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Mietkaution nicht bezahlt: So gehen Sie als Vermieter Schritt für Schritt vor

Jeder Vermieter kennt die Schreckensgeschichten der Mietnomaden. Zerstörte Mietwohnungen und kaum tragbare Renovierungsschäden können die Folge sein. Wenn dann gleich zu Beginn des Mietverhältnisses die Mietkaution, die wohl meist die einzige Sicherheit des Vermieters darstellt nicht bezahlt wird, ist man als Vermieter nicht nur verärgert sondern auch in „Angst“ um die vermieteten Räume.

Doch was kann man als Vermieter tun, wenn die Mietkaution nicht bezahlt wird? Kann man kündigen?

In dem nachfolgenden Artikel erfahren Sie als Vermieter, welche Rechte Ihnen zustehen und wie sie diese richtig geltend machen. Hier wird Ihnen aufgezeigt, wie Sie Schritt für Schritt vorgehen können, wenn Ihnen Ihr Mieter die Mietkaution nicht bezahlt.

I. Gesetzliche Regelung gibt außerordentliches Kündigungsrecht

Seit der Geltung des Mietrechtsänderungsgesetzes 2013 ist der Fall der Nichtzahlung beziehungsweise Nichtleistung der Mietsicherheit gesetzlich in der Vorschrift des § 569 Abs. 2 a BGB als wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung geregelt.

Diese Regelung folgt im Wesentlichen aus dem Grundgedanken, dass die Mietkaution beziehungsweise Mietsicherheit den Vermieter bezüglich seiner zukünftig eventuell bestehenden Ansprüche aus dem Mietverhältnis absichern soll. Leistet der Mieter dann allerdings bereits zu Beginn des Mietverhältnisses die Mietkaution nicht, kann dem Sicherungsbedürfnis des Vermieters nicht ausreichend Rechnung getragen werden und ihm muss daher eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich sein:

§ 569 Abs. 2 a BGB

„Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.“

Vereinfacht gesagt bedeutet dies Folgendes:

Bleibt der Mieter demnach die vereinbarte Mietkaution mit einem Rückstand von mindestens zwei Nettomieten schuldig, stellt dies grundsätzlich einen wichtigen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung nach §§ 543, 569 Abs. 2 a BGB dar.

Zu beachten ist hier allerdings, die Einschränkung

  • …durch § 569 Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 BGB

Dort heißt es, „ … Kündigung wird (auch) dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.“

  • …. nach § 543 Absatz 2 Satz 2 BGB, wonach die Kündigung ausgeschlossen ist, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. 

Merke:

Der Vermieter hat ein außerordentliches fristloses Kündigungsrecht, dessen Voraussetzungen in § 569 Abs. 2 a BGB ausdrücklich und abschließend geregelt werden.

Für die Durchsetzung dieser außerordentlichen fristlosen Kündigung sollten Sie folgendes beachten:

II. Durchsetzung der Kündigung: Schritt für Schritt

1. Der Mieter muss mit der Leistung der Mietkaution in Höhe des Betrags von zwei Monatskaltmieten in Verzug sein.

Dies setzt voraus, dass Sie mit Ihrem Mieter eine wirksame mietvertragliche Vereinbarung zur Stellung einer Mietsicherheit im Sinne des § 551 BGB, also einer Barkaution, Mietbürgschaft oder ähnliches geschlossen haben und die Mietkaution nicht zum Fälligkeitszeitpunkt geleistet wurde. (Vergleichen Sie hierzu beispielsweise den Artikel „Fälligkeit der Mietkaution bei Einzug in eine Wohnung“)

2. Wenn die Voraussetzungen unter 1. zu bejahen sind und der Mieter bis dato keine (weitere) Mietsicherheit gestellt hat, können Sie Ihr Kündigungsschreiben aufsetzen. Wichtig ist dabei, das der Kündigungsgrund genannt werden muss.

So könnten Sie zum Beispiel formulieren:

„Sehr geehrte/r Frau/Herr Mieter/in,

hiermit kündige ich Ihnen außerordentlich und fristlos, das am …(Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses) über die Mietwohnung in … (Bezeichnung des Ortes der Mietwohnung) geschlossene Mietverhältnis, da Sie mit der vereinbarten Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht.“

Hier finden Sie ein vollständiges Muster: Kündigung wegen nicht Zahlung der Mietkaution (kostenlos)

 

3. Sie müssen als Vermieter die Nichtleistung auch nicht vorher beanstanden. Eine vorherige Abmahnung durch den Vermieter ist hier nicht erforderlich. Der Mieter hat jedoch die Möglichkeit, die ausgesprochene Kündigung gegenstandslos zu machen, indem er die vereinbarte Kaution möglichst schnell nachzahlt.

