Wer kennt Sie nicht – die Hausordnung. Sie schreibt uns unter anderem vor, wann Treppenhäuser zu putzen, wo Fahrräder abzustellen und wann Ruhezeiten einzuhalten sind.
In den meisten Mehrfamilienhäusern ist eine entsprechende Hausordnung anzutreffen, die den Mietparteien oder Wohnungseigentümern Ihr Zusammenleben erleichtern will, indem gemeinsame Regeln aufgestellt werden.
Doch nicht immer sind die Regelungen mieterfreundlich und der eine oder andere mag sich fragen, wie verbindlich eine Hausordnung eigentlich ist. Gibt es eine Rechtsgrundlage und was kann passieren, wenn die Hausordnung nicht eingehalten wird?
Der folgende Beitrag klärt Sie auf.
Bei den üblichen Wohnraummietverhältnissen ist die Einführung einer Hausordnung eine Ermessensentscheidung des Vermieters oder eine vertragliche Vereinbarung mit dem Mieter.
Wie wird die HAUSORDNUNG für den Mieter verbindlich?
1. Rechtsgrundlage des Vermieters
als einseitige Bestimmung oder als vertragliche Vereinbarung
für beide Arten der gilt aber:
Die Hausordnung stellt grundsätzlich die für das Verhalten der Mieter untereinander maßgebende “Rechtsordnung” dar.
(Beschluss LG Düsseldorf, 21 T 38/08 vom 18. April 2008; Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 6. Auflage 2003, § 53 Rdnr. 1)
UND
In einer Hausordnung kann grundsätzlich nur eine nähere, konkrete Ausgestaltung bestehender Rechte und Pflichten der Mieter erfolgen. Hingegen können dem Mieter nicht zusätzliche, wesentliche Pflichten auferlegt oder mietvertraglich bzw. gesetzlich eingeräumt Rechte wesentlich eingeschränkt oder gar aufgehoben werden.
(Beschluss LG Düsseldorf, 21 T 38/08 vom 18. April 2008; Emmerich in: Emmerich/Sonnenschein, Miete Handkommentar, 9. Auflage 2007, Vor § 535 Rdnr. 52)
2. Arten der Hausordnung
Im Regelfall findet sich die Hausordnung als Anhang zum Mietvertrag kann aber auch im Mietvertrag selbst mit geregelt oder einseitig vom Vermieter aufgestellt (einseitige Leistungsbestimmung) werden.
a) Hausordnung als einseitige Leistungsbestimmung
Die einseitig vom Vermieter erlassene Hausordnung ist eine einseitige Leistungsbestimmung des Vermieters nach § 315 BGB. Die Begründung besonderer Vertragspflichten oder die Einschränkung gesetzlicher Gebrauchsrechte ist durch eine einseitig erlassene Hausordnung nicht möglich.
Dass heißt vereinfacht gesagt, dass in einer solchen Hausordnung nur konkretisiert werden kann, was bereits gesetzliche oder vertragliche Pflicht ist.
b) Hausordnung als vertragliche Vereinbarung- Regelfall: Allgemeine Geschäftsbedingung
Üblicherweise wird mit dem Mietvertrag die Hausordnung, als Bestandteil des Mietvertrages oder als Anhang, ausgehändigt. So sollte es zumindest in der Praxis gehandhabt werden, denn hier gilt:
Der Mieter muss für die wirksame Einbeziehung der Hausordnung von dieser bei Vertragsschluss Kenntnis nehmen, § 305 Abs. 2 BGB.
Dies wird im Zweifel mit der Unterschrift des Mieters bewiesen, wobei der Vermieter im Streitfall die Beweislast trägt, also den Nachweis schuldet.
Für den Vermieter ist dies unproblematisch, wenn die Hausordnung als Teil des Mietvertrages im Mietvertrag /-sformular mit abgedruckt ist und der Mieter das Formular unterhalb beziehungsweise nach der Hausordnung unterschreibt. Ist die Hausordnung demgegenüber auf einem gesonderten Blatt ohne oder nach der Unterschrift abgedruckt, stellt sich die Frage, ob der Mieter mit seiner Unterschrift auf dem Mietvertrag sich auch mit der Hausordnung einverstanden erklärt hat. Ebenso fraglich ist dies bei einer am „schwarzen Brett“ ausgehängten Hausordnung.
Daher unser Tipp für Vermieter:
Lassen Sie sich die Hausordnung immer separat unterschreiben, denn die Kenntnisnahme ist nur dann zweifelsfrei, wenn die Hausordnung gesondert unterschrieben wird.
Für die Praxis gilt es hier auch immer wieder zu beachten, dass gewisse Einbeziehungsklauseln bezüglich der Hausordnung, wie sie gerne in Formularen verwendet werden, oftmals ungültig sind.
