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Haustür bei Mehrfamilienhaus abschließen oder nicht?

Die neue vom Bundesinnenminister vorgestellte Kriminalstatistik hat es gezeigt. Die Zahl der Wohnungseinbrüche steigt und steigt. Im Jahr 2015 war die Zahl der Wohnungseinbrüche mit knapp 170.000 so hoch wie lange nicht. Da liegt es nahe, sich Gedanken darüber zu machen, wie man sich besser schützen kann. Viele Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften tun dies auch und beschließen bzw. regeln in einer Hausordnung, dass die Eingangstür von Mehrfamilienhäusern über Nacht verschlossen bleiben muss. Eine große Zahl von Mietern begrüßt dies, da sie sich durch diese Maßnahme sicherer fühlt. Andere wiederum fühlen sich in ihrer Bewegungsfreiheit eingeschränkt oder fürchten, im Brandfall nicht schnell genug ins Freie gelangen zu können. Erdgeschossbewohner wiederum sehen es nicht ein, dass sie dafür verantwortlich sein sollen, dass die Tür auch tatsächlich verschlossen ist.

Dieser Beitrag befasst sich in erster Linie mit der Frage, ob und mit welchem Inhalt eine Regelung in einer Hausordnung wirksam ist, die das Verschließen der Haustür über Nacht vorschreibt, geht aber auch darauf ein, mit welchen Konsequenzen Mieter zu rechnen haben, wenn sie sich nicht an eine wirksam begründete Pflicht zum Verschließen der Tür halten.

1. Das Abschließen der Haustür hat nicht nur Vorteile

Eine abgeschlossene Haustür mag besser gegen Einbrüche schützen, erhöht die allgemeine jedoch Sicherheit nicht zwangsläufig. Oft wird nämlich vergessen, dass der Weg durch die Haustür ins Freie auch Fluchtweg im Falle eines Brandes ist. Eine abgeschlossene Hauseingangstür kann- wie es das AG Frankfurt a.M. mit Urteil vom 15.04.2005 – 33 C 1726/04-13- auf den Punkt brachte, eine tödliche Gefahr im Brandfall darstellen, wenn z.B. ein Bewohner bei der Flucht seinen Haustürschlüssel wegen der Brandeinwirkungen oder aus anderen Gründen nicht griffbereit hat. Auch wenn ein Schlüssel vorhanden ist, können durch das Aufschließen wertvolle Sekunden verloren gehen.

2. Verpflichtung zum Abschließen in der Hausordnung – wirksam oder nicht? Eine Frage der Abwägung

Viele Hausordnungen sehen vor, dass die Haustür in der Zeit von 22.00 Uhr abends bis 6.00 Uhr morgens verschlossen zu halten ist. Wird diese Vorgabe eingehalten, gibt es keine Probleme. Auf den Prüfstand kommt eine solche Regelung jedoch dann, wenn ein Mieter sich über die Pflicht hinwegsetzt. Auch im Mietrecht gibt es nicht immer schwarz oder weiß. Ob eine Regelung, die das Verschließen der Haustür über Nacht vorschreibt, wirksam ist oder nicht, muss im Einzelfall durch eine Abwägung unter Berücksichtigung aller schutzwürdigen Belange der Mieter und Wohnungseigentümer ermittelt werden (vgl. LG Frankfurt a.M., Urteil vom 12.05.2015 – 2-13 S 127/12). Gesichtspunkte wie Bequemlichkeit oder das Gefühl, eingesperrt zu sein, haben hierbei kein großes Gewicht. Letztendlich läuft es auf eine Abwägung zwischen dem Interesse, sich gegen Einbruch und Diebstahl zu schützen und demjenigen, im Brandfall so schnell wie möglich ins Freie zu gelangen, hinaus.

