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Wohnen ohne Mietvertrag – Was tun, wenn kein Mietvertrag vorhanden ist? (Rechte, Pflichten)

Überlässt eine Person einer oder mehreren anderen eine Wohnung zur Nutzung, wird in der Regel zuvor ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen, in dem die Rechte und Pflichten der Parteien im Einzelnen geregelt sind. Dass die Überlassung einer Wohnung überwiegend auf Grund eines schriftlich niedergelegten Mietvertrages erfolgt, bedeutet jedoch nicht, dass es nicht auch anders geht. Öfter als man denkt, kommt es vor, dass die Parteien ihre Rechte und Pflichten nicht niederschreiben, sondern sich nur mündlich oder sogar stillschweigend einigen. In manchen Fällen wird sogar nicht nur kein schriftlicher, sondern gar kein Mietvertrag geschlossen.

Dieser Betrag befasst sich mit der Frage, welche Rechte und Pflichten bestehen, wenn kein schriftlicher oder sogar gar kein Mietvertrag existiert.

I. Wohnen ohne Mietvertrag – Was ist darunter zu verstehen?

Fragt man einen Juristen, was er unter dem „Wohnen ohne Mietvertrag“ versteht, wird er antworten, dass es sich hierbei um eine Situation handelt, in der eine Person einer anderen eine Wohnung zur Nutzung überlassen hat, diese sich aber nicht als Vermieter und Mieter gegenüber stehen, weil es an einer der für die Begründung eines Mietverhältnissen erforderlichen Voraussetzungen, nämlich der Vereinbarung der Überlassung gegen ein Entgelt fehlt. Das „Wohnen ohne Mietvertrag“ ist in diesem Fall in der Regel als Leihe einzuordnen.

Unter rechtlichen Laien wird der Begriff „Mietvertrag“ jedoch oft gleichgesetzt mit dem schriftlichen Vertragsexemplar, also der Urkunde, in der die Rechte und Pflichten der Parteien niedergeschrieben sind. Bei diesem Sprachverständnis kann „Wohnen ohne Mietvertrag“ daher auch bedeuten, dass die Parteien sich zwar mündlich oder stillschweigend darüber geeinigt haben, dass die eine der anderen eine Wohnung zur Nutzung überlässt und diese dafür ein Entgelt zahlt, dies aber nicht schriftlich festgehalten worden ist.

Im Folgenden soll auf beide möglichen Formen des „Wohnens ohne Mietvertrag“ eingegangen und erörtert werden, welche Rechte und Pflichten der Beteiligten jeweils bestehen.

Begonnen wird mit der Konstellation, in der es an einem Mietvertrag im rechtlichen Sinne fehlt, also kein Mietverhältnis, sondern eine unentgeltliche Überlassung vorliegt (vgl. dazu unter II.). Anschließend wird erörtert, welche Rechte den Parteien zustehen und welche Pflichten sie treffen, wenn sie zwar einen Mietvertrag geschlossen haben, ihre jeweiligen Rechte und Pflichten aber nicht schriftlich fixiert haben (vgl. dazu unter III).

II. Unentgeltliches Wohnen

1. Abgrenzung zum Mietvertrag / rechtliche Einordnung

Überlässt eine Person einer anderen eine Wohnung zur Nutzung, ist es zwar nicht anders möglich, als dass eine zumindest stillschweigende Einigung über die Überlassung erfolgt. Was jedoch nicht zwingend geschehen muss, ist die Einigung über die Entgeltlichkeit. Insbesondere unter Verwandten oder Freunden kommt es nicht selten vor, dass für die Überlassung kein Entgelt verlangt wird. Fehlt es an einer Einigung darüber, dass die Person, die die Wohnung nutzt, eine Gegenleistung erbringt, liegt kein Mietvertrag vor, da dieser nur zustande kommt, wenn eine Einigung über die sog. essentialia negotii (die wesentlichen Vertragsbestandteile), und zwar die Überlassung eines bestimmten Mietobjektes sowie die Entgeltlichkeit, erfolgt.

Beachte:

Haben die Partien zwar ein Entgelt vereinbart, aber dessen Höhe nicht bestimmt, scheitert das Zustandekommen des Mietvertrages nicht an einer mangelnden Einigung über die wesentlichen Vertragsbestandteile. Ist die Entgelthöhe offen gelassen, gleichwohl aber eine Bindung gewollt, so ist die Lücke entweder über eine ergänzende Vertragsauslegung oder über die analoge Anwendung der §§ 612 Abs.2, 632 Abs.2 BGB zu schließen, was zur Folge hat, dass ein angemessener oder ortsüblicher Mietzins geschuldet ist (vgl. BGH Urteil vom 31.01.2003 – V ZR 333/01- sowie die Ausführungen unten unter III. 2a)).

Fehlt es an einer Einigung darüber, dass der Nutzer der Wohnung für das Nutzungsrecht ein Entgelt zu zahlen hat, liegt in der Regel ein Leihvertrag i. S. d. § 598 ff. BGB, und keine Schenkung i. S. d. § 516 ff. BGB vor (vgl. BGH, Urteil vom 20.06.1984 – IVa ZR 34/83). Es bedarf daher auch nicht der Einhaltung der für Schenkungsversprechen nötigen Form, der notariellen Beurkundung (vgl. BGH, Urteil vom 11.12.1981 – V ZR 247/80). Der Leihvertrag kann mündlich geschlossen werden.

Etwas anderes kann allerdings dann gelten, wenn eine langfristige unentgeltliche Überlassung zum Gebrauch vorliegt und diese wirtschaftlich einer Weggabe von Substanz nahekommt (vgl. BGH, Urteil vom 20. 06.1984 – IVa ZR 34/83). In diesem Fall liegt es nahe, die Vereinbarung als formbedürftige Schenkung zu qualifizieren.

