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Befristeter Mietvertrag wegen Verkaufsabsicht zulässig?

Wollen Vermieter oder Eigentümer ihr  Mietshaus oder die Eigentumswohnung verkaufen, stellt sich die Frage wie man bis dahin einen Leerstand vermeiden kann. Eine zwischenzeitliche befristete Vermietung bis zum Verkauf scheint dann die Beste Überbrückungsmöglichkeit zu sein: Einen Mietvertrag zu befristen geht schließlich sehr schnell und der Befristungsgrund der Verkaufsabsicht reicht ja aus. Doch, stimmt das? Kann man wirklich einen Mietvertrag wegen einer Verkaufsabsicht befristen? Was ist, wenn es nicht geht und die Befristung unwirksam ist? Kann man einen Mietvertrag kündigen, wenn man das Mietshaus oder die Mietwohnung verkaufen will?

Vor diesen Fragen stehen nicht wenige Vermieter, die ihr Mietshaus oder die Mietwohnung vermieten wollen, bis sich ein Käufer findet. Der nachfolgende Artikel, erklärt welche Voraussetzungen für eine Befristung erfüllt sein müssen und was Eigentümer bedenken sollten.

I. Verkauf als Befristungsgrund

Das Mietrecht erlaubt es heutzutage nicht mehr einen Mietvertrag wegen Verkaufsabsicht zu befristen. Nur bei alten Mietverträgen —deren Mietvertragsabschluss vor dem 01.09.2001 liegt— ist eine Befristung des Mietvertrages wegen Verkaufsabsicht zulässig gewesen und kann auch heute noch zulässig sein: Voraussetzung ist, dass ein solcher Mietvertrag verlängert wurde. Dann gilt er auch jetzt noch als rechtlich wirksam und vollumfänglich gültig (vgl. BGH, Urteil vom 23. 06. 2010, Az.: VIII ZR 230/09).

Abgesehen davon, ist es nur noch nach den Regeln des § 575 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) möglich einen Mietvertrag in zulässiger Art und Weise zu befristen. Dort finden sich die Bestimmungen zum Zeitmietvertrag.

Danach müssen Vermieter folgendes beachten:

  • Der Mietvertrag ist schriftlich (§ 126 BGB) zu schließen.
  • Bei Mietvertragsabschluss ist der Zeitraum bzw. der Zeitpunkt anzugeben, bis zu dem das Mietverhältnis bestehen soll.
  • Im Mietvertrag ist der Befristungsgrund ausdrücklich zu benennen, der voraussichtlich nach Ablauf der Mietzeit besteht und damit eine Weitervermietung nicht möglich macht.

Als Befristungsgrund lässt das Gesetz nur 3 Möglichkeiten für den Vermieter zu:

  • Eigenbedarf (d.h. wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will)
  • Beseitigung oder Instandsetzung der Mieträume bzw. des Mietshauses, die bei einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht möglich oder wesentlich erschwert wäre
  • Vermietung der Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten (Hausangestellten, Kindermädchen, Hausmeister etc…)

Der Verkauf bzw. die Verkaufsabsicht bezüglich des Vermietungsobjektes ist nicht dabei und deshalb kein gesetzlich zulässiger Befristungsgrund.

Lesen Sie hier mehr zu den Einzelheiten der gesetzlich zulässigen Befristung: Befristeter Mietvertrag: Abschluss, Laufzeit, Verlängerung

II. Was passiert bei unwirksamer Befristung?

Ist der Befristungsgrund unwirksam hat das zwei Folgen: Der Grund reicht nicht für eine Beendigung — selbst dann, wenn er eintritt — und der Mietvertrag gilt als unbefristet. Das heißt, die Vereinbarung zur Befristung gilt nicht und der Mieter kann über den befristungszeitraum hinaus in der Mietwohnung oder dem Mietshaus bleiben.

