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Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages?

Wer kennt Sie nicht – die Hausordnung. Sie schreibt uns unter anderem vor, wann Treppenhäuser zu putzen, wo Fahrräder abzustellen und wann Ruhezeiten einzuhalten sind.

In den meisten Mehrfamilienhäusern ist eine entsprechende Hausordnung anzutreffen, die  den Mietparteien oder Wohnungseigentümern Ihr Zusammenleben erleichtern will, indem gemeinsame Regeln aufgestellt werden.

Doch nicht immer sind die Regelungen mieterfreundlich und der eine oder andere mag sich fragen, wie verbindlich eine Hausordnung eigentlich ist. Gibt es eine Rechtsgrundlage und was kann passieren, wenn die Hausordnung nicht eingehalten wird?

Der folgende Beitrag klärt Sie auf.

Bei den üblichen Wohnraummietverhältnissen ist die Einführung einer Hausordnung eine Ermessensentscheidung des Vermieters oder eine vertragliche Vereinbarung mit dem Mieter.

Wie wird die HAUSORDNUNG für den Mieter verbindlich?

1. Rechtsgrundlage des Vermieters

als einseitige Bestimmung oder als vertragliche Vereinbarung

für beide Arten der gilt aber:

Die Hausordnung stellt grundsätzlich die für das Verhalten der Mieter untereinander maßgebende „Rechtsordnung“ dar.

(Beschluss LG Düsseldorf, 21 T 38/08 vom 18. April 2008; Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 6. Auflage 2003, § 53 Rdnr. 1)

UND

In einer Hausordnung kann grundsätzlich nur eine nähere, konkrete Ausgestaltung bestehender Rechte und Pflichten der Mieter erfolgen. Hingegen können dem Mieter nicht zusätzliche, wesentliche Pflichten auferlegt oder mietvertraglich bzw. gesetzlich eingeräumt Rechte wesentlich eingeschränkt oder gar aufgehoben werden.

(Beschluss LG Düsseldorf, 21 T 38/08 vom 18. April 2008; Emmerich in: Emmerich/Sonnenschein, Miete Handkommentar, 9. Auflage 2007, Vor § 535 Rdnr. 52)

Merke: Mit der Hausordnung können dem Mieter nicht zusätzliche, wesentliche Pflichten auferlegt werden oder die Rechte des Mieters wesentlich eingeschränkt oder gar aufgehoben werden!

2. Arten der Hausordnung

Im Regelfall findet sich die Hausordnung als Anhang zum Mietvertrag kann aber auch im Mietvertrag selbst mit geregelt oder  einseitig vom Vermieter aufgestellt (einseitige Leistungsbestimmung) werden.

a) Hausordnung als einseitige Leistungsbestimmung

Die einseitig vom Vermieter erlassene Hausordnung ist eine einseitige Leistungsbestimmung des Vermieters nach § 315 BGB. Die Begründung besonderer Vertragspflichten oder die Einschränkung gesetzlicher Gebrauchsrechte ist durch eine einseitig erlassene Hausordnung nicht möglich.

Dass heißt vereinfacht gesagt, dass in einer solchen Hausordnung nur konkretisiert werden kann, was bereits gesetzliche oder vertragliche Pflicht ist.

b) Hausordnung als vertragliche Vereinbarung- Regelfall: Allgemeine Geschäftsbedingung

Wenn eine Hausordnung vertraglich vereinbart wird, so geschieht das meist in Verbindung mit dem Mietvertrag in der Form einer allgemeinen Geschäftsbedingung. Für die Wirksame Einbeziehung der Hausordnung in den Mietvertrag müssen daher die Bestimmungen und Einschränkungen der §§ 305- 310 BGB beachtet werden. Die einzelnen Klauseln der Hausordnung unterliegen der Inhaltskontrolle der §§ 307 ff. BGB.  

Üblicherweise wird mit dem Mietvertrag die Hausordnung, als Bestandteil des Mietvertrages oder als Anhang, ausgehändigt. So sollte es zumindest in der Praxis gehandhabt werden, denn hier gilt:

Der Mieter muss für die wirksame Einbeziehung der Hausordnung von dieser bei Vertragsschluss Kenntnis nehmen, § 305 Abs. 2 BGB.

