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Mieter zieht nach Kündigung nicht aus – Was tun als Vermieter?

Viele Vermieter haben es schon erlebt: Das Mietverhältnis ist nach einer Kündigung beendet, der Mieter zieht aber nicht freiwillig aus. Der Ärger des Vermieters, der möglichst schnell in den Besitz seiner Wohnung gelangen möchte, um sie selbst zu nutzen oder einem neuen Mieter zu übergeben, ist verständlich, verleitet ihn aber nicht selten dazu, sich falsch zu verhalten. Schneller als gedacht gerät der Vermieter in eine Situation, in der er selbst sich nicht nur gesetzeswidrig verhält, sondern sich unter Umständen sogar strafbar macht.

Damit dies nicht geschieht, erklären wir in diesem Beitrag, wie sich Vermieter am besten verhalten sollten, wenn der Mieter nach einer Kündigung nicht auszieht.

I. Was Vermieter in keinem Fall tun sollten

Bevor darauf eingegangen wird, welche Schritte der Vermieter einleiten sollte, wenn der Mieter die Wohnung nicht räumt, soll zunächst darauf hingewiesen werden, was der Vermieter in einer solchen Situation auf keinen Fall tun sollte.

1. Die eigenmächtige Räumung ist unzulässig

Manche Vermieter sind der Ansicht, sie hätten nach dem Ende des Mietverhältnisses das Recht, in die Wohnung des Mieters einzudringen, diese zu räumen und dem Mieter ggf. durch ein Austauschen des Türschlosses den Zutritt zu verwehren. All diese Maßnahmen sind unzulässig und vom Vermieter dringend zu unterlassen. Solange der Mieter nicht ausgezogen ist, ist er der Besitzer der Wohnung, auch wenn er zur Räumung verpflichtet ist. Stört der Vermieter den Mieter in diesem Besitz oder entzieht er ihm diesen sogar, begeht er verbotene Eigenmacht i. S. d. § 858 BGB mit der Folge, dass der Mieter von ihm gem. § 861 Abs.1 BGB die Wiedereinräumung des Besitzes verlangen kann. Falls dem Mieter durch die eigenmächtige Räumung ein Schaden entsteht, muss der Vermieter ihm diesen ersetzen. Und nicht zuletzt macht der Vermieter sich sogar wegen Hausfriedensbruchs (vgl. § 123 StGB) und -falls er dem Mieter gegenüber Gewalt anwendet oder ihm droht- sogar wegen Nötigung (vgl. § 240 StGB) und ggf. wegen Körperverletzung (vgl. § 223 StGB) strafbar.

2. Von einer Versorgungssperre sollte zumindest der Vermieter von Wohnraum die Finger lassen

Eine Alternative zur aktiven eigenmächtigen Räumung der Wohnung bzw. der Gewerberäume sieht so manch ein Vermieter darin, den Mieter dadurch zum Auszug zu bewegen, dass er die Versorgung des Mieters mit Heizenergie, Strom oder auch mit Wasser einstellt (sog. kalte Räumung). Zumindest der Vermieter von Wohnraum wird hierdurch jedoch in der Regel nicht zum Ziel kommen. 

Mit der Beendigung des Mietverhältnisses endet zwar auch die Pflicht des Vermieters aus § 535 Abs.1 BGB, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren, und damit grundsätzlich auch die Verpflichtung zur Erbringung von Versorgungsleistungen. Nach der Rechtsprechung des BGH können jedoch nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (vgl. § 242 BGB) einzelne Verpflichtungen des Vermieters auch noch nach der Beendigung des Mietverhältnisses fortbestehen, wozu auch die Pflicht zur Erbringung von Versorgungsleistungen gehören kann (vgl. BGH, Urteil vom 06.05.2009- XII ZR 137/07). Auch wenn die Rechtsmeinungen in dieser Frage auseinandergehen und es für den Bereich des Wohnraummietrechts noch keine eindeutige Entscheidung des BGH gibt, muss der Vermieter von Wohnraum für den Regelfall davon ausgehen, dass die Einstellung der Versorgungsleistung unzulässig ist und der Mieter von ihm die Wiederherstellung der Versorgung und ggf. auch Schadensersatz verlangen kann.

