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Muss der Mieter den Untermietvertrag seinem Vermieter vorlegen?

Für den Abschluss eines Untermietvertrages braucht man die Erlaubnis des Vermieters. Nur dann ist die Untervermietung wirksam. Viele Vermieter verlangen deshalb von dem Mieter, dass er den Untermietvertrag erst einmal vorlegt, bevor Sie ihre Erlaubnis geben wollen. Doch geht das? Ist es erlaubt, dass der Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung davon abhängig macht, dass man den Untermietvertrag vorlegt. Muss man dem Vermieter den Untermietvertrag zeigen?

Der nachfolgende Artikel erklärt, welche Rechte und Pflichten Hauptmieter insoweit haben und ob sie den Untermietvertrag beim Vermieter vorlegen müssen.

I. Keine Erlaubnis ohne Vorlage des Untermietvertrages?

Das geht. Grundsätzlich ist es möglich, dass der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung davon abhängig macht, ob man ihm den Untermietvertrag vorlegt oder nicht. Allerdings nur, wenn die Frage der Untervermietung der ganzen Wohnung gemäß § 540 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) im Raum steht. Für die Versagung der Erlaubnis braucht der Vermieter hier keinen sachlichen Grund.

Fragt man als Mieter hingegen um Erlaubnis für die teilweise Untervermietung, darf der Vermieter die Erlaubniserteilung nicht von der Vorlage des Untermietvertrages abhängig machen. Will man als Mieter nach § 553 BGB ein Zimmer oder mehrere Räume der Mietwohnung untervermieten, hat der Vermieter die Untervermietung zu erlauben, wenn der Mieter ein sog. berechtigtes Interesse besitzt. Das kann persönlicher oder wirtschaftlicher Natur sein, wie z.B. das Erfordernis mehr Einkommen zu generieren oder einfach das Bedürfnis nicht allein zu wohnen (vgl. Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 553 BGB Rn. 20 mit weiteren Beispielen). Vermieter können die Erlaubnis in diesem Fall nur dann verweigern, wenn die Untervermietung für sie absolut unzumutbar ist, wie z.B. bei einer Überbelegung der Mietwohnung. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis wegen fehlender Vorlage des Untermietvertrages, kann unter Umständen sogar zu einem Anspruch auf Schadenersatz für den Hauptmieter führen, wenn er dadurch z.B. Untermieteinnahmen verliert (BGH, Urteil vom 11.6.2014, Az.: VIII ZR 349/13).

Mehr zu den Rechten des Mieters und Vermieters, wenn der Mieter untervermieten will lesen Sie hier: Mieter will untervermieten – Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter.

II. Wem ist der Untermietvertrag noch vorzulegen?

Die Vorlage des Untermietvertrages kann allerdings nicht nur vom Vermieter, sondern auch von Institutionen gefordert werden. So etwa z.B. von Meldebehörden, dem Sozialamt oder der Ausländerbehörde. Auch private Einrichtungen, wie z.B. das Arbeitsamt können unter Umständen die Vorlage fordern. Meist dient der Vertrag zur Berechnung von Ansprüchen, Zusatzeinkünften oder der Ausgabenhöhe — was im Einzelnen gefordert ist richtet sich immer nach dem jeweiligen Sachverhalt.

III. Was kann der Vermieter bei der Untermiete vom Mieter verlangen?

Neben der Vorlage des Untermietvertrages kann der Vermieter auch fordern, dass man ihm die Personalien des Untermieters mitteilt, z.B. durch Vorlage einer Ausweiskopie. Dieser Anspruch auf Mitteilung der Identität des Untermieters besteht deshalb, damit der Vermieter prüfen kann, ob seinerseits Versagungsgründe gegen die Erteilung der Erlaubnis sprechen (vgl. Emmerich/Sonnenschein in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014, § 553 Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte, Rn. 9).

Daneben hat er das Recht  die Erlaubniserteilung von der Zahlung eines gesonderten Untermietzuschlags abhängig zu machen ( vgl. Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 553 BGB Rn. 35). Was Untermietzuschlag heißt und wie hoch er sein darf, wird hier erklärt: Untermietzuschlag – Was dürfen Vermieter verlangen?

IV. Zusammenfassung

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass es für die Beantwortung der Frage, ob der Mieter dem Vermieter einen Untermietvertrag vorlegen muss, darauf ankommt um welche Art der Untervermietung es sich handelt. Zwar gibt es weder bei der Untervermietung der ganzen Wohnung noch bei der Untervermietung einzelner Räume einen gesetzlichen Anspruch auf die Vorlage des Untermietvertrags, allerdings kann der Vermieter im ersteren Falle seine Erlaubniserteilung davon abhängig machen.