Bereits ein Vergleich der jeweils betroffenen Rechtsgüter legt es nahe, dem Interesse der Sicherung im Brandfall den Vorzug zu geben. Das Verschließen der Tür kann eine Gefahr für Leben und Gesundheit der Bewohner darstellen. Auch wenn die durchaus traumatisierenden Folgen eines Einbruchs nicht zu unterschätzen sind, stehen diesen Rechtgütern jedoch in der Regel in erster Linie Vermögensinteressen gegenüber. Ein Einbruch birgt keine Gefahr für das Leben und in der Regel auch nicht für ernsthafte Gesundheitsschäden. Welch großes Gewicht dem Offenhalten der jederzeitigen Fluchtmöglichkeit aus dem Gebäude in Notfällen wie im Brandfall zukommt, zeigt, dass dieser Gesichtspunkt in den Bauordnungen der Länder verankert ist. In § 37 Abs. 5 S.1 der Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen heißt es z.B.: „ Jeder notwendige Treppenraum muss einen sicheren Ausgang ins Freie haben.“

Mit der Begründung, dass bei einer Abwägung der widerstreitenden Interessen der Schutz des Lebens vorrangig ist, hat daher das LG Frankfurt a.M. mit Urteil vom 12.05.2015 – 2-13 S 127/12- einen Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft, durch den eine Regelung in die Hausordnung aufgenommen werden sollte, nach der die Haustür in der Zeit von 22 Uhr abends bis 6 Uhr morgens verschlossen zu halten ist, für ungültig erklärt.

Anders sah es im Jahre 2007 das AG Hannover, das mit Urteil vom 20.03.2007- 544 C 8633/06- entschied, dass in einer Hausordnung eines Mehrfamilienhauses vorgesehen werden kann, dass die Haustür innerhalb der Nachtstunden (ab 22 Uhr) aus Sicherheitsgründen von den Mietern verschlossen werden muss.

Eine höchstrichterliche Entscheidung des Bundesgerichtshofs gibt es zu dieser Frage bislang nicht.

3. Ein Panikschloss kann die Lösung sein

Zwingend ist das Abwägungsergebnis, zu dem das LG Frankfurt in seinem Urteil vom 12.05.2015 gekommen ist, jedoch nicht, und zwar auch dann nicht, wenn man dem Brandschutz grds. den Vorrang einräumt. Eine Abwägung muss nämlich gar nicht zwingend erforderlich werden. Das LG Frankfurt führt in seinem Urteil vom 12.05.2015 selbst aus, dass das Interesse, sich vor Einbrechern zu schützen, und das Interessen, im Falle eines Brandes schnell ins Freie zu gelangen, bezüglich eines Verschlusses der Haustür nicht in einem Ausschließlichkeitsverhältnis stehen müssen, da es Haustürschließungssysteme gebe, welche beide Interessen vereinigen, die nämlich einen Verschluss des Hauseingangs zulassen, auf der anderen Seite ein Öffnen durch flüchtende Bewohner aber ohne einen Schlüssel ermöglichen. Hiermit sind sog. Panikschlösser gemeint, die es möglich machen, dass eine verschlossene Tür von innen ohne Schlüssel, von außen aber nur mit Schlüssel geöffnet werden kann. Die Verwendung eines solchen Schlosses ermöglicht auf der einen Seite Schutz gegen unbefugtes Eindringen von außen und verhindert auf der anderen Seite, dass im Falle eines Brandes durch das Aufschließen der Tür von innen wertvolle Sekunden verloren gehen.

4. Erdgeschossmieter in der Pflicht

Stuft man eine Regelung in der Hausordnung, nach der die Haustür in der Zeit von 22 Uhr abends bis 6 Uhr morgens verschlossen zu halten ist, als wirksam ein, sei es, weil ein Panikschloss verwendet wird oder aber, weil das Interesse am Schutz vor Einbrüchen nicht als nachrangig gegenüber dem Interesse an einer ungehinderten Fluchtmöglichkeit im Falle eines Brandes angesehen wird, stellt sich die weitere Frage, ob bestimmten Mietern – in der Regel den Erdgeschossmietern– durch die Hausordnung die Pflicht auferlegt werden kann, dafür Sorge zu tragen, dass die Haustür auch tatsächlich verschlossen ist. Das LG Köln hielt in dem seinem Urteil vom 25.07.2013 – 1 S 201/12- zu Grunde liegenden Fall eine entsprechende Regelung für wirksam. Die Bestimmung sei- so das Gericht- weder überraschend i. S. d. § 305c BGB, noch führe sie zu einer unangemessen Benachteiligung der Erdgeschossmieter i. S. d. § 307 Abs. 1, 2 BGB. Letztere liege insbesondere deshalb nicht vor, weil die mit der Verpflichtung zum Verschließen der Tür verbundene Arbeitsbelastung gering sei und mit der Verpflichtung auch kein nennenswertes Haftungsrisiko einhergehe. Hinzu komme, dass viele Mieter bereits im eigenen Sicherheitsinteresse – d. h. auch ohne eine entsprechende vertragliche Verpflichtung – so vorgehen würden wie in der Hausordnung vorgeschrieben.

