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Mieter zieht nach Kündigung nicht aus – Was tun als Vermieter?

Viele Vermieter haben es schon erlebt: Das Mietverhältnis ist nach einer Kündigung beendet, der Mieter zieht aber nicht freiwillig aus. Der Ärger des Vermieters, der möglichst schnell in den Besitz seiner Wohnung gelangen möchte, um sie selbst zu nutzen oder einem neuen Mieter zu übergeben, ist verständlich, verleitet ihn aber nicht selten dazu, sich falsch zu verhalten. Schneller als gedacht gerät der Vermieter in eine Situation, in der er selbst sich nicht nur gesetzeswidrig verhält, sondern sich unter Umständen sogar strafbar macht.

Damit dies nicht geschieht, erklären wir in diesem Beitrag, wie sich Vermieter am besten verhalten sollten, wenn der Mieter nach einer Kündigung nicht auszieht.

I. Was Vermieter in keinem Fall tun sollten

Bevor darauf eingegangen wird, welche Schritte der Vermieter einleiten sollte, wenn der Mieter die Wohnung nicht räumt, soll zunächst darauf hingewiesen werden, was der Vermieter in einer solchen Situation auf keinen Fall tun sollte.

1. Die eigenmächtige Räumung ist unzulässig

Manche Vermieter sind der Ansicht, sie hätten nach dem Ende des Mietverhältnisses das Recht, in die Wohnung des Mieters einzudringen, diese zu räumen und dem Mieter ggf. durch ein Austauschen des Türschlosses den Zutritt zu verwehren. All diese Maßnahmen sind unzulässig und vom Vermieter dringend zu unterlassen. Solange der Mieter nicht ausgezogen ist, ist er der Besitzer der Wohnung, auch wenn er zur Räumung verpflichtet ist. Stört der Vermieter den Mieter in diesem Besitz oder entzieht er ihm diesen sogar, begeht er verbotene Eigenmacht i. S. d. § 858 BGB mit der Folge, dass der Mieter von ihm gem. § 861 Abs.1 BGB die Wiedereinräumung des Besitzes verlangen kann. Falls dem Mieter durch die eigenmächtige Räumung ein Schaden entsteht, muss der Vermieter ihm diesen ersetzen. Und nicht zuletzt macht der Vermieter sich sogar wegen Hausfriedensbruchs (vgl. § 123 StGB) und -falls er dem Mieter gegenüber Gewalt anwendet oder ihm droht- sogar wegen Nötigung (vgl. § 240 StGB) und ggf. wegen Körperverletzung (vgl. § 223 StGB) strafbar.

2. Von einer Versorgungssperre sollte zumindest der Vermieter von Wohnraum die Finger lassen

Eine Alternative zur aktiven eigenmächtigen Räumung der Wohnung bzw. der Gewerberäume sieht so manch ein Vermieter darin, den Mieter dadurch zum Auszug zu bewegen, dass er die Versorgung des Mieters mit Heizenergie, Strom oder auch mit Wasser einstellt (sog. kalte Räumung). Zumindest der Vermieter von Wohnraum wird hierdurch jedoch in der Regel nicht zum Ziel kommen. 

Mit der Beendigung des Mietverhältnisses endet zwar auch die Pflicht des Vermieters aus § 535 Abs.1 BGB, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren, und damit grundsätzlich auch die Verpflichtung zur Erbringung von Versorgungsleistungen. Nach der Rechtsprechung des BGH können jedoch nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (vgl. § 242 BGB) einzelne Verpflichtungen des Vermieters auch noch nach der Beendigung des Mietverhältnisses fortbestehen, wozu auch die Pflicht zur Erbringung von Versorgungsleistungen gehören kann (vgl. BGH, Urteil vom 06.05.2009- XII ZR 137/07). Auch wenn die Rechtsmeinungen in dieser Frage auseinandergehen und es für den Bereich des Wohnraummietrechts noch keine eindeutige Entscheidung des BGH gibt, muss der Vermieter von Wohnraum für den Regelfall davon ausgehen, dass die Einstellung der Versorgungsleistung unzulässig ist und der Mieter von ihm die Wiederherstellung der Versorgung und ggf. auch Schadensersatz verlangen kann.

Anders verhält  es sich zwar grds. bei Gewerbemietverhältnissen. Bei diesen ist es eher zulässig, nach der Beendigung des Mietverhältnisses die Versorgungsleistungen einzustellen. Allerdings sind auch hier die konkreten Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Es bedarf stets einer Interessenabwägung, bei der das Interesse des Mieters an der Versorgung gegen das Interesse des Vermieters an deren Einstellung abgewogen wird. Im Rahmen dieser Interessenabwägung ist insbesondere auch darauf abzustellen, ob dem Vermieter durch die Aufrechterhaltung der Versorgungsleistung trotz Vertragsbeendigung ein (weiterer) Schaden entsteht. Das Kammergericht hat daher mit Beschluss vom 16.05.2011 – 8 U 2/11- in einem Fall, in dem der Mieter auch nach der Beendigung des Mietverhältnisses weiterhin die Miete und die Betriebskosten gezahlt hat, eine Verpflichtung zur Weiterversorgung mit der Begründung bejaht, dem Vermieter entstehe durch die Aufrechterhaltung der Wasserversorgung kein – weiterer – Schaden. Nicht zu berücksichtigen sei hierbei ein evtl. Schaden, der dem Vermieter dadurch entstünde, dass er die Räume mangels Räumung durch den bisherigen Mieter einem neuen Mieter nicht zur Verfügung stellen könne, da bei der Prüfung, ob eine nachvertragliche Pflicht zur Versorgungsleistung bestehe, allein darauf abzustellen sei, ob der Vermieter Gefahr läuft, auf den Kosten der Versorgungsleistung „sitzen zu bleiben“. Erschöpft sich die Pflichtverletzung des Mieters also darin, dass er die Mietsache nicht räumt, kann daher auch bei Gewerbemietverhältnissen im Einzelfall eine nachvertragliche Pflicht zur Versorgungsleistung bestehen.