Anders verhält  es sich zwar grds. bei Gewerbemietverhältnissen. Bei diesen ist es eher zulässig, nach der Beendigung des Mietverhältnisses die Versorgungsleistungen einzustellen. Allerdings sind auch hier die konkreten Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Es bedarf stets einer Interessenabwägung, bei der das Interesse des Mieters an der Versorgung gegen das Interesse des Vermieters an deren Einstellung abgewogen wird. Im Rahmen dieser Interessenabwägung ist insbesondere auch darauf abzustellen, ob dem Vermieter durch die Aufrechterhaltung der Versorgungsleistung trotz Vertragsbeendigung ein (weiterer) Schaden entsteht. Das Kammergericht hat daher mit Beschluss vom 16.05.2011 – 8 U 2/11- in einem Fall, in dem der Mieter auch nach der Beendigung des Mietverhältnisses weiterhin die Miete und die Betriebskosten gezahlt hat, eine Verpflichtung zur Weiterversorgung mit der Begründung bejaht, dem Vermieter entstehe durch die Aufrechterhaltung der Wasserversorgung kein – weiterer – Schaden. Nicht zu berücksichtigen sei hierbei ein evtl. Schaden, der dem Vermieter dadurch entstünde, dass er die Räume mangels Räumung durch den bisherigen Mieter einem neuen Mieter nicht zur Verfügung stellen könne, da bei der Prüfung, ob eine nachvertragliche Pflicht zur Versorgungsleistung bestehe, allein darauf abzustellen sei, ob der Vermieter Gefahr läuft, auf den Kosten der Versorgungsleistung „sitzen zu bleiben“. Erschöpft sich die Pflichtverletzung des Mieters also darin, dass er die Mietsache nicht räumt, kann daher auch bei Gewerbemietverhältnissen im Einzelfall eine nachvertragliche Pflicht zur Versorgungsleistung bestehen.

Weitere Einzelheiten zum Thema „Versorgungssperre“ erfahren Sie in unserem Beitrag „Dürfen Vermieter bei Mietschulden die Heizung oder den Strom abstellen?„.

II. Wichtige Schritte, wenn der Mieter nicht auszieht

Wenn der Mieter nicht auszieht, denken die meisten Vermieter als Erstes an die Erhebung einer Räumungsklage. Diese ist zwar in der Tat oft das einzige Mittel, das zum Erfolg führt. Die Räumungsklage sollte aber das letzte Mittel sein. Bevor diese erhoben wird, sollte der Vermieter daher einige Schritte einleiten, um zum einen den Versuch zu unternehmen, ein gerichtliches Vorgehen zu  vermeiden, zum anderen aber auch, um sicherzustellen, dass eine ggf. notwendig werdende Klage auch Erfolg hat. Folgendes ist hierbei zu beachten:

1. Widerspruch gegen die Fortsetzung des Gebrauchs

Der erste Schritt, den der Vermieter unternehmen sollte, wenn der Mieter nicht auszieht, obwohl das Mietverhältnis beendet ist, besteht darin, der Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache durch den Mieter zu widersprechen. Dieser Widerspruch ist deshalb von großer Bedeutung, weil sich ohne diesen das Mietverhältnis auch gegen den Willen des Vermieters auf unbestimmte Zeit verlängern kann. Grund dafür ist § 545 S.1 BGB, der bestimmt, dass sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt, ohne dass der Vermieter seinen entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem Mieter gegenüber erklärt. Die Zweiwochenfrist beginnt gem. § 545 S.2 Nr.2 BGB mit dem Zeitpunkt zu laufen, in dem der Vermieter von der Fortsetzung des Gebrauchs durch den Mieter Kenntnis erhält. Durch seine Widerspruchserklärung muss der Vermieter deutlich zum Ausdruck bringen, dass er die Fortsetzung des Vertrages ablehnt.

Wichtig:

Sind auf der Vermieterseite mehrere Personen am Mietverhältnis beteiligt, genügt der Widerspruch eines der mehreren Vermieter zur Abwendung der Vertragsverlängerung (vgl. OLG Rostock, Beschluss vom 23. 03. 2004 – 3 U 273/03).