5. Haustür nicht verschlossen – Welche Konsequenzen drohen Mietern

Regelt die Hausordnung wirksam, dass die Haustür über Nacht verschlossen zu halten ist, und ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages, verhält sich der Mieter vertragswidrig, wenn er dieses Gebot missachtet. Er muss daher mit einer Abmahnung seines Vermieters und dessen Aufforderung rechnen, sich in Zukunft an die Vorschrift zu halten.

Ein Recht zur ordentlichen fristgerechten Kündigung gem. § 573 Abs.2 Nr.1 BGB oder gar zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. §§ 543,569 Abs.2 BGB besteht in der Regel nicht. Das LG Trier hat mit Urteil vom 25.08.1992 – 1 S 77/92- entschieden, dass das Nichtabschließen der Hauseingangstür zu der in der Hausordnung angegebenen Zeit gewöhnlich keinen Grund für eine fristlose Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter darstellt. Maßgeblich sind jedoch stets die konkreten Umstände des Einzelfalls, wozu insbesondere die Anzahl der Verstöße, aber auch die Frage gehört, ob ein konkreter Schaden entstanden ist.

Ist Letzteres der Fall, kann außerdem eine Schadensersatzpflicht des Mieters bestehen. 

Beachte: Das Recht, die Einhaltung der Hausordnung zu verlangen, hat nicht nur der Vermieter, sondern auch die übrigen Mieter (vgl. OLG München, Urteil vom 21.01. 1992 – 13 U 2289/91).

Abschließen oder nicht? – Das sagen die Mieter

Auch wenn die Gerichte im Streitfall das letzte Wort haben, ist es insbesondere deshalb, weil die Rechtsprechung nicht einheitlich ist, nicht unbedeutend, was die Mieter selbst, die unmittelbar betroffen sind, zu der streitigen Frage zu sagen haben. Der Deutsche Mieterbund hat eine Umfrage gestartet und 5538 Mieter befragt, von denen 53 Prozent das Verschließen der Tür befürworteten, während 47 Prozent der Befragten sich dagegen aussprachen, um im Brandfall schneller aus dem Haus zu kommen.

6. Fazit und Zusammenfassung

  1. Für die Beantwortung der Frage, ob eine Regelung in einer Hausordnung, nach der die Haustür nachts in der Zeit von 22.00 Uhr abends bis 6.00 Uhr morgens verschlossen zu halten ist, wirksam ist, bedarf es grds. einer Abwägung zwischen dem Interesse, sich gegen Einbruch und Diebstahl zu schützen, und demjenigen, im Brandfall so schnell wie möglich ins Freie zu gelangen.
  2. Die Gerichte gelangen nicht zu einheitlichen Abwägungsergebnissen, so dass eine eindeutige Aussage zur Zulässigkeit einer entsprechenden Regelung nicht getroffen werden kann.
  3. Einer Abwägung bedarf es nicht, wenn beide Interessen miteinander zu vereinbaren sind, was der Fall ist, wenn ein sog. Panikschloss verwendet wird, durch das gewährleistet ist, dass eine verschlossene Tür von innen ohne Schlüssel, von außen aber nur mit Schlüssel geöffnet werden kann.
  4. Ist die Regelung in der Hausordnung, die das Verschließen der Haustür über Nacht gebietet, wirksam, bestehen keine grundsätzlichen Bedenken an der Wirksamkeit einer Verpflichtung der Erdgeschossmieter, dafür Sorge zu tragen, dass die Tür tatsächlich verschlossen ist.
  5. Verstößt der Mieter gegen die Pflicht zum Verschließen der Haustür, hat er zwar mit einer Abmahnung, grds. aber nicht mit einer Kündigung zu rechnen. Entsteht durch die Pflichtverletzung ein dem Mieter zurechenbarer Schaden, muss der Mieter diesen ersetzen, es sei denn, ihn trifft kein Verschulden.

