Es gängige Praxis, dass der Vermieter beim Abschluss eines Mietvertrages von dem Mieter eine Mietkaution fordert. Die Mietkaution stellt für den Vermieter eine Sicherung seiner Ansprüche aus dem bestehenden Mietverhältnis dar. Sie gibt dem Vermieter eine Sicherheit für Fälle, in denen nach Beendigung des Mietverhältnisses festgestellt werden muss, dass noch Ansprüche gegen den Mieter bestehen.
Manche Vermieter verlangen, dass der Mieter die vereinbarte Mietkaution sofort und auf einen Schlag bei Beginn des Mietverhältnisses erbringt. Dieser Wunsch des Vermieters steht dem Gesetz entgegen und ist folglich nicht zulässig.
Die Zahlung in Raten ist ein Mieterrecht
Der Mieter ist grundsätzlich dazu berechtigt, die vereinbarte Mietkaution in Raten zu zahlen. Nach § 551 Abs. 2 BGB ist gesetzlich geregelt, dass bei einer Barsicherheit der Mieter zu drei gleichen Teilzahlungen berechtigt ist. Die erste Teilzahlung wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig und die beiden nächsten in den Folgemonaten.
Das heißt, der Mieter hat das Recht, sofern eine Bargeldzahlung vereinbart worden ist, ab Beginn des Mietverhältnisses die Mietkaution in drei monatlichen Raten zu zahlen.
Kann der Vermieter die Ratenzahlung der Mietkaution untersagen?
Wird im Mietvertrag eine Ratenzahlungsmöglichkeit des Mieters durch den Vermieter untersagt und der Mieter verpflichtet, die Mietkation in einer Summe zu zahlen, so ist diese Vereinbarung zum Nachteil des Mieters und deshalb unwirksam.
Das heißt, der Vermieter kann das Recht des Mieters die Mietkaution in Ratenzahlungen zu erbringen nicht einschränken. Eine Untersagung verstößt gegen die zwingende gesetzliche Regelung des § 551 Abs. 2 BGB.
Falls gleichwohl im Mietvertrag eine solche Einmalzahlung für die Mietkaution vereinbart sein sollte, wird nach einem Urteil des BGH nicht die gesamte Kautionsklausel des Mietvertrages, sondern nur dieser abweichende Teil der Kautionsklausel bezüglich der Einmalzahlung unwirksam (BGH Urteil v. 25.06.2003, Az.: VIII ZR 344/02).
Das bedeutet, die Verpflichtung des Mieters, die Mietkaution in einer Summe zu zahlen, wird hinfällig, nicht dagegen die gesamte Vereinbarung über die Leistung der Kaution.
Folge: Der Mieter bleibt zur Entrichtung der Mietkaution in Teilbeträgen verpflichtet.
Vermieter akzeptiert Ratenzahlung nicht: So handeln Mieter richtig
Viele Vermieter verlangen die Einmalzahlung deshalb, weil sie am liebsten liquide Mieter unter Vertrag haben wollen und davon ausgehen, dass solche Mieter gegen eine Einmalzahlung nichts einzuwenden haben.
Deshalb ist es auch ratsam, mit dem Vermieter vernünftig zu reden und ihm deutlich zu machen, dass die Teilzahlungen stets fristgerecht erbracht und die Verpflichtungen immer erfüllt werden, damit der Vermieter erstens Vertrauen gewinnen kann und zweitens an der Bonität des Mieters keine Zweifel hegt.
Es eine Klausel zur Einmalzahlung im (Formular) Mietvertrag vereinbart, kann der Mieter dennoch dank Gesetzeslage und Rechtsprechung von der Ratenzahlung gebrauch machen.
27.01.2015 - 20:31
Ich habe den Vermieter auf die Rechtslage aufmerksam gemacht und habe versucht zu erklären, dass eine Einschränkung seines Teilzahlungsrechts nach der Rechtsprechung unzulässig ist, mein Vermieter behauptet ,dass diese Regelung nicht für seinen Mietvertrag gilt und fordert weiterhin die gesante Kaution. Ich bekomme keinen Schlüssel, obwohl das Mietverhältnis seit dem 1.1.2015 besteht und ich die Hälfte der Kaution überwiesen habe.
Außerdem fordert mein Vermieter die Miete für eine Wohnung, die ich nicht bezogen und für die ich auch keine Schlüssel bekomme.
23.05.2017 - 12:22
Was denn so alles “gilt” und was “nicht” sollte ihm dann dein Rechtsanwalt erklären. Lass dich auch ruhig ganz intensiv beraten – und lass vor allem all deine Kosten detailliert belegen ;)
09.05.2016 - 19:49
Ich mache es als Vermieter ebenfalls so – und kann das nur empfehlen – die Schlüssel nur rauszurücken, wenn die gesamte Kaution übergeben wurde – und das, obwohl man damit theoretisch gegen geltendes Recht verstößt.
