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Mietvertrag ändern nach Hochzeit – Sinnvoll oder notwendig?

Soll die bisherige Singlewohnung zum Lebensmittelpunkt der Ehe oder eingetragenen Lebenspartnerschaft werden, braucht es rechtlich keine Änderungen im Mietvertrag. Der Ehepartner oder die Ehepartnerin bzw. der/die eingetragene Lebenspartner/in darf immer mit in die angemietete Wohnung einziehen. Das gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung nach § 535 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Eine Notwendigkeit oder eine Pflicht zur Änderung des Mietvertrages nach der Hochzeit besteht grds. nicht. Die Frage, ob die Änderung des Mietvertrags sinnvoll ist oder nicht hängt davon ab, wie die Frisch—Vermählten die rechtlichen Unterschiede beurteilen, die zwischen einem Mietvertrag bestehen in dem beide als Mieter stehen oder nur einer.

Lesen sie hier welche Unterschiede sich für das Mietverhältnis ergeben, wenn die Eheleute bzw. eingetragenen Lebenspartner den Mietvertrag nach der Hochzeit ändern.

I. Ein Mieter oder zwei Mieter nach der Hochzeit?

Solange die Eheleute bzw. eingetragenen Lebenspartner in der Mietwohnung gemeinsam leben, hat es in der Praxis kaum sichtbare auswirken, ob nur einer oder beide Mieter sind.

Rechtlich haben beide einen Anspruch darauf in der Wohnung zu wohnen. Der Vermieter kann nicht verlangen, dass ein neuer Mietvertrag mit beiden als Mietern geschlossen wird und umgekehrt kann man von dem Vermieter auch nicht den Eintritt des/der nach der Hochzeit hinzugezogenen Person verlangen.

Der Vermieter sollte allerdings immer über den Einzug nach der Hochzeit informiert werden, wenn die Wohnung nicht bereits vorher dauerhaft gemeinsam genutzt wurde.

Derjenige, der nicht in dem Mietvertrag als Mieter genannt ist, leitet sein Recht zum Wohnen in der Mietwohnung von seiner/m Ehepartner/in oder eingetragenen/m Lebenspartner/in ab, der/die Mieter/in ist. Andersherum hat er sich allerdings auch genauso „ordentlich“ zu verhalten wie der/die Mieter/in. Stört z.B. der neuen Ehepartner die Nachbarn, durch laute Musik oder Geschrei, darf der Vermieter dieses Verhalten in dem gleichen Umfang abmahnen, wie das seines Mieters. Es sind auch dieselben Konsequenzen im Falle von wiederholten Verstößen zu befürchten, wie z.B. eine Kündigung.

II. Haftung für Miete und Kaution etc. nach der Hochzeit?

Hier gilt, dass derjenige gegenüber dem Vermieter haftet, der im Mietvertrag als Mieter steht. Der Mieter zahlt die Miete, die Nebenkosten die Kaution usw. Für Schäden des/der Ehepartners/in bzw. des/der eingetragenen Lebenspartners/in haftet er in gleichem Umfang wie für eigenes Verschulden auf Schadensersatz.

Für Vermieter ist es meist besser, wenn nach der Hochzeit, derjenige oder diejenige, der/die einzieht, mit in den Mietvertrag aufgenommen wird.  So haben Vermieter zwei voll haftende Mieter. Mieter sollten in dem Fall darauf achten, dass der neue Vertrag, bis auf den/die hinzukommende/n Mieter/in und evtl. eine Nebenkostenerhöhung derselbe ist. Auf eine Mieterhöhung hat der Vermieter allein wegen dem Zuzug einer Person nicht automatisch einen Anspruch.

III. Schutz bei Streit in der Wohnung  — Wer muss vorübergehend ausziehen?

Ein wichtiger Punkt, bei der Frage nach der Änderung des Mietvertrages nach der Hochzeit ist, ob der /die Ehepartner/in bzw. der/die eingetragene Lebenspartner/in die gleichen Rechte an der Wohnung hat, wie ein Mieter.