Dies wird im Zweifel mit der Unterschrift des Mieters bewiesen, wobei der Vermieter im Streitfall die Beweislast trägt, also den Nachweis schuldet.

Achtung:

Für den Vermieter ist dies unproblematisch, wenn die Hausordnung als Teil des Mietvertrages im Mietvertrag /-sformular mit abgedruckt ist und der Mieter das Formular unterhalb beziehungsweise nach der Hausordnung unterschreibt. Ist die Hausordnung demgegenüber auf einem gesonderten Blatt ohne oder nach der Unterschrift abgedruckt, stellt sich die Frage, ob der Mieter mit seiner Unterschrift auf dem Mietvertrag sich auch mit der Hausordnung einverstanden erklärt hat. Ebenso fraglich ist dies bei einer am „schwarzen Brett“ ausgehängten Hausordnung.

Daher unser Tipp für Vermieter: 

Lassen Sie sich die Hausordnung immer separat unterschreiben, denn die Kenntnisnahme ist nur dann zweifelsfrei, wenn die Hausordnung gesondert unterschrieben wird.

Für die Praxis gilt es hier auch immer wieder zu beachten, dass gewisse Einbeziehungsklauseln bezüglich der Hausordnung, wie sie gerne in Formularen verwendet werden, oftmals ungültig sind.

Zum Beispiel ist hier die in verschiedenen Mietvertragsformularen enthaltene Klausel zu nennen, nach welcher „die anliegende Hausordnung“ Vertragsbestandteil sein soll.  Diese Klausel ist nach der Rechtsprechung des BGH, Urteil vom 15.5.1991, VIII ZR 38/90 unwirksam nach § 309 Nr. 9 BGB.

3. Inhalt der Hausordnung

Inhaltlich muss die Hausordnung sich im Rahmen der gesetzlichen und vertraglichen Regelungen halten. Es können, wie anfänglich ausgeführt, keine zusätzlichen, wesentlichen Pflichten auferlegt oder Rechte wesentlich eingeschränkt beziehungsweise aufgehoben werden.

Als allgemeine Geschäftsbedingung unterliegt die Hausordnung, den Einschränkungen der §§ 305 c Abs. 2, 307 ff BGB.

Demnach darf zum Beispiel in der Hausordnung nichts Überraschendes, dass heißt Unerwartetes, geregelt sein. Anderenfalls wird diese Regelung nicht Vertragsbestandteil.

Beispiel: Verbot des Aufstellens von Waschmaschinen in der Wohnung

Im Beschluss des LG Düsseldorf, 21 T 38/08 vom 18. April 2008 wird dazu ausgeführt:

„ … ein in der Hausordnung enthaltenes Verbot des Aufstellens von Waschmaschinen, Geschirrspülern und anderen gebräuchlichen Haushaltsgeräten in der Wohnung, soweit diese fachgerecht betrieben und aufgestellt werden, (ist) in einer Hausordnung ebenso unzulässig, wie in einem Formularvertrag (Kossmann, aaO, Rdnr. 8), weil hierdurch der gesetzlich und mietvertraglich zulässige Gebrauch der Mietsache wesentlich eingeschränkt wird.“

4. Nachträgliche Einführung oder Änderung der Hausordnung

Eine Hausordnung kann aber auch nach Mietvertragsschluss erst aufgestellt beziehungsweise geändert werden. Entscheidend ist hier, dass der Mieter wieder die Möglichkeit zur Kenntnisnahme hat, beziehungsweise bei einer vertraglichen gewollten Bindung, sein Einverständnis erklärt.

Hinweis: Aufgrund des Gleichbehandlungsgrundsatzes muss von jedem einzelnen Mieter Einverständnis und Kenntnisnahme vorliegen.

5. Verstoß gegen die Hausordnung? – Was passiert bei Nichtbeachtung?

Verstöße gegen die Hausordnung werden meist nicht nur vom Vermieter ungern gesehen und können tatsächlich bis zur Kündigung führen.