Zum Beispiel ist hier die in verschiedenen Mietvertragsformularen enthaltene Klausel zu nennen, nach welcher “die anliegende Hausordnung” Vertragsbestandteil sein soll. Diese Klausel ist nach der Rechtsprechung des BGH, Urteil vom 15.5.1991, VIII ZR 38/90 unwirksam nach § 309 Nr. 9 BGB.
3. Inhalt der Hausordnung
Inhaltlich muss die Hausordnung sich im Rahmen der gesetzlichen und vertraglichen Regelungen halten. Es können, wie anfänglich ausgeführt, keine zusätzlichen, wesentlichen Pflichten auferlegt oder Rechte wesentlich eingeschränkt beziehungsweise aufgehoben werden.
Als allgemeine Geschäftsbedingung unterliegt die Hausordnung, den Einschränkungen der §§ 305 c Abs. 2, 307 ff BGB.
Demnach darf zum Beispiel in der Hausordnung nichts Überraschendes, dass heißt Unerwartetes, geregelt sein. Anderenfalls wird diese Regelung nicht Vertragsbestandteil.
Beispiel: Verbot des Aufstellens von Waschmaschinen in der Wohnung
Im Beschluss des LG Düsseldorf, 21 T 38/08 vom 18. April 2008 wird dazu ausgeführt:
„ … ein in der Hausordnung enthaltenes Verbot des Aufstellens von Waschmaschinen, Geschirrspülern und anderen gebräuchlichen Haushaltsgeräten in der Wohnung, soweit diese fachgerecht betrieben und aufgestellt werden, (ist) in einer Hausordnung ebenso unzulässig, wie in einem Formularvertrag (Kossmann, aaO, Rdnr. 8), weil hierdurch der gesetzlich und mietvertraglich zulässige Gebrauch der Mietsache wesentlich eingeschränkt wird.“
4. Nachträgliche Einführung oder Änderung der Hausordnung
Eine Hausordnung kann aber auch nach Mietvertragsschluss erst aufgestellt beziehungsweise geändert werden. Entscheidend ist hier, dass der Mieter wieder die Möglichkeit zur Kenntnisnahme hat, beziehungsweise bei einer vertraglichen gewollten Bindung, sein Einverständnis erklärt.
Hinweis: Aufgrund des Gleichbehandlungsgrundsatzes muss von jedem einzelnen Mieter Einverständnis und Kenntnisnahme vorliegen.
5. Verstoß gegen die Hausordnung? – Was passiert bei Nichtbeachtung?
Je nach Wirksamkeit der einzelnen Klausel (Bestimmung) der Hausordnung beziehungsweise der Hausordnung insgesamt und je nach Schwere des Verstoßes oder der Nichtbeachtung können unterschiedliche Rechtsfolgen zu erwarten sein.
Daher gilt: Die Hausordnung und die Bestimmung gegen die verstoßen wurde, muss in erster Linie für den Mieter bindend sein.
Bei einer unwirksamen Bestimmung oder einer für den Mieter nicht bindenden Hausordnung, hat ein Verstoß auch keine Folgen; eine etwaige Kündigung beispielsweise wäre unwirksam.
Wenn die Verpflichtungen die sich aus der Hausordnung und der einzelnen Bestimmung ergeben allerdings verbindlich für den Mieter sind, dann müssen diese auch eingehalten werden, da anderenfalls
- Kosten der Ersatzvornahme des Vermieters
- Abmahnung und Kündigung drohen.
Beispiel: Treppenhaus-Reinigung durch eine Firma auf Kosten des Mieters, wenn dieser seiner Reinigungspflicht nicht nachkommt !
Das AG Bremen hat in seinem Urteil vom 15.11.2012, Az.: – 9 C 346/12 festgestellt, dass der Vermieter gegen den Mieter gemäß den §§ 535, 280 i. V. m. dem Mietvertrag vom 18.05.2010 i. V. m. Ziff. 4 der Hausordnung einen Anspruch auf Erstattung der angefallenen Reinigungskosten hat, wenn dieser seiner Pflicht zur Treppenhausreinigung nicht nachkommt.
An dieser Stelle relevant und wissenswert ist auch, dass die Einhaltung der Hausordnung nicht nur vom jeweiligen Vermieter verlangt werden kann, sondern auch die jeweiligen Mitmieter untereinander Ansprüche auf Einhaltung der Hausordnung geltend machen können, wenn die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages ist.
So entschied zum Beispiel das OLG München in seinem Urteil vom 21.01.1992 , Az.: 13 U 2289/91 und führte dazu aus, dass die mietvertragliche Anerkennung der Hausordnung gleichzeitig auch ein bindendes Versprechen an die anderen Mieter ist, die Hausordnung einzuhalten. Darauf können sich die Mitmieter berufen, § 328 BGB.
Demgegenüber fehlt es an einem solchen bindenden Versprechen, wenn die Hausordnung im Rahmen einer einseitigen Leistungsbestimmung vom Vermieter auferlegt wurde. In diesem Fall kann nur der Vermieter die Einhaltung verlangen.