Nicht jede scheinbare Unentgeltlichkeit ist jedoch auch tatsächlich eine. Das Entgelt muss nämlich nicht zwingend in Form einer Zahlung in Geld vereinbart werden. Es genügt als Gegenleistung auch die Gewährung anderer Vorteile (vgl. OLG Köln, Urteil vom 14.02.1996 – 11 U 219/95), wie z.B. eine Dienstleistung (vgl. AG Schöneberg, Urteil vom 18.03.1994 – 19 C 346/93), eine Werkleistung oder sogar die Übereignung von Gegenständen (vgl. OLG Köln aaO). Auch eine Kombination aus einer Geldzahlung und einer Dienstleistung ist möglich (vgl. LG Aachen, Urteil vom 13.01.1989 – 3 S 271/88). Das Entgelt kann auch in der Übernahme der Betriebskosten oder in der Zahlung eines einmaligen Betrages bestehen. Es muss sich auch nicht um notwendig wiederkehrende, nach Zeitabschnitten bemessene Leistungen handeln (vgl. AG Pasewalk, Urteil vom 31.01.2001 – 7 C 284/00).

Schwierig ist die Einordnung dann, wenn zwar eine Zahlungspflicht oder eine Verpflichtung zur Erbringung einer sonstigen Gegenleistung vereinbart wird, diese bzw. deren Wert aber sehr gering ist. Ein solcher Fall liegt insbesondere vor, wenn derjenige, dem die Wohnung überlassen wird, lediglich die Betriebskosten zu tragen hat. Ob in diesem Fall eine Entgeltlichkeit angenommen werden kann oder nicht, wird von der Rechtsprechung nicht einheitlich beurteilt. Nach dem Beschluss des OLG Dresden vom 07.11.2002 – 4 W 1324/02- kann zumindest dann, wenn der Nutzer nicht auch für Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Schönheitsreparaturen und Instandhaltung aufkommen muss, keine Entgeltlichkeit angenommen werden mit der Folge, dass kein Miet-, sondern ein Leihvertrag vorliegt. In diese Richtung tendiert auch das OLG Stuttgart mit Beschluss vom 07.03.2008 – 5 AR 2/08- ohne allerdings abschließend über die Frage zu entscheiden. Nur kurze Zeit später allerdings, nämlich mit Beschluss vom 20.08.2009 – 6 W 44/09- kam ebenfalls das OLG Stuttgart zu dem gegenteiligen Ergebnis, und zwar dem, dass ein Mietvertrag (in Abgrenzung zu einer Leihe) schon dann vorliegt, wenn der Nutzer nur die Betriebskosten der genutzten Räumlichkeiten zu tragen hat.

Letztendlich wird es bei der Abgrenzung zwischen Miete und Leihe im Falle ausschließlich geschuldeter Betriebskosten darauf ankommen, ob diese nach dem Willen der Parteien als Entgelt für die Gebrauchsüberlassung gedacht sind oder nicht (vgl. OLG Stuttgart, Beschluss vom 07.03.2008 – 5 AR 2/08).

Beachte:

Die unentgeltliche Überlassung einer Wohnung kann auch auf Grund eines sog. Gefälligkeitsverhältnisses erfolgen. Ein solches liegt vor, wenn zwischen den Beteiligten kein Vertrag zustande kommt, weil es an dem dafür erforderlichen sog. Rechtsbindungswillen fehlt. Ob ein solcher Rechtsbindungswille vorhanden ist, ist danach zu beurteilen, ob der Leistungsempfänger (der Nutzer der Wohnung) aus dem Handeln des Leistenden (dem Überlassenden) unter den gegebenen Umständen nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte auf einen solchen Willen schließen musste. Maßgebliche Gesichtspunkte hierfür sind -wenn entsprechende ausdrückliche Erklärungen fehlen- u. a. die wirtschaftliche Bedeutung der Gebrauchsüberlassung, ihre Dauer und ein schutzwürdiges Interesse des Leistungsempfängers daran, dass die Gebrauchsmöglichkeit nicht willkürlich abgekürzt werden kann (vgl. OLG Köln, Urteil vom 13.12.1994 – 22 U 32/94). Der BGH hat mit Urteil vom 30.04.2008 – XII ZR 110/06- in einem Fall eine bloße Gefälligkeit ohne Rechtsbindungswillen angenommen, in dem eine von Partnern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft gemeinsam genutzte Wohnung in dem Alleineigentum eines der Partner stand und dieser dem anderen den Mitbesitz an der Wohnung unentgeltlich eingeräumt hatte. In einem solchen Fall- so der BGH- beruhe die Überlassung im Zweifel auf tatsächlicher, nicht auf vertraglicher Grundlage. Um den Abschluss eines Leihvertrags über den gemeinsam genutzten Wohnraum annehmen zu können, hätte es – so das Gericht- besonderer tatsächlicher Anhaltspunkte bedurft, die hätten erkennen lassen, dass die Partner gerade die unentgeltliche Gebrauchsüberlassung aus ihrem wechselseitigen tatsächlichen Leistungsgefüge ausnehmen und rechtlich bindend regeln wollten.

2. Rechte und Pflichten der Beteiligten bei der Leihe

Ist der zwischen den Beteiligten zustande gekommene Vertrag als Leihvertrag einzuordnen, richten sich deren Rechte und Pflichten nach den §§ 598 ff. BGB, sofern nicht in zulässiger Weise abweichende Vereinbarungen getroffen wurden. Der Entleiher von Wohnraum steht sehr viel schlechter da als der Wohnraummieter. Er genießt anders als dieser weder den allgemeinen, noch den umfassenden für Wohnraummieter geltenden Mieterschutz, der in den §§ 549- 577a BGB geregelt ist.

a) Überlassungspflicht des Verleihers

Gem. § 599 BGB ist der Verleiher verpflichtet, dem Entleiher den Gebrauch der Sache unentgeltlich zu gestatten. Ist Gegenstand der Leihe eine Wohnung, muss der Verleiher dem Entleiher daher den Gebrauch insbesondere durch die Übergabe der Schlüssel ermöglichen und hat in der Folgezeit alles zu unterlassen, was der Gebrauchsmöglichkeit während der Dauer der Gebrauchsberechtigung (vgl. dazu unter 2d)) entgegensteht.