4. Für den Fall, dass der Mieter nicht reagiert, ist die Kündigung regelmäßig (zunächst) wirksam und Sie sollten möglichst wenig Zeit vergehen lassen und anwaltliche Hilfe aufzusuchen, um „im Notfall“ eine Räumungsklage anzustrengen.

5. Für den Fall, dass der Mieter reagiert und Zahlungen leistet, kann dies die Unwirksamkeit der Kündigung zur Folge haben, wie unter I. ausgeführt.

III. Sonstige Möglichkeiten bei Nichtleistung der Mietsicherheit

Neben der Kündigung kommen natürlich auch weitere Möglichkeiten in Betracht die Mietkaution einzufordern. Denn wie bei anderen vertraglichen Schuldverhältnissen ist auch hier eine mietvertragliche Pflicht verletzt, wenn der Mieter die vereinbarte Mietkaution nicht leistet.

Als Vermieter können Sie daher zum einen selbst oder zum anderen durch einen Anwalt, nach Ablauf des Fälligkeitszeitpunktes der Kaution, immer auch eine „einfache“ Aufforderung an den Mieter verfassen, die Mietkaution bis zum … (Frist) zu erbringen.

IV. Tipp für die Praxis

Gerade bei Schwierigkeiten zu Beginn des Mietverhältnisses sollten diese beiden genannten Möglichkeiten, insbesondere der einfache Brief regelmäßig zuerst versucht werden, um eventuell auch zu erfahren, woran der Zahlungsverzug liegt.

Wenn man allerdings dann keine Antwort erhält, sollte die Kündigung unverzüglich ausgesprochen werden.

27 Antworten auf "Mietkaution nicht bezahlt: So gehen Sie als Vermieter Schritt für Schritt vor"

  • Michael H
    26.08.2014 - 16:17 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    zuerst einmal vielen Dank für Ihre interessante Website „mietrecht.org“.

    Zum angesprochenen Thema der nicht gezahlten Mietsicherheit/Kaution stellt sich bezüglich der Betragsgrenze für die fristlose außerordentliche Kündigung die Frage, ob ggf. offen stehende Kautionsraten und auch bereits aufgelaufene Mietrückstände zusammen zu rechnen sind.

    Mit freundlichen Grüßen

    M. H.

    • Mietrecht.org
      27.08.2014 - 08:37 Antworten

      Hallo Michael,

      danke für die Blumen – ich freue mich, wenn Ihnen Mietrecht.org gefällt.

      ich kann Ihnen empfehlen, Ihren Einzelfall hier anwaltlich prüfen zu lassen: Kündigung möglich? (für Vermieter).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jörg M.
    14.01.2015 - 18:54 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    tolle hilfreiche Webseite.

    Nun zu meinem Problem, habe an eine gute Freundin im Jahr 2010 meine Eigentumswohnung vermietet. Vereinbarte Mietkaution (siehe Mustervertrag) ist auf Grund von finaziellen Problemen meiner Mieterin nicht gezahlt worden. Dieses hat sich im Laufe der Jahre zum positiven entwickelt. Bis vor einem Monat gab es keine Probleme zwischen mir (Vermieter) und Freundin (Mieterin). Mittlerweile ist diese Situation gekippt und ich bat nun darum die Mietkaution zu zahlen.
    Habe ich noch einen Anspruch nach so langer Zeit und wie gehe ich dabei vor?

    Mit freundlichen Grüssen

    JM

    • Mietrecht.org
      15.01.2015 - 13:02 Antworten

      Hallo Jörg,

      ich kann Ihnen leider nur eine individuelle anwaltliche Beratung empfehlen. Der Fall ist sehr individuell und es spricht nicht gerade für Sie, dass Sie jetzt nach fast 5 Jahren die Kaution haben möchten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lothar
    30.10.2015 - 10:15 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,
    ich habe auch zum Thema Mietkaution eine Frage. Vor 14 Jahren sind wir in unsere Wohnung gezogen und haben eine Monatsmiete Kaution gezahlt. Nach 12 Jahren bekommen wir einen Brief, dass wir die 2. Monatsmiete Kaution nicht gezahlt hätten. Wir haben darauf nicht reagiert. Jetzt wurde uns die Rückzahlung der Betriebskosten verweigert, solange bis wir die Kaution vollständig bezahlen.
    Ist das rechtens? Ist die Forderung verjährt?
    Viele Grüße Lothar

