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Mietvertrag nach Mieterkündigung verlängern? Was können Mieter tun?

Die Mietwohnung ist gekündigt, aber die neue Wohnung noch nicht gefunden? Vielleicht ist auch der Grund für die Mieterkündigung nachträglich weggefallen und man entscheidet sich dazu, doch noch weiterhin in der Mietwohnung wohnen zu bleiben. Doch was kann man als Mieter tun? Kann man die eigene Mieter-Kündigung später wieder zurücknehmen? Welche Möglichkeiten gibt es den Mietvertrag nach der Mieterkündigung zu verlängern?

Der nachfolgende Artikel erklärt für Mieter, was Sie tun können, wenn Sie nach der Mieter-Kündigung doch nicht ausziehen wollen.

I. Verlängerung des Mietvertrages durch Gebrauchsfortsetzung

Die einfachste Möglichkeit für Mieter den Mietvertrag nach der Mieterkündigung doch noch zu verlängern, ist die sog. stillschweigende Verlängerung des Mietvertrages durch Gebrauchsfortsetzung.

Das geht allerdings nur, wenn die Anwendung des § 545 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) nicht wirksam im Mietvertrag ausgeschlossen wurde und die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen.  Nach § 545 BGB kann sich das (befristete) Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängern, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt und keiner der  Vertragsparteien innerhalb von zwei Wochen ihren entgegenstehenden Willen erklärt.

Das bedeutet, setzt man als Mieter den Gebrauch der Mietsache nach dem Ablauf der Mietzeit fort, ohne dass der Vermieter der Vertragsfortsetzung rechtzeitig widerspricht, verlängert sich das Mietverhältnis und wird identitätswahrend fortgesetzt (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 27.04.2016, Az.: VIII ZR 323/14).

Die stillschweigende Verlängerung des Mietvertrages nach § 545 BGB setzt im Einzelnen Folgendes voraus:

  • Ablauf der Vertragslaufzeit
  • Gebrauchsfortsetzung durch den Mieter
  • Kein fristgemäßer Widerspruch
  • Kein vertraglicher Ausschluss des § 545 BGB

Hier ist besonders wichtig, dass die eigene Mieterkündigung einer stillschweigenden Verlängerung nicht entgegensteht und im Streitfall auch nicht als Widerspruch ausgelegt werden kann. Zwar kann sich der Widerspruch auch aus schlüssigem Handeln in sog. konkludenter Form ergeben, aber nur dann wenn die Erklärung den Willen, die Fortsetzung des Vertrags abzulehnen, eindeutig zum Ausdruck bringt (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 24.01.2018 Az.: XII ZR 120). In dem Fall einer Vermieterkündigung wurde der konkludente Inhalt des Widerspruchs, z.B. damit begründet, dass die Kündigungsgründe und die Bedeutung, welche der Vermieter ihnen nach dem Inhalt der Erklärung beigemessen hat, nach dem maßgelblichen objektiven Empfängerhorizont des §§ 130, 133 BGB nur den Schluss zu lassen, dass er eine Vertragsfortsetzung ablehnt  (vgl. BGH Urteil vom 16. September 1987,Az.: VIII ZR 156/86 ; BGH Urteil vom 12. Juli 2006, Az.: XII ZR 178/03). Das bedeutet aber nicht das in jeder (außerordentlichen) Kündigung bereits eine Widerspruchserklärung gesehen werden kann. Diese Entscheidung hängt vielmehr von den Umständen des Einzelfalls ab. Erklärt man daher als Mieter z.B. eine ordentliche Kündigung, widerruft diese dann (wenn auch unwirksam vgl. unten Punkt II.) und setzt im Anschluss den Gebrauch der Mietsache fort, kann ein Widerspruch im Sinne des § 545 BGB wohl schwer begründet werden.

Bestreitet der Vermieter die stillschweigende Verlängerung des Mietvertrages nach der Mieterkündigung und erhebt z.B. Räumungsklage, muss der Mieter darlegen und beweisen, dass eine Gebrauchsfortsetzung nach § 545 BGB vorliegt. Die Behauptung, dass es einen rechtzeitigen Widerspruch gab, ist vom Vermieter darzulegen und zu beweisen.

Zu den sonstigen Voraussetzungen ist alles Wichtige in diesem Spezialbeitrag zusammengefasst: Verlängerung des Mietvertrages durch Gebrauchsfortsetzung.

Achtung:

Verlängerung nach  § 545 BGB funktioniert nur, wenn der Vermieter der Gebrauchsfortsetzung nicht widerspricht. Dafür hat er bis zu zwei Wochen Zeit, sobald er von der Gebrauchsfortsetzung erfährt. Mieter riskieren hier daher, dass der Vertrag sich doch nicht verlängert, wenn ein Widerspruch vorliegt.