5 Antworten auf "Haustür bei Mehrfamilienhaus abschließen oder nicht?"

  • m.Fischer
    31.05.2017 - 08:08 Antworten

    Hallo,
    Notarzt kam nicht ins Haus ,da die Nachbarin immer die Tür zu jeder Zeit verschließt.
    Was kann man da schon machen. Sie verstreut soger Rattengift im Garten das der Hund einer anderen Nachbarin nicht in den Garten kann aber dies ist ein anderes Thema. Solche Leute nutzen diese Regelung nur aus um Macht zu haben.
    Ein älteres Ehepaar muss aus den dritten Stock runterlaufen da die Postbotin oder der Apothekenlieferdienst nicht rein kann, warum gibt es dann einen Türöffner in den Wohnungen?
    Die Wohnungsverwaltung juckt das nicht.
    Diese Regelung muss weg. Einbrecher kommen auch nicht immer durch die Haustür sonder zu 85% durchs Fenster oder der Balkontür.

  • Peter Fischer
    11.08.2017 - 13:21 Antworten

    Eine Klage gegen Hausordnungen, die Türabschließungen verlangen, dürfte aktuell mit hoher Wahrscheinlichkeit immer zum Erfolg führen, das sagt doch schon ganz eindeutig die Urteilsbegründung im besagten sehr aktuellen Urteil des LG Frankfurt (Az.: 2-13 S 127/12). Gegen diese jedem einleuchtenden Argumente zu sprechen zeugt von Unverantwortlichkeit.
    Feuer und Rauch – und soetwas kann viel schneller passieren, als vielen bewusst ist- sind nicht in der Lage, verschlossene Türen zu öffnen. Dann ist man gefangen und kann nicht raus. Und selbst wenn man den Schlüssel dabei hat, aufschließen kostet womöglich kostbare Zeit.
    Einbrecher können sowohl das eine als auch das andere, sprich, wenn die rein wollen, dann können sie es auch, ob nun abgeschlossen ist oder nicht.

    Vorschriften, die Türen zu bestimmten Zeiten abzuschließen, gehören verboten.

    Und es ist auch wenig lustig, wenn man erst aus dem 10. Stock hinunterlaufen muss, um dem klingelnden Notarzt (!) oder ganz normalem Gast trotz elektrischem Türöffner (der ja nicht funktioniert, wenn das Schloss verriegelt ist) die Tür zu öffnen.
    Wenn bei solchen Argumenten ein Richter trotzdem noch für eine Türschließung urteilen sollte, so würde dieses mit Sicherheit in der höheren Instanz aufgehoben.

  • Karl-Ernst Heinze
    29.12.2017 - 22:43 Antworten

    Es ist unverantwortlich wenn der Vermieter auf das abschließen der Haustür besteht. Ich bin selber Hausmeister bei einer Wohnungsgesellschaft, bei meinen Objekten darf nicht abgeschlossen werden. Ich hätte keine ruhige Minute bei dem Gedanken das unsere Mieter in der Mausefalle sitzen.

    • Mietrecht.org
      30.12.2017 - 10:00 Antworten

      Hallo Karl-Ernst,

      danke für Ihr Feedback aus der Praxis.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thomas
    17.04.2018 - 22:28 Antworten

    Den Fall hab ich jetzt auch, ständig wird bei mir die Eingangstür abgeschlossen. Bei uns wohnen viele ältere Leute im Eingang und wenn einer den Notarzt benötigt kommt dieser dann durch die abgeschlossene Tür nicht rein. Oder wenn es brennt rückt die Feuerwehr meistens über das Treppenhaus vor. Ich habe selber mehrere Kumpel bei unterschiedlichen Feuerwehren und die sagen mir, das wegen dem Brandschutz ein verschließen der Tür nicht passieren darf. Mit freundlichem Gruß

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