Kurz gesagt, ob man z.B. das Recht hat, den anderen im Streit aus der Wohnung zu werfen, obwohl man gar nicht Mieter ist.

Die Antwort ist einzelfallabhängig. Derjenige der Mieter der Wohnung ist, hat aus mietrechtlicher Sicht in erster Linie das Hausrecht und kann den anderen z.B. im Falle von Besitzstörungen zum vorübergehenden Auszug auffordern. Denn, derjenige der nicht Mieter ist, ist gegenüber dem Vermieter nur aus einem vom Ehepartner abgeleiteten Recht zum Besitz berechtigt in der Wohnung zu sein. Ein Untermietverhältnis besteht nicht, da der/die Ehepartner/in bzw. der/die eingetragene Lebenspartner/in nicht Dritte ist.

Allerdings gibt es für Familien bei häuslichen Streitigkeiten andere gesetzliche Regelungen auf die man sich berufen kann, wie z.B. das Gewaltschutzgesetz. Gerade für den Fall von gewalttätigen häuslichen Streitigkeiten hat auch der/die Ehepartner/in, der/die nicht Mieter ist, vorübergehend den Anspruch allein in der gemeinsamen Wohnung zu verbleiben. Zuständig für ein solches Verfahren der Wohnungsüberlassung/Wohnungszuweisung ist das Familiengericht. 

IV. Vertragsänderung nach Hochzeit: Unterschiede bei Trennungsfall oder Scheidung

Im Falle einer Trennung oder Scheidung kann grds. demjenigen oder derjenigen, der/die nicht Mieter/in ist, ein Anspruch auf die ehemals gemeinsame Wohnung zustehen.

Unterscheide für den Fall, in dem nur einer oder beide Mieter der Ehewohnung sind, gibt es hauptsächlich in der Trennungsphase.

1. Folgen für Ehewohnung bei Scheidung

Derjenige oder diejenige, der/die bisher nicht im Mietvertrag steht, kann nach der Scheidung gemäß § 1568 a BGB die Überlassung der Mietwohnung zur alleinigen Nutzung verlangen. Dabei handelt es sich um einen gesetzlichen Anspruch auf Fortsetzung des Mietvertrags und Umwandlung des Mietvertrages, in der Form, dass nur derjenige der in der Wohnung verbleibt als Mieter gegenüber dem Vermieter gilt.

Für die Entstehung des Anspruchs gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder man ist sich einig oder es entscheidet ein Gericht im Rahmen eines Wohnungszuweisungsverfahrens.

Das bedeutet, die Eheleute können nach § 1568 a BGB ohne den Vermieter entscheiden, wer in der Wohnung bleibt. Sind sie sich einig, wer nach rechtskräftiger Scheidung in der Wohnung verbleibt, wird der Mietvertrag auch nur mit dem oder derjenige fortgesetzt — egal, ob vorher beide oder nur einer als Mieter im Mietvertrag als Mieter stand. War der oder die ausziehende Mieter/in, ist er/sie das nach rechtskräftiger Scheidung nicht mehr und somit auch nicht mehr aus dem Mietvertrag verpflichtet. Für den Fall, dass beide Mieter sind, haben beide gegenüber dem Vermieter zu erklären, wer künftig in der Wohnung leben wird. Ist man sich nicht einig, wird eine Entscheidung im Wohnungszuweisungsverfahren getroffen.

Der Vermieter ist in diesem Fall — nach Rechtskraft der Scheidung — zur Fortsetzung des Mietvertrages mit dem/der Ehepartner/in bzw. dem/der eingetragenen Lebenspartner/in verpflichtet, hat aber ein außerordentliches Kündigungsrecht nach §§ 1568 a Abs. 3 S. 2 BGB in Verbindung mit § 563 Abs. 4 BGB. Danach kann der Vermieter innerhalb eines Monats nach Eintritt in das Mietverhältnis das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des/der verbleibenden Ehepartners/in bzw. Lebenspartners/in ein wichtiger Grund vorliegt, weshalb  dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist (z.B. Zahlungsunfähigkeit).

