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Eigentümerwechsel: Die 10 häufigsten Fragen von Mietern

Die Mietwohnung oder das Mietshaus soll verkauft werden: Sobald Mieter diese Information bekommen, entsteht automatisch ein ungutes Gefühl. Wird die Miete dann teurer? Muss ich dann ausziehen. Was ist, wenn der neue Eigentümer andere Mieter will? Der erste Rat ist hier: Ruhe bewahren, denn selbst wenn die Zukunft ungewiss ist, gibt es im Mietrecht gewisse Spielregeln, an die sich der neue Vermieter bei einem Eigentümerwechsel halten muss. „Kauf bricht nicht Miete“ heißt es dazu im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).

Was ein Eigentümerwechsel für Mieter bedeutet und welche Rechte Mieter haben erklärt der nachfolgende Artikel. Hier erhalten Sie die Antworten aus die 10 häufigsten Fragen die Mieter bei einem Eigentümerwechsel stellen.

Frage 1. Mein Vermieter will verkaufen. Was muss ich tun?

Informiert Sie der Vermieter über seine Verkaufsabsicht müssen und können Sie erstmal nichts tun. Selbst wenn Sie Ihr Vermieter, um eine Zustimmung bittet, brauchen Sie sich nicht zu äußern. Mieter haben kein Widerspruchsrecht, wenn der Vermieter verkaufen will.

Empfehlenswert ist es, dass Sie nichts überstürzen und keine Erklärungen abgeben.

Wichtig ist: Die Tatsache, dass ihr Vermieter verkaufen will, hat keinerlei rechtliche Auswirkungen auf Ihren Mietvertrag. Das heißt, es bleibt zunächst alles wie es ist.

Frage 2. Muss ich die Kaufinteressenten in die Wohnung lassen?

Will der Vermieter die Mietwohnung oder das Mietshaus verkaufen kommt man als Mieter nicht um Besichtigungen herum. Das bedeutet, sobald der Vermieter mit seinen Kaufinteressenten und ggf. dem Makler Besichtigungen durchführen will, sind diese vom Mieter dulden.

Mieter haben allerdings ein Recht darauf, dass Besichtigungstermine mit Ihnen abgesprochen und mit ausreichender Vorlaufzeit angekündigt werden. Außerdem dürfen die Termine nicht zu häufig sein. Welche Rechte Mieter hier im Detail zu stehen und was gar nicht geht, erklärt der Beitrag: Wohnungsbesichtigung durch Vermieter —was muss der Mieter dulden und was nicht.

Wichtig ist: Der Vermieter hat ein Besichtigungsrecht mit seinen Kaufinteressenten.

Frage 3. An wen muss ich die Miete bezahlen?

Bis zum Eigentumsübergang zahlen Sie wie bisher an Ihren alten Vermieter. Der Eigentumsübergang selbst erfolgt mit Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Ist diese Eintragung erfolgt, haben Sie einen neuen Vermieter, der nun die Mietforderung an Sie stellen darf.

Als Mieter bekommen Sie meist von dem bisherigen Vermieter zu gegebener Zeit eine Mitteilung, ab wann die Miete an den neuen Eigentümer zu zahlen ist. Manchmal will Ihr Vermieter, dass Sie vor Eigentumsübergang an den neuen Eigentümer bezahlen. Dann können Sie das selbstverständlich tun. Bewahren Sie sich allerdings alle schriftlichen Mitteilungen gut auf.

Ist nicht eindeutig klar, an wen Sie die Miete bezahlen sollen, z.B. weil beide gleichzeitig die Miete verlangen, kann man als Mieter die Miete bei der sog. Hinterlegungsstelle des zuständigen Amtsgerichts hinterlegen. So kann man die rechtzeitige Mietzahlung auch bei Unklarheiten, an wen nun zu zahlen ist, einhalten.

Wichtig ist: Ab rechtlichem Eigentümerwechsel ist die Miete grds. an den neuen Vermieter zu zahlen.

Frage 4. Bekomme ich meine Kaution von dem alten Vermieter und zahle sie an den neuen?