Weitere Einzelheiten zum Thema „Versorgungssperre“ erfahren Sie in unserem Beitrag “Dürfen Vermieter bei Mietschulden die Heizung oder den Strom abstellen?“.

II. Wichtige Schritte, wenn der Mieter nicht auszieht

Wenn der Mieter nicht auszieht, denken die meisten Vermieter als Erstes an die Erhebung einer Räumungsklage. Diese ist zwar in der Tat oft das einzige Mittel, das zum Erfolg führt. Die Räumungsklage sollte aber das letzte Mittel sein. Bevor diese erhoben wird, sollte der Vermieter daher einige Schritte einleiten, um zum einen den Versuch zu unternehmen, ein gerichtliches Vorgehen zu  vermeiden, zum anderen aber auch, um sicherzustellen, dass eine ggf. notwendig werdende Klage auch Erfolg hat. Folgendes ist hierbei zu beachten:

1. Widerspruch gegen die Fortsetzung des Gebrauchs

Der erste Schritt, den der Vermieter unternehmen sollte, wenn der Mieter nicht auszieht, obwohl das Mietverhältnis beendet ist, besteht darin, der Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache durch den Mieter zu widersprechen. Dieser Widerspruch ist deshalb von großer Bedeutung, weil sich ohne diesen das Mietverhältnis auch gegen den Willen des Vermieters auf unbestimmte Zeit verlängern kann. Grund dafür ist § 545 S.1 BGB, der bestimmt, dass sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt, ohne dass der Vermieter seinen entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem Mieter gegenüber erklärt. Die Zweiwochenfrist beginnt gem. § 545 S.2 Nr.2 BGB mit dem Zeitpunkt zu laufen, in dem der Vermieter von der Fortsetzung des Gebrauchs durch den Mieter Kenntnis erhält. Durch seine Widerspruchserklärung muss der Vermieter deutlich zum Ausdruck bringen, dass er die Fortsetzung des Vertrages ablehnt.

Wichtig:

Sind auf der Vermieterseite mehrere Personen am Mietverhältnis beteiligt, genügt der Widerspruch eines der mehreren Vermieter zur Abwendung der Vertragsverlängerung (vgl. OLG Rostock, Beschluss vom 23. 03. 2004 – 3 U 273/03).

Eines Widerspruchs bedarf es nicht, wenn bereits im Mietvertrag die Verlängerung des Mietverhältnisses im Falle der Fortsetzung des Gebrauchs durch den Mieter     ausgeschlossen ist. Der Vermieter sollte sich daher durch einen Blick in den Mietvertrag zunächst Klarheit darüber verschaffen, ob die Anwendung des § 545 BGB dort ausgeschlossen ist.

Auch dann, wenn der Vermieter den Widerspruch bereits vorsorglich, z. B. in seinem Kündigungsschreiben erklärt hat, was zulässig ist (vgl.  BGH vom 21.04.2010 – VIII ZR 184/09), muss die Erklärung nicht wiederholt werden. Oft geschieht dies allerdings nicht ausdrücklich, so dass erst durch eine Auslegung ermittelt werden muss, ob tatsächlich ein Widerspruch erfolgt ist. Das OLG Schleswig entschied mit Rechtsentscheid vom 23.11.1981 -6 REMiet 2/81-, dass der Vermieter, der gleichzeitig mit der fristlosen Kündigung eine Räumungsfrist gewährt, damit objektiv einen der Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache entgegenstehenden Willen gem. § 545 BGB zum Ausdruck bringt.

Im Einzelfall kann auch bereits allein in der außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter die Bekundung des Willens gesehen werden, für den Fall der Fortsetzung des Gebrauchs des Mietobjektes mit der Verlängerung des Mietverhältnisses nicht einverstanden zu sein. Ob dies der Fall ist, hängt insb. davon ab, aus welchem Grund die Kündigung erklärt worden ist. Erfolgte diese wegen einer besonders schweren Vertragsverletzung und hat der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben zum Ausdruck gebracht, dass er die Fortsetzung des Mietverhältnisses als unzumutbar ansieht, kann hierin ein Widerspruch zu erblicken sein (vgl. Blank in: Schmidt – Futterer, Mietrecht, § 545 BGB Rn.21).

Praxistipp für Vermieter:

Ist die Anwendbarkeit des § 545 BGB nicht im Mietvertrag ausgeschlossen und erfolgte der Widerspruch gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht ausdrücklich und unmissverständlich, sollte der Vermieter diesen sicherheitshalber auch dann (erneut) erklären, wenn er der Ansicht ist, dass er seinen entgegenstehenden Willen bereits konkludent zum Ausdruck gebracht hat. Aus Gründen der Beweisbarkeit sollte die Erklärung schriftlich verfasst werden.