Befindet sich die Wohnung bei der Übergabe in vertragsgemäßem Zustand, hat der Verleiher in der Regel seine Schuldigkeit getan. Anders als der Vermieter, der auch nach der Gebrauchsüberlassung während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses dafür Sorge tragen muss, dass sich die Wohnung weiterhin in vertragsgemäßem Zustand befindet, trifft diese Pflicht den Verleiher nicht. Es ist vielmehr der Entleiher, der die Wohnung auf seine
Kosten zu erhalten hat (vgl. § 601 Abs.1 BGB).

b) Eingeschränkte Haftung des Verleihers

Die Haftung des Verleihers ist gegenüber derjenigen des Vermieters erheblich eingeschränkt. Gem. § 599 BGB hat er nämlich nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten. Wird ein Erfüllungsgehilfe für den Verleiher tätig, wird ihm dessen schuldhaftes Handeln ebenfalls nur dann gem. § 278 BGB zugerechnet, wenn der Erfüllungsgehilfe vorsätzlich oder grob fahrlässig gehandelt hat.

Ist der Verleiher z.B. nicht in der Lage, dem Entleiher die Wohnung zu überlassen, verzögert sich die Überlassung oder wird die Wohnung dem Entleiher während der Dauer seines Nutzungsrechts wieder entzogen, kann der Entleiher vom Verleiher nicht nur dann keinen Schadensersatz verlangen, wenn dieser die Leistungsstörung nicht zu vertreten hat, sondern auch dann nicht, wenn dem Verleiher nur leichte Fahrlässigkeit zur Last fällt.

Beachte:

Ob die Haftungsbeschränkung des § 599 BGB auch dann zur Anwendung kommt, wenn der Entleiher durch ein Verhalten des Entleihers geschädigt wird, das in keinem inneren Zusammenhang mit dem Vertragsgegenstand steht, sondern lediglich bei Gelegenheit der Vertragsdurchführung erfolgt, ist umstritten. Kommt der Entleiher auf diese Weise zu Schaden, sollte sich weder der Verleiher darauf verlassen, dass er nur eingeschränkt haftet, noch der Entleiher sich in Sicherheit wiegen, dass er auch dann Schadensersatz verlangen kann, wenn dem Verleiher nur leichte Fahrlässigkeit zu Last fällt.

Weitgehend Einigkeit besteht allerdings darin, dass sich das Haftungsprivileg aus § 599 BGB auch auf konkurrierende Ansprüche aus unerlaubter Handlung gem. §§ 823 ff. BGB erstreckt (vgl. OLG Köln, Urteil vom 04-06-1986 – 13 U 270/85)

Besteht die Pflichtverletzung des Verleihers darin, dass die Wohnung einen Mangel aufweist, gilt § 560 BGB (vgl. dazu Zf. 2c)).

Wichtig:

Für den Entleiher gilt die Haftungsbeschränkung nicht. Dieser haftet nach den allgemeinen Regeln und hat gem. § 276 BGB nicht nur Vorsatz und grobe, sondern auch leichte Fahrlässigkeit zu vertreten bzw. sich gem. § 278 BGB nicht nur vorsätzliches und grob fahrlässiges, sondern auch leicht fahrlässiges Verhalten eines Erfüllungsgehilfen zurechnen zu lassen.

c) Mängelgewährleistung

Weist die leihweise überlassene Wohnung einen Sach- oder Rechtsmangel auf, hat der Verleiher dem Entleiher gem. § 600 BGB einen durch den Mangel entstandenen Schaden nur zu ersetzen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. In den Genuss der umfassenden Gewährleistungsrechte, die dem Mieter gem. den §§ 536 ff. BGB zustehen und die zum Teil nicht einmal ein Verschulden des Vermieters voraussetzen, kommt der Entleiher nicht. Nur dann also, wenn der Verleiher den Mangel im Zeitpunkt des Vertragsschlusses positiv kannte und ihn dem Entleiher verschwiegen hat, obwohl er diesem gegenüber zur Aufklärung verpflichtet war, haftet der Verleiher. Eine derartige Aufklärungspflicht wird regelmäßig dann angenommen, wenn der aufklärungsbedürftige Umstand für die Willensentschließung des Vertragspartner erkennbar von ausschlaggebender Bedeutung ist und daher nach Treu und Glauben seine Offenbarung erwartet werden kann (vgl. OLG Köln, Urteil vom 17.12.1998 – 1 U 42–98).

d) Rückgabepflicht / Kündigungsrecht

Wann der Verleiher die Wohnung von dem Entleiher zurückverlangen kann, hängt davon ab, ob die Parteien für die Überlassung der Wohnung eine Zeit bestimmt haben, die Leihe zu einem bestimmten zeitlich begrenzten Zweck erfolgte oder die Dauer der Leihe weder bestimmt noch aus dem Zweck zu entnehmen ist. Die Rückgabepflichten des Entleihers ergeben sich in diesen drei Fällen aus § 604 BGB.

§ 604 Abs.1 BGB bestimmt diesbezüglich, dass der Entleiher bei einer befristeten Leihe verpflichtet ist, die geliehene Sache nach dem Ablauf der für die Leihe bestimmten Zeit zurückzugeben.

