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Änderung Mietvertrag bei Trennung: Vorlage zur Entlassung eines Mieters

Sie haben Sich getrennt und wollen die gemeinsame Wohnung verlassen?Auch wenn man nach einer Trennung schnell aus der gemeinsamen Wohnung ausziehen will, sollte man sich um die rechtlichen Angelegenheiten kümmern. Der Austritt aus dem Mietvertrag muss unbedingt schriftlich und in einer Vereinbarungen zwischen Ihnen, Ihrem Ex und dem Vermieter geschehen, wenn Sie beide den Mietvertrag unterschrieben haben. Anderenfalls laufen sie Gefahr, dass der Vermieter irgendwann mit mietrechtlichen Ansprüchen auf Sie zu kommt, obwohl Sie vielleicht schon seit Jahren aus der ehemals gemeinsamen Wohnung ausgezogen sind.

Der nachfolgende Artikel erklärt für Mieter und Vermieter, was zu beachten ist, wenn sich die Mieter trennen. Außerdem bekommen Sie hier eine Vorlage dazu, wie man die erforderliche Änderung zum Mietvertrag bei einer Trennung der Mieter formulieren kann.

I. Trennung der Mieter: Das sind die Änderungen im Mietvertrag

Trennen sich die Mieter hat das rechtlich erstmal keinerlei Konsequenzen auf den gemeinsamen Mietvertrag. Soll der oder die Ex allein in der ehemals gemeinsamen Mietwohnung bleiben, ist daher der Mietvertrag zu ändern. Der Vermieter muss dafür einen Mieter aus dem Mietervertrag entlassen und der oder die Ex muss die Verantwortung für die Mietwohnung zukünftig allein übernehmen. Dazu muss ein Vertrag zwischen den bisherigen Mietern und dem Vermieter geschlossen werden, der den Mietvertrag ergänzt. Wichtig zu wissen: Die Mieter sind auf den Gutes Willen des Vermieters angewiesen.

Aus rechtlicher Sicht sind somit zwei Änderungen zu Bedenken sind: Die Entlassung desjenigen aus dem Mietvertrag, der auszieht und die alleinige Übernahme des Vertrages durch denjenigen der in der Wohnung verbleibt.

1. Entlassung eines Mieters aus dem Mietvertrag

Mit der Entlassung eines Mieters aus dem Mietvertrag wird das Mietverhältnis zwischen diesem und dem Vermieter beendet. Rechtlich gesehen handelt es sich also um nichts anderes als eine Aufhebungsvereinbarung zum Mietvertrag anstelle einer Kündigung.

2. Übernahme des verbleibenden Mieters

Die Entlassung eines Mieters hat außerdem zur Folge, dass der verbleibende Mieter nun allein alle die Rechtsverpflichtungen des Mietvertrages trägt! Er oder Sie übernimmt also den Teil des/der Ex mit. Das ist aber z.B. nicht nur die Verpflichtung allein für Miete und Co. aufzukommen, sondern auch Ausbau und Rückbau sowie Schönheitsreparaturen bei Auszug usw. sind dann allein zu tragen. Genauso Beschädigungen, die in der Wohnung während der gemeinsamen Mietzeit entstanden sind, hat meist derjenige zu tragen der bei Mietvertragsende der Mieter ist.

Die Entlassung eines Mieters aus dem Mietvertrag ist also zugleich auch immer eine Übernahmevereinbarung mit dem verbleibenden Mieter.

II. Vorüberlegungen zur Änderung des Mietvertrages bei Trennung

Alle Mietvertragsparteien sollten sich vor Abschluss einer entsprechenden Änderung die rechtlichen Konsequenzen vor Augen halten und entsprechende Regelungen treffen.

So sollten z.B. folgende Punkte im Rahmen der mietvertraglichen Änderung bedacht werden:

  • Haftung für bestehende Forderungen gegen den Mieter der entlassen werden soll, z.B. für Schäden, Einbau- und Rückbauverpflichtungen, Mietrückstände etc.
  • Ab wann soll die Entlassung aus dem Mietvertrag gelten?
  • Was geschieht beim Mieterwechsel rechtlich und zu welchem Zeitpunkt soll der Wechsel stattfinden?
  • Übernimmt der verbleibende Mieter alle Schönheitsreparaturen dann allein oder soll der Mieter, der aus dem Mietverhältnis entlassen wird, etwas abgelten?
  • Was passiert mit Betriebskostennachzahlungen oder Guthaben?
  • Wird die Kaution teilweise an den zu entlassenden Mieter ausgezahlt und dann von dem verbleibenden Mieter wieder aufgestockt oder klären das die Mieter im Innenverhältnis?

Lesen Sie dazu auch mehr in dem Ratgeber: In Mietvertrag eintreten /Mietvertrag übernehmen.

III. Vorlage zur Änderung beim Mietvertrag: Entlassung eines Mieters bei Trennung

Die Entlassung eines Mieters aus dem Mietvertrag nach einer Trennung ist zwischen den bisherigen Mietern und dem Vermieter durch eine Vertragsänderung als Ergänzung des Mietvertrages zu vereinbaren.

