Ob Sie zum ersten Mal oder wiederholt vermieten, als Vermieter sollte man sich für die Gestaltung eines Mietvertrages Zeit nehmen. Alles was in dem Vertrag nicht vollständig oder zu Ungunsten des Vermieters geregelt ist, ist erstmal Vertragsbestandteil: Ist etwas in dem Vertrag unklar wird es dann regelmäßig zum Vorteil des Mieters ausgelegt. Änderungen des Vertrages sind nur bedingt möglich. Für Vermieter ist die erste Regel bei der Vermietung, den Mietvertrag vermieterfreundlich zu gestalten. Und das nicht ganz pauschal, sondern auf Ihr gewünschtes Mietverhältnis entsprechend. Solange die gesetzlichen Regelungen eingehalten werden kann man als Vermieter gerade bei der Gestaltung des Mietvertrages einigen Schwierigkeiten im Mietverhältnis vorbeugen.

Der nachfolgende Artikel zeigt Vermietern, worum es dabei geht und was am besten geregelt sein sollte. Hier finden Sie Vorlagen für Mietverträge, die von Anwälten geprüft sind.

I. Die wichtigsten Punkte im vermieterfreundlichen Mietvertrag

Abgesehen von den allgemeinen Punkten, die bei und vor der Vermietung von einem Vermieter zu beachten, gibt es einzelne Regelungen –zur Miete, den Betriebskosten, der Mängelhaftung und den Schönheitsreparaturen die besonders vermieterfreundlich sind.

1. Rund um die Miete

Ganz klar muss sein, was die Mietwohnung kosten soll und wie die Bezahlung gestaltet wird.

Es gibt für die Miete folgende Möglichkeiten:

• Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskosten
• Bruttomiete / Warmmiete: Das bedeutet es wird ein pauschaler Mietpreis inklusive der Betriebskosten gezahlt beziehungsweise die Betriebskosten werden gar nicht umgelegt

Beachten Sie als Vermieter bei der Festsetzung des Mietzins auch die Mietpreisbremse – Was Mieter und Vermieter wissen sollten.

Die Zahlungsart und der Zahlungszeitraum sind zu regeln. Fehlt eine Vereinbarung ist die Zahlung bis zum dritten eines Monats im Voraus fällig.

Wie sollen Mieterhöhungen durchgeführt werden können?

In dem Mietvertrag kann bereits eine feste Mieterhöhung aufgenommen werden. Erforderlich ist dafür die Vereinbarung einer sogenannten Staffelmiete. Das bedeutet:

Alternativ ist eine Indexmiete im Mietvertrag empfehlenswert. Im Unterschied zu der Staffelmiete erhöht sich die Miete nicht automatisch nach den festgelegten Zeiträumen auf einen bestimmten Betrag, sondern je nachdem wie sich z.B. der Mietpreisindex steigert. Die Formalien der Durchführung der Mieterhöhung bestimmt man dabei bestenfalls gleich mit.

Anderenfalls ist eine Mieterhöhung beim laufenden Mietverhältnis dann möglich, wenn man Modernisierungen vornimmt oder die ortsübliche Vergleichsmiete höher ist.

Alles was Sie zum Thema Mieterhöhung wissen sollten: Mieterhöhung: Gründe, Form, Fristen und Tipps (umfassender Ratgeber).

2. Betriebskosten und Heizkosten

Für die Betriebskosten ist eine Entscheidung fällig: Trägt der Mieter die Betriebskosten ja oder nein? Wenn ja, dann stellt sich die Frage: Als Betriebskostenpauschale oder als monatliche Vorauszahlung mit jährlicher Betriebskostenabrechnung?

Wollen Sie das der Mieter die Betriebskosten zahlt sind diese abschließend aufzuführen; besonders empfehlenswert sind dabei zwei Dinge:

• Nennen Sie alle Betriebskosten beim Namen, die als sonstige Betriebskosten abgerechnet werden sollen und nicht bereits ausdrücklich genannte sind.
• Nehmen Sie eine sogenannte „Öffnungs- beziehungsweise Ergänzungsklausel“ für diejenigen Betriebskosten ein, die eventuell erst im Laufe des Mietverhältnisses dazukommen.

