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Heizkostenabrechnung ist falsch: Korrektur, Verjährung – Was ist zu tun?

Heizkostenrechnungen erfordern ein hohes Maß an Kompetenz. Naturgemäß sind sie fehleranfällig. Immer wieder kommt es vor, dass eine Heizkostenabrechnung falsch ist. Mieter und Vermieter stellen sich dann die Frage, wann eine Korrektur möglich ist, wann Verjährung eintritt und allgemein was zu tun ist.

Zunächst muss man wissen, dass der Vermieter nach § 556 III 2 BGB verpflichtet ist, nach Ablauf des mietvertraglich vereinbarten Abrechnungszeitraumes die Nebenkosten für die an den Mieter vermietete Wohnung abzurechnen. Zu den Nebenkosten gehören zentral auch die Heizkosten. Sie berechnen sich nach Maßgabe der Heizkostenverordnung. Von diesen Vorgaben darf der Vermieter nicht abweichen.

1. Achtung: Abrechnungsfrist (Vermieter) und Einwendungsfrist (Mieter)

Auch die Abrechnungsfrist für die Heizkosten beginnt mit dem Ende des maßgeblichen Abrechnungszeitraums und beträgt gemäß § 556 III 2 BGB zwölf Monate. Diese Zwölfmonatsfrist ist eine Ausschlussfrist zulasten des Vermieters. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter grundsätzlich keine Nachforderungen mehr geltend machen, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung selbst nicht zu vertreten. Die Heizkosten können auch getrennt von den übrigen Nebenkosten abgerechnet werden, soweit dies vereinbart ist. Regelmäßig ist die Heizkostenabrechnung Bestandteil der Nebenkostenabrechnung insgesamt.

Umgekehrt kann der Mieter die ihm vorgelegte Heizkostenabrechnung nur binnen zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung beanstanden (§ 556 III 6 BGB). Ist diese Frist vorbei, ist auch der Mieter mit Einwendungen ausgeschlossen, sofern er die Verspätung nicht zu vertreten hat.

2. Heizkostenabrechnung muss formell ordnungsgemäß sein

Nur eine formell ordnungsgemäß erstellte Heizkostenabrechnung ist eine korrekte Abrechnung. Nur dann ist der Abrechnungsanspruch des Mieters erfüllt.

Nach den vom BGH (VIII ZR 298/80, NJW 82, 573) für die Heizkostenabrechnung vorgegebenen Grundsätzen muss der Vermieter die Heizkosten formell ordnungsgemäß, das bedeutet „zweckmäßig und übersichtlich“ aufgliedern. Der Mieter soll in der Lage sein, die Forderung des Vermieters gedanklich und rechnerisch zu überprüfen. Orientierungsmaßstab ist das durchschnittliche Verständnis eines Mieters. Juristische oder betriebswirtschaftliche Kenntnisse braucht der Mieter nicht zu besitzen. Eine von einer seriösen Abrechnungsfirma computererstellte Abrechnung genügt in aller Regel den Anforderungen (LG Detmold 2 T 438/85).

Angaben zur mathematischen und physikalischen Berechnung sind nicht notwendig. Die fehlende Nachvollziehbarkeit ist im Übrigen angesichts der Formelangaben in § 9 HeizkostenV vom Gesetzgeber offensichtlich in Kauf genommen worden (LG Berlin 65 S 141/12).

Solange die Heizkostenabrechnung nach diesen Vorgaben für den Mieter trotzdem nicht nachvollziehbar ist, ist die Abrechnung nicht formell ordnungsgemäß und damit nicht fällig und nicht zahlbar. Allerdings kann der Vermieter innerhalb der Abrechnungsfrist die fehlerhafte Abrechnung immer noch korrigieren.

Übersendet er die überarbeitete Abrechnung dem Mieter erst nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist, ist diese verfristet. Der Mieter braucht eine eventuelle Nachforderung nicht mehr zu bezahlen.

3. Inhaltliche (materielle) Fehler der Heizkostenabrechnung

Wenn die Heizkostenabrechnung inhaltlich fehlerhaft ist, ist der Abrechnungsanspruch des Mieters dennoch erfüllt. Ist die Abrechnung formell ordnungsgemäß, bedeutet dies aber noch nicht unbedingt, dass der Vermieter tatsächlich korrekt abgerechnet hat.

Der Unterschied zwischen einem formellen und inhaltlichen Fehler zeigt sich dann, wenn die Abrechnungsfrist abgelaufen ist. Nach Fristablauf kann der Vermieter eine formell nicht ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung nicht mehr geltend machen. Einen inhaltlichen Fehler (Rechenfehler, Zahlendreher) hingegen kann er auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist in eingeschränkter Form korrigieren (BGH WuM 2009, 42).

Materielle inhaltliche Fehler muss der Mieter im Streit über Nach- oder Rückzahlungen austragen. Inhaltliche Fehler darf der Vermieter grundsätzlich korrigieren. Am Fortbestand einer falschen Abrechnung hat der Mieter kein schützenswertes Interesse.

Soweit die Abrechnung auf einer Schätzung beruht, kann der Mieter unter den Voraussetzungen des § 9a HeizkostenV unter Umständen ein Kürzungsrecht geltend machen.

4. Rechenfehler (Inhaltlicher Fehler) des Abrechnungsunternehmens

Eine Nachforderung kann der Vermieter aber nach Ablauf der Abrechnungsfrist nur noch geltend machen, wenn er den ursprünglichen Fehler nicht zu vertreten hat oder wenn der Gesamtbetrag die geschuldeten Vorauszahlungen nicht übersteigt (LG Berlin GE 2005, 1353). Jedoch kann der Vermieter ein für den Mieter ausgewiesenes Guthaben nicht mehr reduzieren (BGH WuM 2008, 150).

Soweit der Vermieter nach Fristablauf den inhaltlichen Fehler verbessert, darf er den Mieter nicht benachteiligen. Zwar kann er den ursprünglichen Nachzahlungsbetrag weiterhin fordern. Ergibt sich bei der Korrektur aber eine höhere Nachzahlung, steht der Mehrbetrag dem Vermieter nicht zu.

Die meisten Vermieter übertragen die Erfassung und Abrechnung der Heizkosten einem Abrechnungsunternehmen. Fehler werden dem Vermieter zugerechnet. Die Abrechnungsfirma ist Erfüllungsgehilfe, für deren Fehler der Vermieter haftet.

Eine Korrektur ist dann nur noch bedingt möglich. Wurde ein sich aus der Abrechnung ergebender Saldo (Nachzahlung/Erstattung) vorbehaltslos bezahlt, können weder Vermieter noch Mieter nachträglich Einwendungen erheben, die bereits bei Rechnungslegung hätten geltend gemacht werden können (LG Aachen WM 1987, 50). Eine Zahlung ohne Vorbehalt wirkt wie eine Schuldbestätigung. Achtung: Es gibt auch Rechtsprechung, die eine vorbehaltlose Zahlung nicht als Zustimmung ansieht (Urt.v.12.1.2011, Az. VIII ZR 269/09)

Eine Korrektur kann allenfalls nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage in Betracht kommen. Voraussetzung ist, dass neue Abrechnungstatsachen bekannt werden und sich ein Saldo von erheblicher Größenordnung errechnet. In einem Fall des OLG Koblenz (WM 1997, 685) wurde ein Betrag von 2060,– DM für drei Abrechnungsperioden in Bezug auf eine Wohnung als „unerheblich“ angesehen und eine Korrektur zu Gunsten des Vermieters abgelehnt. In diesem Fall verbleibt dem Vermieter, einen Schadensersatzanspruch gegen die Abrechnungsfirma geltend zu machen (LG Hamburg HKA 1990, 11).