Eines Widerspruchs bedarf es nicht, wenn bereits im Mietvertrag die Verlängerung des Mietverhältnisses im Falle der Fortsetzung des Gebrauchs durch den Mieter     ausgeschlossen ist. Der Vermieter sollte sich daher durch einen Blick in den Mietvertrag zunächst Klarheit darüber verschaffen, ob die Anwendung des § 545 BGB dort ausgeschlossen ist.

Auch dann, wenn der Vermieter den Widerspruch bereits vorsorglich, z. B. in seinem Kündigungsschreiben erklärt hat, was zulässig ist (vgl.  BGH vom 21.04.2010 – VIII ZR 184/09), muss die Erklärung nicht wiederholt werden. Oft geschieht dies allerdings nicht ausdrücklich, so dass erst durch eine Auslegung ermittelt werden muss, ob tatsächlich ein Widerspruch erfolgt ist. Das OLG Schleswig entschied mit Rechtsentscheid vom 23.11.1981 -6 REMiet 2/81-, dass der Vermieter, der gleichzeitig mit der fristlosen Kündigung eine Räumungsfrist gewährt, damit objektiv einen der Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache entgegenstehenden Willen gem. § 545 BGB zum Ausdruck bringt.

Im Einzelfall kann auch bereits allein in der außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter die Bekundung des Willens gesehen werden, für den Fall der Fortsetzung des Gebrauchs des Mietobjektes mit der Verlängerung des Mietverhältnisses nicht einverstanden zu sein. Ob dies der Fall ist, hängt insb. davon ab, aus welchem Grund die Kündigung erklärt worden ist. Erfolgte diese wegen einer besonders schweren Vertragsverletzung und hat der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben zum Ausdruck gebracht, dass er die Fortsetzung des Mietverhältnisses als unzumutbar ansieht, kann hierin ein Widerspruch zu erblicken sein (vgl. Blank in: Schmidt – Futterer, Mietrecht, § 545 BGB Rn.21).

Praxistipp für Vermieter:

Ist die Anwendbarkeit des § 545 BGB nicht im Mietvertrag ausgeschlossen und erfolgte der Widerspruch gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht ausdrücklich und unmissverständlich, sollte der Vermieter diesen sicherheitshalber auch dann (erneut) erklären, wenn er der Ansicht ist, dass er seinen entgegenstehenden Willen bereits konkludent zum Ausdruck gebracht hat. Aus Gründen der Beweisbarkeit sollte die Erklärung schriftlich verfasst werden.

2. Prüfung der Wirksamkeit eines Widerspruchs des Mieters

Hat der Vermieter eine ordentliche Kündigung gem. § 573 BGB, z. B. wegen Eigenbedarfs (vgl. § 573 Abs.2 Nr.2 BGB) ausgesprochen, führt diese – selbst wenn sie wirksam ist- nicht immer dazu, dass das Mietverhältnis endgültig beendet ist. Steht dem Mieter nämlich ein Widerspruchsrecht zu und macht er von diesem form- und fristgerecht Gebrauch, muss der Vermieter mit seinem Mieter eine Vereinbarung über die Fortsetzung des Mietverhältnisses treffen. Gemäß § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter nämlich der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Liegen diese Voraussetzungen vor und erklärt der Mieter den Widerspruch unter Einhaltung der Schriftform (vgl. § 574b Abs.1 S.1 BGB) spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses (vgl. § 574b Abs.2 S.1 BGB), kann der Mieter verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist (vgl. § 574a Abs.1 S.1 BGB). Besteht dieser Fortsetzungsanspruch und erhebt der Vermieter dennoch eine Räumungsklage, wird diese abgewiesen und in der Regel dem Vermieter die Kosten auferlegt. Eine andere Kostenverteilung kann gem. § 93b Abs.2 S.1 ZPO nur dann erfolgen, wenn die Klage zwar auf Grund eines Widerspruchs des Mieters gem. § 574 BGB abgewiesen wird, der Mieter jedoch auf Verlangen des Vermieters (vgl. § 574b Abs.1 S.2 BGB) nicht unverzüglich über die Gründe des Widerspruchs Auskunft erteilt hat. In diesem Fall kann der Mieter trotz Abweisung der Räumungsklage gem. § 93b Abs.2 S.1 ZPO vollständig oder teilweise mit den Kosten des Rechtsstreits belastet werden.