Über die Heizkosten ist immer separat abzurechnen, außer sie vermieten eine Einliegerwohnung oder eine Mietwohnung in einem von Ihnen bewohnten Zweifamilienhaus. Dann gilt es hier eine besondere Vereinbarung zu treffen, wie über die Heiz- und Warmwasserkosten abzurechnen ist.

Wie man bei einer Einliegerwohnung die Heizkosten abrechnet zeigt Ihnen dieser Beitrag: Heizkostenabrechnung für Einliegerwohnung.

3. Mängel und Minderung

Die Rechte des Mieters Mängel in der Wohnung anzuzeigen und deshalb zu mindern, lassen sich nicht einschränken. Allerdings kann man bestehende Mängel die dem Mietinteressenten bekannt sind aus der Mängelhaftung herausnehmen. Die Minderungsmöglichkeit wird sozusagen auf neue Mängel begrenzt.

Sind die Fenster undicht, die Wände schlecht isoliert, weil es ein Altbau ist oder hört man vorbeifahrende Züge, können diese Dinge als bekannte Mängel in den Mietvertrag mit aufgenommen werden. Eine mögliche Mietminderung kann damit abgewendet werden.

So, kann auch ein unter dem Mindeststandard liegender Zustand vertragsgemäß sein, wenn er eindeutig vereinbart ist (Senatsurteil vom 20. Januar 1993, Az.: VIII ZR 22/92; BGH, Urteil vom 10. Februar 2010, Az.: VIII ZR 343/08. Zu beachten ist aber dass Verschlechterungen des Zustands in der Wohnung immer zu einer Minderung berechtigen: War also das Laminat bereits beim Einzug teilweise abgenutzt, kann das von dem Mieter zwar akzeptiert werden, wohnt dieser aber weitere 10 Jahre in der Wohnung und ist das Laminat dann völlig durchgetreten und rollt sich an den Ecken, kommt der Vermieter, um eine Renovierung nicht herum, wenn er eine Minderung vermeiden will.

Ein Beispiel finden Sie hier: Mietminderung wegen feuchten Keller im Mietvertrag ausschließen – erlaubt?.

Mögliche Rechtsfolgen bei der Vermietung einer Wohnung mit Mängeln zeigt der Artikel: Wohnungsübergabe mit Mängeln – Was tun als Mieter und Vermieter?.

4. Schönheitsreparaturen und Renovierung

Schönheitsreparaturen nach Fristenplänen und Endrenovierung gehören der Geschichte an. Die Rechtsprechung hat solchen starren mietvertraglichen Regelungen eine Absage erteilt: Nach dem Bundesgerichtshof ist die formularvertragliche uneingeschränkte Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung unwirksam und hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (BGH, Urteil vom 18. März 2015, Az.: VIII ZR 185/14 –, BGHZ 204, 302-316). Das gilt auch wenn die Mietsache dem Mieter zu Vertragsbeginn renoviert überlassen wurde (LG Berlin, Urteil vom 09. März 2017, Az.: 67 S 7/17).

Achtung ist daher besonders bei fertigen Formularmietverträgen geboten, denn dort sind oft noch solche unwirksamen Klauseln enthalten. Um in einem Mietvertrag vermieterfreundlich eine Schönheitsreparaturvereinbarung zu treffen, sollten Sie versuchen mit dem Mieter eine Individualvereinbarung auszuhandeln. Im Übrigen empfiehlt es sich gerade bei diesem rechtlich sehr komplizierten Thema vor der Verwendung einer bestimmten Formularklausel, die Schönheitsreparaturklausel prüfen zu lassen.

