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Mietvertrag ändern – Besteht ein Recht auf eine Mietvertragsänderung?

Bei einem Mietverhältnis handelt es sich um ein Dauerschuldverhältnis, das oft über viele Jahre hinweg besteht. Die im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen spiegeln die Interessen und Wünsche der Mietparteien im Zeitpunkt des Vertragsschlusses wieder. Da im Zeitpunkt des Vertragsschlusses oft nicht absehbar ist, ob und inwiefern sich die den Vereinbarungen zugrunde liegenden Umstände später ändern, verwundert es nicht, dass sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite oft der Wunsch entsteht, Änderungen am Mietvertrag vorzunehmen. Meistens sind die Interessen der Mietparteien gegenläufig. Änderungen, die der Mieter vornehmen möchte, lehnt der Vermieter ab und umgekehrt.

Deshalb stellen sich Vermieter und Mieter nicht selten die Frage, ob sie ein Recht haben, den Mietvertrag einseitig zu ändern oder von der jeweils anderen Partei zumindest die Mitwirkung an einer Vertragsänderung verlangen können. Auf diese Fragen gibt der folgende Beitrag eine Antwort.

I. Grundsatz: Mietverträge können nur einvernehmlich geändert werden

Auch im Mietrecht gilt der Grundsatz: „Pacta sunt servanda“, was übersetzt soviel heißt wie „Verträge sind einzuhalten.“ Zwar kann der Mieter das Mietverhältnis grundlos und der Vermieter unter den Voraussetzungen der §§ 573 ff. BGB einseitig durch Kündigung beenden. Was den Inhalt des fortbestehenden Mietverhältnisses anbelangt, gilt jedoch grds., dass der Mietvertrag 

weder

  • einseitig durch eine Partei geändert werden kann

noch

  • einer Partei ein Anspruch zusteht, von der anderen Partei die Zustimmung zu einer Vertragsänderung zu verlangen.

II. Ausnahmen bestätigen die Regel

Wie von fast jedem Grundsatz, gibt es auch von dem Grundsatz, dass Mietverträge nur einvernehmlich geändert werden können und keiner Partei ein Anspruch auf eine Vertragsänderung zusteht, Ausnahmen. Allerdings stellt nicht alles, was den Anschein erweckt, eine solche zu sein, auch tatsächlich eine Ausnahme dar.

1. Vertraglicher Änderungsvorbehalt

Keine Ausnahme im eigentlichen Sinne stellt der Fall dar, in dem die Mietparteien im Mietvertrag vereinbart haben, dass eine Partei zu einem späteren Zeitpunkt unter bestimmten Voraussetzungen eine Vertragsänderung herbeiführen kann, ohne dass es einer erneuten Zustimmung der anderen Partei bedarf.

Bei dieser durch eine Partei herbeigeführten Vertragsänderung handelt es sich deshalb nicht um eine einseitige im eigentlichen Sinne, weil die jeweils andere Partei im Mietvertrag vorweg ihre Zustimmung erteilt hat. Lediglich im konkreten Anwendungsfall, in dem die ermächtigte Partei von dem ihr eingeräumten Recht Gebrauch macht, bedarf es keines erneuten Einverständnisses der anderen Partei.

Ein Beispiel für eine solche Vereinbarung ist die sog. Preisanpassungsklausel in gewerblichen Mietverträgen. Hierbei handelt es sich um eine Klausel, die dem Vermieter ein Leistungsbestimmungsrecht dahingehend einräumt, bei einer Änderung der ortsüblichen oder angemessenen Miete den vom Mieter zusätzlich oder weniger zu zahlenden Betrag nach billigem Ermessen (vgl. § 315 BGB) festzusetzen.