…ist festzuhalten, dass die Hausordnung im Regelfall Bestandteil des Mietvertrages ist und daher auch wie andere mietvertragliche Pflichten zu beachten ist. Zugleich sollten fragwürdige und die Mieterrechte beschränkende Regelungen aber nicht einfach hingenommen, sondern einer rechtlichen Prüfung unterzogen werden, da die Ausgestaltung der Hausordnung nicht nur formalen sondern auch inhaltlichen Einschränkungen unterliegt.
19.06.2015 - 16:05
Sehr geehrter Herr Hundt,
mein Vermieter hat alle Beweohner des Hauses schriftlich aufgefordert die Fenster des jeweiligen Kellerabteils zu reinigen, weil diese von innen so dreckig seien. Sollten wir dies nicht tun wird er eine Reinigungsfirma beauftragen und die Kostren auf alle Mieter umlegen. Jetzt ist meine Frage, kann der Vermieter das tun. Der Keller steht immerhin nicht im Mietvertrag als vermietete Fläche, sondern lediglich im Übergabeprotokoll. Somit erstreckt sich meine Reinigungpflicht aus dem Mietvertrag meines Erachtens nicht auf den Keller.
22.06.2015 - 13:05
Hallo Jasmin,
mein Tipp: verlieren sie sich nicht in Details. Von sauberen Kellerfenstern profitiert doch nicht in erster Linie der Vermieter, sondern die Mieter/Bewohner des Hauses.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.08.2015 - 00:49
Hallo,
unser Vermieter hat jetzt nach 3 Jahren wo wir hier wohnen die Hausordnung geändert. Bisher musste das Treppenhaus von jeder Partei (abwechselnd) gekehrt werden. Der jeweilige Treppenabschnitt wöchentlich feucht gewischt werden. Schneeräumen und außen kehren, wurde durch die Erdgeschoßpartei erledigt.
Die Änderungen:
Wischen und kehren der gesamten Treppe (nur Dachgeschoss, die anderen von Ihrer Wohnung nach unten)
Schneeräumen und Kehren der Außenanlage
Die neue Hausordnung wurde ausgehängt und uns an die Haustür geklebt.
Nun meine Frage: Ist die für uns gültig? Zählt das schon als zur Kenntnis genommen und zugestimmt? Innerhalb welcher Zeitspanne muss ich Widersprechen bzw. muss ich Widersprechen?
10.09.2022 - 19:30
Sehr geehrter Herr Hundt, ich wohne seit 2015 mit drei anderen Mietparteien in einem Haus. Seit Einzug hatte ich die Treppenhausreinigung, den Winterdienst, die Mülltonnen rausstellen etc. übernommen. Dafür habe ich kein Geld erhalten, da der Vermieter mir mit der Miethöhe entgegenkam.
Januar 2020 wurde das Haus verkauft.
Der neue Vermieter hat die Kaltmiete 11/2021 um 20% erhöht. In der NK-Abrechnung 2020 wurde eine Gebäudereinigung (Gesamt 300,-) aufgeführt. Nach dem ich den Vermieter darauf hingewiesen hatte, dass die Gebäudereinigung etc von keiner Firma sondern weiterhin von mir ausgeführt wurde, hatte er vorgeschlagen, dass jede Mietpartei (beginnend ab 01/2022) mtl. 30,- an mich zahlen solle.
Das funktionierte bis März 2022. Danach wollte eine Partei (F) nicht mehr zahlen. Dieser Mieter F. schlug vor, dass jede Partei wöchentlich das Treppenhaus reinigt.Der Vermieter ging darauf ein. Nun habe ich heute (10.09.22) die NK-Abrechnung 2021 erhalten, wo die Gebäudereinigung mit 250,- (Gesamtkosten) aufgelistet ist. Darf der Vermieter das ? Wir Mieter machen doch die Gebäudereinigung, weshalb sollen wir das zahlen (wir bezahlen für unsere Arbeit?)?
11.09.2022 - 12:19
Hallo V. Zammito,
der Vermieter muss die Kosten immer mit einen Beleg nachweisen können. Das könnte auch eine Vereinbarung mit einem Mieter bzgl. eines Mietnachlasses sein.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.08.2015 - 07:57
Ich habe mich beim Vermieter mehrmals darüber Beschwert, dass zwei Bewohner aus den oberen Stockwerk Bettwäsche, Wäsche, Teppiche, etc. über die Balkonbrüstung ausgeschütteln. Leider hat sich an der Situation nicht geändert und die Bewohner halten sich weiterhin nicht auf die Hausordnung. Muss der Vermieter für Abhilfe schaffen oder muss ich auf Unterlassung klagen? Vielen Dank für die Antwort.