5. Nachschieben einer Forderung vor Ablauf der Abrechnungsfrist

Also: Innerhalb der Abrechnungsfrist kann der Vermieter eine unvollständige, unverständliche oder sonst mangelhafte Abrechnung jederzeit ergänzen, nachbessern oder korrigieren. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Forderung in diesem Zeitraum einklagt.

Allerdings kann er die bestehende mangelhafte Abrechnung im Prozess durch nachträgliche Erläuterungen nicht mehr in eine wirksame Heizkostenabrechnung gestalten. Mangelhaft bleibt mangelhaft (BGH WuM 2008, 352). Allerdings ist ihm verwehrt, eine neue Heizkostenabrechnung fristgerecht in korrigierter Form erneut vorzulegen.

6. Nachschieben von Rechnungen nach Ablauf der Abrechnungsfrist

  • Übersieht der Vermieter bei der Abrechnung eine Kostenrechnung, die ihm bei der Abrechnung bereits bekannt war, kann er diese nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mehr nachschieben. (Urteil Amtsgericht Jülich v. 13.8.1990, Az.: 4 C 329/90).
  • Eine Nachberechnung kommt nur in Betracht, wenn der Vermieter selbst überrascht wurde und die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat (§ 556 III 2 BGB).

In diesem Fall kann der Vermieter binnen einer Frist von 3 Monaten die Abrechnung noch nachholen, nachdem das Abrechnungshindernis entfallen ist (BGH WuM 2006, 516).

7. Achtung: Verjährung!

a. Verjährung zulasten des Vermieters

Hat der Vermieter eine ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung erstellt, droht ihm mit Ablauf von 3 Jahren die Verjährung, wenn der Mieter einen Nachzahlungsbetrag in diesem Zeitraum nicht bezahlt hat. Die Verjährung beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Heizkostenabrechnung fällig geworden ist.

So verjährt beispielsweise eine Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung des Jahres 2011 zum 31.12.2015. Denn: der Vermieter muss die Heizkosten 2011 bis 31.12.2012 abrechnen. Seine Forderung ist also in 2012 fällig. Am 1.1.2013 beginnt die Verjährung. Sie endet nach 3 Jahren zum 31.12.2015. (Voraussetzung: Abrechnungszeitraum = Kalenderjahr).

Will der Vermieter den Eintritt der Verjährung verhindern, muss er den Lauf der Verjährungsfrist stoppen, beispielsweise die Nachforderung einklagen oder den Mieter zur Anerkennung der Forderung bewegen. Auch wenn der Mieter Teilzahlungen erbringt oder die Parteien über die Nebenkostenforderung verhandeln, wird die Verjährungsfrist gehemmt.

b. Verjährung zulasten des Mieters

Auch ein eventueller Erstattungsbetrag des Mieters aus der Heizkostenabrechnung verjährt nach 3 Jahren. Die Verjährung beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem die Forderung entstanden ist. Ein Erstattungsguthaben aus der Abrechnung 2011 entsteht im Abrechnungszeitraum des Jahres 2012 und verjährt demnach, beginnend zum 1.1.2013, am 31.12.2015. (Voraussetzung: Abrechnungszeitraum = Kalenderjahr).

8. Was ist zu tun?

a. Vermieter

Stellt der Vermieter einen formellen Fehler fest, muss er versuchen, diesen innerhalb der Abrechnungsfrist zu korrigieren. Außerdem muss die Heizkostenabrechnung dem Mieter fristgerecht zugehen.

Stellt der Vermieter einen inhaltlichen Fehler fest, kann er diesen ebenfalls innerhalb der Abrechnungsfrist problemlos korrigieren. Eine Korrektur nach Ablauf der Abrechnungsfrist ist auch möglich, wobei der Mieter nicht zusätzlich belasten werden darf.

Begründete Nachzahlungen muss der Vermieter in der Verjährungszeit von 3 Jahren geltend machen.

b. Mieter

Stellt der Mieter einen formellen Fehler fest, muss er diesen binnen 12 Monaten nach Erhalt der Heizkostenabrechnung beanstanden. Gegebenenfalls kann der Belegeinsicht fordern und die Abrechnung anhand der Belege überprüfen. Eine sich aus einer formell nicht ordnungsgemäßen Abrechnung ergebenden Nachzahlungsbetrag braucht der Mieter nicht zu bezahlen. Ist die Situation unklar, sollte eine Zahlung allenfalls unter Vorbehalt erfolgen.

Materielle Fehler muss der Mieter notfalls gerichtlich beanstanden. Nachzahlungen muss er allerdings leisten, sinnvollerweise aber auch nur unter Vorbehalt.

Auch der Mieter muss die Verjährungsfrist für eventuelle Erstattungsbeträge von 3 Jahren berücksichtigen.

53 Antworten auf "Heizkostenabrechnung ist falsch: Korrektur, Verjährung – Was ist zu tun?"

  • N. Zimdahl
    05.08.2014 - 11:47 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    vielen Dank für den ausführlichen Artikel. Ich habe meine Betriebs- und Energiekostenabrechnung für das Jahr 2012 am 29.07.2014 erhalten. Die Abrechnung wurde also zu spät zugestellt, ene entsprechende Nachzahlung müsste ich also nicht zahlen. Mein ehemaliger Vermieter hat aber die Abrechnung des Versorgers selbst erst am 25.03.2014 erhalten. Bedeutet dies, dass mein Vermieter die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat und ich trotzdem zahlen müsste?

    Mit freundichen Grüßen,
    N. Zimdahl

    • Mietrecht.org
      08.08.2014 - 09:23 Antworten

      Hallo Herr Zimdahl,

      ich würde mich auf 556 BGB berufen und abwarten was der Vermieter schreibt. Der Vermieter muss dem Abrechnungsunternehmen ja entsprechend zuarbeiten und dafür hatte er fast 12 Monate Zeit. Warten Sie also die indivuelle Reaktion und Begründung ab. Im Zweifel sollten Sie die Neben- und Heizkostenabrechnung hier prüfen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jens
    27.09.2014 - 15:01 Antworten

    Wir haben das Problem, das der Vermieter die Heizkostenabrechnung zu 100% nach Verbrauch abrechnet (und die Grundgebühren einfach auf die Wohnflächen aufteilt). Ist dies ein inhaltlicher oder formeller Fehler?

