich, das ihr Partner auszieht aus der gemeinsam gemieteten Wohnung. Ich habe dem zugestimmt. Sie möchte allein weiter dort wohnen. Wenn sie es nicht schafft die Miete zu bezahlen, wie lange habe ich ein Kündigungsrecht,bzw. wie ist ihre Kündigungszeit. Sie wohnen seit 2,3 Jahren in der Wohnung.
    Den Mietvertrag werde ich ändern , oder reicht eine schriftliche Notiz das sie nun alleinige Mieterin ist.
    Ich möchte alles richtig machen um nicht am Ende Probleme zu haben. Vilen Dank schon einmal für eine Antwort,
    herzliche Grüße
    Angelika

    • Mietrecht.org
      14.02.2019 - 14:15 Antworten

      Hallo Angelika,

      die Bonität des verbleibenden Mieters sollten Sie natürlich vorab prüfen. Ansonsten ist er Artikel oben einen super Grundlage für Ihr weiteres Vorgehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

    • Tascha
      13.04.2022 - 09:42 Antworten

      Guten Tag,

      wie ist es denn wenn nur 1 Ehepartner im Mietvertrag steht und dieser auszieht?
      Kann der Ehepartner der nicht im Mietvertrag steht die Wohnung nach Scheidung mit dem bestehenden Mietvertrag übernehmen wenn die Ehepartner sich einig sind oder kann der Vermieter dies ablehnen?

      Vielen Dank!

      • Mietrecht.org
        13.04.2022 - 23:03 Antworten

        Hallo Tascha,

        der im Mietvertrag genannte Ehepartner ist Mieter. Für den anderen Ehepartner leitet sich nach Auszug des Mieters kein Recht ab die Wohnung zu übernehmen. Lassen Sie den Einzelfall bitte rechtlich prüfen.

        Viele Grüße

        Dennis Hundt

  • Till Pan
    14.03.2019 - 11:12 Antworten

    Guten Tag,

    wir wohnen zu dritt als gleichberechtigte Mieter (gesamtschuldnerische Haftung) in einer Wohngemeinschaft. Nun haben wir dem Vermieter eine Entlassungsvereinbarung für das Ausscheiden eines Mieters zukommen lassen. Die beiden anderen Mieter möchten im Mietvertrag verbleiben.
    Der Vermieter möchte nun die Bonität prüfen und vor der Unterzeichnung eine neue Schufa-Auskunft und drei Einkommensnachweise der verbleibenden Mieter einsehen. Ist das berechtigt?
    Diese Nachweise wurden bei Einzug bereits geleistet und zusätzlich eine Elternbürgschaft, eines deutlich überdurchschnittlich solventen Elternteils.
    Die Kaltmiete liegt bei 820 Euro, wie hoch muss das Einkommen der verbleibenden Mieter mindestens sein, damit der Vermieter die Entlassungsvereinbarung unterzeichnet? Kann der Vermieter eine Mieterhöhung verlangen?
    Herzlichen Dank im Voraus!
    Till Pan

    • Mietrecht.org
      15.03.2019 - 07:59 Antworten

      Hallo Till,

      für die Entlassung auf dem Vertrag brauchen Sie den Vermieter. Oft mündet das in einem Kompromiss. Neue Bonitätsprüfung und evtl. auch eine einvernehmliche Mieterhöhung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • chryssanthi chantzara pletzer
    05.08.2019 - 09:34 Antworten

    Hallo,

    ich habe mit meinem EX-Mann einen Mietvertrag unterschrieben im September 2001 . Im März 20017 wurde die Scheidung ausgesprochen. Im Scheidungsverfahren gab es keine Wohnungszuweisung. Als mein Vermieter im März 2018 eine Mieterhöhung verlangte, habe wir eine gemeinsame Erklärung unterschrieben, dass wir einigt sind “Die Wohnung wird mir und unserer gemeinsamen Tochter (17 Jahre alt) überlassen. Der Vermieter hat dazu keine Stellung genommen. Im September 2018 erhielt ich die Eigenbedarfskündigung. Mein EX-Mann erhielt keine Kündigung. Ist diese Kündigung wirksam?

    Chrissi

  • Julian
    19.03.2020 - 08:01 Antworten

    Hallo,

    was passiert nach dem Ausscheiden mehrerer Mieter_innen aus einem gemeinsamen Mietvertrag (Wohngemeinschaft) mit der Nebenkostenabrechnung?

