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Mieterhöhung ohne Grund – Warum es keinen „echten Grund“ (z.B. Verbesserung der Wohnung) geben muss (-> ortsübliche Vergleichsmiete)

Der Vermieter will die Miete erhöhen: Eine Mieterhöhung ist nicht nur bei Modernisierungen oder Staffelmietvereinbarungen möglich. Der Vermieter kann auch ganz ohne einen solchen Grund die Miete erhöhen. Vorausgesetzt ist zum Beispiel, die Miete ist besonders niedrig, liegt unter der ortsüblichen Vergleichsmiete und ist seit 15 Monaten unverändert. Im Gesetz ist diese Möglichkeit der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ausdrücklich geregelt (§ 558 BGB). Der Mieter muss dieser Forderung der Mieterhöhung zustimmen, wenn die Anforderungen der gesetzlichen Vorschrift erfüllt sind.

Da fragt man sich doch, was eigentlich die ortsübliche Vergleichsmiete ist und welche Voraussetzungen gibt es für die Mieterhöhung? Sind Fristen einzuhalten?

Die Antworten auf diese Fragen finden Sie in dem nachfolgenden Artikel. Dieser Beitrag soll auch mit dem Trugschluss aufräumen, dass der Vermieter die Mietsache in irgendeiner Art verbessern müsste, um eine Mieterhöhung zu verlangen.

I. Kein Grund für die Mieterhöhung?

Eine Mieterhöhung ganz ohne Grund gibt es eigentlich nur beim Mieterwechsel, denn sobald ein Mieter auszieht, liegt es an den Verhandlungen des neuen Mieters und des Vermieters, welcher Mietpreis im Mietvertrag festgelegt wird. Ist die Miete einmal vereinbart, braucht man schon einen Grund um die Miete zu erhöhen.

Ohne eine besondere Vereinbarung, wie die Staffelmiete oder Indexmiete ist eine Erhöhung der Miete regelmäßig nur bei Modernisierungen oder ähnlichem zulässig. Einfach so kann der Vermieter die Miete nicht anheben: Außer er hat einen rechtlichen Grund und der heißt meist „ortsübliche Vergleichsmiete“.

II. Voraussetzungen der Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete § 558 BGB

Nach der gesetzlichen Regelung des § 558 BGB müssen grundsätzlich folgende Anforderungen für die Mieterhöhung vorliegen:

  • Nach § 558 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert
  • Nach § 558 Abs. 1 S. 2 BGB kann das Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.
  • Nach § 558 Abs. 3 und 4 BGB gilt für die Mieterhöhung eine sogenannte Kappungsgrenze. Das bedeutet, es gibt eine maximale Grenze von Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete: Innerhalb von drei Jahren darf sich die Miete nicht um mehr als 20 % erhöhen (Kappungsgrenze), wobei andere Mieterhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB unberücksichtigt bleiben. Bei einer besonderen Wohnungsknappheit und besonders hohen Mieten kann diese Grenze auf 15 % reduziert sein, wenn dies in einer speziellen Rechtsverordnung des jeweiligen Bundeslandes so bestimmt ist. In besonderen gesetzlichen Ausnahmefällen gilt keine Kappungsgrenze.

1. Miete liegt unter der ortsüblichen Vergleichsmiete

Dreh- und Angelpunkt dieser Mieterhöhung ist die ortsübliche Vergleichsmiete: Vermieter und Mieter müssen wissen, was in ihrem Fall die zutreffende Vergleichsmiete ist, denn erst dann kann nachvollzogen werden, ob der aktuelle Mietzins darunterliegt und wie weit erhöht werden darf.

Was heißt also „ortsübliche Vergleichsmiete“?

Nach § 558 Abs. 2 S. 1 und S. 2 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum

  • vergleichbarer Art,
  • vergleichbarer Größe,
  • vergleichbarer Ausstattung,
  • vergleichbarer Beschaffenheit, einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit und
  • vergleichbarer Lage

in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind. Davon ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist also die Miete die durchschnittlich bei vergleichbaren Wohnungen gezahlt wird.

Hier ist immer der Einzelfall entscheidend. Eine pauschale Einordnung einer Mietwohnung ist nicht möglich. Vermieter müssen hier genau die Voraussetzungen der Vergleichbarkeit prüfen und können nur bei einer identischen Übereinstimmung, den Mietpreis als Vergleichswert zur eigenen Wohnung heranziehen. Da diese Prüfung der Vergleichbarkeit sehr detailliert vorzunehmen ist, wird Vermietern in einem speziellen Artikel gezeigt wie die Vergleichbarkeit zu beurteilen ist: Vergleichswohnungen – Mieterhöhung auf Vergleichsmiete.

Hier finden Sie einen ausführlicher Ratgeberartikel zu allen Fragen beim Thema Mieterhöhung nach § 558 BGB: Ortsübliche Vergleichsmiete.