Ebenfalls keine Ausnahme im eigentlichen Sinne stellt die sog. Verlängerungsoption dar. Bei einer Verlängerungsoption handelt es sich um das der begünstigten Partei eingeräumte Recht, ein befristetes Mietverhältnis vor Ablauf der Mietzeit durch einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung um einen bestimmten Zeitraum zu verlängern (vgl. BGH, Urteil vom 14.10.2015 – XII ZR 84/14). Um eine echte Ausnahme von dem Grundsatz, dass Änderungen des Mietvertrages nicht einseitig ohne Zustimmung der jeweils anderen Partei vorgenommen werden können, handelt es sich auch hier jedoch deshalb nicht, weil die Verlängerungsoption, die das Recht begründet, die Verlängerung des Mietverhältnisses herbeizuführen, einvernehmlich beschlossen worden ist.

Zu der Gruppe „uneigentlicher Ausnahmen“ gehören auch diejenigen Fälle, in denen bereits im Mietvertrag vereinbart wird, dass eine Partei gegen die andere einen Anspruch auf Mitwirkung bei einer Vertragsänderung hat.

Ein Beispiel hierfür liefert die sog. echte Nachmieterklausel. Hierbei handelt es sich um eine Vereinbarung im Mietvertrag, mit der dem Mieter das Recht eingeräumt wird, vom Vermieter zu einem späteren Zeitpunkt zu verlangen, dass er aus dem Mietverhältnis entlassen wird und dieses mit einem vom Mieter benannten Nachmieter fortgesetzt wird. Auch hier ist das Recht des Mieters, später den Mieterwechsel verlangen zu können, einvernehmlich im Mietvertrag begründet.

2. Gesetzlich zugelassene Ausnahmen

Tatsächliche Ausnahmen ergeben sich unmittelbar aus dem Gesetz, wie die folgende, nicht abschließende Darstellung zeigt.

a) Mieterhöhung nach Modernisierung

§ 559 Abs.1 BGB räumt dem Vermieter das Recht ein, die Miete einseitig durch Erklärung gegenüber dem Mieter zu erhöhen, wenn er Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durchgeführt hat. Der Höhe nach ist das einseitige Erhöhungsrecht des Vermieters allerdings beschränkt, und zwar in der Weise, dass die jährliche Miete um höchstens 11 Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten erhöht werden kann. Der Mieter muss sich weder mit der Modernisierungsmaßnahme noch mit der Mieterhöhung einverstanden erklären. Die Mieterhöhnung tritt automatisch ein, wenn der Vermieter dem Mieter die Erhöhung in Textform (vgl. § 126b BGB) erklärt und die Erklärung eine Berechnung und Erläuterung der Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten enthält (vgl. § 559b Abs.1 BGB). Sind diese Voraussetzungen erfüllt, schuldet der Mieter die erhöhte Miete ab dem dritten Monat seit dem Zugang einer entsprechenden Erhöhungserklärung des Vermieters (vgl. § 559b Abs.2 S.1 BGB).

b) Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen

Eine weitere Möglichkeit, den Inhalt des Mietvertrages einseitig zu ändern, gewährt das Gesetz sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter in § 560 Abs. 4 BGB. Danach kann jede Vertragspartei für den Fall, das der Mieter Betriebskostenvorauszahlungen zu leisten hat, nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform (vgl. § 126b BGB) eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen. Die Anpassung kann sowohl nach oben als auch nach unten vorgenommen werden. Auch hier gilt, dass die Anpassung, also die Erhöhung oder Herabsetzung der Betriebskostenvorauszahlungen, automatisch mit der Erklärung gegenüber der jeweils anderen Parte eintritt, ohne dass es deren Zustimmung bedarf. Voraussetzung ist allerdings, dass die Anpassung der Höhe nach angemessen ist. Angemessen ist die Erhöhung bzw. Herabsetzung dann, wenn sie einem Zwölftel des sich aus der letzten Abrechnung ergebenden Nachforderungs- bzw. Rückzahlungsbetrages entspricht.