Moralisch habe ich damit keine Probleme, denn eine Kaution ist nunmal eine Sicherheitsleistung und es ist relativ sinnlos, diese zu einem späteren Zeitpunkt zu verlangen. Ein Mietnomade wird einziehen und die weiteren “Raten” ganz sicher nicht zahlen – und genau gegen solche Leute will man sich ja schützen. Außerdem: Überall wo – außerhalb von Wohnungsmietverträgen – Kautionen verlangt werden, werden diese selbstverständlich im Voraus verlangt, der Gesetzgeber hat hier also ganz deutlich überreguliert.
Juristisch ist die Sache schon heikler, geht aber dennoch zugunsten des Kautionsverlangens aus: Ein Mieter, der die Kaution nicht zahlt und die Schlüssel nicht übergibt, muss einen dann erstmal verklagen und dafür u.U. ebenfalls vor Gericht und bei einem Anwalt in Vorleistung gehen. Der klassische Mietnomade kann das nicht – und das ist auch gut so. Selbst wenn der Wannabe-Mieter das durchzieht und nach ein paar Jahren dann gewinnt, was hat er davon? Wenn die Wohnung mittlerweile an normale Leute vermietet ist, werden die ganz sicher nicht ausziehen müssen. Allenfalls muss der Vermieter dann “Schadenersatz” zahlen, aber den muss er dann auch erstmal nachweise und der dürfte in keinem Verhältnis zu dem Schaden stehen, den ein Mietnomade anrichtet.
10.05.2016 - 03:15
Hallo Paulchen,
danke für das Teilen Ihrer Erfahrungen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
09.06.2017 - 12:00
Rein rechtlich, ist das aber nicht so OK, denn als Mieter hat man die möglichkeit Mietkaution in drei Raten zu leisten (sollte man mal nachlesen) Finde es schon okay ,mit den Raten, da eine neue WHG viel Geld ect.pp kostet.
10.05.2020 - 22:36
Lieber Paulchen, solch einen Vermieter wie dich wünscht sich kein vernünftiger Mieter. Ich würde vom §551 abs 2 Gebrauch machen und wenn du mir pünktlich zum Mietvertragsbeginn die Schlüssel nicht übergibst, eine teuerere Wohnung mieten und dich durch Gericht zum Schadensersatz zwingen. Und damit meine ich nicht nur die Differenz zu den höheren Mietkosten, die ich durch die neue Wohnung hätte, sondern auch die Maklerkosten, die schnell in mehrere Tausend Euro gehen können. Wer wissentlich gegen das Gesetz verstößt, muss leiden!
16.08.2022 - 00:34
Danke Paul für deinen geistreichen Beitrag. Damit hast du allen gezeigt, dass du das Abbild der ganzen schlechten Vermieter in Deutschland bist. Ich wünsche dir noch viel Stress und viele nervige Mietnomaden in deiner Immobilie :)
06.09.2016 - 09:08
Hallo Zusammen,
mein Vermieter hat der Ratenzahlung nicht zugestimmt. Wir sind deshalb gegen Ihn vor Gericht gegangen.
Der Prozess hat fast 1 1/2 Jahre gedauert – unser Vermieter hat eine ähnliche Einstellung wie “Paulchen” gehabt (letztendlich hatte die Ratenzahlung Zinstechnische Gründe, da die Kaution 5-stellig war).
Am Ende wurde uns Schadensersatz zugesprochen.
Das Gericht hat uns eine sechstellige Schadenssumme zugesprochen, die der Vermieter nun zahlen muss – in Raten, ich bin ja ein netter Mensch ;-) Darunter fallen u.a. doppelte Umzugskosten, Hotelübernachtungen, Interior (da z.B. Küche bereits gekauft und zugeschnitten war) usw… Es kann also durchaus auch anders ausgehen, wenn man einem Mieter mit Liquidität und Ausdauer gegenübersteht. Das Vorgehen wird wohl nicht für alle einfach zu stemmen sein.
23.05.2017 - 12:20
Du hättest der Ratenzahlung nicht zustimmen sondern auf BARauszahlung bestehen sollen.
09.11.2017 - 11:28
Mit hoher Wahrscheinlichkeit ist dieser Beitrag ein Fake.
Weil:
Die Rede ist von einer “5-stelligen” Kaution. Also mindestens 10.000 EUR. Also müsste die monatliche Nettokaltmiete mindestens 3.333 EUR betragen haben. Eine solche Nettokaltmiete dürfte in Deutschland bei gewöhnlichen Wohnraummietverträgen äußerst, äußerst selten sein. Selbst eine 150-qm-Wohnung in Münchens bester Lage ist günstiger.
Und dann soll dabei eine “6-stellige” Summe an Schadenersatz herausgekommen sein, also mindestens 100.000 EUR. Vollkommen abwegig.
Ich möchte gerne das Aktenzeichen und den Gerichtsort dieses Urteils wissen, sonst glaube ich es nie im Leben.
03.01.2017 - 13:59
Nur weil ich die Kaution nicht auf einmal zahlen kann, heißt nicht, dass ich nicht liquide bin. Mein bisheriger Vermieter sitzt auf der Kaution,weil er sich darauf beruft, für die NK-Abrechnung 6 Monate Zeit zu haben.
Und nicht jeder hat mal eben so 2.000 € in der Schublade liegen.