19 Antworten auf "Muss der Mieter den Untermietvertrag seinem Vermieter vorlegen?"

  • Joshua
    20.10.2020 - 15:07 Antworten

    Hallo, wir haben im Moment ein kleines Problem mit unserem Vermieter. Ich bin zur untermiete bei Freunden eingezogen. Nun, nach ca 1 Jahr behauptet der Vermieter dem nicht zugestimmt zu haben und auch nicht bescheid gewusst zu haben und sagte ich muss sofort aus der Wohnung raus. Er hat allerdings zugestimmt (nur mündlich) es gab keine schriftliche Bestätigung dafür. Allerdings bin ich auch schon der dritte Untermieter dieses Zimmers und er wusste immer bescheid und sagte immer solange er das Geld bekommt ist ihm egal wer in das Zimmer einzieht. Meine vormieterin des Zimmers hat auch mit ihm (mündlich) meinen Einzug besprochen und es hab keine Probleme. Das kann sie auch bezeugen.
    Kann der Vermieter auf dieser Grundlage einen Auszug anklagen oder den kompletten Vertrag zu kündigen?
    Mit freundlichen Grüßen
    Joshua
    Vielen Dank für Ihre Hilfe

    • Mietrecht.org
      21.10.2020 - 08:00 Antworten

      Hallo Joshua,

      weisen Sie den Vermieter darauf hin, das er der Untervermietung nachweislich zugestimmt hat und nun einen Grund braucht, um die Untervermietung zu untersagen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Heinrich-August Rothenpieler
    01.12.2020 - 12:39 Antworten

    Hallo,
    ich habe folgendes Problem:
    Meine Schwester und ich sind vor gut einem Jahr in ein Haus gezogen welches wir Beide zur Miete
    unterhalten. Mietvertrag wurde von beiden Parteien, d.h. meiner Schwester und mir, als Hauptmieter
    unterschrieben!

    Anfang d.J. hat meine Schwester jemanden kennen gelernt und diese Person nun seit ca. 4 – 5 Monaten
    bei ihr zur Untermiete wohnt was auch mit dem Vermieter zwischen ihnen abgeklärt wurde. In wie fern
    schriftlich oder mündlich kann ich nicht sagen, aber was schriftliches muss gelaufen sein….entnehme ich mal aus einem Gespräch aus der Vergangenheit! Mittlerweile sind Beide seit 02.10.20 verheiratet.

    Ich wurde weder vom Vermieter in irgendeiner Form, schriftlich oder mündlich, darüber informiert das meine Schwester untervermieten möchte oder das ich im Vorfeld von irgendeiner Seite mit der Absicht in Kenntnis gesetzt wurde.

    Hätte mich der Vermieter darüber informieren müssen zwecks der Untervermietung oder hätte es auch durch meine Schwester zusätzlich angefragt werden müssen??
    Besteht in diesem Fall nicht sogar eine Verletzung des Mietrechtes bzw. auch Mietvertrages??
    Welches evtl. Recht hätte ich gegenüber Vermieter/ggf. Schwester/Untervermieter??

    mfg

    Heinrich

    • Mietrecht.org
      03.12.2020 - 09:09 Antworten

      Hallo Heinrich,

      beide Mieter können nur geneinsam agieren – d.h. der Antrag auf Untervermietung kann nur von beiden Mieter gestellt werden und die Erlaubnis des Vermieters muss an beide Mieter gerichtet werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Heinrich-August Rothenpieler
    06.12.2020 - 10:53 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    vielen Dank für diese aussagekräftige Antwort und um schnelle Erledigung!
    Wünsche weiterhin eine besinnliche Adventszeit und bleiben Sie gesund
    in Zeiten wie diesen.

    Gruß

    Hrch. Rothenpieler

  • Ben
    09.12.2020 - 20:03 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich habe Anfang des Jahres eine Wohnung als Hauptmieter übernommen. Ich selbst wohne auch in der Wohnung.
    Mit der zuständigen Sachbearbeiterin der Hausverwaltung war bis dahin langjährig vereinbart, dass bei wechselnden Untermietern nicht jedes Mal eine Erlaubnis eingeholt werden muss. Es war auch bekannt, dass ich weiterhin an Untermieter vermieten würde. (Alles leider nur mündlich)
    Seit Frühjahr ist nun eine andere Bearbeiterin für uns zuständig. Diese Woche fordert sie plötzlich, dass ich für die Untervermietung eine Erlaubnis einhole und Kopien von Ausweisen, Studienbescheinigungen, Aufenthaltsgenehmigungen und Untermietverträgen sowie Telefonnummern vorlege.
    Diesem Artikel und anderen entnehme ich, dass ich lediglich eine Kopie der Ausweise schulde. Da ich selbst dort wohnhaft bin brauche ich auch keinen Untermietvertrag vorzulegen. (Abgesehen davon, gibt es keine schriftlichen Verträge, mündliche sind aber ebenso gültig.)
    In einem Nebensatz war dann von “personen- und zeitgebundenen” Genehmigungen die Rede, bei denen auch “Verlängerungen aber möglich” seien. Ersteres ist selbstredend, bei letzterem Frage ich mich jedoch nach der Rechtmäßigkeit/Verhältnismäßigkeit. Ich sehe mich bereits wie ich mich alle 6 Monate mit dieser Bürokratie herumschlage.