  • Purut Fatih
    16.03.2015 - 10:49 Antworten

    Hallo Hr. Hundt,

    befinde mich in der Ausbildung zum Immobilienkfm. und habe festgestellt, dass die Nebenkostenabrechnung total falsch berechnet worden ist. Mein Widerspruch für die letzte Abrechnung ist gestellt wird auch umgeändert. Meine Frage ist aber, ob ich für die letzten 3 Jahre mein Widerspruch stellen kann. Ich weiss aber auch, dass ich eine Frist von 12 Monaten habe. Kann ich da noch was geltend machen?

    Bedanke mich für Ihre Antwort schon im Voraus

    F. Purut

  • Richard Schrade
    05.09.2015 - 15:15 Antworten

    Sehr geerter Herr Hundt,

    Meine Freundin bewohnte von 09.2013 – 06.2014 das EG. eines 2 Parteien-Hauses, in dem beide Etagen vorwiegend mit Schwedenöfen beheizt werden.
    Während der Heizperiode ging dann ihr Ofen kaputt und die Reparatur ließ 2 Wochen auf sich warten. Bis zur Reparatur musste sie dann natürlich die Zentralheizung nutzen.
    Durch die dadurch entstandenen Verbrauchswerte der Heizkostenverteiler wurde ihr dann eine Heizkostenrechnung von 916,25 € zugeschrieben wobei die gesammten Heizkosten 1498,17 € betrugen.
    Dies wäre nachvollziehbar, wenn nicht der Umstand dazu käme, dass die Warmwasserversorgung mit der selben Heizanlage versorgt wird und die hierfür anfallenden Kosten nicht errechnet werden. Es sind zwar Warmwasserzähler vorhanden, jedoch werden diese nur zur Erfassung des Wasserverbrauchs hinzugerechnet.
    Der Gesamtwasserverbrauch im entsprechenden Abrechnungszeitraum lag bei 264 m³ wovon sie 55 m³ verbrauchte.
    Es ist somit davon auszugehen, dass ein nicht unerheblicher Kostenanteil durch die Warmwasseraufbereitung entstand und sie dies nun mitbezahlen soll.
    Eine mögliche Kürzung der Heizkosten um 15% greift aus meiner Sicht zu kurz, da die Heizkostenabrechnung eklatante Mängel aufweist (keine Abtrennung der Warmwasserkosten) und auch bei den ausgewiesenen Ölpreisen (*Bestand, *Einkauf, Verbrauch und *Restbestand) wird den Mietern ein höherer Preis berechnet, wie bei alle anderen Positionen (siehe*).
    Ich habe ihr ein Widerspruchschreiben aufgesetzt und dem Vermieter zugesandt, worauf er eine Weitere Abrechnung schickte, in der er dann neue Positionen bezügl. Nebenkosten gelten machen wollte.(Kalte Nebenkosten, die im Vertrag nicht vereinbart waren)

    Hier ein Auszug aus der 2 Nebenkostenabrechnung:

    Ich bin von Ihnen sehr enttäuscht, da ich die 1.Abrechnung zu Ihren Gunsten berechnet habe.
    Ihr Widerspruch hat mir unnötig Mehrarbeit beschert und ich habe daraus gelernt, daß
    Gutmütigkeit bestraft wird und deshalb mein Mitgefühl bei den Nebenkostenermittlung in Zukunft ausschalten werde.
    Ich fordere Sie hiermit letztmals auf, die Nebenkosten der 1. Abrechnung od.
    2. Abrechnung bis zum 15. März 2015 zu begleichen, ansonsten werde ich einen
    Rechtsanwalt beauftragen.

    Hierauf haben wir nicht reagiert, worauf ein Schreiben vom Anwalt kam, das sich auf die erste Abrechnung bezog. (Nachzahlung 248,- €) Natürlich zuzüglich Anwaltskosten.

    Darauf haben wir dem Anwalt wieder mit Hinweis auf die geltende Heizkostenverordnung geantwortet,
    das fehlen der Warmwasserberechnung moniert und die fragwürdige Heizölpreisberechnung bemerkt.
    Seither haben wir nichts mehr bekommen.

    Wie verhält sich nun?
    Kann sie Geld zurückfordern?

    Freundliche Grüße und im Voraus besten Dank für ihr Arrangement

    R.Schrade

    • Mietrecht.org
      05.09.2015 - 15:51 Antworten

      Hallo Richard,

      wenn ich Sie richtig verstanden habe zahlt die Mieterin die Nachzahlung nicht und bitte den Vermieter um Korrektur der Abrechnung. Damit ist in meinen Augen der Vermieter am Zug. Ich weiss leider nicht, was Ihnen der Anwalt geschrieben hat und kann Sie zur Reaktion auch nur an einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens verweisen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Heike
    28.09.2015 - 20:30 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    wenn ich das richtig verstanden habe, kann der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung von 2013 noch korrigieren – in meinem Fall wurden ihm damals von der Energiefirma falsche Ablesewerte (für die Heizkosten) mitgeteilt, die jetzt korrigiert wurden. Es liegt ja dann kein formeller Fehler vor, bzw. der Vermieter hat den Fehler nicht zu verantworten. Somit muss der Mieter jetzt, in 2015, von 2013 nachzahlen?
    Bedanke mich für Ihre Antwort schon im Voraus
    Mit freundlichen Grüßen

  • Klaus Klingenberg
    30.09.2015 - 15:31 Antworten

    Kann mir hierbei mal jemand helfen?
    Vorgang: Ich habe für meinen Mieter, 2012 Jan.-Dez., eine Heizkostenabrechnung vom Dienstleister ISTA über unserer Hausverwaltung mit der Einladung zur Eigentümerversammlung im Juli 2013 ausgehändigt bekommen. Wie immer habe ich der Hausverwaltung vertraut und nach der Eigentümerversammlung meinem Mieter die gesamte Hausgeldabrechnung in Rechnung gestellt. Als nun im Juli 2014 die nächste Eigentümerversammlung für 2013 anstand, wurde der Einladung keine Heizkostenabrechnung beigefügt. Die Begründung lag darin, weil noch keine Einzelabrechnungen zu diesem Zeitpunkt vorgelegen haben soll. Auf meine Frage in der Eigentümerversammlung, wie so etwas käme, wurde mir geantwortet, dass es bei zwei Eigentümern kein Zutritt zur Wohnung organisiert werden konnte, wurden diese Wohnungen nach der Heizkostenverordnung geschätzt. Der Beirat hätte sich dann bereit erklärt, diese beiden Wohnungen abzulesen und der ISTA zu melden. Des Weiteren fragte ich nach, warum der Beschluss, die Wohnungen mit funkfähigen elektronischen HKV auszustatten, nicht umgesetzt wurde, wurde dieser Sachmangel auf die ISTA abgewälzt. Das machte mich natürlich Neugierig. Ich sah mir noch einmal die HKA 2012 an. Hier wurde durch die ISTA mit einem falschen Umrechnungsfaktor (zu diesem Zeitpkt. waren noch Verdampfer im Einsatz) die Heizkostenabrechnung erstellt. Das ergab eine Differenz von 70,09 € Gunsten meines Mieters, die ich diesem zwischenzeitlich überwiesen habe. Ich habe dann für beide Abrechnungsjahre am 28.10.2014 die Hausverwaltung angeschrieben und um Klärung gebeten. Bis zum 30.03.2015, trotz mehrmaliger Mahnung, hat die Hausverwaltung nicht reagiert. Keine Eingangsbestätigung des Schreibens vom 28.10.14, keine Eingangsbestätigung der Widersprüche und keine Reaktion auf mein Recht, die HKA im Hause der HV zu prüfen. Am 30.03.2015 saßen wir mit 2 Beiratsmitgliedern in der Hausverwaltung zusammen. Außer Versprechen, nun die Problem zu lösen, kam bei diesen Treffen nichts raus. Diese Versprechen wiederholten sich mehrmals bis zur Eigentümerversammlung im Juli 2015. Aber im Protokoll wurden nichts von diesem Versprechen festgehalten. Worauf ich fristgemäß Wiederspruch einreichte. Aber von Mitte Aug. bis dato, keine Reaktion. Auch mit der Konfrontation meiner Recherchen, dass der Beiratsvorsitzende und seine Stellvertreterin ihre eigenen Wohnungen selbst abgelesen haben, wurde ignoriert. Der Beiratsvorsitzende las dann noch 2 weitere Wohnungen ab. Es wurde auch recherchiert, dass bis zur ETV 2014 bereits 2 HKA vorlagen und nun die 3. In Arbeit war. Im Ergebnis wurden gegenüber der Schätzungen durch die ISTA ca. 2.200 € von den 4 WE die selbst abgelesen haben, auf die restlichen 11 Wohneinheiten verteilt.