    Konkret: Aus einem Mietvertrag mit sechs Hauptmieter_innen scheiden drei Personen zum 31.03. aus und werden auf Grundlage einer schriftlichen Vereinbarung zwischen allen Mieter_innen und dem Vermieter aus dem Mietvertrag entlassen. Das Mietverhältnis wird mit den verbliebenen drei Hauptmieter_innen wie gehabt fortgesetzt.
    Gut ein Jahr später erstellt der Vermieter die Nebenkostenabrechnung, welche nunmehr nur noch an die drei aktuellen Hauptmieter_innen adressiert ist. Besteht hier ein Rechtsanspruch der ausgeschiedenen Hauptmieter_innen gegenüber a) den verbliebenen Hauptmieter_innen oder b) dem Vermieter auf anteilige Erstattung der Nebenkostenrückzahlung?
    Oder müsste der Vermieter gar zwei getrennte Abrechnungen für den die Zeiträume 01.01.-31.03. (sechs Hauptmieter_innen) und 01.04.-31.12. (drei Hauptmieter_innen) erstellen?

    Vielen Dank im Voraus!

    • Mietrecht.org
      19.03.2020 - 10:03 Antworten

      Hallo Julian,

      das regelt man im Normalfall in der Aufhebungsvereinbarung. Haben Sie dazu etwas festgehalten?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jenny
    27.05.2020 - 13:09 Antworten

    Hallo,
    Ich habe folgende komplizierte Frage :
    Mein Freund und ich haben uns vor elf Jahren eine gemeinsame Wohnung gemietet und nun haben wir uns nach dreizehn Jahren getrennt. Ich habe mittlerweile eine eigene Wohnung in Aussicht und werde diese demnächst auch beziehen l.
    Mein (Ex)Partner ist momentan arbeitslos, kann sich die Wohnung nicht leisten und der Vermieter möchte keine sozial Wohnungen.
    Jetzt müssten wir beide kündigen, wozu er sich allerdings weigert.
    Er kann kein Wohngeld bekommen, da wir beide Haupt Mieter sind und wir zusammen zuviel Geld verdienen.

    Wie komme ich trotzdem aus den Mietvertrag?

    • Mietrecht.org
      27.05.2020 - 19:08 Antworten

      Hallo Jenny,

      m.E. garnicht. Sie können nur gemeinsam kündigen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Claudy
    11.08.2020 - 10:36 Antworten

    Hallo,

    ich habe folgende Situation: vor acht Jahren sind mein Ex-Partner und ich in diese Wohnung eingezogen, die ich gern weiterhin ohne Änderungen an den Mietkonditionen (insbesondere Mieterhöhungen) mit meinem neuen Partner als zweitem Hauptmieter weiter bewohnen möchte.

    Sowohl mein Expartner, als auch ich sind beide als Hauptmieter im Vertrag vermerkt. Mein Ex-Partner ist allerdings in einer Nacht-und-Nebelaktion ausgezogen und wird für mich vsl. nicht wirklich greifbar sein. Im Zweifel könnte ich aber vermutlich seine Unterschrift bekommen, dass er dem Hauptmieterwechsel zustimmt und ausscheidet.

    Was ist hier der beste Weg, um möglichst unbürokratisch, unkompliziert und ohne Mieterhöhung den Hauptmieter austauschen zu können?

    Vielen Dank und beste Grüße,
    Claudy

    • Mietrecht.org
      11.08.2020 - 19:00 Antworten

      Hallo Claudy,

      alle beteiligten Parteien müssen eine Entlassungs- und Aufnahmevereinbarung schließen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • C.Vriezen
    27.10.2020 - 11:53 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    komplizierter Fall! Es geht sich um meine Tochter.

    Sie hat mit ihrer Freundin zusammen eine Wohnung bezogen, aktuell wohnt sie alleine darin aber nur unter bizarren Umständen. Sie leidet unter einer psychischen Erkrankung, was es mir und der Familie ganz klar macht sie muss wieder in die Obhut der Familie. Sie möchte auch gerne wieder zurück. Andere Stadt. Jetzt hat meine Tochter die komplette Kaution bezahlt und möchte diese auch gerne wieder haben.

    Es wäre 3 Monate Kündigung möglich. Aber es fehlt die Zustimmung der zweiten Partei! Und aus gesundheitlichen Gründen ist der Auszug notwendig. Aber was ist mit der Kaution?

    Und besteht ein Sonderkündigungsrecht?