Je nach Wirksamkeit der einzelnen Klausel (Bestimmung) der Hausordnung beziehungsweise der Hausordnung insgesamt und je nach Schwere des Verstoßes oder der Nichtbeachtung können unterschiedliche Rechtsfolgen zu erwarten sein.

Daher gilt: Die Hausordnung und die  Bestimmung gegen die verstoßen wurde, muss in erster Linie für den Mieter bindend sein.

Bei einer unwirksamen Bestimmung oder einer für den Mieter nicht bindenden Hausordnung, hat ein Verstoß auch keine Folgen; eine etwaige Kündigung beispielsweise wäre unwirksam.

Wenn die Verpflichtungen die sich aus der Hausordnung und der einzelnen Bestimmung ergeben allerdings verbindlich für den Mieter sind, dann müssen diese auch eingehalten werden, da anderenfalls

  • Kosten der Ersatzvornahme des Vermieters
  • Abmahnung und Kündigung drohen.

Beispiel: Treppenhaus-Reinigung durch eine Firma auf Kosten des Mieters, wenn dieser seiner Reinigungspflicht nicht nachkommt !

Das AG Bremen hat in seinem Urteil vom 15.11.2012, Az.: – 9 C 346/12 festgestellt, dass der Vermieter gegen den Mieter gemäß den §§ 535, 280 i. V. m. dem Mietvertrag vom 18.05.2010 i. V. m. Ziff. 4 der Hausordnung einen Anspruch auf Erstattung der angefallenen Reinigungskosten hat, wenn dieser seiner Pflicht zur Treppenhausreinigung nicht nachkommt.

An dieser Stelle relevant und wissenswert ist auch, dass die Einhaltung der Hausordnung nicht nur vom jeweiligen Vermieter verlangt werden kann, sondern auch die jeweiligen Mitmieter untereinander Ansprüche auf Einhaltung der Hausordnung geltend machen können, wenn die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages ist.

So entschied zum Beispiel das OLG München in seinem Urteil vom  21.01.1992 , Az.: 13 U 2289/91 und führte dazu aus, dass die mietvertragliche Anerkennung der Hausordnung gleichzeitig auch ein bindendes Versprechen an die anderen Mieter ist, die Hausordnung einzuhalten. Darauf können sich die Mitmieter berufen, § 328 BGB.

Demgegenüber fehlt es an einem solchen bindenden Versprechen, wenn die Hausordnung im Rahmen einer einseitigen Leistungsbestimmung vom Vermieter auferlegt wurde. In diesem Fall kann nur der Vermieter die Einhaltung verlangen.

Im Ergebnis… 
…ist festzuhalten, dass die Hausordnung im Regelfall Bestandteil des Mietvertrages ist und daher auch wie andere mietvertragliche Pflichten zu beachten ist. Zugleich sollten fragwürdige und die Mieterrechte beschränkende Regelungen aber nicht einfach hingenommen, sondern einer rechtlichen Prüfung unterzogen werden, da die Ausgestaltung der Hausordnung nicht nur formalen sondern auch inhaltlichen Einschränkungen unterliegt.

17 Antworten auf "Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages?"

  • Jasmin
    19.06.2015 - 16:05 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    mein Vermieter hat alle Beweohner des Hauses schriftlich aufgefordert die Fenster des jeweiligen Kellerabteils zu reinigen, weil diese von innen so dreckig seien. Sollten wir dies nicht tun wird er eine Reinigungsfirma beauftragen und die Kostren auf alle Mieter umlegen. Jetzt ist meine Frage, kann der Vermieter das tun. Der Keller steht immerhin nicht im Mietvertrag als vermietete Fläche, sondern lediglich im Übergabeprotokoll. Somit erstreckt sich meine Reinigungpflicht aus dem Mietvertrag meines Erachtens nicht auf den Keller.