  • Helmut Wagner
    24.02.2016 - 21:28 Antworten

    Guten Abend Herr Hundt,

    ein sehr sorgfältig verfasster Artikel, vielen Dank! Eine Frage bleibt für mich noch offen:

    Eine NK-Abrechnung sei fristgerecht erstellt und formal richtig, die Positionen sauber dargestellt und korrekt. Die geleisteten Vorauszahlungen sind durch Zahlendreher aber falsch – zugunsten des Mieters – berechnet. Der Mieter habe diesen Irrtum zu seinen Gunsten nicht reklamiert, vielleicht aus Freude über eine Erstattung nichtmal gemerkt.
    Wenn der Fehler bei einer späteren Prüfung auffällt: kann der Eigentümer / Verwalter diesen Irrtum korrigieren und die Erstattung des Rechenirrtums vom Mieter verlangen? Wie lange ist dies ggf. möglich?

  • B. Schulze
    05.03.2016 - 10:07 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich habe zu folgenden Sachverhalt eine Frage: Bei der letzten Abrechnung für 2015 wurde festgestellt, dass die Verbräuche von der ISTA für Mieter mit Warmwasseruhr im Bad, falsch berechnet wurden. Nach einer Überprüfung der Jahre 2012-2014 (nach Einbau der Uhren) wurde fest gestellt, dass die Werte falsch zu Grunde gelegt wurden.
    Nur soll ich einen 3 stelligen Betrag für die Jahre nachzahlen. Seit Juni 2014 lebe ich dort nicht mehr. Greift hier auch der Paragraf 556 BGB und der Vermieter hat hier die Frist versäumt?

  • Viet Nguyen
    26.04.2016 - 01:27 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich habe vor kurzem, dank jemandem der sich gut mit Nebenkosten auskennt, festgestellt, dass mein Vermieter mir bisher die Nebenkosten falsch berechnet hat. Da ich mich nie mit der Sache befasst habe, wusste ich nicht, das der Vermieter mir die Instandhaltungsrücklagen nicht in Rechnung stellen darf. Diese habe ich aber bezahlt seit dem ich dort wohne (2008). Kann ich nachträglich die Kosten zurückfordern oder ist die Frist schon verjährt?

    Viele Grüße

    Viet Nguyen

  • Berit Horsch
    18.05.2016 - 11:44 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    gerne und oft nutze ich Ihre Beiträge zum Mietrecht.
    Für einen Vermieter erstelle ich die Nebenkostenabrechnung und habe hier eine Frage bezüglich der Heizkosten.

    Leider hat der Vermieter es versäumt, in den letzten Jahren die Verbrauchswerte an die Stadtwerke zu übermitteln – erst 2015 wurde erstmalig wieder nach ca. 3 Jahren der exakte Wert abgelesen und weiter gegeben. Durch die Schätzungen der Stadtwerke hat sich ein „Mehrverbrauch“ für 2015 ergeben (was ja eigentlich kein Mehrverbrauch ist, da ja diese Menge tatsächlich über 4 Jahre verbraucht wurde). Die Mieter widersprechen nun der NK-Abrechnung mit dem Hinweis, dass sie für dieses Versäumnis nichts können und der Anspruch aus den Vorjahren verjährt sei. Die Heizkosten wurden übrigens über eine Fremdfirma abgerechnet.

    Kann der Mieter wirklich hier widersprechen und lt. HeizkostenV ganz auf eine Zahlung verzichten? oder hat der Vermieter „Recht“ ?
    Vielen Dank vorab
    mit freundlichen Grüßen
    B. Horsch

    • Mietrecht.org
      18.05.2016 - 18:11 Antworten

      Hallo Berit,

      ich kann hier leider nicht mit Ja oder Nein, Recht und Unrecht antworten. Dazu kann Sie ein Anwalt beraten. In der Praxis würde ich einen Schnitt machen. Eine Einigung für 2015 finden und dann ab 2016 korrekt nach Verbrauch abrechnen. Der Vermieter ist offensichtlich selbst Schuld an der Situation.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Brigitte B. Asmann
    30.06.2016 - 19:32 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    wir haben von unserem Vermieter eine Heizkostenabrechnung von der Heizkostenfirma bekommen, in diesem Fall Brunata. Wir haben Einspruch eingelegt und jetzt haben wir eine neue Abrechnung bekommen, sogar noch 5 Euro teurer. Es ist einwandfrei zu erkennen, dass die Abrechnung im Verhältnis zur Abrechnung aus vorigem Jahr falsch ist. (Mal abgesehen davon, dass die Rechnung soooo undurchsichtig ist, dass ist schon pure Frechheit)
    Meine Frage = an wen kann ich mich wenden, da ich Einspruch einlegen will. Direkt an Brunata oder Vermieter? Und wie geht es weiter, wenn ich keine ordentliche Antwort bekomme, damit rechne ich nämlich. Und inwieweit gibt es Möglichkeiten, die Firma zu wechseln?

    Viele Grüße
    Brigitte B. Asmann

    • Mietrecht.org
      01.07.2016 - 06:42 Antworten

      Hallo Brigitte,

      Ihre Vertragspartner und Ansprechpartner ist immer der Vermieter. Ein Wechsel des Abrechnungsdienstleisters kann nur durch den Vermieter erfolgen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Carsten Neumann
    27.07.2016 - 12:37 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    meine Frage bezieht sich auf ein selbst genutztes Gewerbeobjekt. 10 Tage vor Ablauf der Abrechnungsfrist habe ich die Heizkostenabrechnung für den Zeitraum 1.7.2014 bis 30.06.2015 erhalten. Der Verbrauch erscheint mir in Ordnung. Jedoch berücksichtigt die Abrechnung fälschlicherweise eine monatliche Vorauszahlung von nur 50 EUR statt 151 EUR. Statt der ausgewiesenen Nachforderung von 102 EUR ergibt sich ein Guthaben von 1.110 EUR. Ich habe der vorgelegten HK-Abrechnung widersprochen.
    Der Vermieter teilt mir in seiner Antwort mit, dass die Abrechnung formal korrekt sei und keine Korrektur erfolgen würde. Das Guthaben würde mit der nächsten Nebenkostenabrechnung für 2015 (Kalenderjahr) ausgezahlt.