    • Mietrecht.org
      27.10.2020 - 15:26 Antworten

      Hallo C. Vriezen,

      kündigen können nur beide Mieter zusammen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • T. Fischer
    21.02.2021 - 09:49 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    mein Mann und ich sind seit Dezember 20 rechtskräftig geschieden. Wir haben die Mietwohnung vor ca. 10 Jahren gemeinsam angemietet, stehen beide explizit mit Namen als Mieter im Mietvertrag. Allerdings hat damals nur mein Mann den Mietvertrag unterschrieben. Er möchte nun aus dem Mietvertrag entlassen werden. Ist für mich kein Problem. Ich möchte gerne gemäß Ihrem Punkt II. “Ausnahme: Ehegatten und Partner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft können anlässlich der Scheidung bzw. der Aufhebung der Lebenspartnerschaft das Ausscheiden nur eines Mieters einseitig ohne Mitwirkung des Vermieters herbeiführen” verfahren. Ist es ein Problem, dass ich damals den Mietvertrag nicht mitunterzeichnet habe? Ich wohne nun schon seit Trennung einige Jahre mit meinem Sohn alleine in der Wohnung, zahle die Miete von meinem Konto pünktlich, bin Ansprechpartnerin der Vermieter. Danke für Ihr Feedback. MfG T. Fischer

  • Julia Schmitz
    24.04.2021 - 11:39 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    mein Ex-Partner und ich haben uns getrennt. Wir haben gemeinsam den Mietvertrag für unsere Wohnung damals unterschrieben. Mein Ex-Partner möchte gerne in der Wohnung wohnen bleiben.
    Leider soll unsere Wohnung vom Inhaber verkauft werden, sodass uns bereits angekündigt würde, dass kein alleiniger Mietvertrag für meinen Partner aufgesetzt wird, falls wir gemeinsam kündigen.
    Jetzt besteht natürlich die Möglichkeit, dass ich offiziell im Mietvertrag verbleibe – gibt es eine Möglichkeit mit rechtlich mit meinem Ex-Partner untereinander über meinen „Auszug“ und meine Verpflichtungen zu einigen, ohne den Vermieter dort mit einzubeziehen?

    Mit vielen Grüßen,
    Julia Schmitz

    • Mietrecht.org
      24.04.2021 - 14:28 Antworten

      Hallo Julia,

      im Außenverhältnis gegenüber dem Vermieter werden Sie als ausgezogene Mieterin immer haften.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Antje Lange
    18.05.2021 - 12:47 Antworten

    Hallo,

    unsere Mieter (Ehepaar) haben sich getrennt und eine Partei hat fristgerecht am 31.03. zum 30.06. gekündigt mit Unterschrift der verbleibenden Partei. So steht es auch in der Kündigung mit Verweis darauf, das der Ehemann den Mietvertrag alleine übernimmt.

    Die von mir erstellte Entlassungsvereinbarung wurde leider bisher nicht von ihm unterschrieben und nun möchte auch er ausziehen. Er geht davon aus, das die Wohnung ja zum 30.06. gekündigt ist.

    Ich denke aber, dass er auch ohne die Entlassungsvereibarung einen noch gültigen Mietvertrag hat und sich damit die Frist erneuert? Also Kündigung bis 31.05. zum 31.08.?
    Ich muss ja jetzt einen Nachmieter suchen und habe statt 3 Monate nur noch 6 Wochen…

    Danke voab für Ihre Einschätzung.

    • Mietrecht.org
      18.05.2021 - 14:06 Antworten

      Hallo Antje,

      ein Mieter alleine kann die Wohnung nicht wirksam kündigen. Die Entlassungsvereinbarung wird vermutlich auf die Entlassung des einen Mieters eingehen – auf diese können sich beide Mieter folglich auch nicht beziehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sabine Weiß
    12.10.2021 - 19:56 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    Habe meine Wohnung an ein unverheiratetes Paar vermietet, beide stehen im Mietvertrag!! Die haben sich nun getrennt, wohnen aber noch gemeinsam in der Wohnung.. Sie ist fremd gegangen, lässt ihren neuen Freund in die Wohnung und möchte auch gar nicht ausziehen ..das sind unhaltbare Zustände dort. Der Mieter möchte gerne in der Wohnung bleiben.. Ich bin einverstanden,denn er zahlt ja die Miete auch… sie könnte das gar nicht, da sie momentan arbeitslos ist…
    Was kann ich tun?
    Die Situation eskaliert allmählich.. Kann ich ihr kündigen?