Für den Fall, dass zwar eine Zeit nicht bestimmt ist, die Leihe aber zu einem bestimmten Zweck erfolgte, bestimmt § 604 Abs.2 S.1 BGB, dass die Sache zurückzugeben ist, nachdem der Entleiher den sich aus dem Zweck der Leihe ergebenden Gebrauch gemacht hat. Hat der Entleiher den Gebrach nicht gemacht, ist aber so viel Zeit verstrichen, dass der Entleiher den Gebrauch hätte machen können, kann der Verleiher die Sache gem. § 604 Abs.2 S.2 BGB auch schon vorher zurückfordern.

Was dann gilt, wenn die Dauer der Leihe weder bestimmt ist noch aus dem Zweck zu entnehmen ist, regelt § 604 Abs.3 BGB in der Weise, dass der Verleiher die Sache jederzeit zurückfordern kann.

Insbesondere in dem letzten der drei Fälle zeigt sich deutlich, wie schutzlos der Entleiher im Gegensatz zum Wohnraummieter ist. Während der Vermieter von Wohnraum die Wohnung gegen den Willen des Mieters nur herausverlangen kann, wenn er das Mietverhältnis vorher gekündigt hat und für diese Kündigung grds. einen wichtigen Grund (vgl. § 543 BGB) oder ein berechtigtes Interesse (vgl. § 573 BGB) benötigt, kann der Verleiher die unbefristet verliehene Wohnung jederzeit ohne Grund und ohne vorherige Kündigung herausverlangen.

Selbst wenn der Verleiher die Wohnung nicht gem. § 604 BGB ohne vorherige Kündigung herausverlangen darf, weil entweder eine für die Überlassung bestimmte Zeit noch nicht verstrichen ist oder der Entleiher den sich aus dem Zweck der Leihe ergebenden Gebrauch noch nicht gemacht hat und auch noch nicht hätte machen können, kann der Verleiher den Herausgabeanspruch unter bestimmten Voraussetzungen dadurch herbeiführen, dass er zuvor eine Kündigung ausspricht. Hierzu ist er gem. § 605 BGB dann berechtigt, wenn er infolge eines nicht vorhergesehenen Umstandes der verliehenen Sache bedarf, wenn der Entleiher einen vertragswidrigen Gebrauch von der Sache macht, insbesondere unbefugt den Gebrauch einem Dritten überlässt, oder die Sache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder wenn der Entleiher stirbt.

3. Rechte und Pflichten beim Vorliegen eines Gefälligkeitsverhältnisses

Erfolgte die unentgeltliche Überlassung der Wohnung, ohne dass sich die Beteiligten rechtlich binden wollten, entsteht keine Leistungspflicht des „Verleihers“, der allerdings kein Verleiher i. S. d. §§ 598 ff. BGB ist. Dieser ist also weder verpflichtet, dem „Entleiher“ die Wohnung zu überlassen, noch sie ihm zu belassen. Er kann die bereits überlassene Wohnung daher jederzeit zurückfordern.

Verletzt ein Beteiligter Rechtsgüter des jeweils anderen, richtet sich die Haftung nach den Vorschriften des Deliktsrecht gem. §§ 823 ff. BGB, da keine vertraglichen Beziehungen zwischen den Beteiligten bestehen. Die Haftungserleichterung, die in § 599 BGB für den mit Rechtsbindungswillen handelnden Verleiher vorgesehen ist, ist weder direkt noch entsprechend anwendbar (vgl. BGH, Urteil vom 09.06.1992 – VI ZR 49/91). Der „Verleiher“ haftet daher auch für leichte Fahrlässigkeit. Allerdings können die Beteiligten sich auf eine Beschränkung der Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit verständigen, was auch stillschweigend erfolgen kann (vgl. OLG Celle, Urteil vom 03.04.2014 – 5 U 168/13).

III. Überlassung der Wohnung auf Grund eines mündlich geschlossenen Mietvertrages

Einigen die Parteien sich über die Überlassung der Wohnung gegen ein Entgelt, kommt ein Mietvertrag zustande, und zwar auch dann, wenn dies ausschließlich mündlich geschieht und keine schriftliche Vertragsurkunde gefertigt und unterschrieben wird. Die verbreitete Ansicht, ein Mietvertrag sei nur wirksam, wenn er der Schriftform genügt, ist unzutreffend.

Die Rechte und Pflichten der Parteien richten sich – soweit vorhanden- nach den mündlichen Vereinbarungen, und wenn diese nicht existieren oder unwirksam sind, nach den gesetzlichen Vorschriften der §§ 535 ff. BGB.

Dass ein Mietvertrag nicht der Schriftform bedarf, besagt zunächst nur, dass dieser auch durch mündliche Erklärungen zustande kommen kann, nicht jedoch, dass auch jede Vereinbarung, durch die das Mietverhältnis inhaltlich ausgestaltet wird, wirksam ist, wenn der Mietvertrag mündlich geschlossen wird.

Im Folgenden soll zunächst darauf eingegangen werden, welche Vereinbarungen nur dann wirksam sind, wenn sie in einem schriftlichen Mietvertrag enthalten sind. Anschließend wird dann erörtert, welche Rechte und Pflichten die Parteien eines mündlich geschlossenen Mietvertrages haben, wenn sie keine oder (form-) unwirksame Vereinbarungen getroffen haben.

