Bereits vor Abschluß des Mietvertrages stellt sich häufig für viele Mieter und Vermieter die Frage, wie viele Kaltmieten Kaution verlangt werden dürfen.

Dem Interesse des Vermieters an einer finanziellen Absicherung für spätere Schäden in der Mietwohnung oder für ausbleibende Zahlungen steht der Wunsch des Mieters entgegen, die Anfangszahlungen so gering wie möglich zu halten.

Aus Sicht beider Parteien ist daher eine Regelung der Höhe und Fälligkeit der Mietsicherheit erforderlich und sinnvoll. Das Gesetz hält für den Vermieter einige Auflagen bereit – insbesondere begrenzt es die Höhe der Mietkaution auf das dreifache der Kaltmiete.

Die Höhe der Mietkaution ist im ersten Schritt grundsätzlich verhandelbar:

Der Gesetzgeber hat die Pflicht zur Leistung einer Mietkaution nicht explizit im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) aufgenommen. Der Mieter muß also nicht von Gesetzes wegen eine Sicherheit leisten. Aus den oben genannten Gründen wird jedoch kaum ein Vermieter darauf verzichten, sich und sein Wohneigentum finanziell abzusichern.

Die Mietkaution wird daher im Regelfall im Mietvertrag ausgehandelt und vereinbart. Wie sich aus der Formulierung „ausgehandelt“ ergibt, kann und soll tatsächlich ein Verhandeln zwischen Vermieter und Mieter stattfinden, auch wenn vorgefertigte Mietverträge meist den Anschein erwecken, als ob die Höhe der Kaution feststehen würde. Ist der Vermieter kulant, kann er dem durch Studiengebühren gebeutelten Studenten oder der alleinerziehenden Mutter eine geringere Mietkaution abverlangen, als er dies bei gutverdienenden Mietinteressenten tun würde.

Auch kann der Mieter aushandeln, daß die Mietkaution in monatlichen Raten quasi „angespart“ wird. Dem Verhandlungsgeschick des Mieters sind insofern nur in der Person des Vermieters Grenzen gesetzt.

Gesetzliche Obergrenzen: 3 Kaltmieten, § 551 BGB

Anders sieht dies jedoch für den Vermieter selbst aus. Dieser kann zwar, wie geschildert, beliebig kulant sein und Erleichterungen gewähren. Nach oben hin jedoch hat ihm der Gesetzgeber in § 551 BGB eine Reihe von Grenzen gesetzt, die er nicht überschreiten darf.

So regelt § 551 Abs. 1 BGB, daß die maximale Höhe der Mietsicherheit lediglich „das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen“ darf. Mehr als die dreifache Kaltmiete darf der Vermieter somit als Mietsicherheit auch vom Gutverdiener nicht verlangen.

Praxistipp: Sollte der Vermieter doch eine entsprechende Klausel (z.B. vier Kaltmieten Mietkaution) im Mietvertrag aufnehmen, so ist diese nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam, selbst wenn der Mieter dieser Klausel durch Unterschrift des Vertrages „zugestimmt“ hat. Der Vermieter hat nur einen Anspruch auf maximal das Dreifache der Monatskaltmiete; mehr kann er auch gerichtlich nicht durchsetzen.

Leistet der Mieter also nur bis zu dieser gesetzlichen Grenze, muß er keine Sanktionen fürchten – weder eine Klage auf Zahlung der angeblich ausstehenden Kaution, noch eine Kündigung des Mietverhältnisses aus diesem Grunde.

Weitere Erleichterungen für den Mieter: Ratenzahlung, § 551 Abs. 2 BGB

Das Gesetz geht aber zu Gunsten des Mieters noch weiter und erklärt in § 551 Abs. 2 BGB, daß dieser verlangen kann, die Sicherheit in drei gleichbleibenden Monatsraten zu leisten, wenn nur die erste Rate bereits mit der ersten Mietzahlung erfolgt.

Mit anderen Worten: die Sicherheit wird erst bei Beginn des Mietverhältnisses mit der ersten Monatsmiete fällig, und dies auch nur in Höhe eines Drittels der ausgehandelten Mietkaution. Andere Vereinbarungen, die von dieser gesetzlichen Regelung zu Lasten des Mieters abweichen, sind nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam. Dies bedeutet, daß beispielsweise eine vertragliche Regelung, nach der die Mietkaution vor Übergabe der Wohnung zu erfolgen hat, unwirksam ist.

Die Rechtsprechung (unter anderem: BGH, Urteil vom 25.6.2003 – VIII ZR 344/02, WuM 2003, 495 – Ebenso Urteil vom 3.12.2003, VIII ZR 86/03, in WuM 2004, 147) hat jedoch mehrfach entschieden, daß bei einem Verstoß nicht die gesamte Kautionsklausel hinfällig ist, sondern die vereinbarte Höhe der Mietkaution bestehen bleibt. Lediglich die Fälligkeit der Kaution wird an die gesetzlichen Vorgaben des § 551 Abs. 2 angepaßt.

Fazit:

Wie so oft im Mietrecht gilt also auch bei der Mietkaution: gesetzliche Vorgaben dürfen nicht zum Nachteil des Mieters abgewandelt werden. Möchte der Vermieter dies doch tun, sind entsprechende Klauseln unwirksam und werden, wenn sie nicht gänzlich hinfällig werden, auf die gesetzlich vorgeschriebenen Mindestanforderungen zurechtgestutzt.

Dem Vermieter ist daher zu seiner eigenen Rechtssicherheit anzuraten, sich an die gesetzlichen Vorgaben und Obergrenzen zu halten, da er andernfalls die Durchsetzung der Mieterechte auch gerichtlich nicht erreichen kann und im Gegenzug befürchten muß, selbst auf die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben verklagt zu werden.

Der Mieter hingegen sollte sich seiner Position als Vertragspartner bewußt sein und nicht wie ein Bittsteller auftreten. Kritische Passagen im Mietvertrag sollten in Ruhe und professionell – z.B. durch einen Anwalt – geklärt werden.

Der Mietvertrag ist die Grundlage des oftmals lange andauernden Verhältnisses zum Vermieter. Und an einer solchen Basis sollten keine Fehler zu finden sein, um nicht in der Zukunft Streit und Spannungen zu garantieren.