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Muss der Mieter den Untermietvertrag seinem Vermieter vorlegen?

Für den Abschluss eines Untermietvertrages braucht man die Erlaubnis des Vermieters. Nur dann ist die Untervermietung wirksam. Viele Vermieter verlangen deshalb von dem Mieter, dass er den Untermietvertrag erst einmal vorlegt, bevor Sie ihre Erlaubnis geben wollen. Doch geht das? Ist es erlaubt, dass der Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung davon abhängig macht, dass man den Untermietvertrag vorlegt. Muss man dem Vermieter den Untermietvertrag zeigen?

Der nachfolgende Artikel erklärt, welche Rechte und Pflichten Hauptmieter insoweit haben und ob sie den Untermietvertrag beim Vermieter vorlegen müssen.

I. Keine Erlaubnis ohne Vorlage des Untermietvertrages?

Das geht. Grundsätzlich ist es möglich, dass der Vermieter die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung davon abhängig macht, ob man ihm den Untermietvertrag vorlegt oder nicht. Allerdings nur, wenn die Frage der Untervermietung der ganzen Wohnung gemäß § 540 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) im Raum steht. Für die Versagung der Erlaubnis braucht der Vermieter hier keinen sachlichen Grund.

Fragt man als Mieter hingegen um Erlaubnis für die teilweise Untervermietung, darf der Vermieter die Erlaubniserteilung nicht von der Vorlage des Untermietvertrages abhängig machen. Will man als Mieter nach § 553 BGB ein Zimmer oder mehrere Räume der Mietwohnung untervermieten, hat der Vermieter die Untervermietung zu erlauben, wenn der Mieter ein sog. berechtigtes Interesse besitzt. Das kann persönlicher oder wirtschaftlicher Natur sein, wie z.B. das Erfordernis mehr Einkommen zu generieren oder einfach das Bedürfnis nicht allein zu wohnen (vgl. Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 553 BGB Rn. 20 mit weiteren Beispielen). Vermieter können die Erlaubnis in diesem Fall nur dann verweigern, wenn die Untervermietung für sie absolut unzumutbar ist, wie z.B. bei einer Überbelegung der Mietwohnung. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis wegen fehlender Vorlage des Untermietvertrages, kann unter Umständen sogar zu einem Anspruch auf Schadenersatz für den Hauptmieter führen, wenn er dadurch z.B. Untermieteinnahmen verliert (BGH, Urteil vom 11.6.2014, Az.: VIII ZR 349/13).

Mehr zu den Rechten des Mieters und Vermieters, wenn der Mieter untervermieten will lesen Sie hier: Mieter will untervermieten – Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter.

II. Wem ist der Untermietvertrag noch vorzulegen?

Die Vorlage des Untermietvertrages kann allerdings nicht nur vom Vermieter, sondern auch von Institutionen gefordert werden. So etwa z.B. von Meldebehörden, dem Sozialamt oder der Ausländerbehörde. Auch private Einrichtungen, wie z.B. das Arbeitsamt können unter Umständen die Vorlage fordern. Meist dient der Vertrag zur Berechnung von Ansprüchen, Zusatzeinkünften oder der Ausgabenhöhe — was im Einzelnen gefordert ist richtet sich immer nach dem jeweiligen Sachverhalt.

III. Was kann der Vermieter bei der Untermiete vom Mieter verlangen?

Neben der Vorlage des Untermietvertrages kann der Vermieter auch fordern, dass man ihm die Personalien des Untermieters mitteilt, z.B. durch Vorlage einer Ausweiskopie. Dieser Anspruch auf Mitteilung der Identität des Untermieters besteht deshalb, damit der Vermieter prüfen kann, ob seinerseits Versagungsgründe gegen die Erteilung der Erlaubnis sprechen (vgl. Emmerich/Sonnenschein in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014, § 553 Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte, Rn. 9).

Daneben hat er das Recht  die Erlaubniserteilung von der Zahlung eines gesonderten Untermietzuschlags abhängig zu machen ( vgl. Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 553 BGB Rn. 35). Was Untermietzuschlag heißt und wie hoch er sein darf, wird hier erklärt: Untermietzuschlag – Was dürfen Vermieter verlangen?

IV. Zusammenfassung

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass es für die Beantwortung der Frage, ob der Mieter dem Vermieter einen Untermietvertrag vorlegen muss, darauf ankommt um welche Art der Untervermietung es sich handelt. Zwar gibt es weder bei der Untervermietung der ganzen Wohnung noch bei der Untervermietung einzelner Räume einen gesetzlichen Anspruch auf die Vorlage des Untermietvertrags, allerdings kann der Vermieter im ersteren Falle seine Erlaubniserteilung davon abhängig machen.

