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Mietkaution trotz Bürgschaft zulässig oder nicht?

Die Mietkaution ist regelmäßig entweder als Barkaution oder in Form einer Bürgschaft, beziehungsweise auch als sogenannte Kautionsversicherung, zu Beginn eines Mietverhältnisses an den Vermieter zu leisten. Da die Mietkaution dem Vermieter als Sicherheit für möglicherweise entstehende Ansprüche aus dem Mietverhältnis dient, soll die Mietkaution natürlich auch dementsprechend umfangreich sein.

Doch darf der Vermieter neben der Bürgschaft zusätzlich eine Barkaution verlangen? Wieviele Sicherheiten sind zulässig und welche Rechte stehen Ihnen als Mieter zu, wenn der Vermieter neben der Bürgschaft eine Barkaution verlangt. Kann der Vermieter dies überhaupt verlangen oder unterliegt er Einschränkungen? Was können Sie als Mieter tun?

Im nachfolgenden Artikel erfahren Sie, ob eine Mietkaution trotz Bürgschaft zulässig ist und wie Sie in Ihrem Einzelfall vorgehen können, wenn Ihr Mietvertrag mehrere Sicherheiten vorsieht.

I. Mietkaution in bar und Bürgschaft – Zahlungsform der Kaution und Höchstgrenze

Die Mietkaution kann regelmäßig neben der Barkaution (oder Sparbuchvariante) auch als reguläre Bürgschaft im Sinne der §§ 765 ff. BGB geleistet werden. In neuerer Zeit wird eine solche auch oft als „Mietkautionsversicherung“ beworben.

Gesetzlich ist die Mietkaution nämlich als sogenannte Mietsicherheit in § 551 BGB geregelt und wird somit sowohl von privaten als auch von gewerblichen Mietern zur Besicherung der Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis geleistet. Ein gesetzliches „Muss“ ist die Zahlung nicht, in der Praxis aber üblich.

Eine bestimmte Zahlungsform durch den Mieter ist dabei weder gesetzlich vorgeschrieben noch ausgeschlossen.

Grundsätzlich wird die jeweilige Zahlungsform der Kaution nämlich im Mietvertrag festgelegt. Welche Art der Mietsicherheit vom Vermieter verlangt wird, ist daher immer im Einzelfall zu beurteilen. Eine Einschränkung bezüglich der Anzahl der Mietsicherheiten, die ein Vermieter verlangen darf, gibt es nicht. Das heißt grundsätzlich darf der Vermieter sowohl eine Barkaution als auch eine Bürgschaft gleichzeitig verlangen.

Es besteht aber eine gesetzlich vorgeschriebene Obergrenze für den Umfang der Sicherungssumme. In § 551 Abs. 1 BGB heißt es dazu:

Die Mietkaution darf „…höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.“

Das heißt, unabhängig davon, durch wie viele einzelne Formen (Bar- oder Bürgschaft) der Mieter die Kaution stellt, darf sie in der Summe das Dreifache der Nettomiete (Kaltmiete) nicht übersteigen. Eine entgegenstehende Vereinbarung wäre zum Nachteil des Mieters und ist daher auch nicht bei „gemeinsamer“ vertraglicher Vereinbarung zulässig § 551 Abs. 3 BGB.

Eine über § 551 Abs. 1 BGB hinaus gehende Sicherheit, wie beispielsweise eine doppelte Besicherung mit Kaution und Bürgschaft, ist in der Regel eine unwirksame Übersicherung, so beispielsweise das Urteil des Landgerichts Coburg vom 11.10.2005, Az: 23 O 676/05. Eine Ausnahme kann allerdings dann vorliegen, wenn die Bürgschaft beispielsweise freiwillig geleistet wird. Dies ist aber zu verneinen, wenn – wie meist – ein Mietvertrag ohne die Bürgschaft erst gar nicht zu Stande kommen wäre.

