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Mieter ist gestorben – Schritt für Schritt Anleitung für Vermieter

Sobald man als Vermieter erfährt, dass der eigene Mieter gestorben ist, fragt man sich wie es nun wohl mit dem Mietvertrag weitergeht. Sind die Ehepartner oder Erben nach dem Tod des Mieters die neuen Mieter? Was passiert mit den Haushaltsangehörigen, die bei dem verstorbenen Mieter wohnten? An wen kann sich der Vermieter wenden, wenn der verstorbene Mieter keine Erben hat? Muss man sich als Vermieter auf einen Mietvertrag mit dem Erben einlassen? Wer darf den Mietvertrag fortführen, wenn der Mieter gestorben ist?

Der nachfolgende Artikel zeigt Vermietern in einer Schritt für Schritt Anleitung, wie sie vorgehen können, um den Mietvertrag des verstorbenen Mieters zu beenden oder mit einem neuen Mieter fortzusetzen. Hier finden Sie Beispiele.

1. Schritt: Klären, ob der Mietvertrag weitergeführt wird

Für Vermieter gilt es als erstes herauszufinden, ob es jemanden gibt der den Mietvertrag weiterführt bzw. weiterführen will und damit auch die Miete weiter bezahlt. Diese Person haftet dann auch an Stelle des Mieters für alle sonstigen offenen Positionen aus dem Mietverhältnis.

a) Andere Mieter oder Eintrittsberechtigte vorhanden?

Ist der Mieter gestorben, läuft der Mietvertrag in der Regel erstmal weiter, und zwar entweder mit dem in der Wohnung verbleibenden Mieter oder einer eintrittsberechtigten Person nach §§ 563, 563 a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Eintritt heißt dabei lediglich, dass jemand an Stelle des gestorbenen Mieters den Vertrag übernimmt und der Vermieter das Mietverhältnis mit dieser Person fortsetzt.

Nach § 563 Abs. 1 und Abs. 2 BGB sind in erster Linie der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem gestorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt führte, eintrittsberechtigt. Tritt weder der Ehegatte oder Lebenspartner in den Mietvertrag ein, sind die Kinder oder andere Familienangehörige und Personen, die mit dem gestorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt führten, eintrittsberechtigt.

Wichtig ist hier, dass der oder diejenige, der nach § 563 BGB in den Mietvertrag eintritt, innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters beim Vermieter Bescheid geben muss, wenn er den Mietvertrag nicht fortsetzen will nach § 563 Abs. 3 BGB. Nur dann findet kein Eintritt statt. Die Erklärung bedarf keiner bestimmten Form.

Beispiel:

Die 90-jährige Mieterin Elsa wohnt mit ihrer 30-jährigen Enkelin Sabine in einem Haushalt, die sie pflegt. Nur Elsa ist Mieterin. Am 25.03.2020 verstirb die Mieterin. Der Vermieter V fragt sich nun, wie es mit dem Mietvertrag weitergeht.

  • Nach § 563 Abs. 2 BGB wird der Mietvertrag „automatisch“ mit Sabine weitergeführt, da sie als Familienangehörige mit der Verstorbenen in einem Haushalt wohnte. Will Sabine nicht dass der Mietvertrag mit ihr weiterläuft, muss Sie das dem V bis zum 26.04.2020 mitteilen.

b) Erben vorhanden?

Die Frage nach möglichen Erben ist für den Vermieter erst dann relevant, wenn es entweder keinen anderen Mieter bzw. Eintrittsberechtigten gibt oder die Fortsetzung des Mietvertrages von dem Eintrittsberechtigten abgelehnt wird.

Findet sich kein Eintrittsberechtigter, der eine Fortsetzung wünscht regelt das Gesetz in § 564 BGB, dass der Mietvertrag in diesem Fall mit dem Erben fortgesetzt wird. Das kann dieser auch nicht ablehnen.

Wer Erbe ist, erfährt man als Vermieter meist bereits durch Mitteilung seitens der Hinterbliebenen. Im Übrigen sollte man sich an das Nachlassgericht wenden.

