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Heizkostenabrechnung prüfen: Bei diesen 10 Punkten müssen Mieter aufpassen

Normalerweise ist die Heizkostenabrechnung ein Buch mit 7 Siegeln. Dennoch bieten sich einige Ansatzpunkte, die auch für den Laien nachprüfbar sind und bei denen Mieter aufpassen müssen.

Regelmäßig ist die Heizkostenabrechnung Bestandteil der Nebenkostenabrechnung des Vermieters. Kaum ein Vermieter erstellt diese selbst. Mindestens die Heizkostenabrechnung ist einer Fachfirma übertragen, die den Verbrauch des Mieters feststellt und daraus die Heizkosten berechnet. Die Komplexität der Heizkostenabrechnung ergibt sich bereits daraus, dass sich der Gesetzgeber veranlasst sah, die Abrechnung des Energieverbrauchs für Heizung und Warmwasser eigens in der Heizkostenverordnung zu regeln.

Die Heizkostenabrechnung ist insoweit unübersichtlich, als die Abrechnung je nach Versorgungsart (Öl, Gas, Fernwärme) nach unterschiedlichen Maßstäben erfasst wird und somit einheitliche Vorgaben kaum möglich sind.

Im Detail müssen Mieter bei diesen Punkten in der Heizkostenabrechnung aufpassen und genau prüfen:

1. Verbrauchsabhängige Abrechnung

Die Heizkostenabrechnung ist auf Grundlage der Heizkostenverordnung zu erstellen. Diese bestimmt zunächst, dass der Vermieter verpflichtet ist, den Energieverbrauch des Mieters mindestens zu 50 % verbrauchsabhängig abzurechnen.

Den restlichen Anteil des Energieverbrauchs kann der Vermieter verbrauchsunabhängig nach der Wohnfläche oder der Personenzahl erfassen. Maßgebend ist die Vereinbarung im Mietvertrag. Insoweit ist drauf zu achten, dass der mietvertraglich vereinbarte Umlageschlüssel bezeichnet wird. (Hier ein ausführlicher Artikel zu den Umlageschlüsseln in der Heizkostenabrechnung)

Eine Ausnahme besteht lediglich in Zweifamilienwohnhäusern, in denen der Vermieter selbst eine Wohnung bewohnt. Hier kann der Vermieter ausschließlich beispielsweise nach der Wohnfläche abrechnen. Eine verbrauchsabhängige Abrechnung ist nicht vorgeschrieben.

2. Angabe der Abrechnungseinheit

Die Heizkostenabrechnung muss erkennen lassen, welches Gebäude abgerechnet wird. Dies erfolgt in der Regel durch Angabe der Straße und Hausnummer.

3. Angabe der Nutzungseinheit

Es muss klar sein, auf welche Räume sich die Abrechnung bezieht. Dafür genügt die Adressierung an den Mieter. Nutzt ein Meter in einem Gebäude mehrere Wohn- und/oder Gewerbeeinheiten, muss die Abrechnung die jeweilige Einheit bezeichnen.

4. Abrechnungszeitraum

Aus der Abrechnung muss der Abrechnungszeitraum hervorgehen. Abrechnungszeitraum kann das Kalenderjahr sein, aber auch jeder andere mietvertraglich vereinbarte Zeitpunkt. Auch wenn die Ablesung erst nach Ablauf des Abrechnungszeitraums erfolgt, ist eine gewisse Toleranz von bis zu ca. 6 Wochen zu akzeptieren.

5. Zwischenablesung bei Mieterwechsel

Ist ein Mieterwechsel erfolgt, sind die auf den bisherigen und künftigen Mieter entfallenden Kosten zu errechnen. Zieht ein Meter unterjährig aus, erfolgt die Abrechnung regelmäßig erst nach dem Ablauf der gesamten Heizperiode. Die Erfassung kann anhand von Verbrauchserfassungsgeräten durch eine Zwischenablesung bei Auszug des alten Mieters und/oder Einzug des neuen Mieters erfolgen.

Ersatzweise ist Maßstab die Gradtagzahlentabelle, nach der der unterschiedliche Wärmebedarf in den einzelnen Monaten berücksichtigt wird. Dabei wird ausgehend von 1000 Promille der Energieverbrauch für die einzelnen Monate kalkuliert. Trotz der Komplexität besteht keine Erläuterungspflicht. Lediglich die einzelnen Rechenschritte müssen nachvollziehbar dargestellt werden.

6. Aufteilung von Heiz- und Warmwasserkosten

Werden Heizwärme und Warmwasser durch verschiedene Anlagen bereitgestellt, muss der Energieverbrauch jeweils getrennt abgerechnet werden. Bei verbundenen Anlagen ist aufzuteilen und anzugeben, nach welcher Methode die Aufteilung erfolgt. Die Anteile sind nach den Anteil am Energieverbrauch zu bestimmen (§ 9 HeizkostenV).

