Normalerweise ist die Heizkostenabrechnung ein Buch mit 7 Siegeln. Dennoch bieten sich einige Ansatzpunkte, die auch für den Laien nachprüfbar sind und bei denen Mieter aufpassen müssen.
Regelmäßig ist die Heizkostenabrechnung Bestandteil der Nebenkostenabrechnung des Vermieters. Kaum ein Vermieter erstellt diese selbst. Mindestens die Heizkostenabrechnung ist einer Fachfirma übertragen, die den Verbrauch des Mieters feststellt und daraus die Heizkosten berechnet. Die Komplexität der Heizkostenabrechnung ergibt sich bereits daraus, dass sich der Gesetzgeber veranlasst sah, die Abrechnung des Energieverbrauchs für Heizung und Warmwasser eigens in der Heizkostenverordnung zu regeln.
Die Heizkostenabrechnung ist insoweit unübersichtlich, als die Abrechnung je nach Versorgungsart (Öl, Gas, Fernwärme) nach unterschiedlichen Maßstäben erfasst wird und somit einheitliche Vorgaben kaum möglich sind.
Im Detail müssen Mieter bei diesen Punkten in der Heizkostenabrechnung aufpassen und genau prüfen:
1. Verbrauchsabhängige Abrechnung
Die Heizkostenabrechnung ist auf Grundlage der Heizkostenverordnung zu erstellen. Diese bestimmt zunächst, dass der Vermieter verpflichtet ist, den Energieverbrauch des Mieters mindestens zu 50 % verbrauchsabhängig abzurechnen.
Den restlichen Anteil des Energieverbrauchs kann der Vermieter verbrauchsunabhängig nach der Wohnfläche oder der Personenzahl erfassen. Maßgebend ist die Vereinbarung im Mietvertrag. Insoweit ist drauf zu achten, dass der mietvertraglich vereinbarte Umlageschlüssel bezeichnet wird. (Hier ein ausführlicher Artikel zu den Umlageschlüsseln in der Heizkostenabrechnung)
Eine Ausnahme besteht lediglich in Zweifamilienwohnhäusern, in denen der Vermieter selbst eine Wohnung bewohnt. Hier kann der Vermieter ausschließlich beispielsweise nach der Wohnfläche abrechnen. Eine verbrauchsabhängige Abrechnung ist nicht vorgeschrieben.
2. Angabe der Abrechnungseinheit
Die Heizkostenabrechnung muss erkennen lassen, welches Gebäude abgerechnet wird. Dies erfolgt in der Regel durch Angabe der Straße und Hausnummer.
3. Angabe der Nutzungseinheit
Es muss klar sein, auf welche Räume sich die Abrechnung bezieht. Dafür genügt die Adressierung an den Mieter. Nutzt ein Meter in einem Gebäude mehrere Wohn- und/oder Gewerbeeinheiten, muss die Abrechnung die jeweilige Einheit bezeichnen.
4. Abrechnungszeitraum
Aus der Abrechnung muss der Abrechnungszeitraum hervorgehen. Abrechnungszeitraum kann das Kalenderjahr sein, aber auch jeder andere mietvertraglich vereinbarte Zeitpunkt. Auch wenn die Ablesung erst nach Ablauf des Abrechnungszeitraums erfolgt, ist eine gewisse Toleranz von bis zu ca. 6 Wochen zu akzeptieren.
5. Zwischenablesung bei Mieterwechsel
Ersatzweise ist Maßstab die Gradtagzahlentabelle, nach der der unterschiedliche Wärmebedarf in den einzelnen Monaten berücksichtigt wird. Dabei wird ausgehend von 1000 Promille der Energieverbrauch für die einzelnen Monate kalkuliert. Trotz der Komplexität besteht keine Erläuterungspflicht. Lediglich die einzelnen Rechenschritte müssen nachvollziehbar dargestellt werden.
6. Aufteilung von Heiz- und Warmwasserkosten
Werden Heizwärme und Warmwasser durch verschiedene Anlagen bereitgestellt, muss der Energieverbrauch jeweils getrennt abgerechnet werden. Bei verbundenen Anlagen ist aufzuteilen und anzugeben, nach welcher Methode die Aufteilung erfolgt. Die Anteile sind nach den Anteil am Energieverbrauch zu bestimmen (§ 9 HeizkostenV).