    Lieben Gruß

    • Mietrecht.org
      13.10.2021 - 13:08 Antworten

      Hallo Sabine,

      beide Mieter können nur gemeinsam kündigen und Sie können nur beiden Mietern gemeinsam kündigen (auf Grundlage der im BGB genannten Gründe).

      Sie könnten einvernehmlich eine Entlassungsvereinbarung schließen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Maria
    18.11.2021 - 04:06 Antworten

    Hallo. Mein Ex Partner und ich haben uns getrennt. Wir beziehen beide Harz 4. Ich möchte gerne aus der gemeinsamen Wohnung (beide stehen im Mietvertrag) ausziehen. Mein Ex Partner möchte allerdings in der Wohnung bleiben (diese ist für ihn alleine zu groß (3Raum) und zu teuer. Stimmt meinem Auszug bzw.austritt aus dem Mietvertrag zu.
    Unser Vermieter allesdings lässt mich nicht aus dem Vertrag ausser mein Ex Freund legt Einkommensnachweise vor,das er die Miete Monatlich aufbringen kann. Da er ebenfalls Harz 4 bekommt und die Wohnung ja zu groß und zu teuer ist kann er diesen Nachweis nicht bringen.
    Eine andere (angemessene ) Wohnung suchen weigert er sich. Nun bin ich gezwungen mit meinem Ex-Partner unter einem Dach zu wohnen weil er sich keine andere Wohnung suchen will und er Vermieter mich somit nicht aus dem Mietvertrag lässt. Darf der Vermieter das?
    Ich kann ja nicht einfach ausziehen,ich kann keine 2 mieten zahlen. Was kann ich machen?
    Lg

    • Mietrecht.org
      18.11.2021 - 08:29 Antworten

      Hallo Maria,

      ohne Zustimmung des Vermieters und des verbleibenden Mieters können Sie nichts unternehmen. Das ist leider das Wesen eines gemeinsamen Mietvertrages.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christoph Harnetz
    19.11.2021 - 16:03 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Ich habe eine Frage zu den Erläuterungen in Punkt II. Dort wird erwähnt dass die Wohnung einem der Partner überlassen werden kann, und zwar ohne Mitwirkung der Vermieters, wenn beide Partner einer eingetragenen Lebensgemeinschaft die gemeinsam das Mietverhältnis eingegangen sind, sich einvernehmlich darüber einig sind, dass einer gehen will und der andere das Mietverhältnis fortführen will.
    Laut eines Anwalts vom Mieterverein sei dies nicht zutreffend, was natürlich für etwas Verunsicherung bei mir sorgt.

    Folgende Situation. Mein mittlerweile Ex-Partner und ich sind vor 15 Jahren ein gemeinsames Mietverhältnis eingegangen. Vor 5 Jahren wurden wir geschieden. Er, mit Lebensmittelpunkt in den USA, hat bis jetzt Anspruch auf ein Zimmer erhoben und dieses bei seinen Trips nach Deutschland bewohnt (zusammen ca. 2 Monate / Jahr max). Jetzt wird ihm das langsam zu teuer und er hat sich bereiterklärt auszuziehen und mir die Wohnung zu überlassen. Dies entspricht doch, bis auf den zeitlichen Zusammenhang hinsichtlich Scheidung, genau dem oben beschriebenen Szenario unter Punkt II. Oder sehe ich das falsch?

    Nun meine Frage. Ist meine geschilderte Situation eine gänzlich andere als die unter Punkt II erwähnte? Kann der Vermieter seine Zustimmung zur Entlassung eines Mieters verweigern oder für den Fall der Zustimmung, die Bestandteile des Vertrages (z.B. Miete) beliebig verändern? Mit müsste ich im schlimmsten Fall rechnen?

    Herzlichen Dank für eine kurze Klarstellung.

    Beste Grüße

    Christoph

    • Mietrecht.org
      19.11.2021 - 19:20 Antworten

      Hallo Christoph,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann Sie nur auf das SGestz verweisen: “Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), § 1568a Ehewohnung: (1) Ein Ehegatte kann verlangen, dass ihm der andere Ehegatte anlässlich der Scheidung die Ehewohnung überlässt…”

      “Anlässlich der Scheidung”. Hier kann m.E. ein zeitlicher Zusammenhang vorausgesetzt werden.

      Holen Sie sich im Zweifel eine Zweitmeinung zu Ihrem Einzelfall ein.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Christoph Harnetz
        20.11.2021 - 08:40 Antworten

        Danke sehr!