26.03.2016 - 11:24
Wir sind vor 2 Wochen in eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus eingezogen. Hier gibt es anscheinend auch ein paar eigenetümer mit im Haus. Wir halten einen Hund welcher vorab auch mit unserem Vermieter abgesprochen und im Vertrag genehmigt ist. Allerdings kam heute eine Nachbarin vorbei und zeigte uns eine andere Hausordnung, in der steht dass Hunde im Haus verboten sind. Was ist jetzt gültig? Der Vertrag in dem der Hund erlaubt ist oder die uns vorher nicht bekannte Hausordnung?
26.03.2016 - 23:20
Hallo Jasmin,
Sie wissen nicht, was die Eigentümer untereinander vereinbart haben, für Sie ist Ihr Vermieter Ansprechpartner und der Vertrag ist Gesetz. Wie der Vermieter das Problem löst, ist erstmal seine Sache.
Im Zweifel sollten Sie sich dazu zu gegebener Zeit rechtlich beraten lassen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.04.2018 - 13:28
Haustiere grundsätzlich verbieten kann der Vermieter nicht. Wenn er es erlaubt und es hätte nicht erlauben dürfen, ist das erstmal ein Problem. Zudem gilt die Hausordnung nicht wenn sie nicht Vertragsbestandteil ist und im Nachhinein präsentiert wird.
03.06.2016 - 19:23
Hallo,
wir haben ein Problem seid ein neuer Mieter eingezogen ist. Er hält sich einfach nicht an die sonst übliche Hausordnung. Geht z.B. stundenlang weg (bis zu 12 Stunden) und lässt die Fenster (im EG) sperrangelweit aufstehen, so dass es für etwaige Einbrecher ein leichtes ist ins Haus zu kommen. Auch lässt er immer mal wieder die Haustüre offenstehen, wenn er weg geht.
Es sind nur 2 Wohnungen im Haus, so dass es leider nur einen Stromzähler gibt. Der neue Mieter hat ständig, auch bei Tag, die Rolläden halb unten und dafür dann die Lichter an. Auch wenn er bei Tag lange weg geht, brennen dann oft die Lichter in seiner Wohnung. Da es ja nur ein Stromzähler gibt,müssen wir dann ja auch diese unnötigen Stromverbrauch mittragen. Wie sieht das rechtlich aus? Kann man da etwas tun?
Auch schmeisst er immer mal wieder Altpapier entweder auf die Treppenstufen vor die Haustüre, anstatt in die 3 Meter weiter entfernte Mülltonne oder einfach auf den Boden vor die Mülltonne.
Es gibt schon merkwürdige Menschen, muss ich sagen. Und ehrlich gesagt fühlen wir uns, seit dieser Herr eingezogen ist, nicht mehr sehr wohl hier.
Trotz mehrmaliger freundlicher Bitte diese Dinge doch zu unterlassen, verhält sich der neue Mitbewohner immer wieder so.
Wie sehen Sie hierzu die Rechtslage?
04.06.2016 - 14:57
Hallo Mara,
Sie haben die Sache schon richtig beschrieben, es ist ein “komisches” Verhalten. Echtes Fehlverhalten kann ich hingegen nicht sehen. Jeder Mieter muss für sich entscheiden, die lange die Fenster offen blieben und ob er täglich badet oder das Licht anlässt. Selbst wenn es Auswirkungen auf die Nebenkosten aller Mieter hat.
Lasse Sie sich bei Bedarf dazu rechtlich beraten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
06.06.2016 - 11:31
Hallo,
danke für die Rückantwort. Wir sehen dies allerdings etwas anders, nämlich als groben Verstoss gegen die Obhutspflicht des Mieters. Er wohnt im EG und ist stundenlang abwesend und sein Fenster ist nicht nur gekippt sondern steht sperrangelweit offen?? Dies ist erstens eine Einladung für jeden Einbrecher und zweitens hatten wir auch hier Sturmwarnung und es hat geregnet usw. Wir wollen keine nassen Wände oder demolierten Böden haben, nur weil der Herr zu faul ist, seine Fenster zu schliessen wenn er weg geht.
Ausserdem wohnen wir in Waldnähe und offene Fenster und Türen bei Abwesenheit oder Nacht birgt hier ganz extrem die Gefahr, dass wir bald Ratten, Mäuse, Wiesel oder sonstiges Getier im Haus haben. Kein einziger Anwohner in dieser Strasse verhält sich so extrem nachlässig.
Das mit dem unnötigen Stromverbrauch sieht wohl rechtlich auch ein wenig anders aus, da es wir dies mittragen müssen.Wenn der Herr tagsüber nicht zu Hause ist, müssen ja schliesslich nicht sämtliche Lichter brennen. Wir werden uns hier rechtlich absichern und einen Rechtsanwalt einschalten, wenn sich dies nicht umgehend ändert.
Soweit wir recheriert haben,können wiederholte Verstösse gegen die allg. übliche Hausordnung auch zur Kündigung des Mietvertrages führen.