7. Einbeziehung nicht umlagefähigen Kosten
Der Vermieter kann eine Vielzahl der mit dem Betrieb und der Unterhaltung der Heizung verbundenen Kosten umlegen. Folgende Kosten sind dennoch nicht auf die Mieter umlegbar: Kosten der Feuerlöscherprüfung, Trinkgelder für den Fahrer des Öltankzuges, Reparaturarbeiten an der Heizungsanlage.
8. Leer stehende Wohnungen
Der Vermieter darf den Energieverbrauch für leer stehende (nicht vermietete) Wohneinheiten nicht einfach auf die anderen Mieter umlegen. Vielmehr geht der Verbrauch zu seinen Lasten.
9. Individuelle Einzelabrechnung
Wird mit Gas geheizt, können die Beträge der laufenden Rechnung angegeben werden. Ferner sind die Ablesedaten und der Lieferumfang mitzuteilen. Bei Wärmelieferung genügt die Angabe der vom Energieversorger in Rechnung gestellten Beträge.
10. Unverhältnismäßig hoher Verbrauch gegenüber den Vorjahren
Zeigt sich, dass der Verbrauch im abgelaufenen Abrechnungszeitraum gegenüber den Vorjahren unverhältnismäßig gestiegen ist, sollte der Mieter die Umstände prüfen und gegebenenfalls um Überprüfung bitten.
02.02.2016 - 18:24
Wir leben in einem MFH das mit nur einem Heizkreis einer GAS-Zentralheizung 2 separat vermietete Wohnungen mit Wärme speist. Haus BJ 2000, Neue Heizung 2016
In den Wohnungen ist keine separate Regelung möglich. Lediglich die Fußbodenheizungsstränge in Whg 1 10Stück (EG+OG) und in Wgh2 (DG) 4Stück sind statisch einstellbar, allerdings ohne Stellmotoren, Thermostät, o.ä.
Jetzt mit der neuen Heizung freute sich die DG-Wohnung, das es ohne Zusatzheizung bei 27 ° Vorlauftemperatur richtig warm wird. Das hat allerdings zur Folge, dass in der EG/OG-Wohnung es so warm wird, und man nur mit Fenster auf/zu kurzfristig die Temperatur regeln kann. Da Fußbodenheizungen sehr träge reagieren, ist eine Feinregelung nicht möglich. Ändert sich die Außentemperatur sind alle Einstellung unwirksam und es ist zu Kalt oder zu Warm.
Was können wir als Mieter der EG/OG vom Vermieter verlangen bzw. wie sollten wir uns rechtskonform verhalten?
Wäre schön wenn es hierzu einen fachlichen Ratschlag gibt.
Vielen Dank im Voraus.
05.02.2016 - 03:41
Hallo Henry,
ich kann den beschriebenen Besonderheiten des Hauses / der Heizung leider nicht ganz folgen. Ganz allgemein sollten Sie bei Problemen den Vermieter auffordern, die vertragsgemäße Nutzung / Beheizung der Wohnung zu gewährleisten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
28.07.2017 - 23:01
Sehr geehrter Herr Hundt,
die letzte Heizkostenabrechnung für die Wohnung meiner Mutter (74) ergab, dass sie über 513,-EUR nachzahlen sollte. Dies erschien uns unverhältnismäßig hoch, so dass ich mich bei MINOL Messtechnik (übers Internet) informierte und in Erfahrung brachte, dass an einem Heizkörper (2,10m lang) ZWEI Heizkostenverteiler montiert sind, deren Bewertungsfaktoren jeweils nur zur Hälfte in die Berechnung einfließen dürfen. Der Messdienst, der die Berechnung für das Mehrfamilien-Wohnhaus, in dem meine
Mutter wohnt durchführt, hatte diese Faktoren in voller Höhe mit den Verbrauchseinheiten multipliziert, so dass diese horrend hohe Nachzahlung entstand. Nach Widerspruch und 2 ergebnislosen Überprüfungen der Heizkostenabrechnung durch den Messdienst wurde diese Firma von uns dann direkt auf diese zwei Heizkostenverteiler an einem Heizkörper angesprochen und siehe da – der Fehler wurde bestätigt. Aber: Nachdem die durch diesen Fehler entstandenen immensen Verbrauchseinheiten um den Wert von jeweils 50% dieser 2 Bewertungsfaktoren reduziert wurde, wurden natürlich auch die Gesamt-Verbrauchseinheiten des ganzen Mietobjektes um diesen Wert reduziert.