2. Prüfung der Wirksamkeit eines Widerspruchs des Mieters

Hat der Vermieter eine ordentliche Kündigung gem. § 573 BGB, z. B. wegen Eigenbedarfs (vgl. § 573 Abs.2 Nr.2 BGB) ausgesprochen, führt diese – selbst wenn sie wirksam ist- nicht immer dazu, dass das Mietverhältnis endgültig beendet ist. Steht dem Mieter nämlich ein Widerspruchsrecht zu und macht er von diesem form- und fristgerecht Gebrauch, muss der Vermieter mit seinem Mieter eine Vereinbarung über die Fortsetzung des Mietverhältnisses treffen. Gemäß § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter nämlich der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Liegen diese Voraussetzungen vor und erklärt der Mieter den Widerspruch unter Einhaltung der Schriftform (vgl. § 574b Abs.1 S.1 BGB) spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses (vgl. § 574b Abs.2 S.1 BGB), kann der Mieter verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist (vgl. § 574a Abs.1 S.1 BGB). Besteht dieser Fortsetzungsanspruch und erhebt der Vermieter dennoch eine Räumungsklage, wird diese abgewiesen und in der Regel dem Vermieter die Kosten auferlegt. Eine andere Kostenverteilung kann gem. § 93b Abs.2 S.1 ZPO nur dann erfolgen, wenn die Klage zwar auf Grund eines Widerspruchs des Mieters gem. § 574 BGB abgewiesen wird, der Mieter jedoch auf Verlangen des Vermieters (vgl. § 574b Abs.1 S.2 BGB) nicht unverzüglich über die Gründe des Widerspruchs Auskunft erteilt hat. In diesem Fall kann der Mieter trotz Abweisung der Räumungsklage gem. § 93b Abs.2 S.1 ZPO vollständig oder teilweise mit den Kosten des Rechtsstreits belastet werden.

Praxistipp:

Jedem Vermieter ist zu raten, einen vom Mieter eingelegten Widerspruch- soweit möglich- auf seine Berechtigung und darauf zu überprüfen, ob er form- und fristgerecht erklärt worden ist. Legt der Mieter den Widerspruch nach Ablauf von zwei Monaten vor der Beendigung des Mietverhältnisses ein, obwohl der Vermieter ihn rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen hat, kann der Vermieter den Widerspruch gem. § 574b Abs.2 BGB selbst dann zurückweisen, wenn tatsächlich ein Härtefall vorliegt.

Unter welchen Voraussetzungen dem Mieter ein Widerspruchsrecht zusteht und weitere Einzelheiten zum Widerspruchsrecht des Mieters erfahren Sie in unseren Beiträgen:

Eigenbedarfskündigung: Wenn der Mieter ein Härtefall ist (Härteklausel)” und

Eigenbedarfskündigung Widerspruch + Widerspruchsfrist inkl. Muster“.

3. Außergerichtliche Streitbeilegung sollte immer Vorrang haben

Stellt sich heraus, dass der Mieter nach einer Kündigung nicht ohne weiteres bereit sein wird, auszuziehen, verhärten sich schnell die Fronten. Es gibt oft wenig konstruktive Kommunikation und jede Partei beharrt auf ihrer Position. Damit begeben sich beide Seiten der durchaus nicht selten vorhandenen Chance, eine einvernehmliche Lösung zu finden, die sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter ein aufwändiges Gerichtsverfahren erspart. Nicht selten fühlen sich Mieter zum Umzug deshalb nicht in der Lage, weil mit diesem oft nicht unerhebliche Kosten verbunden sind. Je nach der finanziellen Situation des Vermieters sollte dieser daher zumindest erwägen, sich an den Umzugskosten zu beteiligen oder diese sogar ganz zu übernehmen. Auch eine Unterstützung des Mieters bei der Suche nach einer neuen Wohnung kann Wunder wirken.

Wehrt sich der Mieter nicht grundsätzlich dagegen auszuziehen, sondern nur gegen den Auszug zu dem vom Vermieter festgelegten Kündigungstermin, sollte der Vermieter außerdem in Erwägung ziehen, dem Mieter freiwillig eine Räumungsfrist zu gewähren. Hierbei sollte bedacht werden, dass auch ein Räumungsrechtsstreit sich eine ganze Weile hinziehen kann und eine freiwillig gewährte Räumungsfrist ggf. nicht später abläuft als es zu einer mit gerichtlicher Hilfe erwirkten Räumung käme.

Die mit einer Beteiligung an den Umzugskosten oder mit der Gewährung einer Räumungsfrist  für den Vermieter verbundene finanzielle Einbuße kann für den Vermieter manches Mal geringer sein als diejenige, die er erleidet, wenn es zur gerichtlichen Auseinandersetzung ggf. sogar mit anschließender Zwangsvollstreckung kommt. Obsiegt der Vermieter im Räumungsrechtsstreit, werden zwar dem Mieter die Kosten auferlegt (vgl. § 91 ZPO) und auch der Mieter ist es, der die notwendigen Kosten für die Räumungsvollstreckung zu tragen hat (vgl. § 788 Abs.1 ZPO). Diese Kostenverteilung nützt dem Vermieter jedoch dann nichts, wenn der Mieter nicht zahlungsfähig ist.

4. Räumungsklage als letztes Mittel

Finden Mieter und Vermieter keine einvernehmliche Lösung, hat sich das Mietverhältnis nicht automatisch gem. § 545 BGB verlängert und steht dem Mieter auch kein Fortsetzungsanspruch gem. § 574a BGB zu, muss der Vermieter zum letzten Mittel greifen und eine Räumungsklage erheben. Jegliches eigenmächtige Vorgehen mit dem Ziel, in den Besitz der Wohnung zu gelangen, verbietet sich (vgl. dazu die Ausführungen unter I.1.).

Folgende Fakten sollte der Vermieter, der eine Räumungsklage erheben möchte, kennen und beachten:

a) Zuständiges Gericht

Sachlich zuständig für eine Räumungsklage ist bei Wohnraummietverhältnissen gem. § 23 Nr. 2a GVG immer das Amtsgericht. Die örtliche Zuständigkeit regelt § 29a Abs. 1 ZPO, wonach das Amtsgericht zuständig ist, in dessen Bezirk sich der Wohnraum befindet.