Viele Gruesse
Mara
12.09.2016 - 12:38
Wir bewohnen seit 7 Jahren eine Mietwohnung in Nürnberg. Bisher durften wir unsere Fahrräder in einem der allgemein genutzten Kellerräume abstellen. Dies wurde uns jetzt am Wochenende untersagt, mit dem Hinweis das die Räder zu entfernen sind da eine im Raum befindliche Wasser aufbereitungspumpe beschädigt wurde. Sicher nicht von uns!!! Auch wurde gleichzeitig das Unterstellen von Fahrräder in anderen allgemein genutzten Kellern untersagt, mit dem Hinweis das bis kommenden Wochenende alle Gegenstände aus den Allgemeinräumen zu entfernen sind. Leider ist unser eigener Keller zu klein um darin Fahrräder einzustellen,
Ich kann ja nicht plötzlich alle Fahrräder verkaufen, nur weil für die Räder kein Platz mehr ist.
Was kann ich tun?
26.01.2017 - 23:51
Wir wohnen seit 2 Jahren zur Miete – es wurde ein Mietvertrag ohne Hausordnung abgeschlossen.
Nun hat uns der Vermieter angeschrieben (er wohnt im übrigen auch im Haus) 2 Parteien-Haus,
dass er eine Hausordnung einführen will.
Ist dies überhaupt möglich – müssen wir uns daran halten und diese akzeptieren.
Bisher hat der Vermieter z.B. den Schnee geräumt, der Fußweg ist sehr lang, da es sich um ein Eckgrundstück handelt – ich sehe nicht ein, dass ich den freischieben soll, oder auch sauber machen soll, denn das Grundstück gehört mir nicht.
Was muss ich tun – und was nicht?
27.01.2017 - 09:37
Hallo Tini,
wenn es Ihnen nur um möglichen Winterdienst geht, sollten Sie auf die Regelung im Mietvertrag verweisen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.01.2017 - 13:06
Hallo Dennis
vielen Dank für die Antwort.
Im Mietvertrag werden keine Arbeiten erwähnt und auch keine Hausordnung an die wir uns halten sollen.
Nun hängt ein Aushang im Flur, wo dann angegeben ist, wann der Flur zu putzen ist und wann der Gehweg freigemacht werden muss (Schnee und Schmutz)
Wir haben dieser Hausordnung nicht zugestimmt, sie wurde nachträglich im Flur aufgehangen- ich weiß gar nicht ob die bindend für uns ist.
Vor allem 2 Jahre lang wurde der Flur nur sporadisch von der Vermieterin geputzt und nun soll dies 2x die Woche passieren.
Ich such mir glaube ich eine andere Wohnung.
Gruß
Tini
08.07.2017 - 10:35
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich bewohne seit 2011 eine Wohnung im 1. OG eines 3-FH, in dem die Vermieterin ebenfalls eine Wohnung hat (1. OG und DG). Im EG wohnt ein alleinstehender Mann.
Die Reinigung des Treppenhauses wird lediglich von der Vermieterin und mir erledigt, der Mieter der EG-Wohnung ist davon befreit, die Pflicht der Bürgersteigreinigung unterlässt dieser Mieter ebenfalls, was stillschweigend akzeptiert wird.
Ich habe die Vermieterin bereits mehrmals davon in Kenntnis gesetzt, dass auch ein Mieter im EG verpflichtet ist, seinen Teil der Treppenhausreinigung vorzunehmen und dass sie dies nicht auf eine andere Mietpartei – in diesem Fall auf mich – abwälzen kann. Hierauf wird sie unsachlich, laut und beleidigend.
Bin ich nun mit der Forderung, dass sich alle Parteien an der Reinigung zu beteiligen, im Recht oder muss ich dies aktuelle Situation akzeptieren?
Anm.: In meinem Mietvertrag ist lediglich unter “Sonstige Vereinbarung” Folgendes aufgeführt: ‘Die Mieter haben die Hausordnung und den Putzplan des Objektes zu beachten’. Die Hausordnung hängt dem MV an, wurde nicht zusätzlich unterzeichnet.
Viele Grüße
Maria
22.07.2017 - 14:20
Hallo Maria,
danke für Ihren Kommentar. Es macht ja gar keinen Sinn, dass nur einige Mieter die Reinigung übernehmen sollen. Mieter die die Reinigung nicht selbst übernehmen wollen, müssen dann für Ersatz sorgen und z.B. eine Firma beauftragen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
08.09.2017 - 16:16
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir (meine Frau und ich) sind seit 14 Jahren Mieter in einem 12-Familienmiethaus, bisher ohne größere Probleme. Zum Mietvertrag gehört eine Hausordnung. Diese Hausordnung wurde vor 3 Monaten einseitig vom Vermieter geändert und hängt seit 3 Tagen an der Haustafel zur Kenntnisnahme für die Mieter. Die Änderung bezieht sich die Festlegung eines Grillverbotes auf dem Balkon. In der ursprünglichen Fassung der Hausordnung (Anhang zum Mietvertrag) war weder das Grillen auf dem Balkon erwähnt noch verboten. Ist diese einseitige Änderung der Hausordnung rechtens oder unwirksam. Für mich bedeutet das eine Einschränkung meiner Rechte als Mieter.