    Liege ich mit meiner Sicht der Dinge richtig und wie ist Ihre Einschätzung zu einer zeitgebundenen Genehmigung?

    Mit freundlichen Grüßen

    • Mietrecht.org
      10.12.2020 - 11:32 Antworten

      Hallo Ben,

      wenn Sie untervermieten (wollen) benötigen Sie die Zustimmung des Vermieters. Dafür werden Sie in der Praxis notwendige Unterlagen beibringen müssen. So ist es leider.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Juliane
    27.11.2021 - 13:22 Antworten

    Guten Tag,

    ich habe m Mai diesen Jahren per E-Mail von Seiten der Hausverwaltung eine allgemeine (also nicht an einen bestimmten Untermieter gebundene Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers in meiner Wohnung erhalten. Nach einiger Recherche gehe ich davon aus, dass ich dem Verwalter lediglich die Daten des Untermieters mitteilen muss und nicht noch einmal gesondert um (die bereits erteilte) Erlaubnis fragen?

    Die Problematik ist, dass ein Zimmer leer steht und der Verwalter mir mitgeteilt hat, ich solle einen Nachmieter finden. Bisher waren immer beide Mieter gleichberechtigt in einem gemeinsamen Mietvertrag (wodurch ich für die Gesamtmiete haftbar bin). Nun habe ich jemandem das Zimmer zugesagt (der aktuell nichtsahnend seine Sachen packt und sich freut), der Verwalter sagt aber seinerseits, er hätte einen Mieter gefunden und will, dass dieser mir völlig unbekannte Mann hier einzieht. Er stellt sich sehr quer und hat mich aus seinem Büro geworfen, als ich die Angelegenheit besprechen wollte.

    Ich habe meine Korrespondenz durchforstet und festgestellt, dass ich die Erlaubnis zur Untermiete bekommen, aber bisher nicht genutzt habe. Nun frage ich mich, ob ich das Problem so “lösen” kann, indem ich dem neuen Mitbewohner einen Untermietvertrag ausstelle. Die Zeit drängt unglücklicherweise, da es um einen Mietbeginn ab Dezember geht und die oben beschriebene Problematik erst gestern richtig zu Tage trat.

    Der Plan ist, dem Verwalter per Einwurfeinschreiben mit Hinweis auf die erteilte Erlaubnis die Daten des neuen Mieters mitzuteilen. Gesondert um Erlaubnis zu bitten, würde sehr lang dauern, da der Verwalter nicht einmal auf Schreiben des örtlichen Mietervereins reagiert und ich keine Zeit, Geld (und Lust) habe, den Untermieter “reinzuklagen”.

    Herzliche Grüße

    Juliane G.

    • Mietrecht.org
      28.11.2021 - 07:58 Antworten

      Hallo Juliane,

      wenn Sie alleine Hauptmieterin sind und eine pauschale Untermieterlaubnis haben, dann wüsste ich nicht, was gegen die Untervermietung sprechen sollte. Ich sehe keine Möglichkeit, wie Ihnen der Vermieter / die Verwaltung einen neuen Mitmieter aufdrängen könnte.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Juliane G.
        28.11.2021 - 15:00 Antworten

        Vielen Dank für die schnelle Antwort und das auch noch am Wochenende. Ich kann also den Verwalter lediglich über den Untermieter informieren sowie dessen relevante Angaben )Name, bisherige Anschrift, Beruf, Einzugsdatum) mitteilen?