Beispiel:

Die 85-jährige Witwe Frau Schmidt wohnt gemeinsam mit einer ebenfalls verwitweten Freundin F in einer Zweizimmerwohnung zur Miete. Frau Schmidt ist alleiniger Mieterin. Frau Schmidt hat einen 55-jährigen Sohn S aus erster Ehe, der ihr Alleinerbe ist. Als Frau Schmidt am 25.04.2020 verstirbt erklärt F gegenüber dem Vermieter V, dass sie den Mietvertrag nicht allein fortsetzen will und beabsichtigt ab 01.05.2020 in ein Seniorenheim zu ziehen. Der Vermieter V fragt sich nun, wie es mit dem Mietvertrag weitergeht.

  • Nach § 563 Abs. 2 BGB wird der Mietvertrag zunächst „automatisch“ mit F weitergeführt, da sie mit der Verstorbenen dauerhaft einen gemeinsamen Haushalt führte. Da F aber nicht will, dass der Mietvertrag mit ihr weiterläuft und sie das V rechtzeitig mitteilte, gilt der Eintritt nach § 563 Abs. 3 BGB als nicht erfolgt. Nach § 564 BGB wird das Mietverhältnis in einem solchen Fall mit dem Erben, fortgesetzt. Der Vermieter V kann sich daher für seine Ansprüche aus dem Mietvertrag an S halten.

c) Keine Erben? — Nachlasspflegschaft beantragen

Gibt es weder vorhandene Mitmieter, Eintrittsberechtigte oder Erben sollten Vermieter umgehend beim örtlichen Amtsgericht einen Antrag auf Einsetzung eines Nachlasspflegers stellen nach §§ 1960, 1961 BGB. Nur dann können sie den Mietvertrag kündigen, die Wohnung räumen und ihre Ansprüche geltend machen.

Der Antrag auf Nachlasspflegschaft für Kündigung und Räumung der Mietwohnung des gestorbenen Mieters ist für Vermieter kostenfrei (OLG München, Beschluss vom 20.3.2012, Az.: 31 Wx 81/12).

Lesen Sie hier, was Sie wissen müssen, wenn der Mieter gestorben ist und es keine Erben gibt: Wohnungsmieter verstorben: Keine Erben vorhanden

Beispiel:

Vermieter V erfährt von der Polizei, dass seine Mieterin — eine alleinstehende Rentnerin — im Alter von 79 Jahren tot in ihrer Mietwohnung aufgefunden wurde. Weder Freunde noch Familienangehörige melden sich bei V; die Nachbarn können auch keine Angaben zu Bekannten oder Verwandten machen. V fragt sich, wie es nun weiter geht, wer für die Räumung und Reinigungskosten aufkommt und wer für die Miete haftet.

  • Der erste Schritt des Vermieters sollte hier die Kündigung des Mietvertrages sein. Ist niemand vorhanden, der die Tote vertritt, muss eine Nachlasspflegschaft beantragt werden. Das Gericht bestellt dann einen Nachlasspfleger, der den Nachlass verwaltet und demgegenüber der Vermieter die Kündigung erklären kann. Ist die Wohnung gekündigt muss sich der Nachlasspfleger um die Räumung kümmern und insoweit anfallende Kosten mit dem Nachlass decken.

2. Schritt: Kündigungsmöglichkeiten bei fortgeführtem Mietvertrag beachten

Wird das Mietverhältnis mit einem Mitmieter allein fortgeführt, nachdem ein Mieter gestorben ist, hat man als Vermieter kein besonderes Kündigungsrecht. Nur der überlebende Mieter hat das Recht, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist des zu kündigen nach §§ 563 a Abs. 2 BGB iVm § 573 d BGB. Nach § 573 d Abs. 2 BGB ist die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig

Beispiel:

In einer zweier WG verstirbt ein Mieter am 25.03.2020. Der andere Mieter kündigt am 01.04.2020.

  • Die Kündigung ist zum 30.06.2020 wirksam. Die Kündigungsfrist für Mieter beträgt bei dem außerordentlichen Kündigungsrecht nach § 563 a Abs. 2 BGB drei Monate.