Bei Gewerbemietverhältnissen richtet sich die sachliche Zuständigkeit für die Räumungsklage nach gem. §§ 23 Nr.1, 71 Abs.1 GVG, also nach dem Streitwert. Übersteigt dieser EUR 5.000,00 ist das Landgericht sachlich zuständig. Bis zu einem Streitwert von einschließlich EUR 5.000,00 muss die Klage beim Amtsgericht erhoben werden. Auch bei Gewerbemietverhältnissen ist § 29a Abs. 1 ZPO anwendbar, so dass das Gericht im Bezirk der Belegenheit der Räume örtlich zuständig ist.

b) (Kein) Anwaltszwang

Klagt der Vermieter von Wohnraum, benötigt er nicht zwingend einen Rechtsanwalt. Anwaltszwang besteht nämlich gem. § 78 Abs. 1 ZPO grds. nur vor den Land- und Oberlandesgerichten sowie vor dem Bundesgerichtshof. Die Klage auf Räumung von Wohnraum ist jedoch stets unabhängig vom Streitwert beim Amtsgericht zu erheben. Anders verhält es sich bei Gewerbemietverhältnissen. Hier besteht dann Anwaltszwang, wenn der Streitwert EUR 5.000,00 übersteigt und daher das Landgericht sachlich zuständig ist.

c) Beklagte

Sind auf der Mieterseite mehrere Personen am Mietverhältnis beteiligt, müssen alle Mieter verklagt werden. Dies genügt jedoch häufig nicht. Folgendes wird vom Vermieter häufig nicht beachtet und kann bei der Vollstreckung des Räumungsurteils zum großen Problem werden. Und zwar muss der Vermieter auch solche Personen mitverklagen, die, ohne Mieter zu sein, (Mit-) Besitz an der Wohnung bzw. den Gewerberäumen haben. Dies ist deshalb nötig, weil bei der ggf. erforderlichen Räumungsvollstreckung ein Vollstreckungstitel gegen alle Personen vorliegen muss, die (Mit-) Besitz an der Wohnung bzw. den Gewerberäumen haben (vgl. BGH, Beschluss vom 19.03.2008 – I ZB 56/07). Richtet sich der Titel nur gegen den bzw. die Mieter, darf der Gerichtsvollzieher einen weiteren nicht verklagten Besitzer nicht gem. § 885 Abs.1 S.1 ZPO aus dem Besitz setzen. Weigert sich diese Person, die Wohnung zu räumen, muss der Vermieter sich durch eine gegen diese Person gerichtete erneute Klage einen weiteren Vollstreckungstitel verschaffen. Um dies zu vermeiden, sollte der Vermieter vor der Erhebung der Räumungsklage sorgfältig prüfen, ob außer dem bzw. den Mietern noch weitere Personen (Mit-) Besitz an der Wohnung bzw. den Gewerberäumen haben. Zu beachten ist hierbei jedoch, dass nicht jede Person, die sich zum Zeitpunkt der Vollstreckung in den Räumen aufhält, automatisch auch Besitzer ist und nur auf Grund eines Vollstreckungstitels der Räume verwiesen werden kann. Wann (Mit-) Besitz vorliegt und wann nicht, in welchen Fällen es also eines Vollstreckungstitels auch gegen Personen bedarf, die nicht Mieter sind, und wann dies nicht nötig ist, erfahren Sie in unserem Beitrag “Räumungsklage- Alle Bewohner müssen verklagt werden“.

d) Klageschrift

Bei der Verfassung der Klageschrift ist § 253 ZPO zu beachten, der Auskunft über den notwendigen Inhalt der Klageschrift gibt. Die Klageschrift muss daher enthalten:

  • Die Bezeichnung der Parteien (Angabe der Namen und einer ladungsfähigen Anschrift),
  • einen bestimmten Antrag, der auf Verurteilung des bzw. der Beklagten (ggf. als Gesamtschuldner) zur Räumung und Herausgabe der (genau bezeichneten) Wohnung bzw. der Gewerberäume an den Vermieter einschließlich aller sich im Besitz des Mieters befindender Schlüssel gerichtet sein muss,
  • eine Begründung des Anspruchs unter Darlegung aller Tatsachen, aus denen sich der Räumungsanspruch ergibt,
  • Beweisangebote für alle Tatsachen, für die der Vermieter die Beweislast trägt (vgl. dazu die Ausführungen unter 4f)).

e) Nutzungsentschädigung / Schadensersatz

Zieht der Mieter nicht aus, obwohl das Mietverhältnis beendet ist, schuldet der Mieter zwar keine Miete mehr, kann die Wohnung bzw. die Gewerberäume aber auch nicht unentgeltlich nutzen. Gem. § 546a Abs.1 BGB kann der Vermieter nämlich dann, wenn der Mieter die Mietsache nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Ist dem Vermieter ein darüber hinausgehender Schaden entstanden, weil er z. B. die Wohnung gar nicht, erst zu einem späteren Zeitpunkt oder nicht -was bei einem rechtzeitigen Auszug möglich gewesen wäre-  zu einem höheren Mietzins weitervermieten kann, der den Anspruch auf Nutzungsentschädigung übersteigt, kann er auch diesen Schaden ersetzt verlangen, wie § 546a Abs.2 BGB und auch § 571 Abs.1 S.1 BGB ausdrücklich klarstellen. Bei Wohnraummietverhältnissen unterliegt der Schadensersatzanspruch allerdings der Einschränkung des § 571 Abs.1 BGB, der bestimmt, dass der Vermieter einen weiteren Schaden im Sinne des § 546a Abs. 2 BGB nur geltend machen kann, wenn die Rückgabe infolge von Umständen unterblieben ist, die der Mieter zu vertreten hat, und außerdem anordnet, dass der Schaden nur insoweit zu ersetzen ist, als die Billigkeit eine Schadloshaltung erfordert.

