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Mietwohnung: Wäsche trocken in der Wohnung erlaubt oder verboten?

Wo Menschen leben und wohnen wird Wäsche gewaschen und getrocknet. Auch in Mietwohnungen geschieht dies tagtäglich. Die meisten Vermieter dulden dies widerspruchslos. Manche aber haben Angst vor Schimmelbildung durch Feuchtigkeit und untersagen ihren Mietern das Trocknen der Wäsche in der Wohnung bzw. schreiben Ihnen vor, dies in dafür vorgesehenen Trockenräumen zu tun. Manche Mietverträge enthalten sogar Klauseln, die dies explizit vorschreiben. Für den Mieter ist das Trocknen der Wäsche außerhalb der Wohnung nicht selten mit Umstand, z. B durch zusätzliche Wege verbunden. Befolgt er die Anordnungen des Vermieters nicht, ist Streit vorprogrammiert. Wir klären auf, welche Rechte, aber auch Pflichten Mieter haben, wenn sie in ihrer Mietwohnung Wäsche trocknen möchten.

1. Das Trocknen von Wäsche in der Mietwohnung ist grds. erlaubt

Gem. § 535 Abs.1 S.2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Zu diesem vertragsgemäßen Gebrauch, den der Vermieter dem Mieter fortwährend ermöglichen muss, gehört grds. auch das Trocknen von Wäsche in der Mietwohnung, soweit sich das „Trockenaufkommen“ im Rahmen des Üblichen hält (vgl. LG Düsseldorf, Beschluss vom 18.04.2008 – 21 T 38/08- wonach diese Ansicht „vertretbar“ ist). Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag dem Mieter das Trocknen der Wäsche in der Wohnung ausdrücklich und ohne Ausnahme untersagt, sofern es sich bei diesem Verbot um eine Formularklausel handelt. Derartige formularmäßige Klauseln sind nämlich zumindest dann unwirksam, wenn sie keine Ausnahmen z. B. für solche Fälle zulassen, in denen der Mieter schleudergetrocknete Wäsche – von der nur noch ein geringer Verdunstungsgrad ausgeht – oder Kleinwäsche (wie z. B. Babywäsche) etwa auf einer Wäschespinne oder -leine in den Feuchträumen der Wohnung (rest-)trocknet (vgl. LG Frankfurt, Urteil vom 27. 02. 1990 – 2/13 O 474/89).

Beachte:

Durch eine Individualvereinbarung kann ein Verbot, die Wäsche innerhalb der Wohnung zu trocknen bzw. eine Pflicht des Mieters, dies außerhalb der Wohnung in gesonderten Trockenräumen zu tun (siehe dazu die Ausführungen unter Zf.2), grds. wirksam begründet werden.

2. Der Mieter muss grds. keine gesonderten Trockenräume außerhalb der Wohnung nutzen

Manche Mietverträge sehen vor, dass der Mieter zum Trocknen der Wäsche gesonderte Trockenräume zu nutzen hat. Auch solche Klauseln sind zumindest als Formularklauseln jedenfalls dann unwirksam, wenn sie keinerlei Ausnahmen enthalten (vgl. LG Düsseldorf, Beschluss vom 18.04.2008 – 21 T 38/08- wonach ein Verbot des Wäschetrocknens außerhalb eines Trockenraums erheblichen Bedenken begegnet). Der Mieter darf die Wäsche grds. also auch dann in der Wohnung trocknen, wenn ihm der Formularmietvertrag oder die Hausordnung vorschreibt, dies außerhalb der Wohnung in dafür vorgesehenen Trockenräumen zu tun. Ebenso wie nach der Rechtsprechung Klauseln, die das Trocknen der Wäsche in der Wohnung verbieten, dann nicht zwingend unwirksam sind, wenn sie nicht generell und ausnahmslos gelten, sondern z.B. das Trocknen von sog. Kleinwäsche zulassen (vgl. dazu LG Frankfurt, Urteil vom 27. 02. 1990 – 2/13 O 474/89- sowie die Ausführungen unter Zf.1), wird man auch solche Klauseln, die den Mieter verpflichten, für das Trocknen der Wäsche gesonderte Trockenräume zu nutzen, dann im Einzelfall für zulässig halten müssen, wenn sie diese Pflicht hinreichend beschränken bzw. weitreichende Ausnahmen zulassen. Wie das LG Düsseldorf in seiner Entscheidung vom 18.04.2008- 21T 38/08- angemerkt hat, ist die Frage ob das Trocknen von Wäsche innerhalb der Wohnung bei Vorhandensein eines dem Mieter zugänglichen Trockenraums im Haus untersagt werden kann, oder ob das Trocknen von Wäsche in der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört, höchstrichterlich nicht entschieden. Exakte allgemeingültige Grenzen bzw. Vorgaben dazu, welche Verbote oder Gebote formularvertraglich gerade noch bzw. nicht mehr zulässig sind, gibt es daher bislang nicht.