Weitere Einzelheiten zur Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen erfahren Sie in unsere Beitrag: „Nebenkostenvorauszahlung erhöhen – So gehen Vermieter vor (mit Vorlage)„.

c) Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Ein gegenüber den zuvor genannten Rechten abgeschwächtes Recht zur Änderung des Mietvertrages hat der Vermieter, wenn er die Miete nicht wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen, sondern bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen möchte. Bleibt die vereinbarte Miete hinter der ortsüblichen Vergleichsmiete zurück, kann die Miete zwar nur mit Zustimmung des Mieters bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Unter den Voraussetzungen des § 558 BGB hat der Vermieter gegen den Mieter jedoch einen Anspruch auf Zustimmung zu der Mieterhöhung. § 558 Abs.1 S.1 BGB bestimmt insoweit, dass der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit fünfzehn Monaten unverändert ist. Außerdem darf sich die Miete gem. § 558 Abs.3 S.1 BGB innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 %, in bestimmten Fällen sogar um nicht mehr als 15 % erhöhen.

Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters muss gem. § 558a Abs.1 BGB der Textform (vgl. § 126b BGB) genügen und begründet werden. Anders als im Falle einer Mieterhöhung wegen durchgeführter Modernisierung (vgl. dazu unter 2a)) tritt die Mieterhöhung allerdings nicht bereits durch das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ein. Voraussetzung für die Mieterhöhung ist die Zustimmung des Mieters. Erteilt der Mieter diese nicht freiwillig bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens des Vermieters, kann der Vermieter den Mieter jedoch gem. § 558b Abs.2 BGB innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung verklagen. Mit der Rechtskraft des der Klage stattgebenden Urteils gilt die Zustimmung gem. § 894 ZPO als erteilt.

Hat der Mieter seine Zustimmung erteilt oder wurde diese durch Urteil ersetzt, schuldet er die erhöhte Miete mit dem Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens. (vgl. § 558b Abs.1 BGB).

d) Fortsetzungsanspruch des Mieters bei befristeten Mietverhältnissen

Haben die Parteien einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen, endet das Mietverhältnis in der Regel mit dem Ende der Befristung bzw. mit dem Eintritt des festgelegten Endzeitpunktes. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Mieter dies jedoch verhindern. Auf Grund der Tatsache, dass eine Befristung bei Wohnraummietverhältnissen nur wirksam ist, wenn der Vermieter hierfür einen der in § 575 Abs.1 S.1 BGB abschließend genannten Gründe hat, steht dem Mieter nämlich gegen den Vermieter ein Anspruch auf Herbeiführung einer Änderung der Laufzeit des Mietverhältnisses zu, wenn der Befristungsgrund entweder erst später als gedacht einritt oder vollständig entfällt. § 575 Abs.3 S. 1 BGB bestimmt insoweit, dass der Mieter dann, wenn der Grund der Befristung erst später eintritt, eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen kann. Für den Fall, dass der Befristungsgrund gänzlich entfällt, sieht § 575 Abs.3 S.2 BGB vor, dass der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen kann. Diese Rechte ermöglichen es dem Mieter zwar nicht, die Änderung der Laufzeit einseitig herbeizuführen. Es bedarf vielmehr der Zustimmung des Vermieters. Hierauf hat der Mieter jedoch einen Anspruch und kann den Vermieter daher auf Erteilung der Zustimmung verklagen. Mit der Rechtskraft des der Klage stattgebenden Urteils gilt die Zustimmung gem. § 894 ZPO als erteilt.