7. Einbeziehung nicht umlagefähigen Kosten

Der Vermieter kann eine Vielzahl der mit dem Betrieb und der Unterhaltung der Heizung verbundenen Kosten umlegen. Folgende Kosten sind dennoch nicht auf die Mieter umlegbar: Kosten der Feuerlöscherprüfung, Trinkgelder für den Fahrer des Öltankzuges, Reparaturarbeiten an der Heizungsanlage.

8. Leer stehende Wohnungen

Der Vermieter darf den Energieverbrauch für leer stehende (nicht vermietete) Wohneinheiten nicht einfach auf die anderen Mieter umlegen. Vielmehr geht der Verbrauch zu seinen Lasten.

9. Individuelle Einzelabrechnung

Wird mit Brennstoffen (z.B. Heizöl) geheizt, sollten zur besseren Kontrolle der Anfangsbestand, der Endbestand und die Zukaufmenge jeweils nach Menge und Preis angegeben werden. Verpflichtend sind die Angaben allerdings nicht. Ferner sind alle umlagefähigen sonstigen Heizungsbetriebskosten zu bezeichnen. Brennstoffkosten und Betriebskosten werden letztlich als Gesamtkosten dargestellt.

Wird mit Gas geheizt, können die Beträge der laufenden Rechnung angegeben werden. Ferner sind die Ablesedaten und der Lieferumfang mitzuteilen. Bei Wärmelieferung genügt die Angabe der vom Energieversorger in Rechnung gestellten Beträge.

10. Unverhältnismäßig hoher Verbrauch gegenüber den Vorjahren

Zeigt sich, dass der Verbrauch im abgelaufenen Abrechnungszeitraum gegenüber den Vorjahren unverhältnismäßig gestiegen ist, sollte der Mieter die Umstände prüfen und gegebenenfalls um Überprüfung bitten.

8 Antworten auf "Heizkostenabrechnung prüfen: Bei diesen 10 Punkten müssen Mieter aufpassen"

  • Henry Krügers
    02.02.2016 - 18:24 Antworten

    Wir leben in einem MFH das mit nur einem Heizkreis einer GAS-Zentralheizung 2 separat vermietete Wohnungen mit Wärme speist. Haus BJ 2000, Neue Heizung 2016
    In den Wohnungen ist keine separate Regelung möglich. Lediglich die Fußbodenheizungsstränge in Whg 1 10Stück (EG+OG) und in Wgh2 (DG) 4Stück sind statisch einstellbar, allerdings ohne Stellmotoren, Thermostät, o.ä.
    Jetzt mit der neuen Heizung freute sich die DG-Wohnung, das es ohne Zusatzheizung bei 27 ° Vorlauftemperatur richtig warm wird. Das hat allerdings zur Folge, dass in der EG/OG-Wohnung es so warm wird, und man nur mit Fenster auf/zu kurzfristig die Temperatur regeln kann. Da Fußbodenheizungen sehr träge reagieren, ist eine Feinregelung nicht möglich. Ändert sich die Außentemperatur sind alle Einstellung unwirksam und es ist zu Kalt oder zu Warm.
    Was können wir als Mieter der EG/OG vom Vermieter verlangen bzw. wie sollten wir uns rechtskonform verhalten?
    Wäre schön wenn es hierzu einen fachlichen Ratschlag gibt.
    Vielen Dank im Voraus.

    • Mietrecht.org
      05.02.2016 - 03:41 Antworten

      Hallo Henry,

      ich kann den beschriebenen Besonderheiten des Hauses / der Heizung leider nicht ganz folgen. Ganz allgemein sollten Sie bei Problemen den Vermieter auffordern, die vertragsgemäße Nutzung / Beheizung der Wohnung zu gewährleisten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Oelschlägel,Katrin
    28.07.2017 - 23:01 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    die letzte Heizkostenabrechnung für die Wohnung meiner Mutter (74) ergab, dass sie über 513,-EUR nachzahlen sollte. Dies erschien uns unverhältnismäßig hoch, so dass ich mich bei MINOL Messtechnik (übers Internet) informierte und in Erfahrung brachte, dass an einem Heizkörper (2,10m lang) ZWEI Heizkostenverteiler montiert sind, deren Bewertungsfaktoren jeweils nur zur Hälfte in die Berechnung einfließen dürfen. Der Messdienst, der die Berechnung für das Mehrfamilien-Wohnhaus, in dem meine
    Mutter wohnt durchführt, hatte diese Faktoren in voller Höhe mit den Verbrauchseinheiten multipliziert, so dass diese horrend hohe Nachzahlung entstand. Nach Widerspruch und 2 ergebnislosen Überprüfungen der Heizkostenabrechnung durch den Messdienst wurde diese Firma von uns dann direkt auf diese zwei Heizkostenverteiler an einem Heizkörper angesprochen und siehe da – der Fehler wurde bestätigt. Aber: Nachdem die durch diesen Fehler entstandenen immensen Verbrauchseinheiten um den Wert von jeweils 50% dieser 2 Bewertungsfaktoren reduziert wurde, wurden natürlich auch die Gesamt-Verbrauchseinheiten des ganzen Mietobjektes um diesen Wert reduziert.
    Damit ergab sich nun ein höherer Preis pro Einheit, sodass meine Mutter jetzt für ihre Verbrauchseinheiten 0,14 EUR/Einheit zahlen soll anstatt 0,12 EUR. Die Mieter, die ihre Betriebskostenabrechnung nicht beanstandet haben und ihre Nachzahlung bereits überwiesen haben, zahlten somit 0,12 EUR pro verbrauchte Wärmeeinheit und meine Mutter soll nun nach der Korrektur der Rechnung 0,14 EUR pro Einheit zahlen, obwohl ihr Widerspruch ja berechtigt war. Das widerspricht doch dem Grundsatz der Gleichbehandlung – mit dieser Vorgehensweise wird sie doch schlechter gestellt als die übrigen 7 Mietparteien des Hauses, die keine korrigierte Rechnung erhalten haben, oder?

