Go to Top

Fälligkeit der Mietkaution bei Einzug in eine Wohnung

Für die meisten Mieter und Vermieter ist es üblich, dass die Mietkaution mit dem Einzug – oder manchmal schon vorher- geleistet wird. Doch ist das auch rechtens? Ist die Mietkaution bereits bei Einzug in die Mietwohnung fällig oder kann der Mieter die Mietkaution auch erst später leisten. Kann der Vermieter die Bereitstellung der Kaution bei Einzug verlangen?

Grundsätzlich ist immer zu bedenken, dass die Kaution eine Mietsicherheit ist, die dem Vermögen des Mieters zuzurechnen ist und dem Vermieter eben lediglich als Sicherheit für etwaige Ansprüche aus dem Mietverhältnis dient. Damit macht es insoweit zwar Sinn diese Sicherheit schon bei Beginn des Mietverhältnisses zu leisten, stellt aber gerade bei der Barkaution auch für viele Mieter eine finanzielle Herausforderung dar.

Im folgenden Artikel erfahren Sie, wann eine Mietkaution fällig ist und was von den Mietvertragsparteien insoweit vereinbart werden kann.

I. Fälligkeitszeitpunkt der Mietkaution

Die gesetzliche Regelung zur Mietkaution, begrifflich auch Mietsicherheit genannt, findet sich in § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten -.

Bei der Frage des Fälligkeitszeitpunkts ist dabei auf die unterschiedlichen Formen der Mietkaution abzustellen:

1. Fälligkeit der Barkaution

In § 551 Abs. 3 BGB findet sich lediglich eine Regelung zum Fälligkeitszeitpunkt der Barkaution, bei der die Bereitstellung der Mietkaution durch die Zahlung einer Geldsumme erfolgt:

„Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig. Hier wird also der erste Teilbetrag im ersten Monat fällig, der zweite im zweiten und der Dritte im Dritten.“


Dass heißt, bei der Barkaution, ist gesetzlich vorgeschrieben, dass dem Mieter zum einen eine Teilzahlungsmöglichkeit einzuräumen ist, also die Gesamtsumme der Mietkaution in diesem Falle nicht bereits bei Einzug fällig gestellt werden kann und zum anderen, dass die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist und die weiteren Teilzahlungen mit den darauf folgenden Mietzinszahlungen fällig werden; also regelmäßig jeweils einen Monat später; so entschied zum Beispiel der BGH in seinem Urteil vom 30.6.2004, Az.: VIII ZR 243/03.

Damit wäre nur zu klären, ob der Beginn des Mietverhältnisses der Einzug ist oder etwa der Abschluss des Mietvertrages. In der Regel beginnt das Mietverhältnis zwar an demselben Tag wie dem Einzugstag, dies ist aber nicht zwangsläufig der Fall. Entscheidend ist, was als Beginn des Mietverhältnisses im Mietvertrag vereinbart ist. Allein auf diesen mietvertraglich fixierten Zeitpunkt darf abgestellt werden.

Achtung Vermieter:

Wichtig ist, dass eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung zur Fälligkeitsregelung der Barkaution unwirksam ist, § 551 Abs. 4 BGB. Dies gilt auch wenn der Mieter dem Vermieter ausdrücklich oder schriftlich oder in sonstiger Weise zusagt, dass dies für Ihn in Ordnung geht.

Eine Vereinbarung nach welcher der Mieter daher zu Beginn des Mietverhältnisses die vollständige Barkaution zu leisten hat, ist unwirksam und bewirkt, dass der Mieter trotz dieser Vereinbarung zur Teilzahlung berechtigt ist; die Kautionsvereinbarung an sich bleibt aber wirksam.

2. Fälligkeit sonstiger Mietkautionsformen

Bei allen anderen Formen der Mietkautionen gilt für den Fälligkeitszeitpunkt die gesetzliche Regelung des § 271 Abs. 1 BGB – Leistungszeit -, soweit keine andere vertragliche Vereinbarung besteht:

In § 271 Abs. 1 BGB heißt es:

„Ist eine Zeit für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen, so kann der Gläubiger die Leistung sofort verlangen, der Schuldner sie sofort bewirken.“

Demnach sind die anderen Formen der Mietkaution, wie die Bürgschaft oder die Mietkaution grundsätzlich sofort fällig, das heißt unverzüglich mit Vereinbarung derselben; also bei Mietvertragsschluss und nicht erst bei Einzug. Anderenfalls, also dann wenn die Mietvertragsparteien einen spezifischen Zeitpunkt zur Stellung der Mietkaution vereinbart haben, kommt es grundsätzlich auf die vertragliche Vereinbarung der Mietvertragsparteien an.