Wichtig:

Der Mieter muss die Fortsetzung des Mietverhältnisses vor dem Ablauf der Befristung verlangen. Geschieht dies nicht, ist das Mietverhältnis bereits beendet und kann nicht nahtlos fortgesetzt, sondern lediglich neu begründet werden. Auf eine Neubegründung hat der Mieter jedoch nur dann einen Anspruch, wenn der Vermieter seine aus § 575 Abs.2 S.1 BGB folgende Pflicht verletzt, dem Mieter auf dessen Verlangen binnen eines Monats Auskunft darüber zu erteilen, ob der Befristungsgrund noch besteht (vgl. Häublein, in: Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, § 575 BGB Rn.35).

e) Ausscheiden eines Mieters / Mieterwechsel

Eine weitere Möglichkeit, den Inhalt des Mietvertrages in personeller Hinsicht einseitig zu ändern, haben Ehegatten oder Partner einer eingetragenen Lebenspartnerschaft während oder nach rechtskräftigem Abschluss eines Scheidungsverfahrens bzw. eines Verfahrens über die Aufhebung der Lebenspartnerschaft.

Grundsätzlich können mehrere Mieter ohne das Einverständnis des Vermieters nicht erreichen, dass nur einer von ihnen aus dem Mietverhältnis ausscheidet und dieses mit dem anderen fortgesetzt wird. Eine Kündigung durch nur einen von mehreren Mietern ist nicht zulässig. Ebenso wenig kann ein Alleinmieter ohne Zustimmung des Vermieters erreichen, dass er aus dem Mietverhältnis ausscheidet und dieses mit einer anderen Person, die bisher nicht Mieter war, fortgesetzt wird. Für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner macht das Gesetz jedoch unter bestimmten Bedingungen eine Ausnahme.

§ 1568a Abs.3 S.1 Nr.1 BGB i. V. m. § 1568a Abs.1 BGB regelt insoweit, dass ein von beiden Ehegatten gemeinsam eingegangenes Mietverhältnis dann, wenn sich die Ehegatten anlässlich der Scheidung einvernehmlich über die Überlassung der Wohnung an einen von ihnen geeinigt haben, zum Zeitpunkt des Zugangs der Mitteilung der Ehegatten über die Überlassung an den Vermieter von dem Ehegatten, dem die Wohnung überlassen wird, allein fortgesetzt wird. Das Gleiche gilt dann, wenn nur einer der Ehegatten Mieter ist und die Wohnung demjenigen Ehegatten überlassen wird, der nicht Partei des Mietvertrages ist. In diesem Fall wird das Mietverhältnis mit ihm an Stelle des bisherigen Mieters fortgesetzt. Die Vorschrift des § 1568a BGB findet gem. § 17 LPartG auch auf die eingetragene Lebenspartnerschaft Anwendung.

Wichtig:

Die Regelung in § 1568a BGB gilt nur für die Überlassung der Ehewohnung anlässlich der Scheidung. Zeitlich erfasst ist daher nur die Phase nach der Einleitung des Scheidungsverfahrens und nach der rechtskräftigen Scheidung der Ehe, nicht die Zeit vor Anhängigkeit der Ehesache. Entsprechendes gilt für eingetragene Lebenspartner. Außerdem müssen beide Ehegatten bzw. eingetragene Lebenspartner dem Vermieter die Überlassung der (Ehe-) Wohnung an einen von ihnen mitteilen. Diese Erklärungen können, müssen aber nicht gemeinsam in einem Schriftstück erfolgen. Die Erklärungen können auch getrennt, ggf. nacheinander abgegeben werden. Die Erklärung nur eines Ehegatten bzw. eines eingetragenen Lebenspartners genügt jedoch nicht, auch wenn dieser in seiner Erklärung versichert, dass der andere Ehegatte bzw. Lebenspartner einverstanden ist. Die Erklärung nur eines Ehegatten bzw. Lebenspartners ist nämlich im Zweifel nicht auch als Erklärung im Namen des anderen Ehegatten bzw. Lebenspartner zu werten.

Weitere Informationen zu § 1568a BGB, insbesondere zu den Voraussetzungen eines dem Vermieter zustehenden Sonderkündigungsrechts erhalten Sie in unserem Beitrag: „Gemeinsamer Mietvertrag: Ausscheiden eines Mieters (Trennung, Scheidung, WG – Auflösung)„.