Im Voraus vielen Dank für die Beantwortung meiner Frage.
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Jürgen Hackel
29.08.2018 - 18:06
Sehr geehrter Herr Hundt,
zur Zeit wohne ich mit meiner Freundin auf Zeit in einem Wohnhaus mit 3 Wohnungen, wobei die anderen beiden jeweils nur von einer Person bewohnt werden. Nur meine Freundin hat den Mietvertrag unterschrieben. Laut Hausordnung müssen wir nun 2 Wochen den Treppengang etc. putzen und die anderen jeweils nur 1 Woche. Daher meine Frage ob wir nun als 1 Mietpartei zählen oder als 2 und wie genau die Definition einer Mietpartei ist? Da der Schmutz hauptsächlich von den 5 Katzen und dem Hund des Vermieters entsteht und wir nicht unbedingt ein freundschaftliches Verhältnis pflegen, wächst eine innere Abneigung diese Pflichten mehr als 1 mal zu erfüllen.
Vielen Dank für Ihre Bemühungen und die Beantwortung meiner Fragen.
Mit freundlichen Grüßen
Christian
30.08.2018 - 10:10
Hallo Christian,
dieses Vorgehen ist zumindest etwas ungewöhnlich. Die Umlage ist offensichtlich nach der Personenanzahl vereinbart. Wenn Sie die Reinigung zahlen würden, würden Sie auch 1/2 der Kosten tragen. So müssen Sie die Hälfte der Reinigung übernehmen. Das ist zumindest nachvollziehbar. Schauen Sie am besten in Ihren Mietvertrag, was dort als Umlageschlüssel vereinbart wurde.
Viele Grüße
Dennis Hundt
12.09.2018 - 08:53
Sehr geehrter herr Hundt
Vollgende Situation ich habe von meinem Vermieter die Jahres Abrechnung von 2017 bekommen dort sind mir die Rauchmelder und die Schädlingsbekämpfung umgelegt worden , diese sind nicht in der Mietvereinbarung (Mietvertrag) vereinbart worden, diese stehen aber in der seperaten Hausordnung die ich auch unterschreiben habe , das diese genannten als kosten auf mich umgelegt werden dürfen , meine Frage , sind diese oben genannten Sachen die zwar in der Hausordnung stehen Bestandteil der Vertragsvereinbarung ??
Mit freundlichen Grüßen
Dietmar
30.12.2018 - 12:51
Guten Tag, unser Vermieter hat einen Hausmeisterservice zur Reinigung des Treppenhauses und für alle anderen Tätigkeiten beauftragt – diese Kosten werden über die Nebenkosten abgerechnet. Nun ist es aber so, dass kaum Arbeiten durchgeführt werden. Das Treppenhaus wird nicht gereinigt – zumindest nicht gewischt und selbst das Kehren findet vielleicht einmal im Monat statt.
Was können wir tun? Was ist hier unser Recht?
Vielen Dank!
01.01.2019 - 22:11
Hallo Sabrina,
lassen Sie sich vom Vermieter nachweisen, wann welche Arbeit durchgeführt wurden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.02.2019 - 19:41
Guten Tag,
wir wohnen in einem Zweifamilienhaus (oben) mit unseren Vermietern (unten) unter einem Dach.
Bei der Unterschrift sagten die Vermieter uns, dass gerne viel selbst erledigt wird, um Kosten zu sparen. Nichtsahnend sagten wir, dass wir dies natürlich befürworten. Kurze Zeit später sagte die Vermietern, dass wir 1mal monatlich die Auffahrt (ca. 40 x 2,50m) von Laub befreien müssen, weil es so dreckig ist. Dafür wurde uns zunächst ein alter, fast kaputter, Besen zur Verfügung gestellt. Als dann das Laub von den Bäumen fiel forderte uns die Vermieterin in einem forschen Ton auf, die Auffahrt 2mal monatlich zu fegen, weil ja offensichtlich ist, dass 1mal nicht reicht. Auch dies taten wir (wir haben eigentlich echt keine Lust auf Streit, zumal der Vermieter unter uns im gleichen Haus wohnt).
Kurze Zeit später sagte unsere Vermieterin, dass 2mal im Monat auch nicht reicht und sagte uns, dass wir jetzt vom 1.-15. eines Monats für die Reinigung und im Winter auch für den Schneedienst zuständig sind.
Vertraglich wurde dazu nichts festgehalten.
