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Schönheitsreparaturen: Definition (inkl. Herleitung)

Kaum ein Mieter wird sich im Laufe seines Mieterdaseins nicht zumindest einmal mit der Frage auseinandersetzen müssen, ob er zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Schon aus diesem Grund gehört der Begriff der Schönheitsreparaturen nicht nur unter Juristen, sondern auch unter Mietern und Vermietern zum durchaus gängigen Vokabular.

Über die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen wird gestritten wie über kaum ein anderes mietrechtliches Thema. Doch was unter Schönheitsreparaturen genau zu verstehen ist, wissen die Wenigsten.

Die Definition des Begriffs der Schönheitsreparatur ist nicht nur von theoretischer Bedeutung. In der Praxis äußerst wichtig ist eine genaue Begriffsbestimmung insbesondere im Falle unwirksamer Schönheitsreparaturklauseln, um eine Abgrenzung vornehmen zu können zu Schadensersatzleistungen, die der Mieter bei einer schuldhaften Beschädigung der Mietsache auch dann schuldet, wenn er nicht wirksam zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

Aber auch für die Beurteilung der Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln spielt die Definition eine entscheidende Rolle. Eine Schönheitsreparaturklausel ist nämlich unwirksam, wenn sie den Mieter zur Durchführung von Arbeiten verpflichtet, bei denen es sich gar nicht um Schönheitsreparaturen handelt.

Auch für die Auslegung einer Schönheitsreparaturklausel, die den Mieter beispielsweise nur ganz allgemein zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, ohne zu benennen, welche Renovierungsmaßnahmen hierunter fallen, ist eine eindeutige Begriffsbestimmung von Nöten.

Dieser Beitrag hat es sich zum Ziel gesetzt, die Definition des Begriffs der Schönheitsreparaturen nicht nur zu liefern, sondern diese herzuleiten. Denn nur so können in der Praxis die einzelnen Pflichten des Mieters voneinander abgegrenzt, der Umfang der Vermieterpflichten festgestellt und die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln beurteilt werden.

Viele Mieter und Vermieter glauben, § 28 Abs. 4 S.3 der II. Berechnungsverordnung enthalte eine Definition des Begriffs der Schönheitsreparatur. Dort heißt es nämlich:

Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Eine abschließende Definition der Schönheitsreparatur ergibt sich hieraus jedoch nicht. Richtig ist, dass § 28 Abs. 4 S.3 der II. Berechnungsverordnung den Umfang der auf den Mieter übertragbaren Schönheitsreparaturen beschreibt und beschränkt. Nicht bei jeder dort genannten Maßnahme muss es sich jedoch zwangsläufig um eine Schönheitsreparatur handeln. So kann z.B. das Streichen der Wände auch eine Maßnahme zur Beseitigung eines Schadens sein, den der Mieter als Schadensersatzleistung zu beheben hat, weil er beispielsweise in der Wohnung über das erlaubte Maß hinaus exzessiv geraucht hat.

Entscheidend für die Bestimmung des Begriffs der Schönheitsreparatur ist es vielmehr, zu hinterfragen, worin die Ursache dafür liegt, dass die in § 28 Abs. 4 S.3 der II. Berechnungsverordnung genannten Maßnahmen ausgeführt werden müssen. Hier hilft § 538 BGB weiter. Dort heißt es:

Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.

Diese Vorschrift korrespondiert mit § 535 Abs.1 S.2 BGB, wonach der Vermieter verpflichtet ist:

die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Hieraus folgt unmittelbar, dass der Vermieter seinen Mieter nur dann auf Schadensersatz in Anspruch nehmen kann, wenn dieser die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs schuldhaft überschreitet. Maßnahmen zur Beseitigung von Veränderungen oder Verschlechterungen hingegen, die auf kein vertragswidriges Verhalten des Mieters zurückzuführen sind, sondern Folge eines normalen vertragsgemäßen Gebrauchs sind, stellen daher keine Schadensersatzleistung, sondern eine Schönheitsreparatur dar, sofern es sich in gegenständlicher Hinsicht um eine der in § 28 Abs. 4 S.3 der II. Berechnungsverordnung genannten Renovierungsarbeiten handelt.


Hieraus ergibt sich als Zwischenergebnis folgende Definition der Schönheitsreparatur:

Bei Schönheitsreparaturen handelt es sich um Renovierungsarbeiten, mit denen die durch normales, vertragsgemäßes Wohnen im Laufe der Zeit auftretenden Abnutzungserscheinungen behoben werden.

Diese Definition sagt allerdings noch nichts darüber aus, welche konkreten Maßnahmen an welchen Gegenständen der Wohnung vom Begriff der Schönheitsreparatur erfasst sind. Hier kann nun auf den bereits angesprochnen § 28 Abs. 4 S.3 der II. Berechnungsverordnung zurückgegriffen werden. Bezieht man nun den in § 28 Abs. 4 S.3 der II. Berechnungsverordnung festgelegten Umfang der Schönheitsreparaturen in die oben zunächst nur auf die Ursache des Renovierungsbedarfs beschränkte Zwischendefinition mit ein, ergibt sich…

…als Endergebnis folgende Definition der Schönheitsreparatur:

Bei Schönheitsreparaturen handelt es sich um Renovierungsarbeiten, mit denen die durch normales, vertragsgemäßes Wohnen im Laufe der Zeit an Wänden, Decken, Fußböden, Heizkörpern, Heizrohren, Innentüren sowie den Fenstern und Außentüren von innen auftretenden Abnutzungserscheinungen durch deren Streichen, Tapezieren, Anstreichen oder Kalken behoben werden.

Fazit:

Die Definition der Schönheitsreparatur ist in der Praxis von entscheidender Bedeutung für die Beantwortung der Frage, ob und wenn ja in welchem Umfang der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache zu beseitigen hat.

Das Gesetz enthält keine abschließende Definition der Schönheitsreparatur. Diese kann jedoch aus einer Zusammenschau der §§ 535 Abs.1 S.2, 538 BGB und § 28 Abs. 4 S.3 der II. Berechnungsverordnung hergeleitet werden.

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