Die Ansprüche auf Nutzungsentschädigung und Schadensersatz kann der Vermieter zusammen mit dem Räumungsanspruch einklagen. Geschieht dies, sollte der Vermieter § 283a Abs.1 ZPO im Blick haben, wonach der Vermieter durch einen Antrag bewirken kann, dass das Gericht anordnet, dass der Beklagte (also der Mieter) wegen derjenigen Geldforderungen, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind, Sicherheit zu leisten hat. Diese Sicherungsanordnung ergeht dann, wenn die Zahlungsklage hohe Aussicht auf Erfolg hat und die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger (also für den Vermieter) gerechtfertigt ist. Alle wichtigen Details zur Sicherungsanordnung haben wir in unserem Beitrag „Sicherungsanordnung im Räumungsprozess – So sichern Vermieter ihre Rechte“ für Sie zusammengestellt.

f) Beweislast

Bestreitet der Mieter Tatsachen, die der Vermieter vorträgt, und sind diese entscheidungserheblich, muss der Vermieter dann den Beweis für die Richtigkeit seiner Behauptung erbringen, wenn er hierfür die Beweislast trägt. Die Verteilung der Beweislast ist daher für den Ausgang eines Prozesses von entscheidender Bedeutung. 

Verklagt der Vermieter seinen bzw. seine Mieter und ggf. noch weitere Mitbesitzer auf Räumung und ergibt sich sein Räumungsanspruch daraus, dass das Mietverhältnis durch eine Kündigung des Vermieters beendet worden ist, trägt der Vermieter die Beweislast für alle Tatsachen, aus denen sich die Wirksamkeit der Kündigung ergibt.

Legt der Mieter gem. § 574 BGB Widerspruch gegen die Kündigung ein, muss hingegen der Mieter diejenige Tatsachen vortragen und ggf. beweisen, aus denen sich ergibt, dass ein Härtefall vorliegt. Auch die form- und fristgerechte Einlegung des Widerspruchs muss der Mieter beweisen.

Bzgl. der gem. § 574 Abs.1 BGB vorgeschriebenen Interessenabwägung gilt, dass jede Partei die für sie günstigen Umstände darlegen und beweisen muss.

Macht der Vermieter neben dem Räumungsanspruch außerdem Ansprüche auf Nutzungsentschädigung und / oder Schadensersatz geltend, muss er auch diejenigen Tatsachen beweisen, aus denen sich diese Ansprüche ergeben. Während sich die Voraussetzung für das Bestehen des Anspruchs auf Nutzungsentschädigung in der Regel recht leicht beweisen lassen , kann es für den Vermieter hingegen schwierig werden, den Eintritt eines über die Nutzungsentschädigung hinausgehenden Schadens, und damit die Voraussetzungen für das Bestehen eines Schadensersatzanspruchs zu beweisen. Begründet er diesen z. B. mit einem entgangenen Gewinn in Form eines Mietausfalls, muss der Vermieter den Beweis dafür erbringen, dass er bereits einen Mietinteressenten gefunden hatte, der bereit gewesen wäre, die Wohnung bzw. die Gewerberäume zu einem früheren Zeitpunkt und /oder zu einem höheren Mietzins anzumieten (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.09. 2002 – 10 U 150/01).

5. Zwangsvollstreckung aus dem Räumungsurteil

Die meisten Mieter erkennen an, dass sie sich fügen müssen, wenn ein staatliches Gericht sie zur Räumung verurteilt hat. Nichts desto trotz gibt es aber auch immer wieder solche Mieter, die sich selbst von einem Räumungsurteil nicht beeindrucken lassen und diesem keine Folge leisten. In diesem Fall muss sich der Vermieter ein weiteres Mal in Geduld üben. Er darf weiterhin nicht eigenmächtig tätig werden, sondern muss sich staatlicher Hilfe bedienen, was bedeutet, dass er den Gerichtsvollzieher mit der Räumungsvollstreckung beauftragen muss. 

Wie der Vermieter hierbei am Besten vorgeht und was er zu beachten hat, erfahren Sie in unserem Beitrag „Eigenbedarf: Mieter zieht nicht aus – Die nächsten Schritte des Vermieters in Schritt 8“.

III. Fazit und Zusammenfassung

1. Zieht der Mieter nach einer Kündigung nicht freiwillig aus, sollte der Vermieter nicht den Fehler begehen, sich eigenmächtig Besitz an der Wohnung zu beschaffen. Die zwangsweise Durchsetzung seiner Rechte obliegt den staatlichen Organen.

2. Auch eine sog. kalte Räumung in der Weise, dass der Vermieter die Versorgung des Mieters mit Heizenergie, Strom oder auch mit Wasser einstellt, ist zumindest bei Wohnraummietverhältnissen in der Regel unzulässig.

3. Bevor der Vermieter sich gerichtlicher Hilfe bedient, sollte er zunächst

  • der Fortsetzung des Mietverhältnisses durch die Fortsetzung des Gebrauchs durch den Mieter widersprechen, und zwar innerhalb von zwei Wochen, seitdem er von der Fortsetzung des Gebrauchs durch den Mieter Kenntnis erhalten hat,
  • prüfen, ob ein vom Mieter erhobener Widerspruch gerechtfertigt ist,
  • den Versuch unternehmen, eine einvernehmliche Lösung, ggf. auch durch eigenes finanzielles Entgegenkommen herbeizuführen.

4. Finden die Parteien keine einvernehmliche Lösung, hat sich das Mietverhältnis nicht automatisch verlängert und steht dem Mieter auch kein Fortsetzungsanspruch zu, muss der Vermieter den Mieter und auch etwaige sonstige Personen, die Mitbesitz an der Wohnung haben, auf Räumung verklagen. Ansprüche auf Nutzungsentschädigung und / oder Schadensersatz können zusammen mit dem Räumungsanspruch gerichtlich geltend gemacht werden.