Praxistipp:

Jedem Vermieter ist zu raten, einen vom Mieter eingelegten Widerspruch- soweit möglich- auf seine Berechtigung und darauf zu überprüfen, ob er form- und fristgerecht erklärt worden ist. Legt der Mieter den Widerspruch nach Ablauf von zwei Monaten vor der Beendigung des Mietverhältnisses ein, obwohl der Vermieter ihn rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen hat, kann der Vermieter den Widerspruch gem. § 574b Abs.2 BGB selbst dann zurückweisen, wenn tatsächlich ein Härtefall vorliegt.

Unter welchen Voraussetzungen dem Mieter ein Widerspruchsrecht zusteht und weitere Einzelheiten zum Widerspruchsrecht des Mieters erfahren Sie in unseren Beiträgen:

Eigenbedarfskündigung: Wenn der Mieter ein Härtefall ist (Härteklausel)“ und

Eigenbedarfskündigung Widerspruch + Widerspruchsfrist inkl. Muster„.

3. Außergerichtliche Streitbeilegung sollte immer Vorrang haben

Stellt sich heraus, dass der Mieter nach einer Kündigung nicht ohne weiteres bereit sein wird, auszuziehen, verhärten sich schnell die Fronten. Es gibt oft wenig konstruktive Kommunikation und jede Partei beharrt auf ihrer Position. Damit begeben sich beide Seiten der durchaus nicht selten vorhandenen Chance, eine einvernehmliche Lösung zu finden, die sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter ein aufwändiges Gerichtsverfahren erspart. Nicht selten fühlen sich Mieter zum Umzug deshalb nicht in der Lage, weil mit diesem oft nicht unerhebliche Kosten verbunden sind. Je nach der finanziellen Situation des Vermieters sollte dieser daher zumindest erwägen, sich an den Umzugskosten zu beteiligen oder diese sogar ganz zu übernehmen. Auch eine Unterstützung des Mieters bei der Suche nach einer neuen Wohnung kann Wunder wirken.

Wehrt sich der Mieter nicht grundsätzlich dagegen auszuziehen, sondern nur gegen den Auszug zu dem vom Vermieter festgelegten Kündigungstermin, sollte der Vermieter außerdem in Erwägung ziehen, dem Mieter freiwillig eine Räumungsfrist zu gewähren. Hierbei sollte bedacht werden, dass auch ein Räumungsrechtsstreit sich eine ganze Weile hinziehen kann und eine freiwillig gewährte Räumungsfrist ggf. nicht später abläuft als es zu einer mit gerichtlicher Hilfe erwirkten Räumung käme.

Die mit einer Beteiligung an den Umzugskosten oder mit der Gewährung einer Räumungsfrist  für den Vermieter verbundene finanzielle Einbuße kann für den Vermieter manches Mal geringer sein als diejenige, die er erleidet, wenn es zur gerichtlichen Auseinandersetzung ggf. sogar mit anschließender Zwangsvollstreckung kommt. Obsiegt der Vermieter im Räumungsrechtsstreit, werden zwar dem Mieter die Kosten auferlegt (vgl. § 91 ZPO) und auch der Mieter ist es, der die notwendigen Kosten für die Räumungsvollstreckung zu tragen hat (vgl. § 788 Abs.1 ZPO). Diese Kostenverteilung nützt dem Vermieter jedoch dann nichts, wenn der Mieter nicht zahlungsfähig ist.

4. Räumungsklage als letztes Mittel

Finden Mieter und Vermieter keine einvernehmliche Lösung, hat sich das Mietverhältnis nicht automatisch gem. § 545 BGB verlängert und steht dem Mieter auch kein Fortsetzungsanspruch gem. § 574a BGB zu, muss der Vermieter zum letzten Mittel greifen und eine Räumungsklage erheben. Jegliches eigenmächtige Vorgehen mit dem Ziel, in den Besitz der Wohnung zu gelangen, verbietet sich (vgl. dazu die Ausführungen unter I.1.).