Das kann z.B. wie folgt formuliert werden:

Hinweise:

  • Je nach Ihrem Einzelfall und den Regelungen, die Sie für die Zeit nach Entlassung eines Mieters treffen wollen, ist diese beispielhafte Vorlage dann anzupassen!
  • Die Angaben in Klammern sind ebenfalls einzelfallabhängig zu ergänzen!
  • Liegen Nachträge oder spätere Vereinbarungen zum Mietvertrag vor sind diese in dieser Ergänzung zum Mietvertrag unter § 1 abschließend anzuführen und als Anlage anzuheften!
  • Die folgende Änderung zum Mietvertrag muss zusammen mit dem Mietvertrag und sonstige Anlagen in dreifacher Ausführung vorhanden sein, damit jeder ein Exemplar erhält!

Ergänzung zum Mietvertrag vom ______________________

 Entlassung eines Mieters und Übernahmevereinbarung

 

Zwischen

________________________________________

(Vor- und Nachname des Vermieters, Straße, Hausnr., PLZ, Ort)

– im Folgenden Vermieter genannt –

und

________________________________________

(Vor- und Nachname des Mieters, Straße, Hausnr., PLZ, Ort)

– im Folgenden Mieter 1 genannt –

und

________________________________________

(Vor- und Nachname des Nachmieters, Straße, Hausnr., PLZ, Ort)

– im Folgenden Mieter 2 genannt (hier derjenige der entlassen wird) – 

über die Mietsache: Mietwohnung/Mietshaus in ________________________________________

(Straße, Hausnr., PLZ, Ort). 

§ 1 Bestehendes Mietverhältnis

Der Vermieter und die Mieter stehen bezüglich der genannten Mietsache in einem ungekündigten Mietverhältnis. Der Mietvertrag ist als Anlage 1 angeheftet.

Der Mietvertrag wurde am _________ (Datum des Mietvertrages) geschlossen.

In diesem Mietvertrag sind abschließend alle Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses geregelt. Zusatzvereinbarungen bestehen nicht.

 (oder alternativ:  Es bestehen folgende zusätzliche Vereinbarungen: _________ als Anlage 2; _________ als Anlage 3; etc.)

§ 2 Entlassung des Mieters 2

Die Parteien vereinbaren, dass der Mieter 2 am  _________ (Datum der Entlassung) aus dem Mietvertrag ausscheidet. Einer Beendigungskündigung bedarf es nicht.

Der bestehende Mietvertrag wird ab dem Zeitpunkt der Entlassung des Mieters 2, allein mit dem Mieter 1 fortgesetzt. 

§ 3 Übernahme von Rechten und Pflichten

Der Vermieter erteilt seine Zustimmung, dass der Mieter 1 alle Rechte und Pflichten des Mieters 2 aus dem Mietvertrag übernimmt und das Mietverhältnis allein mit dem Mieter 1 fortgesetzt wird.  

Der Mieter 2 wird ab dem Zeitpunkt seines Austritts von allen mietvertraglichen Pflichten, aus dem Mietvertrag vom _________ (Datum des Mietvertrages) frei. 

§ 4 Mietkaution und Betriebskosten

Die Parteien sind sich einig, dass alle Ansprüche und Verpflichtungen insbesondere aus dem Anteil der vom Mieter 2 geleisteten Mietkaution und den Betriebskosten auf den Mieter 1 übergehen.

Der Mieter 2 verzichtet auf die Erstattung etwaiger Betriebskostenguthaben und seinem Anteil an der Mietkaution in Höhe von _________ € durch den Vermieter. Der Mieter 2 ist berechtigt, diese Ansprüche direkt mit dem Mieter 1 zu verrechnen.  

§ 5 Einrichtung, bauliche Veränderungen und Einbauten

Die Parteien sind einverstanden, dass die Vereinbarungen zur Übernahme von Einrichtungsgegenständen, Einbauten und baulichen Veränderungen, wie auch die Übernahme von Rückbauverpflichtungen, in einer selbstständigen Vereinbarung zwischen den beiden Mietern geregelt werden.  

§ 6 Salvatorische Klausel

Für den Fall, dass einzelne Bestimmungen dieser Vereinbarung ganz oder teilweise nichtig und/oder unwirksam sind, beziehungsweise später nichtig und/oder unwirksam werden, bleibt die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen davon unberührt. 

Auf den Inhalt des anliegenden Mietvertrages im Anhang I (und der etwaigen Nebenvereinbarungen in den Anlagen _________) wird Bezug genommen. Die Parteien haben diesen Vertrag zur Kenntnis genommen und erhalten eine Abschrift.

IV. Zusammenfassung

Mieter und Vermieter sollten bei einer Trennung zwischen den Mietern zusammenkommen und eine rechtliche Reglung für den weiteren Verlauf des Mietvertrages treffen. Sind beide Mieter der Wohnung sollte einer aus dem Mietvertrag entlassen werden. Ist nur einer Mieter und will derjenige die Wohnung behalten, der eigentlich nicht im Mietvertrag steht ist außerdem eine extra Regelung zum Eintritt in den Mietvertrag zu treffen (dazu lesen Sie hier mehr: Mieterwechsel, Eintritt Nachmieter).

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