II. Fazit

Abschließend lässt sich festhalten, dass es keinen Grundsatz gibt, dass die Mietkaution mit Einzug in die Mietwohnung fällig ist. Vielmehr hängt der zulässige Fälligkeitszeitpunkt maßgeblich von der Art der Kautionsleistung ab.

Merke:

Bei der Barkaution ist der Fälligkeitszeitpunkt der ersten Teilzahlung der Mietkaution der Beginn des Mietverhältnisses, der weiteren Teilzahlungen mit den darauffolgenden Mietzinszahlungen

Bei allen anderen Formen der Mietkaution ist es grundsätzlich den Parteien überlassen, durch mietvertragliche Regelung eine Fälligkeit zu bestimmen; liegt keine Vereinbarung vor ist die Mietkaution hier sofort, das heißt mit Mietvertragsabschluss fällig.

6 Antworten auf "Fälligkeit der Mietkaution bei Einzug in eine Wohnung"

  • Andreas
    12.12.2017 - 17:52 Antworten

    Guten Tag,

    vielen Dank für diese hilfreiche website. Leider konnte ich zu meinem Anliegen keine Infos finden. Daher versuche ich es hier mal auf dem direkten Weg.
    Ich wohne seit ca. 8 Jahren in einer Mietwohnung. Mein damaliger Vermieter hatte von mir keine Kaution verlangt. Auch im Mietvertrag wurde keine Mietkaution festgehalten. Nach ca. 4 Jahren wurde meine Wohnung zwangsversteigert und ich bekam einen neuen Vermieter. Es wurde aber kein neuer Mietvertrag aufgesetzt, sondern mir nur die neue Adresse des Vermieters mitgeteilt sowie die neue Bankverbindung. Nun habe ich diese Wohnung wegen Umzug gekündigt. Meine Frage wäre, entbindet mich das von Renovierungsarbeiten? Da mit diesem Vermieter ja nicht mal ein ordentlicher Vertrag besteht? Betriebskosten und Miete wurden natürlich immer pünktlich bezahlt. Es gab also nie irgendwelche Probleme in der Vergangenheit.
    Vielen Dank im voraus für die Hilfe.

    • Mietrecht.org
      13.12.2017 - 15:42 Antworten

      Hallo Andreas,

      der Mietvertrag ging mit der Versteigerung auf den neuen Vermieter über.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jennifer Moser
    23.07.2018 - 10:21 Antworten

    Wohnungsmarkt in Hamburg // S.O.S!

    Ich habe eine Frage:
    Mietvertrag: es steht das ich die 1800 Euro Kaution in 3 Raten zahlen darf, die erste Rate zum Einzug am 02.08. / zweite 02.09 / dritte 02.10
    Anruf vom Vermieter heute: Ich muss die volle Kaution gezahlt haben am 02.08, sonst darf ich nicht einziehen und er sucht sich einen anderen Mieter
    Ist das rechtlich erlaubt?

    Der Vermieter sagt, dass er das am Tag des Mietvertrags-unterschreibens auch nochmal wörtlich gesagt hätte.

    • Mietrecht.org
      23.07.2018 - 11:53 Antworten

      Hallo Jennifer,

      das BGB gesteht dem Mieter zu, die Kaution in drei Raten zu zahlen. Viele Vermieter wünschen sich dennoch eine Einmalzahlung zur eigenen Absicherung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sarah Müller
    17.09.2018 - 16:39 Antworten

    Hallo!

    Ich habe eine Frage. Wir wollen zum 15.11.18 umziehen. Die Kaution von 3 Monatsmieten soll nun – da wir auf Kulanz des Vermieters mietfrei früher in die Wohnung dürfen zwecks Renovierungen – schon zum 12.10. 18 zur Übergabe der Wohnung bar gezahlt werden.
    Ist das rechtens?

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.