  • Elisabeth S
    21.11.2021 - 15:25 Antworten

    Guten Tag,

    ich hätte noch eine Frage zur Entlassungsvereinbarung. Muss in dieser auch eine Frist wie im MV zur Kündigung eingehalten werden oder geht das, vorausgesetzt der Vermiter stimmt zu, zu jedem gewünschtem Datum?

    LIeben Dank im Voraus

    Elisabeth Spahl

    • Mietrecht.org
      22.11.2021 - 09:59 Antworten

      Hallo Elisabeth,

      das Datum der Aufhebung ist frei zu vereinbaren, unabhängig von Kündigungsfristen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ben Hayer
    14.01.2022 - 14:09 Antworten

    Guten Tag, was gilt bei einer evtl. Mieterentlassung wenn der Mietvertrag unverheiratet abgeschlossen wurde, jetzt das Paar verheiratet ist und einer entlassen werden soll? Muß der Vermieter das hinnehmen oder kann er sich querstellen?

    • Mietrecht.org
      14.01.2022 - 18:26 Antworten

      Hallo Ben,

      natürlich muss der Vermieter der Entlassung nicht zustimmen. Stellen Sie sich vor der bonitätsstarke Mieter geht und es verbleibt ein Mieter, der sich die Wohnung nur knapp leisten kann. Das Risiko des Vermieters steigt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lena Hahn
    31.01.2022 - 16:21 Antworten

    Guten Tag, da mein Freund aufgrund seiner neuen Arbeitsstätte aus unserer gemeinsamen Wohnung (mit gemeinsamem Mietvertrag) ausgezogen ist, haben wir mit unserem Vermieter eine Entlassungsvereinbarung aufgestellt. In dieser steht nichts von einer Mieterhöhung drin. Jetzt, 4 Monate später, schreibt er an uns beide, dass er die Miete erhöhen möchte. Ist das so rechtens oder kann ich die Mieterhöhung anfechten, da er uns beide angeschrieben hat und von uns beiden die Unterschriften verlangt? Ist eine Entlassungsvereinbarung zusätzlich wie ein neuer Mietvertrag zu sehen, der erstmal 1 Jahr bestehen muss, bevor die Miete erhöht werden darf?

    • Mietrecht.org
      02.02.2022 - 07:35 Antworten

      Hallo Lena,

      ob die Ansprache des entlassenden Mieters zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung führt sollten Sie rechtlich prüfen lassen. Eine Entlassungsvereinbarung führt nicht zum Status eines neuen Mietvertrages.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • C.S
        13.11.2022 - 16:01 Antworten

        Guten Tag.
        Ich bin mit einer bekannten zusammen in eine Wohnung gezogen. Da sie nun ihren Freund einziehen lassen hat ist die Situation dort für mich unerträglichtäglich. Meine Mitbewohnerin möchte mit ihrem Freund in der Wohnung bleiben, ich möchte ausziehen. Allerdings kann ich den Mietvertrag für mich nicht kündigen, da wir beide drinne stehen. Sie weigert sich aber zu kündigen und will um jeden Preis in der Wohnung bleiben. Ich komme seit Monaten bei Freunden unter weil die beiden mir das Leben in der Wohnung zur Hölle machen und ich nicht aus dem Vertrag raus komme und mir deshalb keine neue Wohnung suchen kann. Dort zu bleiben ist unmöglich, so wie die sich verhalten. Meine Sachen werden einfach weggeräumt, teilweise sogar weggeschmissen. Wenn ich mich deswegen bei ihnen Beschwerde werde ich beleidigt und bedroht. Selbst wenn ich in die Wohnung gehen wollte, hätte ich trotz Schlüssel keinen Zugang, da sie von 7nnen die Kette vor der Tür haben. Am Keller wurde ein Schloss angebracht, weshalb ich nicht an die Sachen komme die sie dort runter gebracht haben. Ich lasse regelmäßig den Briefkasten von einem Freund leeren. Meistens ist meine Post weg. Auch schreiben der Vermietung, die an mich und meine Mitbewohnerin adressiert sind werden mir nie ausgehändigt. Bei telefonischer Nachfrage bekomme ich keine Infos, da meine Mitbewohnerin irgendwie veranlasst hat, dass ich nichts bekomme. Wenn ich nicht bei Freunden schlafen kann, bin ich auf der Straße. Ich weiß nicht was tun soll. Wie komme ich aus dem Mietvertrag raus? Was kann ich tun?