    • Mietrecht.org
      30.10.2015 - 14:51 Antworten

      Hallo Lothar,

      warum kommen Sie Ihrer vertraglichen Pflicht nicht einfach nach und zahlen die zweite Monatsmiete? Wäre das nicht nur fair?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Hans-Peter Brenner
    21.11.2015 - 15:10 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    wir haben vor 3 Jahren als Vermieter im Mietvertrag eine Kaution von 600,– € vereinbart, die Kaltmiete beträgt 390,– €.
    Die Mieterin hat trotz mehrmaliger mündlicher und schriftlicher Aufforderung die Kaution nicht bezahlt.
    Können wir ihr nun fristlos kündigen? Obwohl der Kautionsrückstand keine 2 Kaltmieten beträgt?

    Vielen Dank für Ihre Antwort.

    Familie Brenner-Gerster

  • Marc Maletz
    19.01.2016 - 12:03 Antworten

    Hallo,
    wenn der Mieter zwei Monate Zeit hat die fehlende Kaution zu bezahlen, was bedeutet denn dann „fristlose Kündigung“? Bleibt er noch zwei Monate in der Wohnung?

    Gruß Marc Maletz

  • Inge
    25.02.2016 - 16:36 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    bitte um kurze Hilfe.

    Ein Mieter wohnt seit einem halben Jahr bei uns und hat seine Kaution noch nicht vollständig gezahlt (2/3) und jetzt aber selber gekündigt. Bis zum Auszugsdatum soll er aber seine Kaution vollständig einzahlen (evtl. Renovierungskosten). Sollte man die Kaution trotz bestehender Kündigung noch einklagen und sollte man noch zusätzlich fristlos kündigen?

    Vielen Dank.

    Gruß Inge

  • Liza Günser
    07.07.2016 - 21:59 Antworten

    Guten Tag,

    habe seit dem 4.7 einen neuen Mieter in meiner Egwhg . Kaltmiete 510 , Kaution 1500€.

    Schlüsselübergabe erfolgte am 4.7 mit Vertragsabschluss.

    Mieter hat noch nicht die Miete und nicht die 1 Rate der Kaution bezahlt .

    Wann darf ich kündigen ?

    Wenn am Anfang der Mieter schon so unzuverlässig ist , bricht das Vertrauen .

  • Eberhard Kroh
    12.09.2016 - 16:15 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wenn die vereinbarte Kaution im Vertrag nur EINE Monatsmiete betrug (und nicht gezahlt wurde), kann der Vermieter dann trotzdem fristlos kündigen? (Nur, weil immer von mindestens ZWEI Monatsmieten die Rede ist).

    Vielen Dank!

    Eberhard Kroh

  • Ron van Es
    08.01.2017 - 00:27 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir haben mit einem Mieter einen Mietvertrag für eine Wohnung abgeschlossen per 1. Januar 2017. Bis Dato sind weder Miete (fällig bis 3. Werktag) noch Kaution bezahlt . Am 7. Januar meldet der Mieter er möge die Wohnung gar nicht beziehen und möchte den Vertrag beenden.

    Können wir verlangen, dass er seinen Vertrag ordnungsgemäss kündigt, bis 30. April aber auch, dass die per sofort Kaution bezahlt wird, ggf. in Raten?

    Vielen Dank für das Ermöglichen dieser Plattform.

    Rudolf R. van Es

    • Mietrecht.org
      09.01.2017 - 15:33 Antworten

      Hallo Rudolf,

      selbstverständlich muss der Mieter sich an den geschlossenen Vertrag halten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Silvia Dornacher
    28.01.2017 - 14:24 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt, wir brauchen auch ihren Rat. Wir kauften im September 2015 ein Mehrfamilienhaus. Der Hausverkäufer hat die Mietkaution eines Mieters dafür benutzt, ausstehende Nebenkosten abzurechnen. Der Mieter ist nun nicht bereit, die Kaution an uns zu zahlen. In seinem Mietvertrag steht, dass er seine Kaution nachzahlen muss, sollte diese für einen anderen Zweck genutzt werden. Der Mietvertrag ist von 2008. Mit freundlichen Grüßen Silvia Dornacher

    • Tim T.
      20.02.2017 - 13:40 Antworten

      Genau diese Frage interessiert uns auch.
      Wir haben ein vermietetet Haus gekauft und der Verkäufer hat die Mietkaution mit offen Forderungen verrechnet.

      Nun verlangen wir Auffüllung der Kaution aber der Mieter weigert sich.

