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Heizkostenabrechnung für Einliegerwohnung

Für die Abrechnung von Heizkosten und Warmwasser muss der Vermieter normalerweise die Vorschriften der Heizkostenverordnung beachten. Die Verordnung hat Gesetzeskraft. Nach der Verordnung muss der Energieverbrauch immer mindestens zu 50 % verbrauchsabhängig für jede einzelne Wohnung abgerechnet werden. Zu diesem Zweck sind alle Heizkörper mit Messeinrichtungen auszurüsten, die eine verbrauchsabhängige Ablesung und Abrechnung ermöglichen.

Mieter und Vermieter in einem Zweifamilienwohnhaus können im Mietvertrag aber auch den Verzicht auf die Anwendung der Heizkostenverordnung vereinbaren (§ 2 HeizkostenV). Sie können aber auch verbrauchsabhängig abrechnen.

Heizkostenabrechnung für Einliegerwohnung

Der nach der Heizkostenverordnung anfallende organisatorische und rechnerische Aufwand für die Erfassung der verbrauchsabhängigen Anteile der Mieter kann enorm sein. Aus diesem Grunde nimmt die Heizkostenverordnung Gebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen (Zweifamilienwohnhäuser), von denen eine der Vermieter selbst bewohnt von der Verpflichtung zur verbrauchsabhängigen Abrechnung aus. Ein Zweifamilienwohnhaus ist auch ein Wohnhaus mit einer Einliegerwohnung.

Eine Einliegerwohnung wird ausdrücklich als eine Mietwohnung in einem Gebäude mit zwei Wohnungen bezeichnet, wenn die andere Wohnung vom Vermieter selbst bewohnt wird. Dabei ist es unschädlich, wenn der Vermieter erst nach dem Mieter in eine der beiden Wohnungen eingezogen ist (OLG Karlsruhe RE WuM 1992, 49).

Heizkostenverordnung ist abdingbar

Also: Vermieter und Mieter können individuell vereinbaren, dass die Heizkostenverordnung nicht zur Anwendung kommen soll und somit die Heizkosten völlig verbrauchsunabhängig abgerechnet werden.

  • Voraussetzung ist, dass das Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen hat und der Vermieter eine dieser Wohnungen selbst bewohnt.
  • Befinden sich in dem Gebäude zwar nicht mehr als zwei Wohnungen, aber zusätzliche gewerbliche Einheiten oder sonstige Nutzungseinheiten, greift die Ausnahme nicht (Lammel § 2 HeizkostenV).
  • Entsteht durch bauliche Maßnahmen des Vermieters im Haus eine dritte Wohnung (Dachgeschoßausbau) führt dies zur Anwendbarkeit der Heizkostenverordnung. Dies gilt auch dann, wenn es im Haus mehrere Wohnräume gibt, die aber keine abgeschlossene dritte Wohnung darstellen. Voraussetzung ist nur, dass diese Wohnräume eine solche Vielzahl und Qualität zum Inhalt haben, dass sie ohne Probleme als Wohnung vermieten werden könnten (AG Hamburg-Bergedorf Urt.v.10.1.2012, 409 C 146/10).
  • Die Heizkostenverordnung kommt auch dann zwingend zu Anwendung, wenn von zwei Eigentumswohnungen, die unterschiedlichen Wohnungseigentümern gehören, eine vom Eigentümer bewohnt und die andere vermietet ist oder wenn beide Eigentumswohnungen vermietet sind (Schmid Mietrecht S. 843). In diesen Fällen fehlt es der Voraussetzung, dass eine Person als Vermieter auftritt und eine Wohnung selbst bewohnt.

Einfach und richtig abrechnen

Soweit die die Anwendbarkeit der Heizkostenverordnung also vertraglich ausgeschlossen ist, kann die verbrauchsunabhängige Heizkostenabrechnung dann je nach Vereinbarung nach der Wohnfläche der einzelnen Wohnungen oder der Zahl der Familienmitglieder von Vermieter und Mieter oder in pauschalisierter Form erfolgen.

Ein- oder Auszug des Vermieters

Da die Heizkostenverordnung im Zweifamilienwohnhaus mit Einliegerwohnung mietvertraglich nur ausgeschlossen werden kann, wenn der Vermieter einer Wohnung selbst bewohnt, gibt es Probleme, wenn der Vermieter ein- oder auszieht.