  • Christin Busse
    28.04.2022 - 21:04 Antworten

    Guten Abend werter Herr Hundt,

    mein Expartner und ich stehen als gleichberechtigte Hauptmieter im Mietvertrag und ich bin ausgezogen. Mein Vermieter hat mir mitgeteilt, dass ich keine Kündigungsfrist habe, da mein Expartner die Wohnung weiter allein hält. Meine Frage lautet: Welche Kündigungsfrist habe ich gegenüber meinem Expartner? Bzw. wie lange muss ich ihm meinen Anteil der Miete weiter überweisen?

    Vielen Dank für Ihre Hilfe,
    beste Grüße,
    C. Busse

    • Mietrecht.org
      29.04.2022 - 08:32 Antworten

      Hallo Christin,

      bis zur Kündigung beider Mieter oder bis zu Ihrer Entlassung aus dem Vertrag haften Sie gegenüber den Vermieter für die volle Miete, ebenso wie Ihr Ex-Partner.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michael Winter
    30.05.2022 - 20:13 Antworten

    Guten Abend Herr Hundt,

    ich habe ein Problem mit meiner Mieterin, die seit über 18 Jahren im Anbau von mir wohnt. Ich habe das Haus vor kurzem gekauft und festgestellt, dass die Mieterin nicht mit ihrem Partner in der gemeinsamen Wohnung lebt, der bereits vor ca. 13 Jahren ausgezogen ist. Im Mietvertrag sind allerdings beide als Mieter versehen. Jetzt habe ich den Herrn erreichen können und dieser hat mir eine Entlassung aus dem Mietvertrag unterschrieben. Ich als Vermieter habe es ebenso unterschrieben. Die Mieterin in meiner Wohnung will jedoch nicht unterschreiben und verhindet die Entlassung ihres Partners, obwohl ich als Vermieter diese Entlassung ebenso wünsche. Gruß Michael

    • Mietrecht.org
      30.05.2022 - 20:29 Antworten

      Hallo Michael,

      schwierig, denn Sie brauchen leider die Zustimmung beider Mieter. Für Sie als Vermieter haben zwei Mieter eher Vorteile (beide Mieter haften jeweils voll).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Michael Winter
        31.05.2022 - 10:45 Antworten

        Hallo Dennis,
        danke für die schnelle Rückmeldung. Was kann ich da tun? Ich will schnellstmöglich das Mietverhältnis als ganzes kündigen, aber auch das blockiert die eine Mieterin. Was wenn die Mieterin die Kündigungsfrist nicht einhält und drin bleibt. Beide Mieter sind nicht so gut finanziell aufgestellt. Scheint als würde ich auf den Kosten sitzen bleiben, wenn die Kündigung mit einer Räumung und allem durchgehen wird. Gruß Michael

        • Mietrecht.org
          31.05.2022 - 12:41 Antworten

          Hallo Michael,

          wenn Sie als Vermieter einen Kündigungsgrund haben, steht Ihnen frei beiden Mieter zu kündigen.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Jörg Breitenstein
    16.08.2022 - 19:26 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    2017 haben meine Frau und ich als Ehepaar gemeinsam für eine Mietwohnung den Mietvertrag unterschrieben,
    Für die Wohnung, wurde damals ein WBS-Schein benötigt.
    Jetzt ist meine Frau ausgezogen, und hat die Scheidung eingereicht , nun möchte sie auch aus den Mietvertrag raus.
    Ich aber, möchte in der Wohnung weiter wohnen bleiben, zumal mir zwischenzeitlich,
    durch die laufenden Scheidungskosten, die finanziellen Rücklagen ausgehen, um den Umzug finanzieren zu können.

    Was muss ich machen, damit ich in der Wohnung bleiben kann ?

    • Mietrecht.org
      17.08.2022 - 07:36 Antworten

      Hallo Jörg,

      Ihre Frau kann den Mietvertrag nur mit Zustimmung von Ihnen und vom Vermieter verlassen. Sie und Ihre Frau können den Vertrag nur gemeinsam kündigen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • C. Bauer
    18.10.2022 - 11:45 Antworten

    Hallo,

    mein Partner und ich sind vor etwa 10 Jahren in eine gemeinsame Wohnung gezogen. Unsere beiden Elternteile wurden als Bürgen mit in den Vertrag aufgenommen.