1. Das Schriftformerfordernis des § 550 BGB

Die meisten Vereinbarungen, die Gegenstand eines Mietvertrages sein können, sind unabhängig davon wirksam, ob der Vertrag schriftlich oder mündlich geschlossen wurde. Einige Ausnahmen von diesem Grundsatz gibt es allerdings. Diese betreffen in erster Linie solche Fälle, in denen die Parteien von dem vom Gesetzgeber als Regefall vorgesehenen unbefristeten Mietverhältnis abweichen wollen oder von den gesetzlich vorgesehenen Möglichkeiten der Beendigung eines unbefristeten Mietverhältnisses durch Einschränkungen der Kündigungsmöglichkeiten abweichen möchten.

a) Befristung

Möchten die Parteien von dem Regelfall des unbefristeten Mietverhältnisses abweichen und die Laufzeit des Mietverhältnisses festlegen, bedarf der Mietvertrag gem. § 550 S.1 BGB der Schriftform, wenn eine Dauer von mehr als einem Jahr vereinbart wird. Zu beachten ist hierbei, dass nicht nur die Regelung über die Dauer des Mietverhältnisses, sondern der gesamte Vertragsinhalt dem Schriftformerfordernis unterliegt (vgl. BGH, Urteil vom 04. 04. 2007 – VIII ZR 223/06). Nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist es zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB grundsätzlich erforderlich, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen – insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses – aus der Vertragsurkunde ergeben (vgl. BGH, Urteil vom 19. 09. 2007 – XII ZR 198/05). Haben die Parteien den gesamten Mietvertrag oder aber auch nur einzelne wesentliche Vertragsbedingungen nicht den Anforderungen des § 126 BGB entsprechend schriftlich fixiert und eigenhändig mit Namensunterschrift unterzeichnet, hat dies allerdings nicht zur Folge, dass der gesamte Mietvertrag unwirksam ist. § 125 S.1 BGB, wonach ein Rechtsgeschäft, welches der durch Gesetz vorgeschriebenen Form ermangelt, nichtig ist, kommt nicht zur Anwendung. Lediglich die Vereinbarung über die ein Jahr überschreitende Dauer des Mietverhältnisses ist unwirksam, was das Gesetz in § 550 S.1 BGB dadurch zum Ausdruck bringt, dass ein Mietvertrag mit einer (beabsichtigten) Laufzeit von mehr als einem Jahr als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt, wenn er nicht in schriftlicher Form geschlossen wurde. Das Gesetz fingiert ein unbefristetes Mietverhältnis mit der daraus folgenden wichtigen Konsequenz, dass das Mietverhältnis – anders als befristete Mietverhältnisse- ordentlich gekündigt werden kann, und zwar vom Mieter ohne Grund unter Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist des § 573c Abs.1 S.1 BGB und vom Vermieter unter den Voraussetzungen des 573 BGB mit einer gem. § 573c Abs.1 BGB von der Dauer des Mietverhältnisses abhängigen Frist von drei, sechs oder neun Monaten. Die einzige Besonderheit im Verhältnis zu unbefristeten Mietverhältnissen besteht darin, dass § 550 S.2 BGB die ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf eines Jahres nach der Überlassung des Wohnraums zulässt. So wird gewährleistet, dass die Vereinbarung der Befristung zumindest für die Dauer eines Jahres Geltung hat.

Die Beschränkung des Rechts zur ordentlichen Kündigung bis zum Ablauf eines Jahres seit der Überlassung, die § 550 S.2 BGB vorsieht, gilt nicht, wenn die Befristung bereits aus anderem Grund unwirksam ist, wenn die Parteien also unter den gegebenen Umständen auch eine Befristung für eine Dauer von nicht mehr als einem Jahr nicht wirksam hätten vereinbaren können. Dies ist nicht selten der Fall. Wenn die Parteien eine Befristung für eine Dauer von einem Jahr und weniger vereinbaren, kommt § 550 BGB zwar nicht zur Anwendung. Schließen die Partien den Mietvertrag mit einer solchen Befristung jedoch mündlich, ergibt sich die Unwirksamkeit der Befristung bei Wohnraummietverhältnissen in der Regel aus § 575 Abs.1 S.1 BGB. Dieser bestimmt nämlich, dass einer der in § 575 Abs.1 S.1 BGB abschließend genannten Befristungsgründe nicht nur vorliegen, sondern dem Mieter darüber hinaus bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden muss. Erfolgt diese Mitteilung nicht oder nur mündlich, gilt das Mietverhältnis gem. § 575 Abs.1 S.2 BGB ebenfalls als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. In diesem Fall ist das Mietverhältnis allerdings nicht erst zum Ablauf des ersten Mietjahres seit der Überlassung des Wohnraums, sondern auch im ersten Mietjahr ordentlich kündbar, für den Vermieter in der Regel allerdings nur, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses i. S. d. § 573 BGB hat.

Weitere Informationen zu den Anforderungen, die das Gesetz an eine wirksame Befristung von Wohnraummietverhältnissen stellt, erhalten Sie in unserem Beitrag: „Befristeter Mietvertrag: Abschluss, Laufzeit, Verlängerung und Kündigung„.

b) Kündigungsverzicht

Der unter 1a) erwähnte § 550 BGB hat Bedeutung über seinen Wortlaut hinaus und entfaltet seine Wirkung auch dann, wenn die Mietparteien zwar ein unbefristetes Mietverhältnis eingehen, aber einen Kündigungsverzicht vereinbaren, der für mehr als ein Jahr gelten soll (vgl. BGH, Beschluss vom 09.07.2008 – XII ZR 117/06). Auch in diesem Fall gilt, dass der Kündigungsverzicht insoweit unwirksam ist, als er über ein Jahr hinausgeht, wenn nicht der gesamte Mietvertrag mit allen wesentlichen Vertragsbedingungen schriftlich geschlossen wurde. Die ordentliche Kündigung ist daher zum Ablauf eines Jahres nach der Überlassung des Wohnraums zulässig.

