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Mietvertrag für eine Eigentumswohnung – Besonderheiten und Tipps

Gerade in den Städten hat sich in den letzten Jahren die Anzahl an Eigentumswohnungen um ein Vielfaches erhöht. Ob durch Umwandlung der gemieteten Wohnung in eine Eigentumswohnung oder Neuanmietung eines Eigentumsobjekts sind immer mehr Mieter mittlerweile nicht nur den Vermietern sondern mittelbar, dass heißt indirekt, auch Miteigentümern und Eigentümergemeinschaften gegenübergestellt.

Viele neue Problemfelder für Mieter und Vermieter sind bei dieser Konstellation der Vermietung eines Eigentumsobjekts hervorgetreten.

Wie die Rechtspraxis zeigt, ist es für Mieter einer Eigentumswohnung oftmals viel schwieriger und zeitaufwändiger ihre Rechte durchzusetzen, wie für die Mieter einer „regulären“ Mietwohnung, bei der der Eigentümer auch Haus- und Grundeigentümer ist.

Doch warum ist das so und was ist der Unterschied bei diesen Mietverhältnissen gegenüber „normalen“ Mietverhältnissen? Diese Frage ist von Rechtslaien kaum zu beantworten, denn der Unterschied liegt im Detail.

Während man als Mieter sonst regelmäßig „nur“ dem Vermieter, der auch Hauseigentümer ist – gleich, ob Einzelperson oder Wohnungsbaugesellschaft – gegenübergestellt ist und mit diesem letztendlich allein alle mietrechtlichen Fragen und Streitigkeiten klärt, ist man als Mieter einer Eigentumswohnung in nicht selten Fällen auch den Entscheidungen der Miteigentümer des Gesamtmietobjektes unterworfen. Dies ergibt sich nicht zuletzt daraus, dass der Vermieter als einzelner Wohnungseigentümer oft nicht die Befugnis hat allein über gewisse Bestandteile des Mietobjektes zu entscheiden.

Vielfach ist die Wohnungseigentümerversammlung in der Praxis die letzte Instanz für eigentlich mietrechtliche Streitigkeiten in den einzelnen Mietverhältnissen.

Auf was Sie daher achten und was Sie wissen sollten, wenn Sie als Mieter eine Eigentumswohnung mieten wollen oder als Eigentümer ihre Eigentumswohnung vermieten möchten, erfahren Sie in nachfolgendem Artikel.

Wir zeigen Ihnen in einem Überblick auf, welche Besonderheiten sich bei dem Mietobjekt Eigentumswohnung ergeben und worauf sie deshalb bei dem Mietvertragsabschluss ein besonderes Augenmerk legen sollten.

I. Die Besonderheiten bei der Eigentumswohnung

Um Aufzeigen zu können, was die Besonderheit bei dem Mietobjekt Eigentumswohnung ist, ist zunächst zu klären was eine Eigentumswohnung eigentlich ist.

Während ein Miethaus einem Eigentümer allein oder mehreren Eigentümern gemeinsam gehört, sind Gebäude und Grundstück einer sogenannten Eigentumswohnanlage in Miteigentum am gemeinschaftlichen Eigentum (bezeichnet als Gemeinschaftseigentum) und „Sondereigentum“ aufgeteilt.

Wohnungseigentum, das heißt die Eigentumswohnung an sich, ist das Sondereigentum an einer Wohnung.

Und da liegt der entscheidende Punkt: Jeder Wohnungseigentümer hat zusätzlich zu seinem Sondereigentum auch ein Miteigentum am gesamten Gebäude, das gemeinschaftliches Eigentum ist und von allen Bewohnern des Hauses zumindest anteilig genutzt wird oder genutzt werden kann.

Die Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer – für die Fragen der Regelungen dieses Rechtsgeflechtes des Sonder- und Gemeinschaftseigentums- sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt.

Für den Mieter der jeweiligen Eigentumswohnung entfaltet dieses Gesetz unmittelbar zwar keinerlei Wirkung, nimmt aber mittelbar – nämlich durch den Vermieter als Miteigentümer – sehr wohl Einfluss auf das einzelne Mietverhältnis, da es den Vermieter in seiner Entscheidungsfreiheit und dem entsprechenden Gestaltungsspielraum gegenüber dem Mieter in gewissen Fällen einschränken kann.

Sämtliche Fragen, die nämlich Gebäude- oder Wohnungsbestandteile betreffen, die im Miteigentum aller Haus-und Grundeigentümer stehen, müssen nach dem WEG grundsätzlich auch durch die Gemeinschaft der Eigentümer als solches entscheiden werden.

Diese gemeinsamen Entscheidungen über derartige Gebäude- oder Wohnungsbestandteile werden in einer als Eigentümerversammlung bezeichneten Einberufung aller Miteigentümer getroffen..

Für den einzelnen Eigentümer sind daher sowohl die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft, als auch die Beschlüsse derselben, die auf den regelmäßig stattfindenden Wohnungseigentümerversammlungen getroffen werden, bindend.

Für den Mieter gelten diese Vereinbarungen und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft zwar grundsätzlich nicht, dass heißt der Mieter kann daraus weder direkt verpflichtet werden noch Rechte ableiten, der Vermieter darf aber mit seinem Mieter keine, diesen entgegenstehenden Vereinbarungen treffen.