Jetzt kam es dazu, dass unsere Vermieterin uns aufforderte die Treppe (zu unser Wohnung) sauberer zu halten und zu saugen. Ich hatte ihr bereits vor 2 Monaten mitgeteilt, dass ich mit dem Staubsauger die vier untersten Treppenstufe nicht erreiche. Sie hingegen saugt unten sowieso den (ca. 1 Quadratmeter großen) Flur und könnte im Sinne der Gemeinschaft die vier Stufen mitsaugen. Nun hat sie meine Frau schon wieder dazu aufgefordert die Treppenstufen zu saugen. Meine Frau erwiderte wieder, dass wir mit dem Sauger nicht bis ganz nach unten kommen. Daraufhin sagte die Vermieterin: “Kaufen sie sich ein Verlängerungskabel und denn mit einem solchen Kabel kann man bis zum Himmel saugen”.
Im Mietvertrag steht unter §13 Wegereiniguung und Streupflich, Treppenhausreinigung und sonstige Reinigungspflichten:
1. Die Wegereinigung (…..), der Zuwegung zum Haus und zu den Abfallbehältern wird vom Vermieter durchgeführt, sofern sie dem Mieter nicht ausdrücklich bei Abschluss des Mietvertrages übertragen worden ist.
2. Die Treppenhausreinigung sowie die Reinigung der dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Räumen werden vom Vermieter durchgeführt, sofern sie dem Mieter nicht ausdrücklich bei Abschluss des Mietvertrags übertragen worden sind. (….) Wenn dem Mieter die Treppenhausreinigung sowie die Reinigung der dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Räumen übertragen worden ist, hat er die Reinigung entsprechend der Hausordnung durchzuführen.
In § 30 Sonstige Vereinbarungen wurde jedoch nichts festgehalten, dementsprechend gehen wir davon aus, dass wir rechtmäßig nicht zuständig sind, egal was in der Hausordnung steht. Ist das korrekt?
Mit freundlichen Grüßen,
Jan Krause
04.02.2019 - 09:34
Hallo Jan,
bitte lassen Sie die Klausel im Zweifel rechtlich prüfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
22.11.2019 - 13:16
Hallo Dennis Hundt,
Sie haben Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag und einer Hausordnung ausführlich dargestellt. Für mich stellt sich die Frage, ob bei einer Abweichung von Vereinbarungen die Hausordnung dem Mietvertrag übergeordnet werden kann. Oder kann man eventuell als Mieter grundsätzlich die für einen vorteilhafte Variante auswählen?
Die Situation:
Im Mietvertrag ist die Umlage der Hausreinigungskosten auf die Mieter vereinbart, in der Hausordnung ist jedoch aufgeführt, dass Haus und Grundstück in einem sauberen Zustand gehalten werden müssen. Mieter haben daher eine Reinigungspflicht, die unter den Mietparteien aufgeteilt wird.
Kann man als Mieter jetzt sagen, dass man die Kosten für die Reinigungsfirma nicht anteilig übernimmt, da man ja auch das Recht hat, die Reinigungsarbeiten selbst durchzuführen?
Vielen Dank im Voraus und viele Grüße
24.01.2020 - 14:50
Hallo, wir leben in einem Wohn- und Geschäftshaus. Bedeutet, die beiden unteren Etagen werden von einer Gesellschaft mit Publikumsverkehr, die dritte Etage von 2 privaten Parteien gemietet. Durch den Publikumsverkehr herrscht den ganzen Tag über Unruhe im Haus. Die Haustür ist während der Bürozeiten nicht verschlossen und kann von jedermann geöffnet werden. Somit standen auch mehrfach wildfremde Personen vor unserer Wohnungstür. Der Sicherheit halber haben wir uns ein teures Riegelschloß anbringen lassen, da es auch vorkommt dass vergessen wird, die Tür Abend zu verschließen…. Der Alltag sieht für uns so aus, dass ab 6:45 Uhr die ganze Woche über für uns die Nacht vorbei ist. Dann kommen die ersten Mitarbeiter und ab dann “klackt” die Tür zu den Büroräumen hunderte Male am Tag. Das schallt extrem durchs Treppenhaus. Außerdem halten sich die Personen dann auch auf dem Balkon unter unserem Schlafzimmerfenster auf, unterhalten sich laut, rauchen (zieht in unser Schlafzimmer, Vorhänge haben den Geruch aufgenommen und mussten ausgetauscht werden) und verschieben die Balkonmöbel. Die schweren Brandschutztüren im Keller werden zugeschlagen. Es ist tatsächlich nicht möglich, hier über Tag Ruhe zu bekommen. Unserer höflichen Bitte, zumindest ein Lederpolster an den Türgriffen anzubringen, lehnte man mit der Begründung ab, man müsse hören, wenn jemand ins Büro käme. Was sich dahin gehend widerspricht, da die Tür im Sommer komplett aufgestellt wird. Nun wurden sogar, ohne unser Wissen und unsere Zustimmung, Kameras im Treppenhaus als auch vor der Haustür angebracht.
