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Zahlungseingang ist für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung nicht erforderlich (BGH schafft Klarheit)

Die rechtzeitige Zahlung der Miete hat nicht nur für den Vermieter, sondern auch für den Mieter eine große Bedeutung. Erfolgt die Zahlung fortdauernd unpünktlich, kann dies den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Für viele Mieter stellt die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung jedoch ein Problem dar. Sind sie Angestellte, erhalten sie ihr Gehalt in der Regel erst am Monatsende. Die Miete hingegen ist in der Regel im Voraus, am dritten Werktag eines Monats zu entrichten. Für die Zahlung ist daher oft nur wenig Zeit, weshalb von enormer Bedeutung ist, ob die Miete nur dann pünktlich entrichtet ist, wenn sie am dritten Werktag des Monats auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist, oder ob es genügt, dass der Mieter den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag erteilt hat. Diese Frage hat der BGH nun geklärt.

Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung genügt es, wenn der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag eines Monats erteilt

§ 556b Abs.1 BGB bestimmt für Wohnraummietverhältnisse, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten ist, nach denen sie bemessen ist. Lange Zeit war nicht klar, ob der Mieter die Miete rechtzeitig i. S. d. § 556b Abs.1 BGB entrichtet hat, wenn er seinem Kreditinstitut zwar spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats den Zahlungsauftrag erteilt hat, der Zahlungseingang aber erst nach dem dritten Werktag erfolgte. Verbreitet wurde vertreten, dass es für die Rechtzeitigkeit der Leistung bei einer Banküberweisung auf den Zeitpunkt der Gutschrift der Zahlung auf dem Konto des Vermieters ankommt (vgl. LG Freiburg,Urteilvom 28.04.2015 –9 S 109/14). Diese Auffassung basierte auf der Rechtsprechung des EuGH, der mit Urteil vom 03.04. 2008 – C-306/06- entschied, dass eine europäische Zahlungsverzugs-Richtlinie dahingehend auszulegen sei, dass bei einer Zahlung durch Banküberweisung der geschuldete Betrag dem Konto des Gläubigers rechtzeitig gutgeschrieben sein muss, wenn das Entstehen von Verzugszinsen vermieden oder beendet werden soll. Obwohl die der Entscheidung des EuGH zu Grunde liegende Vorschrift unmittelbar nur den unternehmerischen Rechtsverkehr betrifft, hat auch der BGH es mit Urteil vom 13.07.2010 – VIII ZR 129/09- noch für nicht ausgeschlossen gehalten, dass für die Rechtzeitigkeit der Leistung generell, also auch außerhalb des Anwendungsbereichs der Richtlinie nicht auf die Erbringung der Leistungshandlung, sondern auf den Erhalt der Leistung abzustellen ist. Mit Urteil vom 05.10.2016 – VIII ZR 222/15- hat der BGH nun jedoch eindeutig Position bezogen und entschieden, dass es bei Wohnraummietverträgen mit Verbrauchern für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf ankomme, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genüge vielmehr, dass der Mieter seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts – in der Regel eines Monats- erteilt habe. Voraussetzung sei allerdings, dass das Konto des Mieters ausreichend gedeckt sei. Wohnraummietverhältnisse mit Verbrauchern unterfielen- so der BGH- weder der europäischen Zahlungsverzugsrichtlinie noch sei eine Ausdehnung ihres Anwendungsbereichs nach ihrer Zielsetzung, die Funktionsfähigkeit des Binnenmarkt sicherzustellen und dadurch die Wettbewerbsfähigkeit von Unternehmen zu fördern, erwünscht.

Eine Formularklausel, nach der es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung ohne jede Einschränkung auf den Geldeingang beim Vermieter ankommt, ist unwirksam

Der BGH beschränkt sich in seinem Urteil vom 05.10.2016 – VIII ZR 222/15- nicht darauf zu entscheiden, dass eine Mietzahlung bei fehlender vertraglicher Vereinbarung als rechtzeitig „entrichtet“ i. S. d. § 556b Abs.1 BGB anzusehen ist, wenn der Mieter den Zahlungsauftrag bei gedecktem Konto bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt hat. Er nimmt außerdem zu der Frage Stellung, ob und unter welchen Voraussetzungen eine von diesem Grundsatz abweichende formularmäßige Vereinbarung wirksam ist.

Der BGH hält eine Vereinbarung, wonach es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung auf den Zahlungseingang beim Vermieter ankommt, zwar nicht grds. für unwirksam. Um zu verhindern, dass der Mieter durch diese unangemessen i. S. d. § 307 Abs.1 BGB benachteiligt werde, sei es- so der BGH- jedoch Voraussetzung, dass die Klausel eine Einschränkung enthalte, die klarstellt, dass solche Verzögerungen vom Anwendungsbereich der Klausel ausgenommen sind, die durch ein Fehlverhalten des Zahlungsdienstleisters verursacht wurden. Angesichts der schwerwiegenden Nachteile, die der Mieter im Fall des (unverschuldeten) Verlustes der Wohnung als seines räumlichen Lebensmittelpunktes zu erwarten habe, habe der Vermieter anders als bei der Geschäftsraummiete kein schutzwürdiges Interesse, den Mieter für Zahlungsverzögerungen verantwortlich zu machen, die auf Fehlleistungen eingeschalteter Zahlungsdienstleister beruhen.

Der BGH betont in seiner Entscheidung vom 05.10.2016 außerdem, dass eine die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung betreffende Klausel auch dann unwirksam sei, wenn sie nicht eindeutig sei und sowohl dahingehend verstanden werden könne, dass der Mieter für außerhalb seines Einflussbereichs liegende Fehler der beteiligten Zahlungsdienstleister nicht einzustehen hat, als auch dahingehend, dass der Mieter seiner Verpflichtung zur rechtzeitigen Zahlung der Miete selbst dann nicht genügt, wenn er seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag zwar rechtzeitig erteilt hat, der Zahlungsvorgang sich jedoch aufgrund eines Verschuldens des Zahlungsdienstleisters verzögert. Dies folge aus dem sog. Grundsatz der kundenfeindlichen Auslegung, der besagt, dass in denjenigen Fällen, in denen der Wortlaut einer Formularklausel unterschiedliche Auslegungsergebnisse zulässt, von denen eines den Mieter unangemessen i. S. d. § 307 BGB benachteiligt, während das andere einer Inhaltskontrolle an Hand der §§ 307 ff. BGB standhält, diejenige Variante zu wählen ist, die zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters und damit zur Unwirksamkeit der Klausel führt.

Fazit

Mieter von Wohnraum können aufatmen. Sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, drohen ihnen keine mietrechtlichen Konsequenzen, wenn sie ihrem Kreditinstitut zwar spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats den Zahlungsauftrag erteilt haben, der Zahlungseingang aber erst nach dem dritten Werktag erfolgt. Ach eine hiervon abweichende formularmäßige Vereinbarung, die bestimmt, dass es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung auf den Zahlungseingang beim Vermieter ankommt, ist nur wirksam, wenn sie solche Fälle ausnimmt, in denen sich der Zahlungsvorgang aufgrund eines Verschuldens des Zahlungsdienstleisters verzögert.

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