        • Mietrecht.org
          28.11.2021 - 18:35 Antworten

          Hallo Juliane,

          ich halte es für sinnvoll, dass Sie bekannt geben, wer im Haus lebt. Ob Sie die Erlaubnis oder der Mietvertrag dazu verpflichtet, kann ich leider nicht einschätzen.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Katrin H.
    07.07.2022 - 09:05 Antworten

    Guten Tag,
    unser Sohn ist Hauptmieter einer Wohnung. Er geht jetzt in Ausland arbeiten und möchte seine ganze Wohnung gerne für die Zeit untervermieten.
    Der Vermieter würde dem stattgeben, aber im Gegenzug die Grundmiete erhöhen. Wenn die Grundmiete nur mit der Begründung infolge der Zustimmung für die Untervermietung erhöht wird, dann handelt es sich doch um einen Untermietzuschlag, oder?
    Muss diese erhöhte Miete dann nur für die Zeit der Untervermietung bezahlt werden oder gilt diese Mieterhöhung dann dauerhaft, also auch dann noch, wenn keine Untervermietung mehr stattfindet und unsere Sohn wieder selbst die Wohnung nutzt?

    Viele Grüße
    Katrin H.

    • Mietrecht.org
      10.07.2022 - 11:14 Antworten

      Hallo Katrin,

      per einvernehmlicher Vereinbarung können Sie vielen vereinbaren. Es kommt hier auf die Details an. Sie müssen vor allem prüfen, ob ein gesetzlicher Anspruch auf Untermiete vorliegt. Dann können Sie die Stärke Ihrer Position einschätzen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Katrin H.
        13.07.2022 - 10:56 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        vielen Dank für Ihre Antwort. Leider kann ich daraus keine Antwort auf meine Fragen ableiten.
        Wie ich schrieb, stimmt der Vermieter ja unter den oben angegebenen Punkten zu. Könnten Sie bitte nochmal Bezug auf meine direkten Fragen nehmen. Vielen Dank für Ihre Bemühungen.

        VG
        Katrin H.

        • Mietrecht.org
          13.07.2022 - 13:54 Antworten

          Hallo Katrin,

          sollte ein gesetzlicher Anspruch auf Untervermietung bestehen, können Sie das “durchdrücken” und müssen gegebenenfalls mit einem Untermietzuschlag leben. Besteht kein Anspruch, müssen Sie in die Verhandlung gehen, entscheidend ist in diesem Fall, was vereinbart wird.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Frank E.
    13.07.2022 - 00:05 Antworten

    Hallo, Ich hätte da auch mal eine Frage.
    Ich bin Hauptmieter einer Wohnung. Vor 5 Jahren ist meine Partnerin zu mir gezogen. Meine Vermieterin hat meine Partnerin als untermieter in den Mietvertrag mit aufgenommen. Hierzu wurde von meiner Vermieterin ein Schriftstück aufgesetzt, wo drin steht, dass meine Partnerin untermieter ist. Das Schriftstück hat nur die Vermieterin unterschrieben.
    Nun ist es so gekommen wie es oft passiert und ich habe mich von meiner Partnerin getrennt. Sie hat mir das Schriftstück gezeigt und meinte, dass sie nicht ausziehen muss und nicht raus geschmissen werden kann.
    Ist das richtig? Ich (als Hauptmieter) hab mit meiner Partnerin keinen untermietvertrag gemacht.
    Wie sieht es hier aus, kann ich den Auszug verlangen (gegebenenfalls sofort)? Schon mal vielen Dank für die Antwort

    • Mietrecht.org
      13.07.2022 - 07:03 Antworten

      Hallo Frank,

      ein Untermietervertrag kann nur zwischen Hauptmieter und Untermieter entstehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lukas E.
    28.07.2022 - 16:53 Antworten

    Hallo liebes Mietrecht.org Team,

    Ich bin in einer sehr speziellen Situation und hoffe auf Expertise in diesem Fall.

    Ich bin seit Mai Untermieter. Hauptmieter ist ein Pärchen, die beide im Mietvertrag stehen. Leider kam es vor meinem Einzug zur Trennung, weswegen ich als “Ersatz” für die eine Person eingezogen bin.

    Die erste Frage ist: ist mein Untermietvertrag gültig, wenn nur die ausgezogene Person mit mir einen Mietvertrag abgeschlossen hat? Mein Mitbewohner (eben auch Hauptmieter) weiß natürlich über alles Bescheid, aber als Vertragsparteien stehen nur ich und die ausgezogene Hauptmieterin im Untermietvertrag. (Der Vermieter wurde über die Vermietung in Kenntnis gesetzt, die Hausverwaltung hat auch mündlich zugestimmt)

    Nun habe ich Wohngeld beantragt und die Wohngeldbehörde möchte die Einverständniserklärung des Vermieters zur Untervermietung. Kann sie das verlangen? Soweit ich weiß, habe ich kein Recht darauf “Details” wie einen Hauptmietvertrag oder die Abmachungen zwischen Vermieter und Hauptmieter zu bekommen, oder?

    Vielen Dank schon mal, falls man dazu etwas sagen kann!

    Viele Grüße,
    Lukas E.

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