    • Mietrecht.org
      22.06.2015 - 13:05 Antworten

      Hallo Jasmin,

      mein Tipp: verlieren sie sich nicht in Details. Von sauberen Kellerfenstern profitiert doch nicht in erster Linie der Vermieter, sondern die Mieter/Bewohner des Hauses.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marina
    09.08.2015 - 00:49 Antworten

    Hallo,

    unser Vermieter hat jetzt nach 3 Jahren wo wir hier wohnen die Hausordnung geändert. Bisher musste das Treppenhaus von jeder Partei (abwechselnd) gekehrt werden. Der jeweilige Treppenabschnitt wöchentlich feucht gewischt werden. Schneeräumen und außen kehren, wurde durch die Erdgeschoßpartei erledigt.
    Die Änderungen:
    Wischen und kehren der gesamten Treppe (nur Dachgeschoss, die anderen von Ihrer Wohnung nach unten)
    Schneeräumen und Kehren der Außenanlage

    Die neue Hausordnung wurde ausgehängt und uns an die Haustür geklebt.

    Nun meine Frage: Ist die für uns gültig? Zählt das schon als zur Kenntnis genommen und zugestimmt? Innerhalb welcher Zeitspanne muss ich Widersprechen bzw. muss ich Widersprechen?

  • Steinbauer
    13.08.2015 - 07:57 Antworten

    Ich habe mich beim Vermieter mehrmals darüber Beschwert, dass zwei Bewohner aus den oberen Stockwerk Bettwäsche, Wäsche, Teppiche, etc. über die Balkonbrüstung ausgeschütteln. Leider hat sich an der Situation nicht geändert und die Bewohner halten sich weiterhin nicht auf die Hausordnung. Muss der Vermieter für Abhilfe schaffen oder muss ich auf Unterlassung klagen? Vielen Dank für die Antwort.

  • Jasmin
    26.03.2016 - 11:24 Antworten

    Wir sind vor 2 Wochen in eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus eingezogen. Hier gibt es anscheinend auch ein paar eigenetümer mit im Haus. Wir halten einen Hund welcher vorab auch mit unserem Vermieter abgesprochen und im Vertrag genehmigt ist. Allerdings kam heute eine Nachbarin vorbei und zeigte uns eine andere Hausordnung, in der steht dass Hunde im Haus verboten sind. Was ist jetzt gültig? Der Vertrag in dem der Hund erlaubt ist oder die uns vorher nicht bekannte Hausordnung?

    • Mietrecht.org
      26.03.2016 - 23:20 Antworten

      Hallo Jasmin,

      Sie wissen nicht, was die Eigentümer untereinander vereinbart haben, für Sie ist Ihr Vermieter Ansprechpartner und der Vertrag ist Gesetz. Wie der Vermieter das Problem löst, ist erstmal seine Sache.

      Im Zweifel sollten Sie sich dazu zu gegebener Zeit rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

    • Martin
      06.04.2018 - 13:28 Antworten

      Haustiere grundsätzlich verbieten kann der Vermieter nicht. Wenn er es erlaubt und es hätte nicht erlauben dürfen, ist das erstmal ein Problem. Zudem gilt die Hausordnung nicht wenn sie nicht Vertragsbestandteil ist und im Nachhinein präsentiert wird.

  • Mara
    03.06.2016 - 19:23 Antworten

    Hallo,

    wir haben ein Problem seid ein neuer Mieter eingezogen ist. Er hält sich einfach nicht an die sonst übliche Hausordnung. Geht z.B. stundenlang weg (bis zu 12 Stunden) und lässt die Fenster (im EG) sperrangelweit aufstehen, so dass es für etwaige Einbrecher ein leichtes ist ins Haus zu kommen. Auch lässt er immer mal wieder die Haustüre offenstehen, wenn er weg geht.

    Es sind nur 2 Wohnungen im Haus, so dass es leider nur einen Stromzähler gibt. Der neue Mieter hat ständig, auch bei Tag, die Rolläden halb unten und dafür dann die Lichter an. Auch wenn er bei Tag lange weg geht, brennen dann oft die Lichter in seiner Wohnung. Da es ja nur ein Stromzähler gibt,müssen wir dann ja auch diese unnötigen Stromverbrauch mittragen. Wie sieht das rechtlich aus? Kann man da etwas tun?

    Auch schmeisst er immer mal wieder Altpapier entweder auf die Treppenstufen vor die Haustüre, anstatt in die 3 Meter weiter entfernte Mülltonne oder einfach auf den Boden vor die Mülltonne.