    Habe ich tatsächlich keinen Anspruch auf Korrektur der HK-Abrechnung? Die NK-Abrechnung erfolgt üblicherweise erst zum Ende der Abrechnungsfrist, also für 2015 Ende 2016. Muss ich so lange auf die Erstattung des Guthabens warten? Der Vermieter selbst stellte die Forderung aus der HK-Abrechnung für den 31.7.2016 fällig.

    Danke für Ihre Rückmeldung und Grüße aus Bonn,
    Carsten Neumann

    • Mietrecht.org
      27.07.2016 - 12:44 Antworten

      Hallo Carsten,

      ich kann Ihnen leider nicht ganz folgen. Wenn die Vorauszahlungen fälschlicherweise zu gering angesetzt wurden, müsste sich doch eine Nachzahlung ergeben?

      Bitte lassen Sie Ihre Gewerbe-Nebenkostenabrechnung bei Bedarf prüfen oder holen Sie sich anwaltlichen Rat ein.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tanja Schneider
    17.08.2016 - 09:47 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich bin zum 31.10.2015 aus der Mietwohnung ausgezogen. Die Nebenkostenabrechnungen wurden von meinem ehemaligen Vermieter im Sommer (Juli) getätigt. Somit hatte ich im letzten Jahr für die Monate Juli, August, September und Oktober Nebenkosten zu zahlen.
    Nun stehen auf der NK-Abrechnung Kosten für eine Heizkesselreinigung etc, die im Februar 2016 ausgeführt wurden.
    Meine Frage: kann er mich für Kosten belangen, obwohl ich dort nicht mehr gewohnt habe?
    Zum anderen, die Whg. wurde direkt ab Nov. weitervermietet .- heißt, er rechnet diese Kosten bei allen aktuellen und auch ehemaligen Mieter ab, die in die letzte NK-Periode fallen, teilt die angefallenen Kosten jedoch nur durch die Anzahl der aktuellen Parteien.
    Ist das rechtens?
    Vielen Dank im Voraus für Ihre Hilfe.
    Viele Grüße
    Tanja Schneider

    • Mietrecht.org
      17.08.2016 - 12:37 Antworten

      Hallo Tanja,

      ich kenne leider nicht die Intervalle für die Wartung. Es ist denkbar, dass Sie zeitanteilig mit Kosten belastet werden, die vor oder nach Ihrem Einzug/Auszug angefallen sind.

      Um genaueres zu sagen, muss man die Sachlage genau prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • tanja
    18.08.2016 - 07:27 Antworten

    Hallo Dennis,

    vielen Dank für die schnelle Antwort.

    Ja schwierig. Ich war der Meinung, dass mir – unabhängig von den Wartungsintervallen – Reparaturen oder Wartungskosten nach meinem Auszug nicht belastet werden können.

    Es würde hier mit diesem Vermieter auf einen Rechtsstreit hinauslaufen – darauf habe ich gewiss keine Lust :-(

    Vielen Dank & viele Grüße
    Tanja

  • Silke F.
    24.08.2016 - 10:51 Antworten

    Guten Tag,
    ich habe letzte Woche mit meiner Nebenkostenabrechnung die Heizkostenabrechnung erhalten. Bei der Heizkostenabrechnung sind mir 2 Positionen aufgefallen.
    1. Ablesung des Heizkörpers Toilette: die Heizung war noch nie an, seit ich in dieser Wohnung bin. 2009 und 2010 hatte ich einen Verbrauch von jeweils 0,40 EUR, 2011 von 0,50 EUR, 2012 von 2,63 EUR und 2013 und 2014 von jeweils 0,00 EUR. Für 2015 wird mir nun plötzlich 168,72 EUR Verbrauch in Rechnung gestellt, obwohl die Heizung nicht 1 Tag an war. Bei der Ablesung für 2014 wurde von dem Herrn Ista festgestellt, dass vermutlich das Ablesegerät defekt sei, ebenso bei der Ablesung 2015. Weder von Ista, Hausverwaltung oder Vermieter wurde für Ersatz gesorgt.
    2. die beiden Heizkörper im Wohnzimmer wurden auf der Abrechnung mit „individuelle Schätzung“ veranschlagt, obwohl sie tatsächlich abgelesene wurden.
    Infolge dessen habe ich nun eine Nebenkostennachzahlung erhalten. Ich habe meine Vermieterin auf den Sachverhalt angesprochen, die meinte, da können man nun nichts mehr machen. Mit ihrem Einverständnis habe ich die Hausverwaltung (lt. Ista-Abrechnung ist sie Ansprechpartner bei Reklamationen) zur Klärung und Korrektur aufgefordert. Seither warte ich auf Antwort.
    Formell habe ich mit meiner Mail an die Hausverwaltung (Vermieterin war in cc) der Nebenkostenabrechnung vorab mal widersprochen.
    Ich bitte um Info, ob die Auskunft meiner Vermieterin korrekt ist, welche Möglichkeiten ich habe, um die Korrektur herbeizuführen. Nach den gemachten Erfahrungen mit der Hausverwaltung fürchte ich, dass es von dort keine Korrektur geben wird.
    Vielen Dank und viele Grüße
    Silke F.

  • Felix Laubscher
    05.09.2016 - 13:15 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    meine Mietwohnung wurde im September 2015 auf Betreiben der Hausverwaltung von Gasetagenheizung auf Zentralheizung umgestellt, da die Kaminschächte wegen Dachstuhlausbau weg sollten.
    Obwohl ich mehrfach darauf hingewiesen habe, wurden bislang keine Ablesegeräte an die Heizkörper angebracht. Des Weiteren wurde mir von der Hausverwaltung auch immer noch kein monatlicher Abschlag gennant. Mit Blick auf den baldigen Eintritt in die zweite Heizphase seit Umbau, interessierte mich nun, was die Hausverwaltung nun nachträglich wie abrechnen kann und darf und was ich zahlen muss, da ich eine hohe Einmalzahlung eigentlich gerne vermeiden würde.

    Es wäre großartig, wenn Sie mir weiterhelfen könnten.