Damit ergab sich nun ein höherer Preis pro Einheit, sodass meine Mutter jetzt für ihre Verbrauchseinheiten 0,14 EUR/Einheit zahlen soll anstatt 0,12 EUR. Die Mieter, die ihre Betriebskostenabrechnung nicht beanstandet haben und ihre Nachzahlung bereits überwiesen haben, zahlten somit 0,12 EUR pro verbrauchte Wärmeeinheit und meine Mutter soll nun nach der Korrektur der Rechnung 0,14 EUR pro Einheit zahlen, obwohl ihr Widerspruch ja berechtigt war. Das widerspricht doch dem Grundsatz der Gleichbehandlung – mit dieser Vorgehensweise wird sie doch schlechter gestellt als die übrigen 7 Mietparteien des Hauses, die keine korrigierte Rechnung erhalten haben, oder?
30.07.2017 - 08:37
Hallo Katrin,
danke für Ihren Kommentar. Ich freue mich, dass Sie mit viel Einsatz den Fehler gefunden haben und eine Korrektur erwirken konnten. Das ist schonmal ein tolles Ergebnis.”Grundsatz der Gleichbehandlung” -> worauf beziehen Sie sich hier genau. Im Grunde kann es Ihnen doch egal sein, was die Nachbarn genau bezahlt haben. Ihre Korrektur hatte doch Erfolg?
Viele Grüße
Dennis Hundt
31.07.2017 - 09:30
Hallo, Herr Hundt,
vielen Dank für Ihre Antwort. Sie haben schon Recht, dass es ein Erfolg ist, dass ich eine Korrektur hinsichtlich der falschen Bewertungsfaktoren erwirken konnte. Aber aus dieser Korrektur heraus folgte ja eine Anpassung des Preises pro Einheit. In der 1. Rechnung wurden ihr 9.478,667 Einheiten x 0,126603 EUR = 1.259,43 EUR in Rechnung gestellt. In der korrigierten Rechnung 5.654,664 Einheiten x 0,143330 EUR = 810,48 EUR.
Da der Fehler ja offensichtlich beim Messdienst lag und durch die falsche Berechnung der Bewertungsfaktoren zustande kam, darf doch ein Nachzahlungsbetrag ( ein sich durch die Reduzierung der Gesamt-Verbrauchseinheiten des Miethauses), der sich aus einer nicht ordnungsgemäßen Abrechnung ergibt, nicht zu Lasten des Mieters gehen.
Für meine Begriffe hätte berechnet werden müssen: 5.654,664 Einheiten x 0,126603 EUR = 715,90 EUR,
da für alle anderen Mietparteien aufgrund der ursprünglichen Rechnung ja auch mit diesem Preis/Einheit gerechnet wurde. Durch diese Anhebung des Preises/Einheit von 0,126603 auf 0,143330 EUR ergibt sich immerhin ein Differenzbetrag von 94,58 EUR ( für die Verbrauchseinheiten meiner Mutter )! Das meinte ich mit dem Grundsatz der Gleichbehandlung. Ich kann doch als Abrechnungsfirma nicht 7 Mietparteien die Verbrauchseinheiten für deren Heizung mit 0,12EUR/ Einheit berechnen und 1 Mietpartei im Nachhinein mit 0,14 EUR/Einheit bloß weil ich als Abrechnungsfirma einen Fehler korrigiere und sich daraus noch ein Folgefehler ergibt.
21.08.2017 - 07:35
Wenn man Untermieter einer Gewerbehalle mit Mietanteil von 60 m² (nicht räumlich getrennt vom Rest der Halle, die der Vermieter nutzt) müssen doch die 30 % Grundkosten für die Heizung nicht komplett für die ganze Halle vom Untermieter getragen werden ?? Das kann doch nicht stimmen?