Grundsätzlich müssen Vermieter wissen, dass Mieter nach dem Gesetz nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, sondern nur vertraglich verpflichtet werden können. Und selbst bei wirksamer Vereinbarung sind Schönheitsreparaturen und Renovierung beim Auszug nur fällig, wenn diese erforderlich sind und die Mietwohnung in renoviertem Zustand übergeben wurde. Die rechtlichen Rahmenbedingungen zu diesem Thema können Sie hier nachlesen: Schönheitsreparaturen: Gesetzliche Regelungen im Überblick.

5. Kleinreparaturen

Kleinreparaturen können bis zu einem bestimmten Betrag komplett auf den Mieter abgewälzt werden. Diese Abwälzung der Kostentragung für sog. “Kleinreparaturen” stellt eine zulässige Übertragung der Instandhaltungskosten dar: Entscheidend ist, dass sich die Klausel nur auf solche Teile der Mietsache beziehen darf, die dem häufigen und direkten Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (AG Köpenick, Urteil vom 07. Februar 2017, Az.: 14 C 138/16).

Bei der Formulierung ist darauf zu achten, dass nur die Kosten umgelegt werden dürfen.

Dabei muss

• der Höhe nach ein Kleinstbetrag pro Einzelreparatur bestimmt werden (AG Zossen, Urteil vom 11. Juni 2015, Az.: 4 C 50/15) und
• eine Begrenzung der Gesamtkosten von nicht mehr als 6% der Jahresnettomiete pro Jahr festgelegt sein (AG Waiblingen, Urteil vom 16. Dezember 2010 – 7 C 685/10)

Dagegen ist eine Klausel in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter Kleinreparaturen selbst vorzunehmen hat unwirksam (BGH, Urteil vom 06. Mai 1992, Az.: VIII ZR 129/91). Beispiele für passende Klauseln finden Sie hier: Kleinreparaturklausel im Mietvertrag: Fragen + Antworten. Alternativ können Sie sich auch für einen Mietvertrag ohne Kleinreparaturklausel entscheiden. Dies ist aber weniger vermieterfreundlich.

6. Mietzeit und Kündigung

Planen Sie bereits vor Vermietung die Mietwohnung später selbst oder für Ihre Kinder zu nutzen, ist im Mietvertrag eine Befristung zu vereinbaren. Wird nämlich nichts geregelt, gilt der Mietvertrag als unbefristet geschlossen. Daher ist es ratsam sich abzusichern und einen befristeten Mietvertrag zu vereinbaren. Wie das geht erklärt der Beitrag: Befristeter Mietvertrag: Abschluss, Laufzeit, Verlängerung und Kündigung.

Wollen Sie sich langfristig binden und eine ordentliche Kündigung ausschließen, ist auch das möglich. Vereinbaren Sie einen Kündigungsverzicht. Wichtig ist dabei: Ein Maximaler Kündigungsverzicht im Mietvertrag beträgt 4 Jahre.

7. Mietkaution

Das eine Mietkaution gezahlt wird ist für Vermieter eine Selbstverständlichkeit. Dennoch ein nicht unwichtiges Detail im Mietvertrag, denn sobald die Vereinbarung zur Zahlung der Mietkaution fehlt, muss der Mieter auch keine Sicherheit leisten. In dem Mietvertag sollte daher immer die Höhe mit maximal Drei Netto-Kaltmieten und die Art der Mietkaution – bar, Bürgschaft oder Kautionsversicherung – bestimmt werden.

II. Praxistipp zur Mietvertragsgestaltung

Von der Theorie zur Praxis: Viele Vermieter merken schnell, dass ein Mietvertrag nicht einfach mal so rechtssicher gestaltet werden kann und auch die vermeintlich günstigen Mietvertragsvorlagen aus der Schreibwarenabteilung grobe Rechtsfehler enthalten können. Doch wie geht man dann am besten vor? Hilfreich sind hier speziell von Anwälten geprüfte Vorlagen für einen vermieterfreundlichen Mietvertrag. Diese kann man auf den jeweiligen Mietvertrag und Ihre Anforderungen anpassen, verfeinern und im Zweifel nochmals auf Rechtsicherheit prüfen lassen. Vorsicht ist hier besser als Nachsicht.