    Es gibt schon merkwürdige Menschen, muss ich sagen. Und ehrlich gesagt fühlen wir uns, seit dieser Herr eingezogen ist, nicht mehr sehr wohl hier.

    Trotz mehrmaliger freundlicher Bitte diese Dinge doch zu unterlassen, verhält sich der neue Mitbewohner immer wieder so.

    Wie sehen Sie hierzu die Rechtslage?

    • Mietrecht.org
      04.06.2016 - 14:57 Antworten

      Hallo Mara,

      Sie haben die Sache schon richtig beschrieben, es ist ein „komisches“ Verhalten. Echtes Fehlverhalten kann ich hingegen nicht sehen. Jeder Mieter muss für sich entscheiden, die lange die Fenster offen blieben und ob er täglich badet oder das Licht anlässt. Selbst wenn es Auswirkungen auf die Nebenkosten aller Mieter hat.

      Lasse Sie sich bei Bedarf dazu rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Mara
        06.06.2016 - 11:31 Antworten

        Hallo,

        danke für die Rückantwort. Wir sehen dies allerdings etwas anders, nämlich als groben Verstoss gegen die Obhutspflicht des Mieters. Er wohnt im EG und ist stundenlang abwesend und sein Fenster ist nicht nur gekippt sondern steht sperrangelweit offen?? Dies ist erstens eine Einladung für jeden Einbrecher und zweitens hatten wir auch hier Sturmwarnung und es hat geregnet usw. Wir wollen keine nassen Wände oder demolierten Böden haben, nur weil der Herr zu faul ist, seine Fenster zu schliessen wenn er weg geht.

        Ausserdem wohnen wir in Waldnähe und offene Fenster und Türen bei Abwesenheit oder Nacht birgt hier ganz extrem die Gefahr, dass wir bald Ratten, Mäuse, Wiesel oder sonstiges Getier im Haus haben. Kein einziger Anwohner in dieser Strasse verhält sich so extrem nachlässig.

        Das mit dem unnötigen Stromverbrauch sieht wohl rechtlich auch ein wenig anders aus, da es wir dies mittragen müssen.Wenn der Herr tagsüber nicht zu Hause ist, müssen ja schliesslich nicht sämtliche Lichter brennen. Wir werden uns hier rechtlich absichern und einen Rechtsanwalt einschalten, wenn sich dies nicht umgehend ändert.

        Soweit wir recheriert haben,können wiederholte Verstösse gegen die allg. übliche Hausordnung auch zur Kündigung des Mietvertrages führen.

        Viele Gruesse
        Mara

  • Rüdiger Lorenz
    12.09.2016 - 12:38 Antworten

    Wir bewohnen seit 7 Jahren eine Mietwohnung in Nürnberg. Bisher durften wir unsere Fahrräder in einem der allgemein genutzten Kellerräume abstellen. Dies wurde uns jetzt am Wochenende untersagt, mit dem Hinweis das die Räder zu entfernen sind da eine im Raum befindliche Wasser aufbereitungspumpe beschädigt wurde. Sicher nicht von uns!!! Auch wurde gleichzeitig das Unterstellen von Fahrräder in anderen allgemein genutzten Kellern untersagt, mit dem Hinweis das bis kommenden Wochenende alle Gegenstände aus den Allgemeinräumen zu entfernen sind. Leider ist unser eigener Keller zu klein um darin Fahrräder einzustellen,
    Ich kann ja nicht plötzlich alle Fahrräder verkaufen, nur weil für die Räder kein Platz mehr ist.
    Was kann ich tun?

  • Tini
    26.01.2017 - 23:51 Antworten

    Wir wohnen seit 2 Jahren zur Miete – es wurde ein Mietvertrag ohne Hausordnung abgeschlossen.

    Nun hat uns der Vermieter angeschrieben (er wohnt im übrigen auch im Haus) 2 Parteien-Haus,
    dass er eine Hausordnung einführen will.

    Ist dies überhaupt möglich – müssen wir uns daran halten und diese akzeptieren.