Mietertipp:

Es ist Mietern zu empfehlen, sich vor der einfachen Gebrauchsfortsetzung nach Mietvertragsende mit dem Vermieter in Verbindung zu setzten und darüber zu informieren, dass man eine Fortsetzung wünscht, die Kündigung zurücknimmt (siehe unten Punkt II.) und daher über den Kündigungstermin hinaus den Mietvertrag durch einfache Gebrauchsfortsetzung verlängern will. So entgeht man als Mieter der Gefahr, dass der Vermieter am Ende widerspricht und man im schlimmsten Fall ohne neue Wohnung und mit einer Schadensersatzverpflichtung gegenüber dem Vermieter da steht!

II. Rücknahme der Kündigungserklärung

Eine Kündigung  ist rechtlich eine sog. empfangsbedürftige Willenserklärung. Mit Zugang des Kündigungsschreibens, wird sie rechtswirksam (BGH, Urteil vom 28.01.1993, Az.: IX ZR 259/91). Auf den Ablauf der Kündigungsfrist kommt es nicht an. Gemäß § 130 Abs. 1  BGB  gilt die Kündigungserklärung als zugegangen, „wenn sie so in den Bereich des Empfängers gelangt ist, dass dieser unter normalen Verhältnissen die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen“ (BGH, Urteil vom 13.02.1980, Az.: VIII ZR 5/79).

Das bedeutet: Ist die Kündigung dem Vermieter erst einmal zugegangen ist sie auch wirksam. Eine Rücknahme der Kündigung ist grds. nicht möglich. Ausnahmsweise kann man als Mieter allerdings die Kündigung dann widerrufen, wenn die Kündigung dem Vermieter noch nicht zugegangen ist.  Wird die Kündigung also sofort widerrufen oder zurückgenommen und geht dieser Widerruf dem Vermieter vor oder gleichzeitig mit der Kündigung zu, wird die Kündigungserklärung nicht wirksam nach § 130 Abs. 1 S. 2 BGB. Alle Einzelheiten dazu, lesen Sie in dem Artikel: Rücknahme: Kündigung eines Mietvertrages zurückziehen – Geht das?

Daneben kann es in besonderen Fällen auch möglich sein, die eigene Kündigungserklärung anzufechten. Eine Anfechtung nach den §§ 119 ff. BGB  hätte die Wirkung,  dass die angefochtene Kündigungserklärung nach § 142 BGB rückwirkend als nichtig angesehen wird. Das ist aber nur möglich, wenn man seine Mieterkündigung gegenüber dem  Vermieter nicht noch gesondert  bestätigt hat, gemäß § 144 BGB. In diesem Fall ist die Anfechtung ausgeschlossen.

Vorausgesetzt ist das Vorliegen eines Anfechtungsgrund. Das ist z.B. ein Irrtum ( Inhaltsirrtum oder Erklärungsirrtum nach § 119 BGB) oder eine arglistige Täuschung oder Drohung (§ 123 BGB). Das man seine persönliche Meinung zum Auszug ändert oder die Gründe für die Mieterkündigung nachträglich weggefallen sind, reichen nicht. Dies sind rechtlich nur sog. Motivirrtümer, die nicht zu einer Anfechtung berechtigen.  Mehr dazu lesen Sie hier: Rücknahme: Kündigung eines Mietvertrages zurückziehen – Geht das?

Eine Mustervorlage, wie Sie den Vermieter um eine Verlängerung nach der eigenen Mieterkündigung bitten können, erhalten Sie hier:

III. Vereinbarung mit dem Vermieter über Verlängerung des Mietvertrages oder Abschluss eines neuen Mietvertrages

Ist die Rücknahme der Kündigungserklärung nicht möglich, scheidet eine Anfechtung aus und ist davon auszugehen, dass der Vermieter einer Verlängerung durch Gebrauchsfortsetzung widerspricht, gibt es nur noch eine Chance für den Vermieter: Eine Vertrag mit dem Mieter.

Das kann eine schriftliche Vertragsverlängerung sein, durch die der alte Mietvertrag fortgesetzt wird oder ein komplett neuer Mietvertrag. In den meisten Fällen lassen sich Vermieter auf einen neuen Mietvertrag ein, wenn die Konditionen zu ihren Bedingungen angepasst werden, z.B. eine höhere Miete vereinbart wird oder ähnliches. Hier ist Verhandlungsgeschick mit dem Vermieter gefragt.

Zwingen kann man den Vermieter nicht, den Mietvertrag fortzusetzen oder einen neuen abzuschließen.

IV. Fazit und Zusammenfassung

Will man den Mietvertrag nach der eigenen Mieterkündigung verlängern, hat man nicht viele Möglichkeiten, dies ohne die Zustimmung des Vermieters oder ohne einen neuen Vertrag zu tun. Die Rücknahme der Kündigungserklärung ist nur bis zum Zugang der Kündigung beim Vermieter möglich, Danach kann die Kündigungserklärung nicht rückgängig gemacht werden. Als letzte Möglichkeit der Verlängerung des Mietvertrages bei Mieterkündigung bleibt die sog. Gebrauchsfortsetzung. Diese Verlängerung wird aber nur wirksam, wenn der Vermieter nicht widerspricht.

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