5. Lässt sich der Mieter auch von dem Räumungsurteil nicht beeindrucken, muss der Vermieter den Gerichtsvollzieher mit der Räumungsvollstreckung beauftragen.

30 Antworten auf "Mieter zieht nach Kündigung nicht aus – Was tun als Vermieter?"

  • Andy
    20.12.2019 - 12:19 Antworten

    Aufschlussreicher, interessanter, kompakter Artikel, danke!
    Nervenaufreibend im meinem Fall, denn die gekündigte Mieterin will nicht ausziehen, obwohl ihr bisher fast 30 Zweiraumwohnungen mit Bad/WC, Küche, Balkon in unser Stadt angeboten wurden. Sie handelt gegen den Vermieter aus lauter Stolz, dass sie der Wohnung wegen Eigenbedarfs verwiesen wird. Gibt fortwähren an, dass sie sich selber um Wohnraum bemüht, nur bisher nichts passendes gefunden hat, hatte Wohnungsangebote des Sozialamts ohne Antwort ignoriert. Ihr werden im Übrigen auch sämtliche Wohnungskosten wie Miete, NK, Umzugskosten vom Sozialamt ,also uns allen, bezahlt
    Sie wird auch einer Klage gelassen gegenüber stehen, da sie als Sozialhilfeempfängerin keine Kosten tragen kann/wird.
    Sie fragte im anderen Zusammenhang sogar mal, warum Deutschland (Rechtsstaat) sich solche Dinge gefallen lässt….Nun nützt sie es auch für ihre Zwecke und wir sind die Zahlmeister.

    • Mietrecht.org
      31.12.2019 - 08:29 Antworten

      Hallo Andy,

      danke für das Teilen Ihrer Erfahrungen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

    • ArminAdler
      25.06.2021 - 10:49 Antworten

      Wir hatten eine Mieterin mit Kind, die Miete sollte vom Amt kommen, Berscheinigung lag vor. Miete blieb aus. Auskunft aus Datenschutzrechtlichen Gründen vom Amt nicht möglich. Fristlose Kündigung. Keine Meldungen mehr zur Mieterin, Kontakt abgebrochen. Persönlich vorgesprochen. Antwort: Anwalt hat geraten sich nicht mehr zu melden. Vermieter soll die Räumumgsklage anstreben. hätte keine Aussicht da, Frau mit Kind, Corona usw. Mittlerweile 6 Monate im Verzug. Von uns wurde eine Sozialarbeiterin auf diesen Zustand aufmerksam gemacht. Die kümmerte sich. Unterlagen hätten für das Amt gefehlt. Amt rief an und teilte mit alles zu zahlen, wenn die Kündigung zurückgenommen wird. Kündigung zurück genommen. Amt zahlt alles. Bis jetzt Toi, Toi, Toi….

      • Mietrecht.org
        26.06.2021 - 08:41 Antworten

        Hallo Armin,

        danke für Ihren Beitrag.

        Viele Grüße

        Dennis Hundt

  • Johannes Rosenthal
    23.04.2020 - 18:34 Antworten

    Ich habe ein Räumungsurteil. Der GVZ hat den Auftrag. Die Mieterin ist zahlungsunfähig. Eine Nutzungsentschädigung kann nicht durchgesetzt werden. Mietrückstände sind vorhanden. Sie ist defakto obdachlos, wenn sie nicht meine Wohnung weiterhin in Beschlag nehmen würde. Ab wann kann ich die Gemeinde mit den Kosten der Nutzungsentschädigung in Anspruch nehmen? Wir sind in der Corona Krise.

    • Mietrecht.org
      26.04.2020 - 12:36 Antworten

      Hallo Johannes,

      warum denken Sie, dass die Gemeinde sich an den Kosten beteiligt?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Johannes Rosenthal
        02.05.2020 - 14:43 Antworten

        Der GVZ wird derzeit nicht tätig. In meinem Fall wird die Mieterin Obdachlos und die Gemeinde ist in der Verpflichtung eine Notunterkunft o.ä. anzubieten. Ich versorge derzeit für die Kommune eine Obdachlose, die weder Miete noch Nutzungsentschädigung zahlt.

        • Thomas K
          29.07.2020 - 13:53 Antworten

          Ich denke was Sie da beschreiben ist weitgehend akzeptierter Standard in Deutschland. Wir hatten Mieter, deren Miete anfangs durch die Stadt gezahlt wurde. Dann hörten plötzlich die Zahlungen auf. Die Stadt verbittet sich jede Kontaktaufnahme in dieser Sache. Mieter ist gekündigt; aber will die Wohnung nicht verlassen. Also steht uns ein langer Rechtsweg mit ungewissem Ausgang bevor.

          Nur so kann man schnell eine grosse Anzahl von Zuwanderern ohne hohe zusätzliche Kosten in Deutschland unterbringen. Die Stadt externalisiert die Kosten einfach.

          • Artur
            15.10.2020 - 11:50

            Uns geht es ganz genauso wie Ihnen, hinzu kommt noch, dass diese Mieter die Wohnung zum 31.05.2020 selbst gekündigt haben, und das JobCenter die Mietzahlungen zum Kündigunstermin einstellte, aber die Mieter weiterhin die Wohnung belegen und eine Neuvermietung nicht zulassen. Hinzu fordern sie eine Wohnungsverlängerung bis zum 31.08.2021 auf unsere Kosten. Unverschämter gehts nicht?! Doch, sie beschädigen das Gebäude auf ihrer Etage, reissen Fensteridichtungen aus, zerschlagen Dachziegel, und wie es innen drin aussieht wage ich nicht zu denken, da sie mir den Zutritt verweigern. Auch Zähler ablesen am offiziellen Auszugstag war nicht möglich.
            Und das Gericht tut nix.
            Was könnte die Polizei tun? Die können nur Aktennotiz machen, da nur das Gericht die Vollstreckungsbefugnis hat.
            Mit welchem Geld kann das Gebäude noch repariert werden, wenn da niemand für Schäden aufkommt? Uns bleibt nur noch die Immobilie aufzugeben.