3. Der Mieter darf in seiner Wohnung grds. einen Wäschetrockner benutzen

Viele Mieter lassen ihre Wäsche nicht an der Luft trocknen, sondern nutzen hierfür einen Wäschetrockner. Das Betreiben von Waschmaschinen und Wäschetrocknern in der Wohnung zum Haushaltsgebrauch gehört zumindest in Neubauten ohne Weiteres zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, solange nicht ausdrücklich etwas anderes vertraglich vereinbart ist (vgl. LG Freiburg, Urteil vom 10.12.2013 – 9 S 60/13). Allerdings sind formularvertragliche Klauseln, die es dem Mieter versagen, bestimmte Haushaltsgeräte zu benutzen, grds. unwirksam (vgl. LG Aachen, Urteil vom 10. 03. 2004 – 7 S 46/03). Auch eine Klausel, die das Nutzen eines Wäschetrockners in der Mietwohnung von der vorherige Zustimmung des Vermieter abhängig macht, ist unwirksam (vgl. LG Saarbrücken, Urteil vom 25.05.1987 – 13 B S 23/87). Entsprechende Einschränkungen des Mietgebrauchs können daher nur durch eine Individualvereinbarung wirksam vorgenommen werden.

Der Mieter ist allerdings verpflichtet, beim Betrieb von elektrischen Geräten die Ruhezeiten zu beachten und einzuhalten. Alles Wichtige zu den Ruhezeiten erfahren Sie in unserem Beitrag „Ruhezeiten in der Mietwohnung? Was tun bei Ruhestörungen (z.B. Musik oder Partys)“.

Außerdem trifft den Mieter eine Obhutspflicht dergestalt, dass er dafür Sorge tragen muss, dass es durch den Betrieb des Wäschetrockners in der Wohnung zu keinem Schaden kommt. Diese Obhutspflicht hat der Mieter jedoch nicht automatisch bereits dann verletzt, wenn er den Wäschetrockner während des Betriebs unbeaufsichtigt lässt. Auch eine dem Mieter obliegende Überprüfungspflicht des Trockners auf mögliche Fehlfunktionen kann zumindest bei einem noch nicht sehr alten Gerät allenfalls dann verlangt werden – und im Schadensfall beim Unterlassen einer solchen Wartung den Vorwurf der Fahrlässigkeit begründen -, wenn konkrete Anhaltspunkte vorhanden sind, dass das Gerät nicht störungsfrei arbeitet (vgl. LG Saarbrücken, Urteil vom 25.05.1987 – 13 B S 23/87). Möchte der Vermieter eine verschuldensunabhängige Haftung des Mieters dergestalt begründen, dass dieser für jeden Schaden haftet, der durch den Betrieb des Wäschetrockners entsteht, ist dies allenfalls durch eine Individualvereinbarung möglich. Formularmäßig kann eine verschuldensunabhängige Haftung des Mieters für Schäden, die durch Haushaltsgeräte verursacht werden, nicht wirksam begründet werden (vgl. LG Saarbrücken, Urteil vom 25.05.1987 – 13 B S 23/87).

Beachte:

Zieht die ins Freie geleitete Abluft des Wäschetrockners nicht nur gelegentlich beim Lüften in die Wohnung eines Nachbarn, stellt dies einen Mangel der Mietsache dar, der den Nachbarn zur Minderung der Miete berechtigen kann (vgl. LG Köln, Urteil vom 20.12.1989 – 10 S 201/89).

4. Den Mieter trifft die Pflicht, Schimmelbildung zu vermeiden

Der Umstand, dass es dem Mieter grds. gestattet ist, seine Wäsche in der Wohnung zu trocknen, entbindet ihn nicht von seiner Obhutspflicht, aus der sich insb. eine Pflicht ergibt, durch richtiges Heizen und Lüften alle erforderlichen und zumutbaren Maßnahmen zu ergreifen, um Schimmelbildung zu vermeiden. Je mehr Feuchtigkeit der Mieter durch das Trocknen der Wäsche produziert, desto höhere Anforderungen sind an das Heiz- und Lüftverhalten zu stellen. Heizt oder lüftet der Mieter schuldhaft nicht ausreichend und kommt es deswegen zur Schimmelbildung, ist er dem Vermieter gegenüber zum Schadensersatz verpflichtet (vgl. AG Nürtingen, Urteil vom 09.06.2010 42 C 1905/09). Im schlimmsten Fall kann hieraus sogar ein Kündigungsrecht des Vermieters entstehen (vgl. BGH, Urteil vom 13.04.2016 – VIII ZR 39/15).

Praxistipp für Mieter:

Um Schimmel zu vermeiden, empfiehlt es sich, die Wäsche nicht in kalten und unbeheizten oder fensterlosen, sondern vorrangig in warmen, beheizten Räumen zu trocknen. Auch mehrfaches Stoßlüften am Tag ist ein geeignetes Mittel, um Feuchtigkeitsschäden zu vermeiden. Wird die Wäsche in einer Waschmaschine gewaschen, kann außerdem durch eine hohe Schleuderzahl die Feuchtigkeit schon in der Waschmaschine stark reduziert werden.