    Bisher hat der Vermieter z.B. den Schnee geräumt, der Fußweg ist sehr lang, da es sich um ein Eckgrundstück handelt – ich sehe nicht ein, dass ich den freischieben soll, oder auch sauber machen soll, denn das Grundstück gehört mir nicht.

    Was muss ich tun – und was nicht?

    • Mietrecht.org
      27.01.2017 - 09:37 Antworten

      Hallo Tini,

      wenn es Ihnen nur um möglichen Winterdienst geht, sollten Sie auf die Regelung im Mietvertrag verweisen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • tini
        28.01.2017 - 13:06 Antworten

        Hallo Dennis

        vielen Dank für die Antwort.

        Im Mietvertrag werden keine Arbeiten erwähnt und auch keine Hausordnung an die wir uns halten sollen.

        Nun hängt ein Aushang im Flur, wo dann angegeben ist, wann der Flur zu putzen ist und wann der Gehweg freigemacht werden muss (Schnee und Schmutz)

        Wir haben dieser Hausordnung nicht zugestimmt, sie wurde nachträglich im Flur aufgehangen- ich weiß gar nicht ob die bindend für uns ist.

        Vor allem 2 Jahre lang wurde der Flur nur sporadisch von der Vermieterin geputzt und nun soll dies 2x die Woche passieren.

        Ich such mir glaube ich eine andere Wohnung.

        Gruß
        Tini

  • Gisela Maria
    08.07.2017 - 10:35 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich bewohne seit 2011 eine Wohnung im 1. OG eines 3-FH, in dem die Vermieterin ebenfalls eine Wohnung hat (1. OG und DG). Im EG wohnt ein alleinstehender Mann.
    Die Reinigung des Treppenhauses wird lediglich von der Vermieterin und mir erledigt, der Mieter der EG-Wohnung ist davon befreit, die Pflicht der Bürgersteigreinigung unterlässt dieser Mieter ebenfalls, was stillschweigend akzeptiert wird.
    Ich habe die Vermieterin bereits mehrmals davon in Kenntnis gesetzt, dass auch ein Mieter im EG verpflichtet ist, seinen Teil der Treppenhausreinigung vorzunehmen und dass sie dies nicht auf eine andere Mietpartei – in diesem Fall auf mich – abwälzen kann. Hierauf wird sie unsachlich, laut und beleidigend.
    Bin ich nun mit der Forderung, dass sich alle Parteien an der Reinigung zu beteiligen, im Recht oder muss ich dies aktuelle Situation akzeptieren?
    Anm.: In meinem Mietvertrag ist lediglich unter „Sonstige Vereinbarung“ Folgendes aufgeführt: ‚Die Mieter haben die Hausordnung und den Putzplan des Objektes zu beachten‘. Die Hausordnung hängt dem MV an, wurde nicht zusätzlich unterzeichnet.

    Viele Grüße

    Maria

    • Mietrecht.org
      22.07.2017 - 14:20 Antworten

      Hallo Maria,

      danke für Ihren Kommentar. Es macht ja gar keinen Sinn, dass nur einige Mieter die Reinigung übernehmen sollen. Mieter die die Reinigung nicht selbst übernehmen wollen, müssen dann für Ersatz sorgen und z.B. eine Firma beauftragen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Hackel
    08.09.2017 - 16:16 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir (meine Frau und ich) sind seit 14 Jahren Mieter in einem 12-Familienmiethaus, bisher ohne größere Probleme. Zum Mietvertrag gehört eine Hausordnung. Diese Hausordnung wurde vor 3 Monaten einseitig vom Vermieter geändert und hängt seit 3 Tagen an der Haustafel zur Kenntnisnahme für die Mieter. Die Änderung bezieht sich die Festlegung eines Grillverbotes auf dem Balkon. In der ursprünglichen Fassung der Hausordnung (Anhang zum Mietvertrag) war weder das Grillen auf dem Balkon erwähnt noch verboten. Ist diese einseitige Änderung der Hausordnung rechtens oder unwirksam. Für mich bedeutet das eine Einschränkung meiner Rechte als Mieter.
    Im Voraus vielen Dank für die Beantwortung meiner Frage.

    Mit freundlichen Grüßen
    Hans-Jürgen Hackel

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