          • Mietrecht.org
            16.10.2020 - 13:55

            Hallo Artur,

            danke für das Teilen Ihrer (schlimmen) Erfahrungen.

            Viele Grüße

            Dennis Hundt

  • Marianne
    26.04.2020 - 11:18 Antworten

    Wie verhält es sich denn, wenn die Wohnung fristgerecht gekündigt wurde, der Mieter sich für einen bestimmten Nachmieter eingesetzt hat, dieser den neuen Vertrag unterschrieben hat und der Vormieter seit 3 Monaten keine Miete gezahlt hat und nun abgetaucht ist und sich vorgeblich im Ausland aufhält? Wie kann man dann vorgehen, damit der neue Mieter nicht auf der Straße sitzt, da dieser seine alte Wohnung ebenfalls abgeben muss, da es bereits Nachmieter gibt.
    Aktuell besteht ja auch die Kontaktsperre, sodass der neue Mieter nicht woanders unterkommen kann.

    • Mietrecht.org
      26.04.2020 - 12:28 Antworten

      Hallo Marianne,

      leider dauert die rechtlich korrekte Variante sicher länger als Sie und der Nachmieter es sich wünschen würden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Niketya
    25.12.2020 - 19:38 Antworten

    Hallo, wie verhält es sich, wenn der Vermieter wegen erheblichem Mietrückstand ordentlich unter Zugrundelegung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt hat, der Mieter aber nicht auszieht und den Mietrückstand auch nicht beglichen hat und kein Widerspruch gegen die Kündigung eingelegt hat.

    Der Vermieter hat dem Mieter nach Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist eine Nachfrist von zwei Monaten (auch wegen Corona, da schwieriger eine Wohnung zu finden) gewährt und gleichzeitig der Fortsetzung des Gebrauchs widersprochen.

    Kann diese Nachfrist von zwei Monaten zu Lasten des Vermieters ausgelegt werden?

    Finde hierzu leider nichts.

    Danke vorab!!!

    • Mietrecht.org
      28.12.2020 - 17:24 Antworten

      Hallo Niketya,

      als Vermieter muss man in so einem Fall immer den rechtlich korrekten und schnellsten Weg gehen. “Zurückrudern” kann der Vermieter immer noch. Lassen Sie sich zu Ihrer speziellen Fragen bitte rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Viktor
    29.05.2021 - 13:56 Antworten

    Hallo. Ich möchte gerne ein Haus kaufen mit zwei Wohnungen. Aber beide Wohnungen ist zur Zeit vermietet und die Mietern will gar nichts raus ziehen .Was kann ich machen? Habe ich eine Chance? Vielen Dank im voraus

    • Mietrecht.org
      29.05.2021 - 15:38 Antworten

      Hallo Viktor,

      belesen Sie sich zum Thema Eigenbedarf.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Leymann
    25.10.2021 - 11:12 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Wie sieht es denn aus, wenn die Mieterin selbst gekündigt hat, bereits eine neue Wohnung bezogen hat und sich einfach nicht schert um das komplette Leerräumen und die Renovierung..? Zusätzlich wird auf keinerlei Kontaktaufnahmeversuche reagiert.
    Gibt es da noch eine Ausnahme im Vorgehen…? Nachmieter und Handwerker stehen längst in den Startlöchern…
    Danke für eine Antwort und beste Grüße!

    • Mietrecht.org
      25.10.2021 - 21:47 Antworten

      Hallo Frau Leymann,

      in der Praxis würde ich den Kompromiss mit der Mieterin suchen, damit Sie nicht den rechtlichen Weg gehen müssen. Einfach in die Wohnung einzudringen ist nicht zu empfehlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lyn
    02.11.2021 - 12:55 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    ich habe meine Mietwohnung aus finanziellen Gründen in eine WG umgewandelt, bewohne sie also auch selbst und es war jahrelang gut. Die Gesetzmäßigkeiten sind ja hier ein wenig anders.

    Einem aktuellem Mitbewohner musste ich gleich anfangs eine Abmahnung übergeben wegen zügelloser Energieverschwendung, Rücksichtslosigkeit, Lärmbelästigung, Umgang mit den Geräten usw., tagtäglich. Danach eine Kündigung, er bat um eine Chance und hat sich dann gut und willig eingefügt.
    Bis zum Anfang des Monats, als meine Tochter zu Besuch kam, er in meinen Raum preschte um sich ihr anzunähern und erst nach Drohung mit der Polizei wieder mein Zimmer verließ. Ich habe Anzeige wegen Hausfriedensbruchs gestellt und eine fristlos Kündigung per Einschreiben geschickt, Auszug spätestens des Monats Okt. Er erklärte mehrmals, er würde nicht ausziehen und ignorierte weiterhin mein Verbot, meine privaten Räume zu betreten. Einmal musste ich die 110 aus demselben Grund rufen, er bekam von mir 2 weitere Anzeigen, und kam dennoch einmal nachts, weil er Sex wollte (nur verbal). Ich schließe jetzt nach jedem Verlassen meine Zimmer ab, lebe also wie gefangen in meiner eigenen Wohnung. Die Polizei kann nichts tun, solange er nicht tätlich wird. Wie gehe ich weiter vor, um ihn schnell loszuwerden?