2. Die Rechte und Pflichten der Mietparteien im Falle fehlender vertraglicher Vereinbarungen

Existiert kein schriftlicher Mietvertrag, fehlt es meistens auch an detaillierten Regelungen über die Rechte und Pflichten der Parteien. In der Regel einigen sich die Parteien in diesen Fällen nur über die Pflicht des Vermieters, dem Mieter die Wohnung zu überlassen, und die Pflicht des Mieters, dafür einen (bestimmten) Mietzins zu zahlen. Da hiermit eine Einigung über die sog. essentialia negotii – die wesentlichen Vertragsbestandteile– vorliegt, was für den wirksamen Vertragsschluss notwendig, aber auch ausreichend ist, hat es auf die Wirksamkeit des Vertrages keine Auswirkungen, wenn die Parteien darüber hinaus keine weiteren Vereinbarungen über die jeweiligen Rechte und Pflichten treffen. Alle sonstigen Rechte und Pflichten ergeben sich dann aus den gesetzlichen Regelungen. Kommen die gesetzlichen Regelungen und keine abweichenden Vereinbarungen der Parteien zur Anwendung, steht der Mieter in der Regel weit besser da, als er es täte, wenn die Parteien einen vorformulierten Formularmietvertrag geschlossen hätten. Für Vermieter ist das Fehlen vertraglicher Vereinbarungen über die jeweiligen Rechte und Pflichten hingegen überwiegend nachteilig, da die gängigen vertraglichen Regelungen in der Regel Abweichungen von den gesetzlichen Vorschriften zu Gunsten des Vermieters beinhalten.

Im Folgenden soll ein Überblick darüber gegeben werden, welche gesetzlichen Regelungen eingreifen, wenn abweichende vertragliche Vereinbarungen nicht getroffen wurden. Angesichts der Vielzahl möglicher Regelungsgegenstände ist die Darstellung jedoch keinesfalls abschließend.

a) Die Höhe des Mietzinses

Treffen die Parteien keine Einigung darüber, dass derjenige, der die Wohnung nutzt, ein Entgelt für die Nutzungsmöglichkeit zu entrichten hat, kommt kein Mietvertrag zustande. Wie bereits unter II.1. dargelegt, ist es für den wirksamen Abschluss eines Mietvertrages nach der Rechtsprechung des BGH jedoch nicht erforderlich, dass auch die Höhe des Mietzinses vertraglich festgelegt wird. Ist eine Regelung über die Höhe des Mietzinses nicht vorhanden, ist diese entweder im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu ermitteln oder – wenn sich der hypothetische Parteiwille aus dem übrigen Vertragsinhalt nicht ermitteln lässt- durch eine analoge Anwendung der §§ 612 Abs.2, 632 Abs.2 BGB zu bestimmen (vgl. BGH Urteil vom 31.01.2003 – V ZR 333/01). Der Mieter schuldet – sofern eine ergänzende Vertragsauslegung nicht möglich ist- in der Regel die ortsübliche Miete. Bei Wohnraum, der keiner Preisbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz unterliegt, ist dies die ortsübliche Vergleichsmiete i. S. d. § 558 Abs.2 BGB (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, Vorb. zu § 535 Rn.14).

b) Fälligkeit der Miete

Existiert keine vertragliche Regelung darüber, zu welchem Zeitpunkt der Mieter die Miete spätestens zu entrichten hat, greift § 556b Abs.1 BGB ein. Dieser bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten ist, nach denen sie bemessen ist.

Für den Normalfall, in dem die Miete monatlich zu entrichten ist, bedeutet dies, dass der Mieter die Mietzahlung spätestens bis zum Ablauf des dritten Werktages desjenigen Monats im Voraus erbringen muss, für den sie geschuldet ist.

Beachte:

Nach dem Urteil des BGH vom 13.07.2010 – VIII ZR 129/09- gilt der Sonnabend nicht als Werktag i. S. d. § 556b Abs.1 BGB.#

Wichtig:

Für Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden, gilt nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs.1 Nr.7 EGBGB weiterhin § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zum 01.09.2001 geltenden Fassung. Danach ist der Mietzins am Ende der Mietzeit, und wenn der Mietzins nach Zeitabschnitten bemessen ist, nach dem Ablauf der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten.

 c) Betriebskosten

Dass der Mieter die Betriebskosten zu zahlen hat, sei es als Vorauszahlung mit nachfolgender Abrechnung oder als Pauschale, ist heutzutage der Normalfall. Der vom Gesetzgeber vorgesehene Regelfall sieht jedoch anders aus. Treffen die Parteien keine abweichende vertragliche Vereinbarung, ist es der Vermieter, der die Betriebskosten trägt. Dies ergibt sich aus § 556 Abs.1 BGB, wonach die Vertragsparteien vereinbaren können, dass der Mieter die Betriebskosten trägt.

d) Kaution

Ebenso, wie es der Normalfall ist, dass der Mieter die Betriebskosten trägt, ist es in der mietrechtlichen Praxis der Regelfall, dass der Mieter zur Absicherung des Vermieters für dessen Forderungen aus dem Mietverhältnis eine Kaution zu zahlen hat. Auch diese Verpflichtung ist jedoch vom Gesetz nicht vorgesehen. Auch die im Gesetz zur Mietsicherheit enthaltene Vorschrift des § 551 BGB regelt nur, was gilt, wenn die Parteien die Verpflichtung des Mieters, eine Mietkaution zu erbringen, durch vertragliche Vereinbarung begründet haben. Eine Vorschrift, aus der sich die Verpflichtung selbst ergibt, enthält das Gesetz jedoch nicht. Haben die Parteien keine Vereinbarung darüber getroffen, dass der Mieter eine Kaution zu leisten hat, ist eine solche nicht geschuldet.

e) Vermieterpfandrecht

Anders als die Verpflichtung zur Zahlung einer Mietkaution, die durch vertragliche Vereinbarung begründet werden muss, entsteht eine andere Sicherheit – nämlich das Vermieterpfandrechtkraft Gesetzes, und zwar gem. § 562 Abs.1 BGB dadurch, dass der Mieter seine Sachen in das Mietobjekt einbringt. Das Vermieterpfandrecht steht unter den Voraussetzungen der §§ 562 ff. BGB also jedem Vermieter zu, ohne dass es einer vertraglichen Vereinbarung bedarf.