22.08.2017 - 09:19
Hallo Gabriele,
die Aufteilung 30% / 70% wird dann i.d.R. auf Ihren Hallenanteil bezogen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
14.12.2017 - 18:58
Guten Tag,
in unseren angemieteten Gewerberäumen sindHeizkörper vorhanden, die nachVerbrauch und Fläche vom Vermieter abgerechnet werden.
Gleichzeitig heizen wir aber den Großteil der Fläche über eine Klimaananlage. Die Zusatzheizung fließt in den Flächenanteil nicht ein.
Wir zahlen also zweimal, Strom für die Klimaanlaga und Gas für die Heizung.
Gibt es dafür einen Schlüssel ?
05.11.2018 - 19:31
Schönen guten Tag,
ich wäre über eine Auskunft sehr dankbar.
Wenn ein Heizkostenverteiler einen Stichtagwert zum 31.12. gespeichert hat, muss dann auch dieser Wert zur Berechnung genommen werden für eine Rechnung welche vom 1.1.-31.12. reicht? Bei mir sind bei allen Hk deutlich höhere Werte in der Rechnung aufgelistet. Den Faktor der Hk’s habe ich berücksichtigt…
05.01.2022 - 10:39
Lieber Herr Lund,
eben habe ich die Nebenkostenabrechnung (Gewerbe) bekommen und soll für 5monatige Nutzung (Corona bedingte Schließung) und 1 Monat in der Heizperiode 270€ nachzahlen.
Ich habe die Heizkostenabrechnung angesehen. Habe in einem Zimmer einen großen Heizkörper mit 2 Heizkostenverteilern. Beide wurden, soweit ich das sehe, voll abgerechnet.Im Internet habe ich gelesen, dass die Ablesewerte halbiert werden müssten. Mein Anruf beider Ablesefirma hat erbracht, dass der Faktor halbiert worden wäre, aber auch das ist in der Abrechnung nicht kenntlich gemacht. Die Halbierung müsste doch an irgendeiner Stelle nachzuvollziehen sein? Können sie mir helfen?
Viele Grüße und ein wunderbares 2022!
Simone Zeisberg-Meiser
05.01.2022 - 12:06
Hallo Simone,
ja, die Halbierung (das Vorgehen) muss für Sie nachzuvollziehen sein. Ohne die Abrechnung selbst zu prüfen, kann ich Ihnen aus der Entfernung leider nicht wirklich helfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
11.05.2022 - 19:03
Hallo!
Wir wohnen seit einem Jahr in einem Mietshaus mit drei Parteien, welches mit Öl beheizt wird. Je nach Bedarf und aktuellem Ölpreis wird der Tank befüllt, mal mit 3000, mal mit 5000l (jedoch nie eine ungerade Zahl, welche anzeigen würde dass der Tank einfach wieder voll getankt wird). Wir haben bislang die handschriftlichen Abrechnungen von unserer Vermieterin bekommen. Sie geht dabei folgendermaßen vor: sie berechnet über einen Wärmemengenzähler den Anteil unseres Verbrauchs am Gesamtverbrauch des Hauses und berechnet dann prozentual die Kosten der Tankladung für uns (zB haben wir im Sommer 2000kwh verbraucht, entsprechend 40% des Hauses, und daher 40% der tankrrchning bezahlt, also 1900€) Eine Abrechnung über den realen Verbrauch nach Ende des Winters ist nicht erfolgt (dieser war 8000kwh, was nach meinen Recherchen 800l entspricht und damit hätten wir 1000€ Zu viel bezahlt). Jetzt, da wieder getankt wurde, sollen wir wieder 900€ zahlen (für besagte 8000kwh die wir im Winter verbraucht haben, was 23% des Gesamtverbrauchs entsprach). Die Vermieterin argumentiert dass sie ja stets nur von unserem Verbrauch der letzten Heizperiode ausgeht. Meiner Meinung nach müsste sie aber dann am Ende des Jahres den realen Verbrauch berücksichtigen und abrechnen, sehe ich das richtig?