Eine Kautionsrückzahlung oder neue Kautionszahlung ist nicht mit dem Eigentümerwechsel verknüpft. Will man als Mieter aus der Mietwohnung nach dem Eigentümerwechsel ausziehen, bekommt man seine Kaution regelmäßig von dem neuen Vermieter bzw. dem neuen Eigentümer. Als Vermieter ist er zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet. Selbst dann, wenn er im Rahmen des Eigentümerwechsels keine Kaution von dem bisherigen Eigentümer bzw. Vermieter erhalten hat. Das gilt für alle Eigentümerwechsel, die nach dem 01. September 2001 stattfanden. Rechtlich haftet hier aber auch der alte Vermieter noch für die Rückzahlung.

Bei allen Eigentümerwechseln, die vor dem 1. September 2001 stattfanden, muss sich der Mieter an denjenigen wenden, der die Kaution erhalten hat. Hat der neue Vermieter von dem bisherigen Vermieter keine Kaution bekommen haftete der neue Vermieter also auch nicht für die Rückzahlung. Das bedeutet in diesem Fall, es ist nur derjenige zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet, der sie tatsächlich erhalten hat.

Wichtig ist: Mieter müssen keine neue Kaution beim Eigentümerwechsel zahlen und bekommen daher die gezahlte Kaution auch nicht zurück. Die Rückzahlung erfolgt bei Beendigung des Mietverhältnisses.

Frage 5. Was ist mit den Nebenkosten? Gibt es eine Zwischenabrechnung bei dem Eigentümerwechsel?

Der Eigentümerwechsel macht nicht unbedingt eine Zwischenabrechnung erforderlich. Mieter erhalten ihre Nebenkostenabrechnung, ganz normal nach Ende des Abrechnungszeitraums, von dem aktuellen Vermieter. Ist der Eigentumsübergang dann bereits erfolgt, bekommt man die Nebenkostenabrechnung von dem neuen Vermieter. Der Umstand, dass er nicht alle Nebenkostenvorauszahlungen erhalten hat, spielt dabei keine Rolle. Jedenfalls nicht für Sie als Mieter. Eigene Ansprüche, die bzgl. alter Nebenkostenabrechnungen, die vor dem Eigentümerwechsel erstellt wurde oder erstellt hätten werden müssen, sind gegen den bisherigen Vermieter zu richten.

Wichtig ist: Ab dem Eigentumsübergang ist der neue Vermieter für die Abrechnung der Nebenkosten und alle sich daraus ergebenden Ansprüche zuständig. Geht es um alte Nebenkostenabrechnungen ist der bisherige Vermieter der richtige Ansprechpartner.

Frage 6. Muss ich mit einer Mieterhöhung oder Modernisierung rechnen?

Eine Mieterhöhung oder Modernisierung ist nicht zwangsläufig nach einem Eigentümerwechsel zu erwarten, kann aber durchaus vorkommen.

Der neue Vermieter hat ab dem Vollzug des Eigentümerwechsels durch die Grundbucheintragung dieselben Rechte wie der bisherige Vermieter. Liegt die bisherige Miete also z.B. seit mehr als 15 Monaten unverändert unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann der Vermieter die Miete unter den entsprechenden Voraussetzungen erhöhen. Mehr Informationen zu der Mieterhöhung auf eine ortsübliche Vergleichsmiete nach §§ 558, 558 a, 558 b BGB finden Sie hier: Mieterhöhung ohne Grund – Warum es keinen „echten Grund“ geben muss (ortsübliche Vergleichsmiete).

Bei Modernisierung gilt genau das gleiche: Hätte der bisherige Vermieter modernisieren können, kann der neue Vermieter das ebenfalls. Mieter haben Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, wenn sie für den Mieter keine unzumutbare Härte bedeutet und es sich nicht um eine bloße Luxusmodernisierung handelt.

Wichtig ist: Mieterhöhung und Modernisierung können nach dem Eigentümerwechsel nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen vorgenommen werden.

Frage 7. Muss ich ausziehen, wenn der Vermieter die Mietwohnung verkauft?

Der Vermieter kann nicht kündigen, weil er die Mietwohnung oder das Mietshaus verkaufen will. Die Verkaufsabsicht des Vermieters stellt weder einen ordentlichen noch außerordentlichen Kündigungsgrund dar. Allerdings gibt es im Einzelfall die Möglichkeit der Kündigung zur wirtschaftlichen Verwertung. Das ist aber sehr selten zulässig. In der Regel kann die Verkaufsabsicht keine Kündigung begründen.