Wo ist die ortsübliche Vergleichsmiete zu finden?

Vermieter und Mieter finden die Vergleichswerte in den Mietspiegeln ihrer Region, speziellen Datenbanken zu den Mieten oder im Vergleich zu bekannten Vergleichswohnungen. Wichtig ist, dass der Vermieter letztendlich beweisen muss, was die Höhe der ortsübliche Vergleichsmiete ist: Anerkannt sind dabei Nachweise durch den jeweils einschlägigen Mietspiegel (§ 558 a II 1, c, d BGB), die Vorlage einer Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558a II 2, e BGB), ein speziell angefertigtes Sachverständigengutachten (§ 558 a II 3 BGB) oder auch der Verweis auf drei vergleichbare Wohnungen (§ 558 a II 4 BGB).

2. Der Mietpreis ist seit 15 Monaten gleich

Um die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzuheben, muss der aktuelle Mietzins seit 15 Monaten unverändert sein. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass eine solche Änderung der Miete nicht vor dem Ablauf von einem Jahr und drei Monaten vorgenommen werden kann.

3. Mieterhöhungen sind nicht vertraglich ausgeschlossen

Grundsätzlich zu beachten ist auch, dass eine Mieterhöhung nur dann möglich ist, wenn dies nicht vertraglich ausgeschlossen ist. Haben Vermieter und Mieter nämlich eine feste Mietzahlung vereinbart, die zumindest für einen bestimmten Zeitraum unveränderbar sein soll, dann ist auch eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen.

III. Rechtsfolge: Vermieter hat einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung

Liegen alle Voraussetzungen der Mieterhöhung auf eine ortsübliche Vergleichsmiete vor, hat das die Rechtsfolge, dass der Vermieter diese Anhebung der Miete verlangen kann und der Mieter zustimmen muss. Im Zweifel kann der Vermieter die Durchsetzung der Mieterhöhung mittels einer Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558, 558 b BGB) erreichen.

Besonders zu beachten sind beim Mieterhöhungsverlangen allerdings zwei Voraussetzungen:

  • Das Schreiben für das Mieterhöhungsverlangen darf frühestens nach dem Ablauf von 12 Monatennach der letzten Mieterhöhung beim Mieter eingehen
  • Bei dem Umfang der Mieterhöhung ist die 20 % Kappungsgrenze einzuhalten. Der Vermieter darf also nicht zu viel fordern.

Eine hilfreiche Beispielsformulierung, wie Sie bei dem Mieter die Miete erhöhen finden Sie hier: Muster: Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen (§ 558 BGB – ortsübliche Vergleichsmiete).

IV. Fazit: Mieterhöhungen ohne Grund ­- Jedenfalls nicht während des Mietvertrages

Mieterhöhungen ganz ohne Grund gibt es also nicht. Zumindest nicht während einem laufenden Mietverhältnis, denn hier muss sich aus tatsächlichen Umständen, der vertraglichen Vereinbarung oder dem Gesetz ein nachvollziehbarer Grund für die Mieterhöhung finden lassen.

9 Antworten auf "Mieterhöhung ohne Grund – Warum es keinen „echten Grund“ (z.B. Verbesserung der Wohnung) geben muss (-> ortsübliche Vergleichsmiete)"

  • Vera
    24.06.2018 - 17:17 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    bei mir gab es einen Vermieterwechsel. Mein neuer Vermieter möchte gerne die Miete um 15% erhöhen. Seit 15 Jahren, in der ich in der Wohnung wohne, gab es keine Mieterhöhung. Die Miete liegt auch unter dem ortsüblichen Mietspiegel.

    In meinem Mietvertrag gibt es jedoch folgenden Passus, der NICHT angekreuzt ist.

    Änderung der Miete und der Nebenkosten:
    Der Vermieter ist berechtigt, die Miete nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften zu erhöhen. Dies gilt auch für Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit.

    Ich frage mich, ob ich der Mieterhöhung zustimmen muss? Da es ja lt. Vertrag nicht festgelegt ist.

    Vielen Dank für Ihre Rückmeldung!

    Mit freundlichen Grüßen
    Vera

    • Mietrecht.org
      24.06.2018 - 19:39 Antworten

      Hallo Vera,

      interessant, das die Erhöhung ggf. nicht möglich ist. Lassen Sie das am besten im Zusammenhang mit dem gesamten Vertrag prüfen, z.B. hier.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Karen Kristvik
    28.06.2018 - 09:41 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    beim Lesen Ihrer Seite ist mir eben ein Setzfehler aufgefallen, der den Sinn der Aussage verzerrt bzw. unverständlich macht:

    „III. Rechtsfolge: Vermieter hat einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung

    Liegen alle Voraussetzungen der Mieterhöhung auf eine ortsübliche Vergleichsmiete vor, hat das die Rechtsfolge, dass der Mieter diese Anhebung der Miete verlangen kann und der Mieter zustimmen muss. „

    Ich gehe davon aus, dass der erste „Mieter“ in dem Nebensatz der „Vermieter“ sein muss.