Wird das Mietverhältnis mit einem Eintrittsberechtigten fortgesetzt, kann man als Vermieter das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem man von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt, nach § 563 Abs. 4 BGB. Vermieter brauchen hier also einen Kündigungsgrund der in der Person des Eintretenden liegt, wie z.B. Zahlungsunfähigkeit, störendes Verhalten, Feindschaftsverhältnis mit dem Vermieter oder ähnliches.

Beispiel:

Der 90-jährige Mieter Helmut wohnt mit seinem 45-jährigen Sohn S in einer Hausgemeinschaft. Beide sind starke Alkoholiker. Helmut ist Rentner und S arbeitslos. Bereits mehrfach kam es zwischen dem Vermieter V und S zu Streitereien in denen S den V sogar bedrohte. S stört durch sein aggressives Verhalten immer wieder den Hausfrieden. Mieter ist allein sein Vater Helmut. Kurz nachdem Helmut verstirbt erklärt S gegenüber V, dass er den Mietvertrag auf jeden Fall fortführen will. V ist darüber nicht erfreut und fragt sich, ob er nichts dagegen unternehmen kann.

  • Nach § 563 Abs. 4 BGB kann V den Mietvertrag innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Eintritt des S außerordentlich kündigen. In der Kündigungserklärung ist der Kündigungsgrund anzugeben. V hat also zu erklären, dass es ihm nicht zumutbar ist, den Mietvertrag mit S fortzuführen, da er mit diesem Verfeindet ist, er ihn bedroht hat und immer wieder den Hausfrieden stört. Es gilt insoweit die Kündigungsfrist des § 573 d Abs. 2 BGB — i.d.R. 3 Monate.

Wird das Mietverhältnis mit einem oder mehreren Erben fortgesetzt steht dem Vermieter und den Erben ein erleichtertes Kündigungsrecht nach § 564 S. 2 BGB zu. Danach können sowohl die Erben als auch der Vermieter innerhalb einer Ausschlussfrist von einem Monat nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis durch Angehörige oder dessen Fortsetzung mit Mitmietern nicht erfolgt sind außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Es gilt auch hier die Frist des § 573 d BGB. Einen Kündigungsgrund braucht man hier nicht.

Beispiel:

Der Rentner R verstirbt in seiner Mietwohnung. Er hatte eine Lebensgefährtin L, die aber nicht bei ihm wohnte und eine Tochter T, die im Ausland wohnt. L schreibt den Vermieter V an und erklärt, dass sie mit T vereinbart hat die Wohnung ihres verstorbenen Lebensgefährten zu übernehmen. V will das nicht und fragt sich was er tun kann.

  • V kann den Mietvertrag kündigen — gegenüber T. Die Lebensgefährtin des gestorbenen Mieters ist nicht eintrittsberechtigt nach § 563 Abs. 1 und Abs. 2 BGB, da sie mit R keinen gemeinsamen Haushalt führte. Aus diesem Grund tritt die Tochter T als Erbin nach § 564 BGB in den Mietvertrag ein. Dieser gegenüber kann der Vermieter V ohne Nennung eines Grundes innerhalb eines Monats seit Kenntnis vom Tod des Mieters und der Tatsache, dass es weder einen Eintritt in das Mietverhältnis durch Angehörige oder dessen Fortsetzung mit Mitmietern gibt, außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen.

3. Schritt: Vertragsfortführung mit Eintrittsberechtigten oder Erben

Ist geklärt, wer den Mietvertrag weiterführt nachdem der Mieter gestorben ist und will weder der Vermieter noch der neue Mieter kündigen, läuft der Mietvertrag zu den alten Konditionen weiter. Vermieter brauchen nichts mehr zu tun.

Für Schulden und Verbindlichkeiten des verstorbenen Mieters, die vor dessen Tod entstanden sind haften die neuen Mieter – also derjenige der eingetreten ist oder als Mitmieter den Vertrag allein fortführt – neben dem Erben als Gesamtschuldner nach § 563 b Abs. 1 BGB. Als Vermieter kann man sich daher für alte Mietforderungen etc. an diese halten. Ist der Erbe in den Vertrag eingetreten haftet er allein.

Wurde von dem verstorbenen Mieter nie eine Mietkaution verlangt, kann man diese nun von dem neuen Mieter verlangen nach § 563 b Abs. 3 BGB.

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