Wichtig ist: Die Verkaufsabsicht ist kein Kündigungsgrund.

Frage 8. Bekomme ich einen neuen Mietvertrag beim Eigentümerwechsel?

Der alte Mietvertrag bleibt regelmäßig bestehen und der neue Eigentümer tritt als neuer Vermieter in die Position des bisherigen Vermieters ein. Der gesetzliche Grundsatz: „Kauf bricht nicht Miete“ legt fest, dass der bisherige Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten kraft Gesetz durch den Verkauf auf den neuen Eigentümer übergeht (§ 566 BGB).

Etwas anderes gilt nur dann, wenn ihr Vermieter ausnahmsweise nicht der Eigentümer ist. Dann gilt der gesetzliche Grundsatz nicht, da der Vermieter, der nicht Eigentümer ist, ja nicht verkauft. Wie dann rechtlich am besten vorzugehen ist, ist einzelfallabhängig. Ob ihr Vermieter Eigentümer ist, stellen Sie durch Einsicht in das Grundbuch fest. Das Grundbuchamt wird beim zuständigen Amtsgericht geführt und gewährt demjenigen Einsicht, der ein berechtigtes Interesse nachwiesen kann. Das haben Mieter im Falle der Verkaufsabsicht bzgl. ihrer Mietwohnung.

Wichtig ist: Verkauft der bisherige Vermieter die Mietwohnung bzw. das Mietshaus, braucht man keinen neuen Mietvertrag. Der alte Mietvertrag läuft weiter.

Frage 9. Wann darf der neue Vermieter den Mietvertrag kündigen?

Der neue Vermieter hat dieselben Rechte und Pflichten wie der bisherige Vermieter. Das bedeutet, er kann unter den gleichen Voraussetzungen den Mietvertrag kündigen. Er braucht nur einen geeigneten Kündigungsgrund, der eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung im Mietrecht zulässt. Als Mieter hat man den gleichen gesetzlichen Kündigungsschutz wie vor Eigentümerwechsel.

Zeitlich hat der neue Vermieter ab dem Eigentümerwechsel das Recht zur Kündigung. Das ist der Tag der Eintragung im Grundbuch als neuer Eigentümer. Eine Ausnahme gilt nur für den Eigentümerwechsel im Rahmen der Umwandlung (vgl. dazu unter Frage 7).

Wichtig ist: Der neue Eigentümer kann grds. ab dem Eigentumsübergang nach den mietrechtlichen Vorschriften kündigen.

Frage 10. Bei dem Verkauf der Mietwohnung ist von Umwandlung die Rede. Was heißt das für mich als Mieter?

Spricht ihr Vermieter von einer Umwandlung gibt es für Sie als Mieter einige Besonderheiten zu beachten. Dabei heißt Umwandlung nichts anderes, als dass die Wohnungen in einem Mietshaus bzw. Mehrfamilienhaus nun in selbständige Eigentumswohnungen (Wohneinheiten) aufgeteilt werden.

Ihre Mietwohnung wird also zur Eigentumswohnung, die natürlich auch weiterhin an Sie vermietet sein kann. Alternativ können Sie die Wohnung auch selbst kaufen. Dazu haben Sie nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht als Mieter.

Der entscheidende Punkt bei dem Eigentümerwechsel im Rahmen einer Umwandlung ist, dass der neue Eigentümer die Mietwohnung nicht bereits ab Eigentumsübergang nach den gesetzlichen Regelungen kündigen kann.

Mieter einer Wohnung, die in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, haben einen besonderen Kündigungsschutz nach § 577a BGB (sog. Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung).  Danach gilt eine Kündigungssperrfrist von mindestens 3 Jahren. Dier neue Eigentümer bzw. Vermieter darf dem Mieter also frühestens drei Jahren nach dem Grundbucheintrag kündigen. Je nachdem in welchem Bundesland Sie als Mieter wohnen, können nach den gesetzlichen Regelungen der Landesregierung sogar längere Sperrfristen gelten.

Wichtig ist: Bei einer Umwandlung wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt. Der Mieter, der während der Umwandlung in der Wohnung wohnt, ist durch eine Kündigungssperrfrist geschützt.

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