5. Das Trocknen von (Klein-) Wäsche auf dem Balkon ist ebenfalls erlaubt

Für viele Mieter ist es praktikabler, die Wäsche nicht innerhalb der Wohnung, sondern auf dem Balkon aufzuhängen. Auch das Trocknen der Wäsche auf dem Balkon kann dem Mieter durch eine formularmäßige Klausel oder ein einseitiges Verbot zumindest nicht ausnahmslos und generell untersagt werden. Anders als beim Wäschetrocken innerhalb der Mietwohnung, stellt sich beim Trocknen der Wäsche auf dem Balkon allerdings die Frage, ob der optische Eindruck der Fassade durch das Aufhängen der Wäsche gestört wird oder sich Nachbarn in einem Maße gestört fühlen, das es dem Vermieter erlaubt, das Trocknen der Wäsche auf dem Balkon zu untersagen. Vereinzelt wird aus diesem Grund zwischen sog. Kleinwäsche und sog. Großwäsche unterschieden und ein Verbot, Großwäsche (z.B. Bettwäsche) auf dem Balkon aufzuhängen, für zulässig gehalten (vgl. AG Euskirchen, Urteil vom 11.01.1995 – 13 C 663/94).

Von der Zulässigkeit des Wäschetrocknens auf dem Balkon an sich zu unterscheiden ist die Frage, ob der Mieter auf dem Balkon eine Wäscheleine oder eine sonstige Vorrichtung zum Aufhängen der Wäsche anbringen darf. Auf diese Frage gibt es keine allgemeingültige Antwort. Die Zulässigkeit hängt vielmehr von der Art der Vorrichtung und vor allem davon ab, auf welche Art und Weise diese montiert wird. Nicht ohne Zustimmung des Vermieters zulässig ist das Anbringen einer Wäschetrockenvorrichtung, wenn hierdurch nicht nur unerheblich in die Bausubstanz eingegriffen oder das äußere Erscheinungsbild der Fassade verändert wird.

Dem Urteil des LG Nürnberg-Fürth vom 19. 01. 1990 – 7 S 6265/89- lässt sich entnehmen, worauf es bei der Abgrenzung einer genehmigungsfreien von einer zustimmungsbedürftigen Montage einer Wäschetrockenvorrichtung in erster Linie ankommt. Entscheidende Kriterien sind u.a.:

  • Lage des Balkons (rückseitige Hausfront oder Vorderseite des Hauses),
  • Ausmaß eines etwaigen Eingriffs in die Bausubstanz,
  • Ort der Befestigung (ist die Außenwand betroffen?),
  • Möglichkeit, die eingetretenen Veränderungen leicht wieder rückgängig zu machen.

Praxistipp für Mieter:

Duldet der Vermieter eine vom Mieter angebrachte Wäschetrockenvorrichtung über eine lange Zeit widerspruchslos, kann hierin im Einzelfall eine konkludente Zustimmung erblickt werden (vgl. Nürnberg-Fürth, Urteil vom 19. 01. 1990 – 7 S 6265/89).

6. Fazit und Zusammenfassung

1. Dem Mieter kann das Trocknen von Wäsche in der Mietwohnung durch eine Formularklausel oder ein einseitiges Verbot des Vermieters zumindest nicht generell und ausnahmslos untersagt werden.

2. Auch eine Formularklausel, die den Mieter ohne Einschränkung verpflichtet, zum Trocknen der Wäsche gesonderte Trockenräume zu nutzen, ist ebenso unwirksam, wie der Mieter einer Anordnung des Vermieters, die Wäsche ausnahmslos in gesonderten Trockenräumen aufzuhängen, nicht Folge zu leisten braucht.

3. Formularvertragliche Klauseln, die es dem Mieter versagen, in seiner Wohnung einen Wäschetrockner zu nutzen, sind grds. unwirksam. Beim Betrieb des Wäschetrockners muss der Mieter allerdings die Ruhezeiten beachten und dafür Sorge tragen, dass es durch den Betrieb des Wäschetrockners in der Wohnung zu keinem Schaden kommt.

4. Trocknet der Mieter seine Wäsche in der Wohnung, trifft ihn eine Pflicht, durch richtiges Heizen und Lüften Schimmelbildung zu vermeiden.

5. Das Recht des Mieters, seine Wäsche auf dem Balkon zu trocknen, kann durch eine Formularklausel nur insoweit beschränkt werden, als es sich um sog. Großwäsche handelt.

6. Eine Vorrichtung zum Aufhängen der Wäsche darf der Mieter auf dem Balkon nur dann ohne Zustimmung des Vermieters anbringen, wenn hierdurch weder nicht nur unerheblich in die Bausubstanz eingegriffen noch das äußere Erscheinungsbild der Fassade verändert wird.

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