2. Ehewohnung bei Trennung

Während der Trennungsphase gibt es keinen solchen Anspruch auf Umwandlung des Mietvertrages gegen den Vermieter. Allerdings kann auch hier das Familiengericht nach § 1361 b BGB im Rahmen eines Wohnungszuweisungsverfahrens nur einem der beiden Ehepartner oder Lebenspartner die Wohnung während der Trennungszeit aus sog. Härtefallgründen zu alleinigen Nutzung zuweisen. Solche Härtefälle sind in der Regel häusliche Gewalt oder Kindeswohlgründe, wenn z.B. die Ehefrau die kleinen Kinder in der Wohnung betreut und ein häusliches Miteinander ohne Beeinträchtigung der Kinder — ohne Streit — nicht möglich ist.

Diese Zuweisung hat aber nur im Innenverhältnis zwischen den Eheleuten Wirkung. Das bedeutet, dass nur der/die Mieter/in, der/die im Mietvertrag steht, aus dem Mietvertrag berechtigt und verpflichtet ist. Steht also z.B. der Ehemann im Mietvertrag und die Wohnung ist aufgrund einer Zuweisung allein der Ehefrau mit Kindern überlassen, muss er weiterhin die Miete bezahlen — auch wenn er nicht in der Wohnung wohnt. Er hat allerdings dafür einen entsprechenden Anspruch auf Nutzungsentschädigung, wenn das Gericht nichts Gegenteiliges entscheidet. Stehen beide im Vertrag gibt es diese zunächst einseitige Belastung nicht, da auch die Ehefrau immer für die Miete haftet.

Man kann während der Trennungszeit auch nicht verlangen, dass der Vermieter einen neuen Mietvertrag mit dem/der Ehepartner/in bzw. dem/der eingetragenen Lebenspartner/in abschließt, der in der Wohnung bleiben will. Besteht Einigkeit kann und sollten man aber in einer Trennungsvereinbarung bereits eine Regelung zur Wohnungsnutzung mit Mietzahlung und Co. treffen und zusätzlich die Entscheidung über den späteren Fortsetzungsanspruch aus § 1568 a BGB schriftlich dokumentieren. Ab der Scheidung besteht dann der Umwandlungsanspruch.

V. Tod des Mieters nach der Hochzeit?

Bei einem Todesfall nach der Hochzeit hat der/die hinterbliebene Ehepartner/in bzw. der/die eingetragene Lebenspartner/in einen Anspruch auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses gegen den Mieter. Das ist in § 563 Abs. 1 des BGB geregelt. Danach tritt der/die überlebende Partner/in, die mit dem/der verstorbenen Ehepartner/in einen gemeinsamen Haushalt führt, mit dem Tod des/der Mieters/in in das Mietverhältnis ein. Dem Vermieter steht dann das Recht zu innerhalb eines Monats ab Eintritt außerordentlich zu kündigen nach § 563 Abs. 4 BGB, wenn in der Person des/der Eintretenden ein wichtiger Grund liegt, der die Fortführung des Mietverhältnisses mit dem Vermieter unzumutbar macht.

VI. Fazit und Zusammenfassung

Insgesamt lässt sich festhalten, dass es rechtlich nicht notwendig ist den Mietvertrag nach der Hochzeit zu ändern. Wie sinnvoll Eheleute und eingetragene Lebenspartner es finden, eine Änderung des Mietvertrages nach der Hochzeit vorzunehmen, ist eine persönliche Entscheidung. Im Scheidungsfall oder Todesfall hat derjenige, der in der Wohnung verbleibt, immer einen rechtlich geschützten Anspruch auf Fortsetzung des Mietvertrages bzgl. der ehemals gemeinsamen Wohnung gegenüber dem Vermieter — egal, ob es einen gemeinsamen Mietvertrag gab.

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