Obwohl in der Hausordnung die Rücksichtnahme auf alle Mietparteien explizit aufgeführt ist, kümmert sich der Vermieter nicht. Was können wir tun? Ich möchte keinen Krieg, aber ich bin am Ende meiner Kräfte und möchte mein Zuhause nicht aufgeben müssen, weil eine Mietpartei hier macht was sie will, ohne Rücksicht auf Verluste. Danke im Voraus für die Mühe. Viele Grüße
28.01.2020 - 14:49
Hallo Angelika,
danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen hier leider nicht wirklich helfen. Was Sie beschreiben klingt nach (Ruhe)Störung, aber nicht unbedingt nach Lärmbelästigung. Sie könnten in Richtung Mietminderung regieren, ob diese begründet wäre, ist aber zumindest fraglich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
23.03.2020 - 00:26
Ist eine neue, nach mehreren Jahren am „schwarzen Brett“ ausgehängte Hausordnung rechtswirksam und bindend,
wenn es schon bei Vetragsschluss als Teil des (formularmäßigen) Mietvertrages eine Hausordnung gegeben hat? Insbesondere wenn die neue Hausordnung eine nichtige Klausel enthält (Verpflichtung zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung).
23.03.2020 - 13:25
Hallo Bernd,
wenn Sie davon ausgehen, dass die Hausordnung bindend und Teil des Mietvertrages ist, kann diese nicht einseitig geändert werden. Beziehen Sie sich auf die dem Mietvertrag anliegende Hausordnung.
Viele Grüße
Dennis Hundt
24.04.2020 - 10:28
Hallo Herr Hundt,
ich bewohne eine 2-ZKB-Wohnung in einem 3-FH, in dem die Vermieterin auf gleicher Ebene wie ich ( 1. OG) wohnt. Eine weitere Mietpartei bewohnt die einzige EG-Wohnung.
Dem Mietvertrag angehängt ist die Hausordnung (nicht unterschrieben).
1. In meinem MV steht unter
§ 27 SONSTIGE VEREINBARUNG: “Die Mieter habe die Hausordnung und den Putzplan des Objektes zu beachten”. Der Putzdienst schließt bei uns auch den Kehrdienst, Winterdienst, Mülleimerdienst ein.
Frage 1: Hat die Hausordnung damit Bestand und ist gültig?
2. Derzeit wechselt der Hausdienst wöchentlich. In der Hausordnung steht jedoch: Mieter, die im EG hat die Reinigung des Hauseingangs vom Hoftor bis zur Haustür und evtl. Garten mitzuübernehmen.
Bei Vorgärten ist der Gang vom Straßentor bis zur Haustüre mitzureinigen.
Frage 2: Entfällt dadurch für die anderen Parteien dieser “Reinigungsdienst”, da dies der Mieter im EG zu übernehmen hat?
Viele Grüße
Maria
26.04.2020 - 12:35
Hallo Maria,
ich kann Ihnen hier zu Ihrem Einzelfall leider nicht helfen. Bitte lassen Sie die Klauseln prüfen und lassen Sie sich über die jeweiligen ehrlichen Folgen informieren.
Viele Grüße
Dennis Hundt
13.07.2021 - 19:12
Hallo,
mein Vermieter hat eine Hausordnung zum Bestandteil des Mietvertrages gemacht, diese aber nicht eingefügt oder angehängt, ist diese dann überhaupt gültig?
Ich habe den Mietvertrag unterschrieben, weil ich dachte, dass es sich nur auf einen Zettel bezogen hat, der im Flur zu sehen war. Nun habe ich die richtige Hausordnung gefunden, in der mir zB duschen nach 22 Uhr und Trocknen der Wäsche in der Wohnung verboten wird. Gilt das für mich?
VG
14.07.2021 - 20:53
Hallo Lara,
die Antwort findet sich oben unter “b) Hausordnung als vertragliche Vereinbarung- Regelfall: Allgemeine Geschäftsbedingung”.
Viele Grüße
Dennis Hundt
02.10.2023 - 15:20
Hallo Herr Hundt,
ich bewohne eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, meine diversen Vermieter (seit Mai 2009 sind es bisher vier) haben die Treppenhaus- und Hausreinigung – trotz eines vorhandenen Passus in der Hausordnung, die dem Mietvertrag angehängt / beigefügt war- seit Mietbeginn über einen Dienstleister durchführen lassen und die anteiligen Kosten über die Betriebskostenabrechnung an die Mieter (so auch mich) weiterberechnet.
Der seit kurzem neue Eigentümer / Vermieter verlangt nun, dass die Treppenhaus- / Hausreinigung von den Mietern übernommen wird.
Kann er das so einfach tun?
Herzlichen Dank & beste Grüße
Marlies Diether
02.10.2023 - 20:18
Hallo Marlies,
ich denke Sie sind grundsätzlich an die Vereinbarungen im Mietvertrag gebunden, siehe: https://www.mietrecht.org/mietvertrag/gewohnheitsrecht-mieter/
Auf der andere Seite wüsste ich nicht, warum ein Vermieter etwas gegen den Einsatz einer Firma hat, wenn die Mieter einverstanden sind.
Viele Grüße
Dennis Hundt