III. Fazit und Zusammenfassung

  1. Auch für Mietverträge gilt, was für alle Verträge gilt: Sie können grds. weder einseitig durch eine Partei geändert werden noch steht einer Partei ein Anspruch zu, von der anderen Partei die Zustimmung zu einer Vertragsänderung zu verlangen.
  2. Von diesem Grundsatz gibt es allerdings Ausnahmen, zu denen auch die folgenden zählen:
  • Recht des Vermieters, die Miete nach einer Modernisierung einseitig durch Erklärung gegenüber dem Mieter zu erhöhen (§§ 559 ff. BGB),
  • Recht beider Parteien, die Höhe der Betriebskostenvorauszahlungen anzupassen (§ 560 Abs.4 BGB),
  • Anspruch des Vermieters, von dem Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen (§§ 558 ff. BGB),
  • Anspruch des Mieters, die Fortsetzung eines befristeten Mietverhältnisses nach Ablauf der Befristung zu verlangen (§ 575 Abs.3 BGB),
  • Möglichkeit von Ehegatten oder Partnern einer eingetragenen Lebenspartnerschaft, anlässlich der Scheidung bzw. Aufhebung der Lebenspartnerschaft das Ausscheiden eines Ehegatten bzw. Lebenspartners aus dem Mietvertrag und die Fortsetzung mit dem anderen herbeizuführen ( 1568a Abs.3 S.1 Nr.1 BGB i. V. m. § 1568a Abs.1 BGB).
  1. Keine Ausnahme im eigentlichen Sinne liegt vor, wenn die Mietparteien im Mietvertrag vereinbart haben, dass eine Partei zu einem späteren Zeitpunkt unter bestimmten Voraussetzungen eine Vertragsänderung herbeiführen kann, ohne dass es einer erneuten Zustimmung der anderen Partei bedarf oder eine Partei einen Anspruch auf Mitwirkung bei der Vertragsänderung hat. Beispiele hierfür sind Preisanpassungsklauseln, Verlängerungsoptionen und echte Nachmieterklauseln.

4 Antworten auf "Mietvertrag ändern – Besteht ein Recht auf eine Mietvertragsänderung?"

  • Lars Klinger
    14.06.2018 - 09:45 Antworten

    Ist das auch der Fall, wenn man anfangs vereinbart hat, das die Betriebskosten vom Mieter selber abgeführt werden (eigene Verträge mit dem Entsorgungsunternehmen und mit den Wasserwerken etc.) und der Vermieter diese Vereinbarung einseitig ändern möchte und dementsprechend eine monatliche Vorauszahlung der Betriebskosten verlangt?
    Kann der Mieter die Unterschrift verweigern oder kann der Vermieter das einseitig und ohne Zustimmung machen?

    • Mietrecht.org
      16.06.2018 - 16:48 Antworten

      Hallo Lars,

      es handelt sich in diesem Fall nicht um neue Nebenkosten, sondern um eine Veränderungen der gesamten Abrechnungsmodalitäten. M.E. können Sie diese Änderung nicht einseitig vornehmen. Wenden Sie sich bei Bedarf bitte an einen Anwalt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Svenja
    16.10.2018 - 09:16 Antworten

    Hallo zusammen,

    gilt § 1568a BGB auch für uneheliche Trennungen?
    Wir haben 8 Jahre gemeinsam in der Wohnung gelebt und sind beide im Mietvertrag. Nun möchte mein Ex-Freund gerne raus, da er nicht mehr hier wohnt. Müssen wir den Mietvertrag dann tatsächlich aufkündigen und ich neu abschließen, nur weil wir nicht verheiratet waren?

    Vielen Dank vorab und Gruß,
    Svenja

    • Mietrecht.org
      16.10.2018 - 17:24 Antworten

      Hallo Svenja,

      „§ 1568a Ehewohnung“.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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