    • Mietrecht.org
      02.11.2021 - 15:58 Antworten

      Hallo Lyn,

      Sie könnten erstmal überprüfen, ob Ihre Kündigung rechtmäßig war – z.B. hier: Kündigung möglich? (für Vermieter) Wenn dem so ist, sollten Sie wie oben beschrieben vorgehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Willy Rauer
    10.04.2022 - 16:13 Antworten

    Hallo, habe meine Wohnung fristgerecht auf den 30.04.2022 gekündigt. Jetzt wird aber die Neubauwohnung, die ich gekauft habe, wegen einer ” Behinderunsanzeige ” erst bis Mitte Ende Mai beziehbar. Hab das meinem Vermieter mitgeteilt. Der sagt, ich muss raus, Vertrag ist Vertrag. Was kann ich tun?

    • Mietrecht.org
      12.04.2022 - 08:11 Antworten

      Hallo Willy,

      denken Sie an Ihren Vermieter. Dieser hat ja auch Pläne für die Wohnung ab 1. Mai. Sie können m.E. nichts unternehmen und müssen ausziehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Maja
    12.04.2022 - 20:34 Antworten

    Hallo,

    wir haben bei uns ein Mieter der seit ca. 3-4 Monaten keine Miete mehr bezahlt und auch keine NK.
    Kündigung zum 1.3 ist bereits erfolgt allerdings ist er nicht ausgezogen sondern samt Frau und 2 Kinder (ein Kind kam neu hinzu vor einem Monat)
    Miete bezahlt er trotzdem nicht, stattdessen rief er sogar die Polizei an da wir uns gezwungen sahen den Storm auszumachen.
    Eine Einigung ist immer noch nicht erfolgt.. ebenfalls ist zu erwähnen dass die Wohnungen im gehoben Bereich dementsprechend die Miete recht hoch.
    Wir benötigen die Miete um den dementsprechenden Kredit abzubezahlen -> Verzugszinsen.
    Wie sollen wir nun vorgehen?

  • Voss
    01.07.2022 - 14:43 Antworten

    Hallo !
    Eigentlich müsste das Strafrecht erweitert werden, wer nach einen Räumungsurteil nicht auszieht
    sollte auch strafrechtlich belangt werden.

    Das derzeitige Recht schützt in diesem Punkt zu sehr die Mieter, gerade für Privatvermieter
    bedeutet das oft großer finanzieller Schaden.

    Das Recht ist hier zu lasch, die Mieter treiben ungestraft ihre Spielerei mit dem Vermieter.

  • Alban
    06.03.2023 - 00:55 Antworten

    Was wäre den ein berechtigter Grund z.B. das Wasser abzustellen?

    Reicht es nicht, dass ich finanziell vor dem Ruin stehe und meine gesamten Rücklagen verbraucht sind???

    Was soll man in diesem Land noch mitmachen?

  • Julius
    22.09.2023 - 14:49 Antworten

    Hallo,
    mir ist im 05/2021 wegen angeblicher Zahlungsrückstände (ausschließlich aus Betriebskosten) fristgerecht, hilfsweise fristlos gekündigt worden. In meinem Widerspruch (der Vermieter hatte unzulässige Positionen und einzelne doppelt eingerechnet und war nur so auf mehr als 2x NKM gekommen) hatte ich aufgefordert, die Kündigungen zurück zu nehmen, was nie geschehen ist.
    Im Zusammenhang mit der von mir eingereichten Feststellungsklage (aktuell vor dem ersten Gerichtstermin stehend) wird vermieterseitig behauptet, ein Urteil des “LG Berlin GE 1985, 307” würde ausweisen, dass sich bereits nach 5 Monaten aus den Kündigungen keine Räumung(sklage) mehr herleiten ließe und sich deshalb kein Feststellungsinteresse ableiten ließe. Zur Rücknahme der Kündigung ist der Vermieter auch jetzt nicht bereit. Allerdings hat er noch 28 Monate nach den Kündigungen mit einem “schwebenden Verfahren” argumentiert und will so wohl stets alles “offen halten” – also weiterhin Druck ausüben.
    1. Ist das o.g. Urteil bekannt, und wo kann ich es finden?
    2. Sind Ansprüche des Vermieters aus den Kündigungen tatsächlich vollständig verwirkt, wenn daraus nach x Monaten und ohne außergerichtliche Einigung der Parteien keine Räumungsklage hergeleitet wird?
    Gruß Julius

    • Mietrecht.org
      22.09.2023 - 20:50 Antworten

      Hallo Julius,

      ich würde eine rechtliche Beratung bei der Komplexität des Sachverhaltes empfehlen. Ich kann Ihnen hier per Kommentar leider nicht helfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Elke Heidschmidt
    25.11.2023 - 19:53 Antworten

    Ich habe meinem Mieter gekündigt, da er trotz mehrerer Zusagen die im Mietvertrag festgelegte Kaution nicht zahlt, obwohl wir ihm eine Ratenzahlung angeboten haben. Er hat die ordentliche Kündigung unterschrieben und weigert sich jetzt auszuziehen. Außerdem nutzt er die Wohnung nicht so, wie er bei Vertragsabschluss angegeben hat. Er hat drei kleine Kinder, die ab und zu bei ihm wären. Wir haben ihn darauf hin gewiesen, dass diese Whg. 48m² zu klein sei um dort dauerhaft mit den Kindern zu wohnen.
    Dies hat er auch verneint. Nun ist jedoch auch seine Lebensgefährtin mit den Kindern häufiger in der Wohnung. Wir haben ihn darauf angesprochen, aber er ändert sein Nutzungsverhalten nicht
    Was kann ich tun?

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