    Nun haben wir uns getrennt und ich habe eine neue Wohnung in Aussicht. Mein Ex-Partner möchte in der Wohnung bleiben. Nach Rücksprache mit dem Vermieter sollen wir postalisch eine Teilkündigung beim Vermieter einreichen (mit Unterschrift von mir/meinem Partner). Des Weiteren werden die letzten 3 Einkommensnachweise meines Ex-Partners verlangt. Dann wird ein neuer Vertrag aufgesetzt. Nun zu meinen Fragen:

    1. Wie unterscheidet sich eine Teilkündigung von einer Entlassungsvereinbarung? Warum wird hier eine Teilkündigung eingefordert und nicht eine Entlassungsvereinbarung? Kann ein neuer Vertrag zum Nachteil meines Ex-Partners werden? (z.B. Erhöhung der Miete oder Mindestvertragslaufzeit)
    – mein Ex-Partner möchte vorerst in der Wohnung bleiben, ist sich aber noch nicht sicher, wie lange

    2. Müssen unsere Elternteile die Teilkündigung auch unterschreiben?

    3. Die Kautionsansprüche regeln wird untereinander und halten das im Schreiben an den Vermieter so fest. Kann das zum Problem werden?

    Vielen Dank für Ihre Hilfe!

    • Mietrecht.org
      18.10.2022 - 14:37 Antworten

      Hallo C. Bauer,

      ich denke ihr Vermieter ist einfach unkundig. Eine Entlassungsvereinbarung wäre der richtige Weg. Sie wollen ja nicht ein Teil der Wohnung kündigen, sondern aus dem Mietvertrag entlassen werden. Bürgen müssen den Vertrag nicht kündigen. Ein neuer Mietvertrag kann selbstverständlich Änderungen zur Folge haben. Zum Beispiel in der Miethöhe oder auch in anderen relevanten Punkten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Claudia Rudolf
    09.02.2023 - 20:21 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    in einem 2-Familienhaus hat der Mieter des OG den Mietvertrag seiner Ex-Frau für das EG (sie war alleinige Mieterin) mit Zustimmung des Vermieters übernommen.
    Ein Übernahmevertrag, bei dem alle drei Parteien unterschrieben haben, wurde aber nicht geschlossen.

    Ist der Übernahmevertrag rechtskräftig und der Mieter des OG jetzt auch Mieter des EG?

    Grüße
    Claudia

  • A.H.
    15.04.2023 - 07:53 Antworten

    Hallo,

    ich habe eine Frage. Wenn bei einer Scheidung, der in der gemeinsam gemieteten Wohnung verbleibende Teil, einer Kündigung der Wohnung mit Neuvertrag ( wäre laut Vermieterin kein Problem) nicht zustimmt und nur einer Entlassung aus dem Mietvertrag zustimmt. Gibt es hier eine Möglichkeit an die damals vom Ausziehenden Teil geleistete Kaution zu kommen, eventuell auch nur zur Hälfte der damals geleisteten Kaution?

    • Mietrecht.org
      16.04.2023 - 10:57 Antworten

      Hallo A.H.

      alle Parteien benötigen die gegenseitige Zustimmung für eine Vertragsänderung. Die Parteien müssen also eine Lösung finden, mit der alle einverstanden sind.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Annie
    27.04.2023 - 19:38 Antworten

    Guten Tag Mietrecht.org
    Meine mutter wohnt mit ihrem Freund. Beide sind Rentner, er hat Demenz und seine Schwester hat Vollmacht von ihm. Sie gibt meiner Mutter für die halbe Miete. Jetzt möchte meine Mutter ausziehen. Meine Mutter hat Vermieter informiert, dass sie die Wohnung kündigen möchte. Aber der Vermieter akzeptiert nicht, er braucht von beide Unterschrift. Meine Mutter hat schon Unterschift von seinem Freund, er möchte in die Wohnung bleiben. Aber seine Schwester hat gesagt, dass seine Unterschrift ist unwirksam und das ist Vortäuschen einer Straftat. Meine Mutter muss seine Schwester alles informiert, und meine Mutter muss in Wohnung bleiben.
    was soll meine Mutter tun?
    kann sie Antrag auf Entlassung eines Vertragspartners aus dem Vertrag über die Mietwohnung machen`? Und Wird der Vermieter es zustimmt?
    Braucht sie unbeding die Unterschrift von ihm?
    Vielen Dank!