    Ansonsten möchte ich ein Kompliment geben. Ihre Seite finde ich gut strukturiert und typografisch klar gestaltet ( ich habe auf dem Smartphone gelesen). Das ist neben den sachlichen Informationen immer wichtig für die Lesbarkeit und das Verständnis.

    Mit freundlichen Grüßen
    Karen Kristvik

    • Mietrecht.org
      29.06.2018 - 15:01 Antworten

      Hallo Karen,

      danke für Ihr Lob und Ihren Hinweis – habe ich soeben korrigiert.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christel
    30.07.2018 - 09:10 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir haben fristgerecht ein Schreiben mit einer Mieterhöhung bekommen . Die Anpassung erfolgt auf Anhebung an die Vergleichsmiete.
    Frist ist in Ordnung, Betrag ist in Ordnung. Die letzten 2 Mieterhöhungen haben wir nicht zugestimmt. Das Mietverhältnis besteht seit ca. 16 Jahren und in der Zeit wurde einer Mieterhöhung 1x zugestimmt. Seit mehr als 2 Jahren liegen erhebliche Baumängel am Haus (zb.sanierungsbedürftiger Balkon, dessen Sanierung schon mehrfach zugesagt wurde-undicht, Wassereinfall) vor. Mehrfach gab es vor Ort Termine mit der Hausverwaltung und es wurde über die Sanierung gesprochen und sollte mehrfach begonnen werden. Das Gebäude ist über 100 Jahre alt, einfachste Ausstattung und Isolierung und ca. 80qm groß.

    Es wurde nun angedroht die Mieterhöhung gerichtlich durchzusetzen. Auf den ersten Blick ist am Schreiben der Mieterhöhung nur der Mietername nicht vollständig und korrekt.

    Die Kaltmiete ist dem Stand der Wohnung momentan entsprechend niedrig.

    • Mietrecht.org
      30.07.2018 - 13:02 Antworten

      Hallo Christel,

      die Zustand der Wohnung ist für eine Mieterhöhung nicht unbedingt relevant. Bei einfacher Ausstattung kann die Miete auch nur auf ein geringeres Niveau angehoben werden als z.B. bei einem Neubau. Es geht um die Ortsüblichkeit.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andrea Engelke
    10.09.2018 - 20:03 Antworten

    Lieber Herr Hundt,

    ich habe soeben ein Schreiben von meinem Hausverwalter erhalten (mit dem Datum vom 10.09.2018), dass er die Miete ab November 2018 für meine Wohnung erhöhen möchte und mich um Zustimmung bittet. Der Grund ist in Ordnung, der Betrag ebenfalls, doch bin ich mir nicht sicher, ob die Jahresfrist eingehalten wurde. Oder zumindest auch die Prüfzeit?
    Ich war seit April 2015 bereits zweimal Untermieter in dieser Wohung, hatte auch nur einen Untermietvertrag mit den 2 wechselnden Hauptmietern.
    Nun bin ich bin seit 01. 01. 2018 der Hauptmieter der Wohnung. Wir haben zu der Zeit einen einfachen Vertrag (Dreizeiler) zur Übernahme des Mietverhältnisses aufgesetzt und mir wurde der Originalvertrag vom Vormieter ausgehändigt.
    Ich frage mich nun, ob für die Jahresfrist das Datum des Übernahmevertrags zählt? Denn dann könnte der Vermieter erst am 1.1. 2019 eine Mieterhöhung für den 1.4. 2019 ankündigen. Ist das richtig?
    Auch habe ich das Problem, dass durch fehlerhafte Installation die Dusche seit Jahren vor sich hinschimmelt. Es wurde bereits mehrfach darauf hingewiesen und um Erneuerung der Duschkabine gebeten, jedoch kümmert sich der Eigentümer nicht darum. Am 28.11. 2016 wurde vom Verwalter in das Übergabeprotokoll geschrieben, dass die Dusche undicht ist und schimmelt. Bis heute ist nichts passiert und ich frage mich, ob ich die Mieterhöhung ablehnen kann, oder erst zustimme, wenn die Duschkabine erneuert wurde?
    Ich bin Ihnen sehr dankbar für eine Antwort!
    Herzliche Grüße,
    Andrea Engelke

    • Mietrecht.org
      11.09.2018 - 18:35 Antworten

      Hallo Andrea,

      wenn Sie in einen bestehenden Mietvertrag eintreten, dann ist das Datum des Eintritt für eine Mieterhöhung nicht maßgeblich. In Sachen Duschkabine sollten Sie zum Thema Mietminderung recherchieren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Schilling
        18.09.2018 - 21:05 Antworten

        Kann hier die nicht erst ab Dezember die Miete erhöht werden? Zugang des Schreibens war doch der 10.09.2018. Die Frist ist doch zwei volle Monate.

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