Weitere Einzelheiten zum Vermieterpfandrecht erfahren Sie in unserem Beitrag: „Vermieterpfandrecht – Voraussetzungen, Ausübung und Verwertung„.

f) Schönheitsreparaturen

Kaum eine Pflicht ist neben derjenigen zur Zahlung der Miete für den Mieter so bedeutsam, wie die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen. Existiert ein schriftlicher Mietvertrag mit einer Schönheitsreparaturklausel, sind Mieter häufig damit beschäftigt, die Klausel auf ihre Wirksamkeit zu überprüfen. Haben die Mietparteien den Vertrag jedoch mündlich geschlossen und sich lediglich über die wesentlichen Vertragsbestandteile– die Überlassung der Wohnung und die Zahlung eines Mietzinses – geeinigt, bleibt dem Mieter die mitunter komplizierte Überprüfung erspart. Die Rechtsage ist eindeutig, und zwar in der Weise, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Auch wenn dies auf Grund abweichender Vereinbarungen, die in jedem Standardmietvertrag enthalten sind, nicht der Praxis entspricht, hat das Gesetz diese Pflicht dem Vermieter auferlegt, ohne allerdings die Übertragung der Pflicht auf den Mieter durch vertragliche Vereinbarung zu verbieten. Solange eine solche Vereinbarung jedoch nicht vorliegt oder unwirksam ist, trifft den Vermieter die Renovierungspflicht. Dies ergibt sich zum einen aus § 535 Abs.1 S.2 BGB, der bestimmt, dass der Vermieter die Mietsache dem Mieter nicht nur in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen, sondern sie auch während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat, und zum anderen aus § 538 BGB, wonach der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten hat.

g) Kleinreparaturen

Für die Verpflichtung zur Übernahme der Kosten für kleinere Instandhaltungen an Gegenständen, die dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegen (Kleinreparaturen) gilt das zu den Schönheitsreparaturen unter 2f) Gesagte entsprechend. Eine Verpflichtung des Mieters zur Kostenübernahme besteht nicht kraft Gesetzes. Gibt es keine vertragliche Vereinbarung über die Kostenübernahme durch den Mieter, weil kein schriftlicher Mietvertrag existiert und auch eine mündliche Abrede der Mietparteien fehlt, muss der Vermieter die Reparatur nicht nur selbst durchführen bzw. durchführen lassen, sondern auch die gesamten Kosten hierfür tragen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Reparaturbedarf auf ein schuldhaftes Verhalten des Mieters zurückzuführen ist, mit dem dieser die Grenzen des vertraggemäßen Gebrauchs überschritten hat. Unter diesen Umständen hat der Vermieter gegen den Mieter einen Schadensersatzanspruch, der sich unmittelbar aus dem Gesetz, und zwar aus § 280 Abs.1 BGB ergibt.

h) Tierhaltung

Haben die Mietparteien keine Vereinbarung über das Recht des Mieters, in der Wohnung Tiere zu halten, getroffen, gilt Folgendes:

  • Der Mieter ist berechtigt, ohne vorher die Erlaubnis des Vermieters einholen zu müssen, Kleintiere, wie z.B. Hamster, Zierfische oder Ziervögel, in der Wohnung zu halten, sofern dies in je nach Wohnungsgröße üblicher Zahl geschieht (vgl. BGH, Urteil vom 11.2007- VIII ZR 340/06).
  • Ob der Mieter berechtigt ist, größere Haustiere, wozu insbesondere Hunde und Katzen zählen, zu halten, hängt davon ab, ob die Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache im Sinne des § 535 Abs.1 BGB gehört oder nicht. Anders als bei der Haltung von Kleintieren kann dies jedoch bei größeren Haustieren nicht abstrakt, sondern nur im konkreten Einzelfall entschieden Es bedarf daher einer umfassenden Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Mietvertragsparteien, aber auch anderer Hausbewohner und Nachbarn (vgl. BGH, Urteil vom 20.03. 2013 – VIII ZR 168/12). Zu berücksichtigen sind insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere sowie Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung und des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet. Relevant sind außerdem Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter, und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn sowie Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter und besondere Bedürfnisse des Mieters (vgl. BGH, Urteil vom 14. 11. 2007 – VIII ZR 340/06). Diese Abwägung kann auch ergeben, dass eine Zustimmungspflicht des Vermieters besteht (vgl. BGH, Urteil vom 20.03.2013 – VIII ZR 168/12).

i) Mängelgewährleistung

Die Rechte, die dem Mieter zustehen, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, sind gesetzlich geregelt. Haben die Parteien keine abweichenden vertraglichen Regelungen getroffen- die im Wohnraummietrecht allerdings zum Teil ohnehin nur zu Gunsten des Mieters zulässig sind, und auch im Übrigen einer je nach der Art der Vereinbarung mehr oder weniger strengen Wirksamkeitskontrolle unterliegen- kommen die §§ 536 ff. BGB zur Anwendung. Es gilt Folgendes:

  • Der Mieter kann gem. § 536a Abs.1 BGB Schadensersatz verlangen, und zwar
    • wenn der Mangel bereits bei Vertragsschluss vorhanden war, unabhängig von einem Verschulden des Vermieters,
    • wenn der Mangel später entsteht, nur dann, wenn dies auf einen Umstand zurückzuführen ist, den der Vermieter zu vertreten hat,
    • wenn der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug gerät, vorausgesetzt, es liegt keiner der Ausschlussgründe der §§ 536b und 536c BGB vor.
  • Der Mieter kann die Miete § 536 Abs.1 BGB mindern, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, durch den ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder nicht unerheblich herabgesetzt ist und keiner der Ausschlussgründe der §§ 536b und 536c BGB eingreift.
  • DerMieter kann den Mangel § 536a Abs.2 BGB auch selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn
    • der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder
    • die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist, vorausgesetzt, der Anspruch ist nicht gem. §§ 536b und 536c BGB ausgeschlossen.

j) Kündigung

Auch das Kündigungsrecht des Mieters und des Vermieters und die jeweils geltenden Kündigungsfristen richten sich bei fehlender schriftlicher oder mündlicher Vereinbarung der Parteien nach den gesetzlichen Vorschriften.