Der Vermieter kann dann nur kündigen oder versuchen den Mietvertrag durch einen Aufhebungsvertrag zu beenden. Bei der Kündigung sind allerdings die Voraussetzungen der ordentlichen und außerordentlichen Kündigung zu beachten. Geht es bei der Kündigung allein um die Verkaufsmöglichkeit könnte eine Kündigung zur wirtschaftlichen Verwertung in Betracht kommen  (dazu mehr im nächsten Abschnitt unter III.).

Ansonsten stehen ihm keine weiteren Möglichkeiten zur Beendigung des Mietvertrags zur Verfügung.

III. Mietvertrag und Verkauf müssen sich nicht ausschließen: Das können Vermieter tun

Ein Mietvertrag muss einem Verkauf nicht zwangsläufig im Wege stehen. Je nach Einzelfall kann man sich als Vermieter sehr wohl für den Abschluss eines Mietvertrages zur Überbrückung von Leerstandszeiten entscheiden, selbst wenn eine Befristungsmöglichkeit fehlt.Dem Verkauf steht das nicht entgegen.

Gerade aus wirtschaftlicher Sicht kann eine Vermietung – bis zum Verkauf und darüber hinaus — durchaus sinnvoll sein. Das ergibt sich angesichts zweier Überlegungen:

  • Steht ein aktuelles Mietverhältnis einem beabsichtigten Verkauf tatsächlich entgegen, bleibt noch die Möglichkeit einer Kündigung zur wirtschaftlichen Verwertung (siehe dazu unter 1.).
  • Ein Verkauf hat keine direkten Auswirkungen auf das Mietverhältnis — bis auf die das der Vermieter wechselt. Das heißt, dem Käufer stehen zukünftig alle gesetzlichen und vertraglichen Kündigungsrechte offen (siehe dazu unter 2.).

1. Kündigung zur wirtschaftlichen Verwertung § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB

Dieser Kündigungsgrund stellt den einzigen Fall dar, der es dem Vermieter unter besonderen Umständen erlaubt den Mietvertrag wegen seiner Verkaufsabsicht zu kündigen.

Der BGH erklärt dazu, dass die Kündigung eines Vermieters wegen Hinderung der wirtschaftlichen Verwertung rechtswirksam ist, wenn sich bei Verkaufsbemühungen herausstellt, dass ein Verkauf mit dem Mietverhältnis überhaupt nicht oder nur zu einem erheblich geringeren Kaufpreis möglich ist (BGH WuM 2011,426). Kann ein Vermieter sein Objekt also tatsächlich nicht verkaufen, weil der Mietvertrag den Verkauf hindert oder den Kaufpreis erheblich mindert, reicht das als Kündigungsgrund.

2. Kündigung des Käufers

Die Kündigungsmöglichkeit des zukünftigen Käufers ist ein Aspekt den Vermieter mit Verkaufsabsicht ebenfalls nicht außer Acht lassen sollten. Nach dem Gesetz „bricht der Kauf die Miete nicht“. Das heißt, der zukünftige Käufer tritt mit allen Rechten und Pflichten in die Position des bisherigen Eigentümers und Vermieters ein —und zwar kraft Gesetz.

Das bedeutet, selbst wenn ein Vermieter den Mietvertrag nicht kündigen kann, weil er das Mietshaus oder die vermietete Eigentumswohnung verkaufen will, kann der Käufer sofort kündigen, wenn er das Kaufobjekt selbst nutzen oder grundsanieren will. So kann er z.B. ohne weiteres nach dem Kauf den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs kündigen. Der Käufer hat als neuer Vermieter dieselben Kündigungsrechte wie der bisherige Vermieter.

IV. Fazit

Vermieter können Mietverträge nicht allein mit der Begründung der Verkaufsabsicht befristen.

Ein bestehender befristeter Mietvertrag mit dem Befristungsgrund der Verkaufsabsicht ist nicht wirksam – es sei denn, es handelt sich um einen Altvertrag der vor dem 01.09.2001 geschlossen wurde.

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