    Beste Grüße und herzlichen Dank,

    Felix Laubscher

  • Kalle Meyer
    22.09.2016 - 10:15 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    Ich wohne in einem Gebäude im EG mit 1 Garage für 12 Autos ca 200 m2 ,
    1 China Restaurant, ca. 300 m2
    im 1 OG eine Artztpraxis, ca. 450 m2, davon sind ca. 200 m2 Leerstand,
    im 2 OG 6 Mietwonungen mit ca 400 m2,
    im 3 OG 3 Mietwohnungen mit ca. 300 m2 und ca 200 m2 Dachterassen,
    im 4 OG mit Dachschrägen 1 Heizungsraum ca 20 m2,
    1 Waschmaschinenraum ca. 15 m2,
    und Abstellräume für Vermieter ca 120 m2 ,
    und Abstellräume für 9 Mieter ca. 100 m2 , Dachschrägen raus gerechnet.

    Der Vermieter berechnet bei der Heizung für die Wohnfläche 975 m2 lt. Techem, für die Grundsteuer u. Gebäudeversicherung , Haftpflichtversicherung
    Straßenreinigung und Niederschlagswasser 1229 m2, für die Aufzug und Hausreinigung 1028 m2
    Frage : Darf er das und sind Gerwerbelächen und Gerwerbe Garagenflächen und Mietwohnungsflächen bei der Grundsteuer, Haftplflicht und Gebäudeversicherung
    auf ALLE Mieter und Pächter gleichwertig um zu legen, was ist mit den Abstellräumen, was ist mit den Aufzugskosten und die Heizungs- Wohnflächenberechnung?
    Kann er die Kosten auf uns Mieter und Gerwerbetreibenden gleichmäßig verteilen?

    Vielen Dank im voraus.
    K. Meyer

    • Mietrecht.org
      22.09.2016 - 12:21 Antworten

      Hallo Herr Meyer,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann Ihnen hier leider nicht in kommentarfirm helfen. Komplexe Sachverhalte könnten Sie z.B. im Rahmen einer Prüfung der Nebenkostenabrechnung klären.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • C. Tullick
    29.11.2016 - 23:16 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    die Ablesubg der Heizkörper in 2015 wurde leider im kompletten Wohnhaus vertauscht. Hier wurden bereits Informationen beim ablesen mitgeteilt, aber auch dass anschließend alles korrigiert wird.
    Natürlich waren im gesamten Haus die Abrechnungen falsch und vertauscht.

    Nachdem wir eine Korrektur erhielten, haben wir festgestellt, dass offenbar seit 2012 die Heizkörper-Ablesenummern mit denen der Nachbarn vertauscht wurden.

    Dies haben wir nun beanstandet und uns wurde mitgeteilt, dass alles vor 2015 verjährt sei. Ist dies korrekt?

    Vielen Dank
    C. Tullick

  • Carolyn
    03.12.2016 - 21:40 Antworten

    Sehr geehrter Hr. Hundt,

    Es würde mich sehr freuen wenn Sie mir einen Hinweis / Anwort zu meiner Frage bezüglich der NK-Abrechnung geben könnte.

    Mein Vermieter beauftragt die Firma Gauss um den Warmwasserzähler, Kaltwasserzähler und Wärmemengenzähler abzulesen und diese Zähler zu verfügung zu stellen. Bislang hat die Firma Gauss in der erstellten NK-Abrechnung die Mietkosten der Zähler und die Wärmemessdienstkosten als Teil der Hausnebenkosten berechnet. Dises Jahr allerdings, hat die Firma Gauss diese Kosten bei den Heizungsbetriebskosten dazugerechnet. Als Teil der Heizungsberiebskosten werden sie in der Berechnung der Heizkosten und in der Berechnung der Warmwasserkosten anteilig berücksichtigt (30% Grundkosten & 70% Verbrauchskosten.

    Meine Frage: Sind die Kosten für die Miete der Zähler und die Wärmemessdienstkosten als Teil der Heizungsbetreibskosten oder als Teil der Hausnebenkosten zu berechnen?

    Ich freue mich auf jede Rückmeldung und wünsche einen wunderschönen Abend.

    Viele Grüße
    Carolyn

  • Andreas
    26.01.2017 - 08:43 Antworten

    Lieber Herr Hundt,

    Vielen Dank schon für die vielen beantwortete. Kommentare und den ausführlichen Artikel.

    Vielleicht können sie auch zu meinem Fall ihre Meinung äußern.

    Bei der aktuellen Mieterhöhung ist aufgefallen, daß der Vermieter seit der Euroumstellung den Anteil der Garage doppelt berechnete.In den NK Abrechnungen viel das nicht weiter auf. Es geht hierbei um einen Betrag von 30 Euro monatlich der seitdem meiner Seite zuviel bezahlt wurde und erst jetzt aufgefallen ist. Welchen Anspruch kann ich geltend machen?

    Lieben Dank Andreas

    • Mietrecht.org
      26.01.2017 - 17:09 Antworten

      Hallo Andreas,

      ich weiss leider nicht genau, warum die Garagenmiete etwas mit der Nebenkostenabrechnung zu tun hat. Aber vielleicht geht es auch garnicht um die Garagen-Kaltmiete. Ich kann Ihnen hier einen Link zu Hilfe einfügen: Einwendungsfrist des Mieter bei der Nebenkostenabrechnung.

      Bitte lassen Sie sich im Zweifel rechtlich beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andreas
    26.01.2017 - 18:11 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Lt der Abrechnung wurden die NK wie folgt berechnet. Vorauszahlung – NK gibt Erstattung oder Forderungsbetrag. Allerdings ging der Vermieter wenig transparent vor. Er rechnete monatle Zahlungen -Miete müsste Vorauszahlungbetrag sein. Idee richtig, aber Umsetzung falsch. Auf die Kaltmiete würde versehentlich die Garage doppelt berechnet, was aber in den NK nicht immer explizit zu sehen war. Insofern ist wurden also 30 Euro zu wenig Vorauszahlung angerechnet. Pro Jahr 360 Euro. Und das seit Einführung des Euro.
    Wenn ich das richtig interpretiere könnte ich nur bis 2015 inkl meine zuviel bezahlten Beträge zurückfordern?? Oder muss ich diesen Fehler bei der Berechnung nicht vertreten, da nicht bzw nicht immer- erkennbar war.

    Der Andreas

  • Schuster
    11.02.2017 - 19:04 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    sehr informative und hilfreiche Webseite!

    Die Hausverwaltung ist der Ansicht, das die Heizkosten wenigstens für den Zeitraum vom
    01.01.15 – 30.04.15 von uns zu bezahlen sind mit dem Argument, dass die HZ generell jährlich im Rahmen der BK-Abrechnung zu berücksichtigen sind, deren Zeitraum wiederum für 2015 ist.

    Daten zu den Abrechnungen wie folgt:

    Heizkostenabrechnung ausgestellt am 12.12.2016 für den
    Zeitraum vom 01.05.14 – 30.04.15 mit Betrag gesamt: 1.700 EUR

    Betriebskostenabrechnung ausgestellt vom 08.12.16 für den
    Zeitraum vom 01.01.15 – 31.12.215 hierin ist die
    Heizkostenabrechnung für Zeitraum 01.05.14 – 30.04.15 i. H. v. 1.700 EUR
    komplett mit eingerechnet worden.

    Die Vorauszahlungen wurden jeweils hälftig angesetzt:
    50 EUR x 12 Monate für VZ BK = 600 EUR
    50 EUR x 12 Monate für VZ HK = 600 EUR.