Folgende Fakten sollte der Vermieter, der eine Räumungsklage erheben möchte, kennen und beachten:

a) Zuständiges Gericht

Sachlich zuständig für eine Räumungsklage ist bei Wohnraummietverhältnissen gem. § 23 Nr. 2a GVG immer das Amtsgericht. Die örtliche Zuständigkeit regelt § 29a Abs. 1 ZPO, wonach das Amtsgericht zuständig ist, in dessen Bezirk sich der Wohnraum befindet.

Bei Gewerbemietverhältnissen richtet sich die sachliche Zuständigkeit für die Räumungsklage nach gem. §§ 23 Nr.1, 71 Abs.1 GVG, also nach dem Streitwert. Übersteigt dieser EUR 5.000,00 ist das Landgericht sachlich zuständig. Bis zu einem Streitwert von einschließlich EUR 5.000,00 muss die Klage beim Amtsgericht erhoben werden. Auch bei Gewerbemietverhältnissen ist § 29a Abs. 1 ZPO anwendbar, so dass das Gericht im Bezirk der Belegenheit der Räume örtlich zuständig ist.

b) (Kein) Anwaltszwang

Klagt der Vermieter von Wohnraum, benötigt er nicht zwingend einen Rechtsanwalt. Anwaltszwang besteht nämlich gem. § 78 Abs. 1 ZPO grds. nur vor den Land- und Oberlandesgerichten sowie vor dem Bundesgerichtshof. Die Klage auf Räumung von Wohnraum ist jedoch stets unabhängig vom Streitwert beim Amtsgericht zu erheben. Anders verhält es sich bei Gewerbemietverhältnissen. Hier besteht dann Anwaltszwang, wenn der Streitwert EUR 5.000,00 übersteigt und daher das Landgericht sachlich zuständig ist.

c) Beklagte

Sind auf der Mieterseite mehrere Personen am Mietverhältnis beteiligt, müssen alle Mieter verklagt werden. Dies genügt jedoch häufig nicht. Folgendes wird vom Vermieter häufig nicht beachtet und kann bei der Vollstreckung des Räumungsurteils zum großen Problem werden. Und zwar muss der Vermieter auch solche Personen mitverklagen, die, ohne Mieter zu sein, (Mit-) Besitz an der Wohnung bzw. den Gewerberäumen haben. Dies ist deshalb nötig, weil bei der ggf. erforderlichen Räumungsvollstreckung ein Vollstreckungstitel gegen alle Personen vorliegen muss, die (Mit-) Besitz an der Wohnung bzw. den Gewerberäumen haben (vgl. BGH, Beschluss vom 19.03.2008 – I ZB 56/07). Richtet sich der Titel nur gegen den bzw. die Mieter, darf der Gerichtsvollzieher einen weiteren nicht verklagten Besitzer nicht gem. § 885 Abs.1 S.1 ZPO aus dem Besitz setzen. Weigert sich diese Person, die Wohnung zu räumen, muss der Vermieter sich durch eine gegen diese Person gerichtete erneute Klage einen weiteren Vollstreckungstitel verschaffen. Um dies zu vermeiden, sollte der Vermieter vor der Erhebung der Räumungsklage sorgfältig prüfen, ob außer dem bzw. den Mietern noch weitere Personen (Mit-) Besitz an der Wohnung bzw. den Gewerberäumen haben. Zu beachten ist hierbei jedoch, dass nicht jede Person, die sich zum Zeitpunkt der Vollstreckung in den Räumen aufhält, automatisch auch Besitzer ist und nur auf Grund eines Vollstreckungstitels der Räume verwiesen werden kann. Wann (Mit-) Besitz vorliegt und wann nicht, in welchen Fällen es also eines Vollstreckungstitels auch gegen Personen bedarf, die nicht Mieter sind, und wann dies nicht nötig ist, erfahren Sie in unserem Beitrag „Räumungsklage- Alle Bewohner müssen verklagt werden„.

d) Klageschrift

Bei der Verfassung der Klageschrift ist § 253 ZPO zu beachten, der Auskunft über den notwendigen Inhalt der Klageschrift gibt. Die Klageschrift muss daher enthalten:

  • Die Bezeichnung der Parteien (Angabe der Namen und einer ladungsfähigen Anschrift),
  • einen bestimmten Antrag, der auf Verurteilung des bzw. der Beklagten (ggf. als Gesamtschuldner) zur Räumung und Herausgabe der (genau bezeichneten) Wohnung bzw. der Gewerberäume an den Vermieter einschließlich aller sich im Besitz des Mieters befindender Schlüssel gerichtet sein muss,
  • eine Begründung des Anspruchs unter Darlegung aller Tatsachen, aus denen sich der Räumungsanspruch ergibt,
  • Beweisangebote für alle Tatsachen, für die der Vermieter die Beweislast trägt (vgl. dazu die Ausführungen unter 4f)).

e) Nutzungsentschädigung / Schadensersatz

Zieht der Mieter nicht aus, obwohl das Mietverhältnis beendet ist, schuldet der Mieter zwar keine Miete mehr, kann die Wohnung bzw. die Gewerberäume aber auch nicht unentgeltlich nutzen. Gem. § 546a Abs.1 BGB kann der Vermieter nämlich dann, wenn der Mieter die Mietsache nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Ist dem Vermieter ein darüber hinausgehender Schaden entstanden, weil er z. B. die Wohnung gar nicht, erst zu einem späteren Zeitpunkt oder nicht -was bei einem rechtzeitigen Auszug möglich gewesen wäre-  zu einem höheren Mietzins weitervermieten kann, der den Anspruch auf Nutzungsentschädigung übersteigt, kann er auch diesen Schaden ersetzt verlangen, wie § 546a Abs.2 BGB und auch § 571 Abs.1 S.1 BGB ausdrücklich klarstellen. Bei Wohnraummietverhältnissen unterliegt der Schadensersatzanspruch allerdings der Einschränkung des § 571 Abs.1 BGB, der bestimmt, dass der Vermieter einen weiteren Schaden im Sinne des § 546a Abs. 2 BGB nur geltend machen kann, wenn die Rückgabe infolge von Umständen unterblieben ist, die der Mieter zu vertreten hat, und außerdem anordnet, dass der Schaden nur insoweit zu ersetzen ist, als die Billigkeit eine Schadloshaltung erfordert.

Die Ansprüche auf Nutzungsentschädigung und Schadensersatz kann der Vermieter zusammen mit dem Räumungsanspruch einklagen. Geschieht dies, sollte der Vermieter § 283a Abs.1 ZPO im Blick haben, wonach der Vermieter durch einen Antrag bewirken kann, dass das Gericht anordnet, dass der Beklagte (also der Mieter) wegen derjenigen Geldforderungen, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind, Sicherheit zu leisten hat. Diese Sicherungsanordnung ergeht dann, wenn die Zahlungsklage hohe Aussicht auf Erfolg hat und die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger (also für den Vermieter) gerechtfertigt ist. Alle wichtigen Details zur Sicherungsanordnung haben wir in unserem Beitrag „Sicherungsanordnung im Räumungsprozess – So sichern Vermieter ihre Rechte“ für Sie zusammengestellt.

f) Beweislast

Bestreitet der Mieter Tatsachen, die der Vermieter vorträgt, und sind diese entscheidungserheblich, muss der Vermieter dann den Beweis für die Richtigkeit seiner Behauptung erbringen, wenn er hierfür die Beweislast trägt. Die Verteilung der Beweislast ist daher für den Ausgang eines Prozesses von entscheidender Bedeutung. 

Verklagt der Vermieter seinen bzw. seine Mieter und ggf. noch weitere Mitbesitzer auf Räumung und ergibt sich sein Räumungsanspruch daraus, dass das Mietverhältnis durch eine Kündigung des Vermieters beendet worden ist, trägt der Vermieter die Beweislast für alle Tatsachen, aus denen sich die Wirksamkeit der Kündigung ergibt.

Legt der Mieter gem. § 574 BGB Widerspruch gegen die Kündigung ein, muss hingegen der Mieter diejenige Tatsachen vortragen und ggf. beweisen, aus denen sich ergibt, dass ein Härtefall vorliegt. Auch die form- und fristgerechte Einlegung des Widerspruchs muss der Mieter beweisen.