Der Mieter kann das Mietverhältnis

  • ohne Angabe von Gründen unter Einhaltung der Dreimonatsfrist des § 573c Abs.1 S.1 BGB ordentlich kündigen,
  • § 573c Abs.3 BGB zum Ende eines jeden Monats ordentlich ohne Angabe von Gründen kündigen, wenn der Wohnraum Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und vom Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten ist, vorausgesetzt, das Kündigungsschreiben geht dem Vermieter spätestens am 15. desselben Monats zu und der Wohnraum ist dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen worden, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt,
  • §§ 543,569 BGB außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund kündigen.

Der Vermieter kann das Mietverhältnis

  • ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse S. d. § 573 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses hat,
  • ohne ein berechtigtes Interesse zu benötigen, ordentlich kündigen, wenn
  • es sich um ein Mietverhältnis i. S. d. § 549 Abs.2 BGB handelt oder
  • sich die Wohnungin einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen oder sich der Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung befindet (vgl. § 573a BGB),
  • §§ 543,569 BGB außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund kündigen.

Die vom Vermieter einzuhaltende Kündigungsfrist beträgt

  • im Falle einer auf § 573a BGB gestützten Kündigung § 573a Abs.1 S.2 BGB in Abhängigkeit von der Dauer des Mietverhältnisses sechs, neun oder zwölf Monate,
  • § 573c Abs.3 BGB ½ Monat, wenn der Wohnraum Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und vom ihm überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten ist, vorausgesetzt, das Kündigungsschreiben geht dem Mieter spätestens am 15. desselben Monats zu und der Wohnraum ist dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen worden, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt,
  • in allen übrigen Fällen § 573c Abs.1 BGB in Abhängigkeit von der Dauer des Mietverhältnisses drei, sechs oder neun Monate.

3. Beweisprobleme

Haben die Parteien einen mündlichen Mietvertrag geschlossen, ist dieser zwar wirksam. Wurden allerdings von den gesetzlichen Vorschriften abweichende mündliche Vereinbarungen getroffen, kann es im Streitfall zu Beweisproblemen kommen, da der Nachweis nicht mit Hilfe der schriftlichen Vertragsurkunde erbracht werden kann. Diese Beweisschwierigkeiten wirken sich in der Regel zu Lasten des Vermieters aus, da es sich bei den mündlichen Vereinbarungen, durch die von den gesetzlichen, fast ausnahmslos mieterfreundlichen Vorschriften abgewichen wird, in der Regel um solche handelt, die die Position des Vermieters verbessern.

Um es gar nicht erst zu diesen Beweisproblemen kommen zu lassen, ist jedem Vermieter eines mündlich geschlossenen Mietvertrages zu empfehlen, über das mündlich Vereinbarte nachträglich eine schriftliche Vertragsurkunde zu erstellen, die von den Mietparteien unterzeichnet wird.

Ist dies nicht geschehen und der Streitfall bereits eingetreten, bleibt dem Vermieter in der Regel nur der Zeugenbeweis, und auch dieser nur, wenn beim Vertragsschluss Dritte, die nicht Partei des Mietvertrages sind, anwesend waren.

IV. Fazit und Zusammenfassung

  1. Unter dem „Wohnen ohne Mietvertrag“ versteht man im rechtlichen Sinne die unentgeltliche Überlassung einer Wohnung auf Grund eines Leihvertrages. Oft wird die Begrifflichkeit jedoch auch nicht rechtstechnisch in der Weise gebraucht, dass zwar ein Mietvertrag geschlossen wurde, aber keine Vertragsurkunde existiert, in der die Rechte und Pflichten der Parteien schriftlich fixiert sind.
  2. Haben die Parteien als Gegenleistung für die Überlassung der Wohnung kein Entgelt vereinbart, liegt in der Regel eine Leihe vor. Die dem Entleiher in diesem Fall zustehenden Rechte bleiben weit hinter denjenigen zurück, die ein Wohnraummieter genießt.
  3. Kommt es zwischen den Parteien zu einer Einigung über die Entgeltlichkeit der Überlassung, kommt ein Mietvertrag zustande, und zwar auch dann, wenn die Einigung mündlich erfolgt. Der Mietvertrag bedarf nicht der Schriftform.
  4. Eine Befristung und auch ein Kündigungsverzicht von jeweils mehr als einem Jahr können allerdings nur in einem schriftlichen Mietvertrag wirksam vereinbart werden.
  5. Einigen sich die Parteien nur über die Überlassung der Wohnung und über das Entgelt, richten sich die Rechte und Pflichten im Übrigen nach den gesetzlichen Vorschriften der §§ 535 ff. BGB. Der Mieter steht in diesem Fall in der Regel sehr viel besser da als er es täte, wenn ein schriftlicher Mietvertrag mit dem üblichen Inhalt abgeschlossen worden wäre. Er hat insbesondere keine Schönheitsreparaturen durchzuführen, keine Kosten für Kleinreparaturen zu übernehmen und auch keine Betriebskosten zu zahlen.

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