    Zugestellt wurden uns beide Abrechnungen zusammen erst am 20.12.16.

    – Liegt für die Heizkostenabrechnung eine Verfristung nach $ 556 BGB Abs. 3 komplett vor?
    – Wenn nein: ist es korrekt, den Zeitraum der Heizkosten vom 01.01.15 – 30.04.15 in der
    Betriebskostenabrechnung komplett einzubinden?
    – Kann die HV eine anteilige Zahlung für den anteiligen 2015er Zeitraum fordern (wenn die BK-Abrechnung darauf korrigiert werden würde), obwohl keine Zählerstände jeweils für den
    01.01.15 sowie 30.04.15 vorliegen?
    – Falls die HZ-Abrechnung komplett verfristet ist, müssten diese aus der BK Abrechnung
    herausgerechnet werden, ebenso die Vorauszahlungen für die HZ, richtig?
    – Sollte die nachträgliche Einbindung für den Anteil der 2015er Heizkosten in der BK Abrechnung korrekt
    sein, hätte der Vermieter eine indirekte Fristverlängerung erhalten, denn die HK-Abrechnung für den
    Zeitraum 2014-2015 hätte doch spätestens bis 30.04.16 zugestellt werden müssen, richtig?

    Wie berechtigt ist die Zahlungsforderung bei obiger Abrechnungsgrundlage?

    Danke i. v. für Ihre Hilfe.

    MfG
    Fam. Schuster

    • Mietrecht.org
      13.02.2017 - 13:16 Antworten

      Hallo Fam. Schuster,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann hier leider nicht so umfassend schreiben wie Sie in Ihrem Kommentar. Deshalb nur ganz kurz: Wenn der Vermieter mit zwei Nebenkostenabrechnungen arbeitet, muss er in meinen Augen auch zweimal die Abrechnungsfrist beachten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Fam. Schuster
    16.02.2017 - 18:05 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    besten Dank für Ihre Rückmeldung!

    Wir sehen es wie Sie. Daher hatten wir die Original HZ-Abrechnung von 2014/2015 zurückgesandt mit Begründung Verfristung. Dann kam der Einspruch der HV mit Begründung, dass die HZ in der BKA Berücksichtigung finden müssen und demzufolge sehr wohl der 2015er Anteil von uns zu zahlen ist mit einer Frist von 6 Tagen!!!!!

    Jetzt ist klar, warum die BKA erstmals auf jährlich umgestellt wurde in 2015, um einen hälftigen Anspruch darstellen zu können.Ob das allerdings so ohne Weiteres möglich ist?

    Warten wir´s ab, ob die angekündigte gerichtliche Einklagung tatsächlich erfolgt.

    MfG
    Fam. Schuster

  • Dimitri M
    06.03.2017 - 11:38 Antworten

    Guten Tag, Herr Hundt,
    wir (dreiköpfige Familie) vermieten unsere 3-Zimmer Wohnung, 78 qm groß seit 01.Februar 2015. Die Abrechnung von Nebenkosten erfolgt im Zeitraum 01.Februar-31.Januar. Die Heizkostenverteiler HKVE 201S sind in allen Räumen mit dem Stichtag 01. Februar programmiert.
    Im Abrechnungszeitraum 01.02.2015 – 31.01.2016, erhalten am 15. Juli 2016, wurden für die Wohnung sehr hohe Heizkosten abgerechnet und zwar haben wir zusätzlich einen Betrag in Höhe von 1.572,73 EUR (!!!) dem Vermieter ausgezahlt, leider ohne Vermerk „unter Vorbehalt“.
    Für den Abrechnungszeitraum 01.02.2016 – 31.01.2017 haben wir den Wärmeenergieverbrauch sorgfältig kontrolliert und tief schockiert folgendes festgestellt: am 01. Februar 2017 haben wir festgestellt, dass der Heizkostenverteiler im Wohnzimmer am Stichtag, dem 01.Februar 2017, nicht auf 0 (Null) sondern auf den Wert 7000 (sieben tausend) Einheiten zurückgesetzt wurde. Somit auch am Stichtag des Vorjahres 01. Februar 2016 wurde der Heizkostenverteiler im Wohnzimmer nicht auf 0 (Null) sondern auf den Wert 7000 (sieben tausend) Einheiten zurückgesetzt. Die Ablesefirma Enco betrachtet jedoch in seiner Einzelkostenabrechnung den Anfangstand des Heizkostenverteilers als 0 (Null). Somit verrechnet die Fa. Enco 7000 (sieben tausend) Einheiten mehr, als tatsächlich verbraucht wurden. Das bedeutet, dass wir für den letzten Abrechnungszeitraum 01.02.2015 – 31.01.2016 für 7000 Einheiten zu viel bezahlt haben und zwar genau:
    0,172025 EUR pro Einheit x 7000 = 1.204,18 EUR
    Wir haben den Vermieter (ein Privatperson) über den o.g. Rechenfehler am 02. Februar 2017 umgehend informiert mit der Bitte die Angelegenheit schnellstmöglich mit der Fa. Enco zu prüfen. Alle Werte am Heizkostenverteiler haben wir als Beweis fotografiert. Aber bisher passiert leider nichts. Nun möchten wir die Abrechnung fristgemäß wiedersprechen mit der Bitte um eine Rückzahlung des zu viel gezahlten Betrages in der Höhe von 1.204,18 EUR.
    Daher unsere Fragen :
    – angemessene Frist für die Rückzahlung ?
    – falls der Vermieter die Rückzahlung verweigert, dürfen wir dann den Betrag durch Mietminderung in Raten abziehen ?
    – wäre das sinnvoll, einen Gutachter für Heizkosten für eine unabhängige Prüfung zu beantragen ?

    Vielen Dank für Ihre Mühe.

    • Mietrecht.org
      06.03.2017 - 15:25 Antworten

      Hallo Dimitri,

      Sie können der Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt widersprechen. Bei der Summe, würde ich einen Anwalt mit der Bewertung der Situation beauftragen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marina CARFI
    11.03.2017 - 19:04 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Ich habe am 19.12.2016 meine Nebenkostenabrechnung mit der Nachzahlung von 28 Euro bekommen. Die wurde unsererseits bezahlt. Nun am 9.3. 2017 bekomme ich eine korrigierte Nebenkostenabrechnung. Der Vermieter schreibt ,das er sie für uns nochmals erstellen lassen hat und nun festgestellt worden ist, das die Abrechnungsfirma einen falschen Standardumlageschlüssel qm anstatt Personen angewendet hat, welcher bei der von der 2014 Abrechnung abgewichen ist. Dies hätten sie jetzt korrelieren lassen und ich soll nun 400 EURO nachzahlen. Ist das rechtens? Die Firma macht schon seit Jahren unsere Abrechnungen . Mit freundlichen Grüßen Frau Marina