01.03.2017 - 11:35
Hallo Zusammen,
erst einmal zu Paulchen. Also nicht jeder, der keine großen Summen auf dem Konto liegen hat, ist ein Mietnormade. Also Herr Paulchen, kommen sie mal wieder auf den Boden der Tatsachen zurück. Ein Umzug kostet heute viel Geld und wenn einer in kürzeren Abständen aus beruflichen Gründen umzieht, kann das sehr teuer werden. Und ich finde es gut wenn sich Leute flexibel bewegen um im Arbeitsmarkt zu bleiben und nicht Harz4 bekommen müssen und dann zum Mietnmormaden werden. (auch nicht alle Harz4 sind Mietnormaden). Auch ich hatte eine Eigentumswohnung und hatte Probleme die Miete zu erhalten. Die Kaution nützt Ihnen rechtlich für die Miete gar nicht, weil sie dafür gar nicht genutzt werden darf. Auch die Auskünfte wie Schufa, Selbstauskunft halfen nichts. Wichtig sind persönliche Gespräche und unangemeldete Besuche bei Interessenten um zu sehen wie sie wohnen. Seit dem hatte ich keine Probleme mehr. Ich kann Herrn Stein nur zusprechen das er einen Klageweg durchgeführt hat. Und auch “Paulchen” Sie liegen sie auf dem Holzweg, wenn sie behaupten, Mietnormaden haben kein Geld zum Klagen, brauchen diese auch nicht, es gibt ja Prozesskostenhilfe. Ich kann nur jedem Mieter raten den Klageweg zu bestreiten und so Vermieter wie “Paulchen” auf Schadensersatz zu verklagen, dann kann er ja seine “Hütte” verkaufen um das Geld aufzubringen.
Herzliche Grüße, Berni
09.11.2017 - 11:47
Lieber Berni,
auch ihr Beitrag ist leider Quatscht. So schreiben Sie, dass die Kaution “für die Miete gar nicht […] genutzt werden darf.”
Was soll das denn heißen? Dass Sie die Kaution am Ende zurückzahlen müssen, auch wenn die Miete nicht bezahlt wurde? Unfug, natürlich dürfen Sie die dann einbehalten.
“unangemeldete Besuche bei Interessenten um zu sehen wie sie wohnen” ist ein interessanter Tipp, aber irgendwie richtig creepy.
21.03.2018 - 23:38
Dürfen sie nicht!
Kleiner tipp, Google hat lautes fragen überflüssig gemacht ;)
27.05.2019 - 10:45
Leider auch nur so erlebt, dass die Kaution komplett verlangt wird.
Bei der Übergabe meiner letzten Wohnung hat der Vermieter vor Ort die gesamte Kaution in bar von meinen Nachmietern verlangt. Bei meiner zukünftigen Wohnung hieß es im Mustervertrag vom Makler “3 Raten”, als dann der fertige Mietvertrag vom Eigentümer kam, stand (natürlich nicht im Vertrag, sondern im beigelegten Schreiben): Kaution komplett, sonst gibt es keinen Schlüssel. Klar kann man sich da wehren, aber wie so oft nimmt man sowas doch lieber zähneknirschend in Kauf, statt es sich direkt zum Einzug mit dem Vermieter zu verscherzen.
27.05.2019 - 18:48
Hallo David,
danke für Ihren Beitrag. Ich denke das trifft die Praxis ganz gut. Für viele Vermieter ist die vollständige Zahlung der Kaution das letzte und wichtige Signal für einen “guten und zuverlässigen” Mieter. Quasi ein erster und letzter Test vor Übergabe. Im Grunde auch nachvollziehbar.
Viele Grüße
Dennis Hundt
16.09.2019 - 18:05
Was ich an dem Recht die Mietkaution in Raten zahlen zu dürfen praktisch finde ist dass man einen besseren Schutz vor Kautionsbetrug hat. Allerdings verstehe ich auch dass sich Vermieter trotz der Rechtslage nicht auf Ratenzahlung einlassen wollen…
13.11.2019 - 09:33
Ich halte das Wohnungsmietrecht insgesamt für den Mangel an Wohnungen verantwortlich.
Ich vermietete auch eine Ferienwohnung, Mietdauer war 6 Tage. Die Miete und 300 Euro Kaution war vor Einzug bar zu zahlen.
Nun kam der Intelligenzler von Mieter und wwollte die Kaution in 3 Monatsraten zahlen – bei 6 Tagen Mietdauer!
04.09.2020 - 09:24
Als Vermieter habe ich einmal erlebt wie ich der Kaution erfolglos hinterherlaufen musste und nie bekommen habe. Diese Regelung die Kaution erst nach Übergabe der Wohnung zu erhalten ist vollkommen sinnfrei. Ich mache es daher so, dass ich die Kaution in bar bei Unterschrift unter den Vertrag Zug um Zug erwarte und mit dem Vertrag den Erhalt der Kaution quittiere. Dann kann mich auch keiner verklagen, er hatte ja keinen Vertrag. Machen übrigens viele so.
07.09.2020 - 09:49
Hallo Christian,
ja, in der Praxis wird das häufig so gelebt.
Viele Grüße
Dennis Hundt