Merke:

An sich können Vermieter durchaus mehrere Mietsicherheiten verlangen. In der Regel dürfen die gestellten Sicherheiten aber zusammen nicht das Dreifache der monatlichen Kaltmiete übersteigen. Eine abweichende mietvertragliche Vereinbarung ist üblicherweise unzulässig.

Bei der Frage wie den Mietern im Einzelfall geholfen werden kann und was diese tun können, kommt es natürlich entscheidend auf das jeweilige Mietverhältnis und die geleisteten Sicherheiten an.

II. Was können Mieter bei einer doppelten Sicherheit tun?

Wenn Sie als Mieter der Meinung sind, dass in Ihrem Mietverhältnis eine Übersicherung vorliegt und sich dies auch in rechtlicher Hinsicht bestätigt, kommen zwei mögliche Rechtsfolgen in Betracht:

Zum einen kann es sein dass die Vereinbarung die zur Übersicherung führt unwirksam ist, dann können Sie regelmäßig den zu viel geleisteten Teil zurückfordern. Zum anderen kann sogar die gesamte Mietkautionsvereinbarung unwirksam sein, dann können Sie Ihre geleisteten Sicherheiten vollständig zurückfordern.

Bei keiner dieser genannten Varianten besteht ein wirksames Zurückbehaltungsrecht des Vermieters gegenüber der Rückforderung, da die Kautionsvereinbarung – vollständig oder teilweise – unwirksam ist und dem Vermieter daher insoweit auch kein Recht eingeräumt werden konnte sich aus der überlassenen Sicherheit zu befriedigen.

Vereinfacht gesagt, liegt eine Übersicherung vor und ist die Kautionsvereinbarung unwirksam, können Sie als Mieter Ihre Kaution zurückfordern und der Vermieter kann dies grundsätzlich nicht verweigern.

So gehen Sie als Mieter am Besten vor:

  • Lesen Sie zunächst Ihren Mietvertrag daraufhin durch, welche Vereinbarungen dort zu Mietkaution getroffen wurde:
    • Ist darin bereits eine Übersicherung (beispielsweise durch die Höhe der verlangten Kaution an sich) ersichtlich ist die Vereinbarung unwirksam und Sie können Ihre geleistete Kaution zurückfordern.
    • ist darin eine Bankbürgschaft oder die Hinterlegung einer Barkaution (auch als Sparbuch möglich) ausdrücklich vereinbart, hat der Vermieter keinen Anspruch eine andere Sicherheit zu verlangen als die vereinbarte.
  • Findet sich keine Vereinbarung zur Form der Mietkautionszahlung ist es Ihnen als Mieter überlassen, wie Sie die Mietsicherheit leisten.
  • Steht Ihrer Ansicht nach eine Übersicherung fest, schreiben Sie Ihren Vermieter – am Besten mit Zustellungsnachweis und unter Fristsetzung – an und fordern ihn auf den zuviel geleisteten (oder sogar gesamten) Kautionsbetrag zurück zuzahlen. Diese Rechtsfolge kann im Einzelfall unterschiedlich sein, weshalb es ratsam ist insoweit einen Anwalt zur Klauselkontrolle aufzusuchen.

Tipp: Schreiben Sie zuerst den Vermieter selbst an und wenn dieser dann auf die Zahlungsaufforderung nicht reagiert, schalten Sie einen Anwalt ein. Der Vermieter muss Ihnen die Anwaltskosten erstatten, wenn seine Weigerung unrechtmäßig ist.

III. Fazit

Das gleichzeitige Verlangen einer Bürgschaft und einer Mietkaution in bar durch den Vermieter ist grundsätzlich zulässig, der Höhe nach allerdings auf drei Nettomieten beschränkt. Überschreitet der Vermieter bei seiner Kautionsforderung die zulässige Höhe der Mietsicherheit besteht eine Übersicherung und das Kautionsverlangen ist insoweit unzulässig. Die geleistete Kaution kann dann vom Mieter zurückgefordert werden.

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