  • Toni
    04.05.2017 - 09:40 Antworten

    Sehr interessante informationen.
    Was ist nun aber, wenn sich erst über Jahre später herausstellt, dass eine Partei die Heizkosten einer anderen Partei im Haus über Jahre mitgetragen hat?
    Welche Frist gilt da bei der Verjährung? Ich konnte doch zu keinem Zeitpunkt wissen, dass die Fußbodenheizung der Wohnung unter mir nicht mit Ablesegeräten versehen war und deshalb scheinbar auf alle – auch auf mich – umgelegt wurde?!
    Wir reden über einen Zeitraum von 7 Jahren. Ich habe davon seit ca. 9 Monaten Kenntnis

    Für eine Antwort/einen Hinweis oder link wäre ich sehr dankbar

  • Berit Richter
    01.08.2017 - 12:07 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    mit dem heutigen Tage erhielten wir die NK-Abrechnung nebst eines Schreibens, das folgendes besagt:

    – Aufgrund eines Hauptgaszählerwechsels fiel auf, dass in den Jahren 2013-2015 die Heizkosten durch die Stadtwerke lediglich geschätzt wurden.
    – Die Schätzung erfolgte, da der Raum angeblich nicht zugänglich gewesen wäre. Allerdings hat unser Vermieter Brunata als Ablesemedium beauftragt und der Raum stand offen, so dass eine Ablesung hätte vorgenommen werden können. Ebenso wurden in der Abrechnung durch Brunata Verbrauchswerte angegeben.
    – Die sich daraus ergebene Nachzahlung wurde innerhalb der NK-Abrechnung 2016 verarbeitet und extra ausgewiesen.

    Müssen wir als Mieter für diese Nachzahlung aufkommen?

    Der Raum stand, wie gesagt offen und unser Vermieter war selbst im Raum sehr oft zugegen. Auch Brunata betrat diesen Raum in der Zeit mindestens einmal. Der Vermieter beruft sich darauf, dass er nichts dafür kann, weil die Stadtwerke ja nur geschätzt hätten. Als Vermieter wäre er im zweifelsfall doch verpflichtet, den Zugang zu den Räumen explizit zu gewährleisten?! Allerdings, wie gesagt, die Räume waren zugänglich. Ein externer Ablesetermin durch die Stadtwerke hat nie stattgefunden. Hierzu existierte auch nie ein Aushang.

    Für einen HInweis wäre ich sehr dankbar.

  • Julia Koos
    17.08.2017 - 19:58 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    Vielen Dank für Ihren informativen Beitrag. Ich war heute bei meiner Vermietung wegen der letzten NK-Abrechnung in welcher mir 10.000 Einheiten Heizenergie berechnet wurden. Diese Summe kam zu Stande weil meine Wärmezähler über 3 Jahre nicht zugänglich waren (ich wusste nicht dass diese sich in meiner extra gesicherten Abstellkammer befinden) und die damaligen Verbrauchswerte weit zu niedrig geschätzt wurden. Meine Frage daher: ist das rechtens die über 3 Jahre angesammelte Differenz nun mit der letzten Abrechnung mir einfach so mit unterzujubeln?

  • Sascha Ahlers
    13.11.2017 - 19:44 Antworten

    Guten Tag,

    Wir haben im November die HK-Abrechnung für 2015 erhalten. Die Nachforderung des Vermieters passte nicht mit unserem Heizverhalten zusammen und so haben wir die Seriennummern der abgerechneten Heizkostenzähler mit denen in unserer Wohnung verglichen und sie stimmen nicht überein.

    Das haben wir sofort zurückgemeldet und mehrmals (via Mail/Telefon) um eine Korrektur der HK-Abrechnung gebeten. Es wurde ein Mahnstopp erwirkt, da wir die Nachforderung nicht zahlen werden, bis die Angelegenheit geklärt ist.
    Mittlerweile war auch der Wohngebäude-Betreuer und hat mir bestätigt (schriftlich), dass die Seriennummern nicht übereinstimmen. Diese Bestätigung habe ich ebenfalls an die Nebenkostenabrechnungsstelle geschickt. Bisher kam bis auf eine Betätigung über den Eingang der Beschwerde keine Rückmeldung. Jetzt befürchten wir, dass demnächst die HK-Abrechnung für 2016 eintrudeln wird und immer noch die falschen Heizkostenzähler berechnet werden.

    Können Sie mir einen Rat geben, wie wir uns in unserem Fall verhalten sollten? Ich weiß nicht mehr, was wir noch tun können, als auf die Fehler hinzuweisen und auf eine Überprüfung zu hoffen, die mittlerweile seit 12 Monaten aussteht.

    Beste Grüße
    Sascha Ahlers

    • Mietrecht.org
      14.11.2017 - 14:17 Antworten

      Hallo Sascha,

      recherchieren Sie nach nach dem Kürzungsrecht des Mieters, bei nicht vebrachsabhängier Abrechnung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • H. Wurzer
    01.01.2018 - 18:40 Antworten

    Hallo,
    mir wurden vom Vermieter aufgrund eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft in den Jahren 2010 – 2015 zusätzliche Heizkosten für sog. „Rohrwärmeabgabe“ berechnet, obwohl das gemäß dem Urteil des BGH vom 15.03.2017 in dieser Wohnanlage gar nicht statthaft war. Hat dieses Urteil Auswirkung auf die Verjährung, oder verjähren solche Ansprüche regelmäßig nach 3 Jahren? Besten Dank.

  • Timo
    28.06.2018 - 08:29 Antworten

    Guten Tag,

    Klasse Artikel – Danke dafür.

    Mein Vermieter hat mir für 2016 eine Nebenkostenabrechnung im Oktober 2017 zukommen lassen. Die Bemessungsgrundlage erschien mir mit einem verhältnismäßig unrealistischen Anstieg der Heizkosten zum Vorjahr fehlerhaft. Ich hatte das dem Vermieter, mit Bitte um Korrektur bzw. Nachsicht, mitgeteilt. Ich erhielt nie eine Antwort. Am 26.06.2018 und nach Auszug vor 1 1/2 Jahren erhielt ich nun eine Mahnung. Das empfinde ich unverschämt und frage mich in meinem Schutz als Mieter was ich tun kann?

    Über eine Rückmeldung würde ich mich sehr freuen. Vielen Dank und herzliche Grüße.

    • Mietrecht.org
      29.06.2018 - 15:25 Antworten

      Hallo Timo,

      verweisen Sie als erstes auf Ihren Widerspruch (im Idealfall können Sie den Zugang beweisen).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Katja Müller
    31.07.2018 - 11:41 Antworten

    Hallo.
    Bei mir geht es um meine Heizkostenabrechnung von 2016. Diese habe ich am 30.12.17 erhalten. Nur leider wurden die Kosten zu 100% nach der Wohnfläche und nicht nach Verbrauch abgerechnet.

    Woraufhin ich am 10.1.18 Widerspruch eingelegt habe und um eine neue Abrechnung gebeten habe. Bis heute habe ich noch keine neue Abrechnung erhalten. (31.7.18.)

    Da ich weiß, dass ich Geld wiederbekomme hätte ich doch gerne so langsam die Abrechnung.
    Gibt es eine bestimmte Frist die der Vermieter hier einhalten muss?
    Oder habe ich rechtliche Möglichkeiten meine Abrechnung zu verlangen?

    Mit freundlichen Grüßen
    Katja Müller

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