    • Mietrecht.org
      27.04.2023 - 20:16 Antworten

      Hallo Annie,

      alle Mieter und der Vermieter müssen der Entlassung eines Mieters zustimmen. In wie weit der anderen Mieter geschäftsfähig ist, kann ich Ihnen leider nicht einschätzen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • F.m
    25.05.2023 - 18:25 Antworten

    sehr geehrte Damen und Herren,

    ich habe mich von meiner Frau getrennt und sie lebt jetzt alleine mit den Kindern. Wir haben dem Eigentümer der Wohnung unterschrieben, dass ich aus dem Mietvertrag aussteigen möchte. Dieses Papier war vom Eigentümer der Wohnung. Ich möchte jetzt wissen, ob Ich werde vom Mietvertrag entbunden. Bin ich weiterhin unter der gleichen Adresse bei der Gemeinde gemeldet bzw. gilt auch ein Austritt aus dem Mietvertrag als abgemeldet.

    vielen Dank

    • Mietrecht.org
      25.05.2023 - 23:04 Antworten

      Hallo F.m,

      Sie müssen sich bei der Gemeinde um- bzw. abmelden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • MR
    08.09.2023 - 01:23 Antworten

    Ist es mietrechtlich möglich mit neu in einen WG Mietvertrag eingetretenen Mietern via der Ergänzung zum Mietvertrag zu vereinbaren, dass diese vor Ablauf von 24 Monaten keine Zustimmung zu einem Austritt aus dem Mietvertrag seitens des Vermieters erhalten?

    • Mietrecht.org
      08.09.2023 - 08:15 Antworten

      Hallo MR,

      ob das mit einzelne Mietern geht, ist m.E. unklar. Als Vermieter würde ich einen neuen Mietvertrag abschließen und einen Kündigungsausschluss vereinbaren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nicole Zentgraf
    27.02.2024 - 10:25 Antworten

    Guten Tag mietrecht.og,

    folgendes Problem, mein Ex-Mann und ich sind gleichberechtigte Mieter, haben uns aber in 2000 scheiden lassen und er ist unbekannt ins Ausland verzogen.
    Damals hatte ich es dem Vermieter zwar mitgeteilt, aber er wurde nicht aus dem Vertrag rausgenommen – ich war noch jung und wusste die möglichen Konsequenzen nicht, welche folgen könnten, wenn er weiterhin im MV drin ist.
    Wie auch immer, ich möchte ihn nun endlich aus dem Mietvertrag nehmen lassen, aber ich habe keinerlei Kontakte mehr, zu ihm oder den Angehörigen, welche alle im Ausland sind.

    Welche Möglichkeiten habe ich, dass der Vermieter (eine Vermietergesellschaft) den Mietvertrag auf mich alleine ausstellt? Der Vermieter sagt, voon deren Seite aus gäbe es keine Möglichkeit ihn einfach rauszunehmen.

    Vielen Dank!

    • Mietrecht.org
      27.02.2024 - 10:40 Antworten

      Hallo Nicole,

      ich sehe ebenso wie ihre Vermietungsgesellschaft leider keine Möglichkeit.

      Viele Grüße

      Dennis Hund

      • N.Z.
        27.02.2024 - 11:04 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        es gibt gar keine Möglichkeit, auch nicht über das Gericht, oder so?

        Wäre ja schlecht, wenn ich ihn im Mietvertrag lassen müsste, denn wenn ich mal ausziehen will, kann ich nicht, weil er nicht auffindbar ist…..

  • Antonia
    28.05.2024 - 20:59 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    gibt es eine Frist für eine Entlassungsvereinbarung?

    Herzlichen Dank

    • Mietrecht.org
      29.05.2024 - 07:15 Antworten

      Hallo Antonia,

      wem genau soll welche Frist gesetzt werden?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Karin
    03.10.2024 - 13:50 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich wüsste gerne, ob in die Entlassungsvereinbarung bei Paragraf 4 auch eine Befristung des Mietverhältnisses angegeben werden kann. Es besteht ein gesetzlich gültiger Grund hierfür.
    Oder ist das ausschließlich über einen neuen Mietvertrag möglich? Der Mieter wäre einverstanden, ich möchte es aber rechtlich korrekt abwickeln.

    Vielen Dank im Voraus!

    Viele Grüße

    • Mietrecht.org
      03.10.2024 - 15:11 Antworten

      Hallo Karin,

      bei einer Entlassungvereinbarung wird ein (oder vielleicht auch alle) Mieter zu einem Stichtag auf dem Mietvertrag entlassen. Ich verstehe leider nicht, wie das im Zusammenhang mit einem Zeitmietvertrag stehen sollte.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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