7 Antworten auf "Muss der Mieter den Untermietvertrag seinem Vermieter vorlegen?"

  • Joshua
    20.10.2020 - 15:07 Antworten

    Hallo, wir haben im Moment ein kleines Problem mit unserem Vermieter. Ich bin zur untermiete bei Freunden eingezogen. Nun, nach ca 1 Jahr behauptet der Vermieter dem nicht zugestimmt zu haben und auch nicht bescheid gewusst zu haben und sagte ich muss sofort aus der Wohnung raus. Er hat allerdings zugestimmt (nur mündlich) es gab keine schriftliche Bestätigung dafür. Allerdings bin ich auch schon der dritte Untermieter dieses Zimmers und er wusste immer bescheid und sagte immer solange er das Geld bekommt ist ihm egal wer in das Zimmer einzieht. Meine vormieterin des Zimmers hat auch mit ihm (mündlich) meinen Einzug besprochen und es hab keine Probleme. Das kann sie auch bezeugen.
    Kann der Vermieter auf dieser Grundlage einen Auszug anklagen oder den kompletten Vertrag zu kündigen?
    Mit freundlichen Grüßen
    Joshua
    Vielen Dank für Ihre Hilfe

    • Mietrecht.org
      21.10.2020 - 08:00 Antworten

      Hallo Joshua,

      weisen Sie den Vermieter darauf hin, das er der Untervermietung nachweislich zugestimmt hat und nun einen Grund braucht, um die Untervermietung zu untersagen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Heinrich-August Rothenpieler
    01.12.2020 - 12:39 Antworten

    Hallo,
    ich habe folgendes Problem:
    Meine Schwester und ich sind vor gut einem Jahr in ein Haus gezogen welches wir Beide zur Miete
    unterhalten. Mietvertrag wurde von beiden Parteien, d.h. meiner Schwester und mir, als Hauptmieter
    unterschrieben!

    Anfang d.J. hat meine Schwester jemanden kennen gelernt und diese Person nun seit ca. 4 – 5 Monaten
    bei ihr zur Untermiete wohnt was auch mit dem Vermieter zwischen ihnen abgeklärt wurde. In wie fern
    schriftlich oder mündlich kann ich nicht sagen, aber was schriftliches muss gelaufen sein….entnehme ich mal aus einem Gespräch aus der Vergangenheit! Mittlerweile sind Beide seit 02.10.20 verheiratet.

    Ich wurde weder vom Vermieter in irgendeiner Form, schriftlich oder mündlich, darüber informiert das meine Schwester untervermieten möchte oder das ich im Vorfeld von irgendeiner Seite mit der Absicht in Kenntnis gesetzt wurde.

    Hätte mich der Vermieter darüber informieren müssen zwecks der Untervermietung oder hätte es auch durch meine Schwester zusätzlich angefragt werden müssen??
    Besteht in diesem Fall nicht sogar eine Verletzung des Mietrechtes bzw. auch Mietvertrages??
    Welches evtl. Recht hätte ich gegenüber Vermieter/ggf. Schwester/Untervermieter??

    mfg

    Heinrich

    • Mietrecht.org
      03.12.2020 - 09:09 Antworten

      Hallo Heinrich,

      beide Mieter können nur geneinsam agieren – d.h. der Antrag auf Untervermietung kann nur von beiden Mieter gestellt werden und die Erlaubnis des Vermieters muss an beide Mieter gerichtet werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Heinrich-August Rothenpieler
    06.12.2020 - 10:53 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    vielen Dank für diese aussagekräftige Antwort und um schnelle Erledigung!
    Wünsche weiterhin eine besinnliche Adventszeit und bleiben Sie gesund
    in Zeiten wie diesen.

    Gruß

    Hrch. Rothenpieler

  • Ben
    09.12.2020 - 20:03 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich habe Anfang des Jahres eine Wohnung als Hauptmieter übernommen. Ich selbst wohne auch in der Wohnung.
    Mit der zuständigen Sachbearbeiterin der Hausverwaltung war bis dahin langjährig vereinbart, dass bei wechselnden Untermietern nicht jedes Mal eine Erlaubnis eingeholt werden muss. Es war auch bekannt, dass ich weiterhin an Untermieter vermieten würde. (Alles leider nur mündlich)
    Seit Frühjahr ist nun eine andere Bearbeiterin für uns zuständig. Diese Woche fordert sie plötzlich, dass ich für die Untervermietung eine Erlaubnis einhole und Kopien von Ausweisen, Studienbescheinigungen, Aufenthaltsgenehmigungen und Untermietverträgen sowie Telefonnummern vorlege.
    Diesem Artikel und anderen entnehme ich, dass ich lediglich eine Kopie der Ausweise schulde. Da ich selbst dort wohnhaft bin brauche ich auch keinen Untermietvertrag vorzulegen. (Abgesehen davon, gibt es keine schriftlichen Verträge, mündliche sind aber ebenso gültig.)
    In einem Nebensatz war dann von „personen- und zeitgebundenen“ Genehmigungen die Rede, bei denen auch „Verlängerungen aber möglich“ seien. Ersteres ist selbstredend, bei letzterem Frage ich mich jedoch nach der Rechtmäßigkeit/Verhältnismäßigkeit. Ich sehe mich bereits wie ich mich alle 6 Monate mit dieser Bürokratie herumschlage.

    Liege ich mit meiner Sicht der Dinge richtig und wie ist Ihre Einschätzung zu einer zeitgebundenen Genehmigung?

    Mit freundlichen Grüßen

    • Mietrecht.org
      10.12.2020 - 11:32 Antworten

      Hallo Ben,

      wenn Sie untervermieten (wollen) benötigen Sie die Zustimmung des Vermieters. Dafür werden Sie in der Praxis notwendige Unterlagen beibringen müssen. So ist es leider.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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