Bzgl. der gem. § 574 Abs.1 BGB vorgeschriebenen Interessenabwägung gilt, dass jede Partei die für sie günstigen Umstände darlegen und beweisen muss.

Macht der Vermieter neben dem Räumungsanspruch außerdem Ansprüche auf Nutzungsentschädigung und / oder Schadensersatz geltend, muss er auch diejenigen Tatsachen beweisen, aus denen sich diese Ansprüche ergeben. Während sich die Voraussetzung für das Bestehen des Anspruchs auf Nutzungsentschädigung in der Regel recht leicht beweisen lassen , kann es für den Vermieter hingegen schwierig werden, den Eintritt eines über die Nutzungsentschädigung hinausgehenden Schadens, und damit die Voraussetzungen für das Bestehen eines Schadensersatzanspruchs zu beweisen. Begründet er diesen z. B. mit einem entgangenen Gewinn in Form eines Mietausfalls, muss der Vermieter den Beweis dafür erbringen, dass er bereits einen Mietinteressenten gefunden hatte, der bereit gewesen wäre, die Wohnung bzw. die Gewerberäume zu einem früheren Zeitpunkt und /oder zu einem höheren Mietzins anzumieten (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.09. 2002 – 10 U 150/01).

5. Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsurteil

Die meisten Mieter erkennen an, dass sie sich fügen müssen, wenn ein staatliches Gericht sie zur Räumung verurteilt hat. Nichts desto trotz gibt es aber auch immer wieder solche Mieter, die sich selbst von einem Räumungsurteil nicht beeindrucken lassen und diesem keine Folge leisten. In diesem Fall muss sich der Vermieter ein weiteres Mal in Geduld üben. Er darf weiterhin nicht eigenmächtig tätig werden, sondern muss sich staatlicher Hilfe bedienen, was bedeutet, dass er den Gerichtsvollzieher mit der Räumungsvollstreckung beauftragen muss. 

Wie der Vermieter hierbei am Besten vorgeht und was er zu beachten hat, erfahren Sie in unserem Beitrag „Eigenbedarf: Mieter zieht nicht aus – Die nächsten Schritte des Vermieters in Schritt 8“.

III. Fazit und Zusammenfassung

1. Zieht der Mieter nach einer Kündigung nicht freiwillig aus, sollte der Vermieter nicht den Fehler begehen, sich eigenmächtig Besitz an der Wohnung zu beschaffen. Die zwangsweise Durchsetzung seiner Rechte obliegt den staatlichen Organen.

2. Auch eine sog. kalte Räumung in der Weise, dass der Vermieter die Versorgung des Mieters mit Heizenergie, Strom oder auch mit Wasser einstellt, ist zumindest bei Wohnraummietverhältnissen in der Regel unzulässig.

3. Bevor der Vermieter sich gerichtlicher Hilfe bedient, sollte er zunächst

  • der Fortsetzung des Mietverhältnisses durch die Fortsetzung des Gebrauchs durch den Mieter widersprechen, und zwar innerhalb von zwei Wochen, seitdem er von der Fortsetzung des Gebrauchs durch den Mieter Kenntnis erhalten hat,
  • prüfen, ob ein vom Mieter erhobener Widerspruch gerechtfertigt ist,
  • den Versuch unternehmen, eine einvernehmliche Lösung, ggf. auch durch eigenes finanzielles Entgegenkommen herbeizuführen.

4. Finden die Parteien keine einvernehmliche Lösung, hat sich das Mietverhältnis nicht automatisch verlängert und steht dem Mieter auch kein Fortsetzungsanspruch zu, muss der Vermieter den Mieter und auch etwaige sonstige Personen, die Mitbesitz an der Wohnung haben, auf Räumung verklagen. Ansprüche auf Nutzungsentschädigung und / oder Schadensersatz können zusammen mit dem Räumungsanspruch gerichtlich geltend gemacht werden.

5. Lässt sich der Mieter auch von dem Räumungsurteil nicht beeindrucken, muss der Vermieter den Gerichtsvollzieher mit der Räumungsvollstreckung beauftragen.

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