Vielen Dank im Voraus
12.05.2022 - 09:20
Hallo Annika,
Ihre Vermieterin ist an die Heizkostenverordnung gebunden und muss mit 50 bis 70% nach Verbrauch abrechnen. Es gilt für den Heizölkauf bzw. für die Kostenumlage „First in – First out”.
Viele Grüße
Dennis Hundt
27.10.2022 - 22:23
Hallo Herr Hundt,
ich habe meine Heizkostenabrechnung erhalten und einen Fehler festgestellt. Ich bin im November 2020 eingezogen. Zu diesem Zeitpunkt stand auf dem betreffenden Heizkörper eine 374, die ist auch im Wohnungsabnahmeprotokoll eingetragen.
Am 27.10.2021 wurden unsere Wärmezähler am Heizkörper ausgetauscht. Es wurde dabei kein Protokoll über die Zählerstände angefertigt. Der neue Zählerstand ab 27.10. ist auch auf der Abrechnung des Jahres 2021 mit 0 angegeben, das ist soweit korrekt.
Mein Problem ist nun: Ende 2021 stand auf meinem Heizkörper eine 14. Nun wurde zu dieser 14 allerdings noch die 379 vom Vormieter aus dem Jahr 2020 dazu addiert. Somit steht auf meiner Abrechnung des Jahres 2021 eine 394.
Die Abrechnung ist rein formal richtig, auch der Wärmezählerwechsel ist aufgelistet. Nur eben stimmt der Wert dieses einen Heizkörpers nicht.
Wie bekomme ich jetzt die Rohdaten der Wärmezähler am Heizkörper? Ich selber kann schlecht beweisen, dass diese 394 falsch ist. Wurden da, wie von Ihnen im Text oben beschrieben, November und Dezember 2020 einfach mit in die Heizkostenabrechnung aufgenommen? Hätte das dann nicht irgendwie kenntlich gemacht werden müssen?
Mir ist noch etwas aufgefallen bei allen Heizkörpern, außer bei dem fehlerhaften oben: Bei Einzug habe ich auf einem Heizkörper z. B. eine 300 gehabt. Ich habe dann z. B. 200 Einheiten verbraucht, somit war am 27.10. der Zählerstand 500. In meine Heizkostenabrechnung steht bei Anfang aber 0,00 und bei Ablesung 200,00. Darf das so sein? Damit ist Fehlern doch Tür und Tor geöffnet.
Vielen Dank für Ihre Zeit,
Christian Joel
28.10.2022 - 08:13
Hallo Christian,
ich kann ihn hier per Kommentar leider nicht wirklich helfen. Schildern Sie Ihre Ausführungen dem Vermieter bzw. dem Abrechnungsdienstleister und bitten Sie um Stellungnahme bzw. Korrektur.
Sollte nicht korrekt abgerechnet werden können, muss im Zweifel geschätzt werden. In diesem Fall würde Ihnen ein 15-prozentiges Kürzungsrecht zustehen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
19.01.2023 - 22:41
Guten Abend Herr Hundt,
wir erhielten zum Ende des Jahres 2022 die Nebenkostenabrechnung für 2021. Darin wurden wir zu einer Nachzahlung in Höhe von ~2000€ aufgefordert.
Für eine sanierte ~90m² Stadtwohnung ergeben sich zusammen mit den monatlichen Anzahlungen jährliche Nebenkosten von ~4400€.
Haupteil davon sind Heizkosten und Kosten der zentralen Warmwassererzeugung (Energieträger = Fernwärme).
Vom Vermieter erhielt ich die Gesamtrechung des EVU und die anonymisierten Ablesewerte aller Wohnungen. Dabei ist die Summe der Wärmemengenzähler der einzelnen Wohnungen zusammen mit dem Wärmemengenzähler für zentrale Warmwasserversorgung um ca 15% höher als die abgerechnete Gesamtmenge des EVU.
Aufgrund der Abweichung ist m.E. eine saubere Zuordnung des tatsächlichen Verbrauchs nicht möglich.
Wie kann hier weiterverahren werden?
Vielen Dank für Ihre Unterstützung
20.01.2023 - 01:15
Hallo Kai-Uwe,
danke für Ihren Beitrag. Erfragen Sie, wie es zu der prozentualen Abweichung kommt.
Viele Grüße
Dennis Hundt