    • Mietrecht.org
      30.07.2017 - 08:37 Antworten

      Hallo Katrin,

      danke für Ihren Kommentar. Ich freue mich, dass Sie mit viel Einsatz den Fehler gefunden haben und eine Korrektur erwirken konnten. Das ist schonmal ein tolles Ergebnis.“Grundsatz der Gleichbehandlung“ -> worauf beziehen Sie sich hier genau. Im Grunde kann es Ihnen doch egal sein, was die Nachbarn genau bezahlt haben. Ihre Korrektur hatte doch Erfolg?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Oelschlägel,Katrin
    31.07.2017 - 09:30 Antworten

    Hallo, Herr Hundt,

    vielen Dank für Ihre Antwort. Sie haben schon Recht, dass es ein Erfolg ist, dass ich eine Korrektur hinsichtlich der falschen Bewertungsfaktoren erwirken konnte. Aber aus dieser Korrektur heraus folgte ja eine Anpassung des Preises pro Einheit. In der 1. Rechnung wurden ihr 9.478,667 Einheiten x 0,126603 EUR = 1.259,43 EUR in Rechnung gestellt. In der korrigierten Rechnung 5.654,664 Einheiten x 0,143330 EUR = 810,48 EUR.
    Da der Fehler ja offensichtlich beim Messdienst lag und durch die falsche Berechnung der Bewertungsfaktoren zustande kam, darf doch ein Nachzahlungsbetrag ( ein sich durch die Reduzierung der Gesamt-Verbrauchseinheiten des Miethauses), der sich aus einer nicht ordnungsgemäßen Abrechnung ergibt, nicht zu Lasten des Mieters gehen.
    Für meine Begriffe hätte berechnet werden müssen: 5.654,664 Einheiten x 0,126603 EUR = 715,90 EUR,
    da für alle anderen Mietparteien aufgrund der ursprünglichen Rechnung ja auch mit diesem Preis/Einheit gerechnet wurde. Durch diese Anhebung des Preises/Einheit von 0,126603 auf 0,143330 EUR ergibt sich immerhin ein Differenzbetrag von 94,58 EUR ( für die Verbrauchseinheiten meiner Mutter )! Das meinte ich mit dem Grundsatz der Gleichbehandlung. Ich kann doch als Abrechnungsfirma nicht 7 Mietparteien die Verbrauchseinheiten für deren Heizung mit 0,12EUR/ Einheit berechnen und 1 Mietpartei im Nachhinein mit 0,14 EUR/Einheit bloß weil ich als Abrechnungsfirma einen Fehler korrigiere und sich daraus noch ein Folgefehler ergibt.

  • Gabriele Wolf
    21.08.2017 - 07:35 Antworten

    Wenn man Untermieter einer Gewerbehalle mit Mietanteil von 60 m² (nicht räumlich getrennt vom Rest der Halle, die der Vermieter nutzt) müssen doch die 30 % Grundkosten für die Heizung nicht komplett für die ganze Halle vom Untermieter getragen werden ?? Das kann doch nicht stimmen?

    • Mietrecht.org
      22.08.2017 - 09:19 Antworten

      Hallo Gabriele,

      die Aufteilung 30% / 70% wird dann i.d.R. auf Ihren Hallenanteil bezogen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Holger Braun
    14.12.2017 - 18:58 Antworten

    Guten Tag,

    in unseren angemieteten Gewerberäumen sindHeizkörper vorhanden, die nachVerbrauch und Fläche vom Vermieter abgerechnet werden.
    Gleichzeitig heizen wir aber den Großteil der Fläche über eine Klimaananlage. Die Zusatzheizung fließt in den Flächenanteil nicht ein.
    Wir zahlen also zweimal, Strom für die Klimaanlaga und Gas für die Heizung.

    Gibt es dafür einen Schlüssel ?

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