      Kann nun gekündigt werden aufgrund nicht Zahlung der Kaution?

      MfG
      Tim T.

  • G.Müller
    13.03.2017 - 15:32 Antworten

    Am 01.12.2016 ist der Mieter bei mir eingezogen ( Kaltmiete 400,00 EURO ) . Lt Mietvertrag wurde eine Mietsicherheit von 400,00 EURO vereinbart, zahlbar in 3 Monatsraten. Gezahlt wurde bis jetzt nichts.
    Kann ich fristlos kündigen?

  • Habenicht
    01.08.2017 - 11:36 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    eine Mieterin hat zunächst eine Kautionsbürgschaft per Mietbürgschaft des Arbeitsamtes hinterlegt. im andauernden Mietverhältnis ist die Zuständigkeit des Amtes aber nicht mehr gegeben und die Kautionsbürgschaft ist nicht mehr aktuell. Die Mieterin kan aber keine eingene Kaution hinterlegen. Ist auch in diesem Fall eine außerordentliche Kündigung möglich?

    Herzliche Grüße Nicole H.

  • O.G.
    07.08.2017 - 11:17 Antworten

    Leider wird hier nicht darauf eingegangen wie es sich mit sogenannten Mietkautionsversicherungen verhält, wenn mietvertraglich der Abschluss einer solchen als Mietkaution festgelegt wurde und der Mieter dennoch nicht die Versicherung abschließt oder er aus welchen Grund auch immer keine Versicherung findet die ihn als Vertragspartner akzeptiert. Eine Barkaution , ebnso wie eine Bürgschaft ist ja ausgeschlossen. Ausdrücklich wurde nur eine Mietkautionsversicherung vertraglich vorgesehen.

    Ist hier dann ebenfalls bei fehlender Versicherung der Rückstand und somit die Kündigung gegeben ?

  • B.S.
    24.08.2017 - 14:51 Antworten

    Hallo,
    eine wirklich sehr informative Seite. Kompliment.

    Wir haben Mieter, die die Kaution anstatt sofort wie vereinbart, erst nach 3 Monaten mit monatlich 100 Euro angefangen haben zu zahlen.
    Nachdem der Mieter festgenommen wurde und es einige Reibereien gab haben wir dann nach 6 Monaten fristlos wegen Rückstand von über 2 Monatsmieten der Kaution fristlos gekündigt. Der Mieter zieht aber nicht aus. Wie können wir jetzt eine Räumungsklage einreichen?

  • Roberto Garraffo
    21.10.2017 - 22:34 Antworten

    Hallo,

    ich habe ein Problem mit meinem Miete und benötige einen Rat.
    Habe eine Wohnung an ein Ehepaar mit Kind im Februar 2014 vermietet,
    und diese Mieter haben immer noch nicht die Kaution bezahlt.
    Nun ist uns dies leider nie so bewusste gewesen weil es sehr nette Menschen sind.

    Jetzt haben wir aber das Mietverhältnis gekündigt, weil wir uns getrennt haben mit meiner Ehefrau und ich diese Zweit Wohnung für mich selbst benötige.

    Die Mieter haben nicht vor auszuziehen die Frist ist zum Ende diesen Jahres.

    Da sie nie eine Kaution bezahlt haben diese aber im Vertrag drin steht.

    Wiegand ich am besten vorgehen und einen evtl. Auszug beschleunigen,
    kann ich diese Kaution trotz Kündigung auf Eigenbedarf noch einfordern ?

    Gruß

    Roberto Garraffo

    • Mietrecht.org
      23.10.2017 - 12:42 Antworten

      Hallo Roberto,

      ich würde als eher unkundiger Vermieter in so einem Fall immer rechtlichen Rat einholen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Kristian Bayer
    07.05.2018 - 14:36 Antworten

    Hallo „mietrecht.org-Team“,

    ich habe letztes Jahr ein vermietetes Einfamilienhaus erworben. Es soll auch weiterhin ein Vermietobjekt bleiben.

    Im alten Mietvertrag war eine Kaution aufgeführt, die jedoch nie (wegen Geldmangel des Mieters) bezahlt wurde. Dies wurde so stillschweigend vom Voreigentümer akzeptiert.

    Durch den Eigentumswechsel geht nun der bestehende Mietvertrag auf mich über. Kann der Mieter bei einem eventuellen Auszug die ursprünglich nicht bezahlte Kaution von mir verlangen? Wer muss den Nachweis führen, ob die Kaution damals bezahlt wurde oder nicht?

    Viele Grüße

    K. Bayer

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