1. Vermieter zieht ein:


Waren beide Wohnungen bislang vermietet und zieht der Vermieter in eine der Wohnungen selbst ein, ist der Vermieter an den Mietvertrag mit dem Mieter in der anderen Wohnung gebunden. Ist im Mietvertrag die Abrechnung der Heizkostenverordnung vereinbart, muss sich der Vermieter daran festhalten lassen. Der Mieter ist nicht verpflichtet, sich auf eine Änderung einzulassen.

Da es sich um ein Zweifamilienwohnhaus handelt, verbleibt dem Vermieter die Möglichkeit, unabhängig von einem berechtigten Interesse das Mietverhältnis mit dem Mieter zu kündigen (§ 573a BGB) oder zumindest eine Änderungskündigung zu erklären und dem Mieter einen neuen Mietvertrag unter Ausschluss der Anwendung der Heizkostenverordnung anzubieten.

2. Vermietet zieht aus:

Zieht der Vermieter aus der selbstbewohnten Wohnung aus, entfällt die Voraussetzung, nach der die Heizkostenverordnung ausgeschlossen werden kann, mit der Folge, dass die Heizkostenverordnung nunmehr zwingend zur Anwendung kommt. Der verbleibende Mieter, aber auch der neu einziehende Mieter können die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten nach der Heizkostenverordnung verlangen (Schmid, Mietrecht 2. Aufl. § 2 HeizKV S. 842).

Die gleichen Grundsätze kommen zur Anwendung, wenn das Gebäude baulich verändert und eine dritte Wohnung geschaffen wird.

3. Anpassung der Mietverträge:

Entfällt der Ausnahmetatbestand und muss auf Grundlage der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abgerechnet werden, muss der Mietvertrag zumindest mit dem verbleibenden Mieter angepasst werden. Nach der Rechtsprechung kann der Vermieter einseitig die Anpassung erklären (LG Berlin ZMR 1999, 556). Nur so könne gegenüber beiden Mietern eine einheitliche Lösung ermöglicht werden. Der Mietvertrag mit dem neu einziehenden Mieter kann sogleich auf die Heizkostenverordnung abgestellt werden.

Da die Heizkostenverordnung lediglich eine verbrauchsabhängige Abrechnung gewährleisten soll, darf die Anwendbarkeit der Heizkostenverordnung nicht zu einem Vorteil für die eine oder andere Partei führen. Dies bedeutet, dass der verbrauchsabhängige Verteilungsmaßstab mindestens 50 % betragen muss (Schmid Mietrecht S. 844).

2 Antworten auf "Heizkostenabrechnung für Einliegerwohnung"

  • Ella R
    09.05.2018 - 00:03 Antworten

    Lieber Herr Hundt,

    Ich bin Studentin und wohne seit einem Jahr in einer Einliegerwohnung im gleichen Haus wie meine Vermieter. Ich bin räumlich von meinen Vermietern völlig abgeschirmt trotzdem wir im gleichen Haus mit derselben Hausnummer wohnen. Ich habe eine eigene Gastherme, deren Verbrauch angeblich über einen eigenen Gaszähler abgerechnet wird, den ich allerdings noch noch nie gesehen habe und zu dem ich auch keinen Zugang habe (laut Vermieter im Keller meines Vermieters) Als ich Einzog, meldete ich mich für die mir vom Vermieter genannte Gaszählernummer bei den Statdtwerken als Kundin an. Heute kam eine doppelt und dreifach so hohe Gasrechnung als wie ich es nach meinen Gewohnheiten und für eine kleine Wohnung in der größenordnung gewohnt bin. Die Abschlagszahlung hat sich laut Stadtwerken um 50€ pro Monat erhöht was für mich als Studentin nicht mehr tragbar wäre. Kann ich vom Vermieter verlangen dass er mir den Gaszähler zeigt und könnte es vielleicht sogar sein, dass ich auch seinen Gasverbrauch zahle und er seine Gastherme auch über diesen Zähler laufen lässt oder es im Hause gar nur einen Zähler gibt? Was kann ich tun und wie sind meine Rechte? Vielen Dank und freundliche Grüße

    Ella

    • Mietrecht.org
      09.05.2018 - 14:10 Antworten

      Hallo Ella,

      es ist gut möglich, dass der Zähler im Keller hängt zu dem nur der Vermieter Zugang hat. Lassen Sie den die abgelesenen Zählerstände in jedem Fall nachweisen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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