Sollte der Vermieter mit seinem Mieter dennoch Vereinbarungen treffen, die den Vereinbarungen beziehungsweise Beschlüssen der Eigentümerversammlung oder der Gemeinschaftsordnung entgegenstehen, sind die mietvertraglichen Vereinbarungen, unwirksam.

Der Mieter kann sich dann zwar gegen den Vermieter auflehnen und eventuell, je nach Vereinbarung, Ansprüche gegen diesen geltend machen, er kann die mietvertraglichen Vereinbarungen aber nicht gegenüber den anderen Miteigentümern geltend machen oder gar durchsetzen.

Merke:

Über die Wohnung, als sein Sondereigentum, kann der Eigentümer und damit auch der Vermieter, über fast alle Fragen die im vorliegenden Rahmen der Vermietung, wie zum Beispiel der Innenausstattung (- Parkett oder Laminat verlegen etc.-) oder Wohnungsaufteilung, usw. weitgehend frei entscheiden. Zudem kann der Eigentümer die Wohnung zum Beispiel auch immer selbst bewohnen oder aber auch weitervermieten.

Demgegenüber kann über jegliche Fragen (- auch Gestaltungsfragen-, die Gebäude- oder Wohnungsbestandteile betreffen, welche im Miteigentum aller Haus-und Grundeigentümer stehen auch nur die Gemeinschaft der Eigentümer als solches entscheiden. Als Beispiel ist hier an gemeinsame Flure, Treppenhäuser, Wasch-/ Kellerräume oder an tragende Wände in einzelnen Wohnungen zu denken.

Der Mieter ist demnach bei Fragen der Nutzung oder Veränderung der im Miteigentum stehenden Teile seines vertraglichen Mietobjektes indirekt auch immer von den Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft abhängig.

II. Rechte und Pflichten/Problemfälle

1. Mängel in der Mietwohnung

Bei Mängeln in der Mietwohnung an sich (- also dem Sondereigentum -) oder anderen Teilen des Mietobjekts, auch jenen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, haben die Mieter von Eigentumswohnungen gegen ihren Vermieter einen Anspruch auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes wie jeder andere Mieter nach § 536 a BGB.

Dass heißt, der Mieter hat sowohl einen Anspruch auf Selbstbeseitigung des Mangels als auch auf entsprechenden Aufwendungsersatz, wenn sich der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug befindet.

Problematisch ist für den Mieter einer Eigentumswohnung allerdings oftmals die Durchsetzung beziehungsweise Geltendmachung dieser Ansprüche, insbesondere des Aufwendungsersatzanspruches, wenn es um die Mängelbeseitigung an Mietobjektsteilen des Gemeinschaftseigentums geht, weil er gegenüber der Eigentümergemeinschaft grundsätzlich nicht zu Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum befugt ist. Das Selbstbeseitigungsrecht und der Aufwendungsersatzanspruch stehen dem Mieter nur im Verhältnis zu dem Vermieter zu und sind insoweit beschränkt, als dass dieser auch keine weiter gehenden Ansprüche als der vermietende Eigentümer geltend machen kann.

Ist die Eigentümergemeinschaft mit der Mangelbeseitigung durch den Mieter einverstanden und führt der Mieter die Mangelbeseitigung durch, so hat er unter den weiteren Voraussetzungen einen Anspruch gegen den Vermieter auf Aufwendungsersatz. Der Vermieter hat dann in der Regel einen Ausgleichsanspruch gegen die Gemeinschaft nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag.

Das gilt auch, wenn zur Mängelbeseitigung Eingriffe in das gemeinschaftliche Eigentum erforderlich sind und der hierfür erforderliche Beschluss der Eigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt beziehungsweise von der Gemeinschaft verweigert oder die Mängelbeseitigung abgelehnt wurde.

Notfalls muss der Vermieter dann die Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum und damit auch den Beschluss der Eigentümergemeinschaft vor dem zuständigen Gericht durchsetzen. Dass heißt der Vermieter als Eigentümer muss die anderen Mitglieder nach dem WEG gerichtlich in Anspruch nehmen und zum Beispiel auf Zustimmung zu einer bestimmten Beschlussfassung verklagen.

Merke:

Der Anspruch des Mieters einer Eigentumswohnung nach § 536 a BGB beschränkt sich bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum in Umfang und Höhe auf den des Wohnungseigentümers beziehungsweise Vermieters gegenüber der Gemeinschaft.

2. Miethöhe

Bei der zulässigen Miethöhe wie auch bei Mieterhöhungen wird kein Unterschied zwischen vermieteten Eigentumswohnungen und „normalen“ Mietwohnungen gemacht.

Gerade bei Eigentumswohnungen aber werden häufig Mieten bzw. Mieterhöhungen gefordert, die überhaupt nicht zulässig sind, deshalb sollte man als Mieter hier immer ein besonderes Augenmerk auf die Vergleichsmieten beziehungsweise die mögliche Rechtfertigung der Miethöhe legen.

3. Betriebskosten

Bei den Betriebskosten verhält es sich wie bei der Miethöhe. Der Mieter hat die gleichen Rechte. Wenn Sie eine Nettokaltmiete mit Betriebskostenvorauszahlungen leisten, muss der Vermieter eine ordnungsgemäße Abrechnung vorlegen.

Er darf nicht einfach die Abrechnung des Wohn- oder Hausgelds, die er von der ( – wenn vorhandenen, Hausverwaltung -) der Eigentümergemeinschaft bekommt, an den Mieter weitergeben. Diese Einzelabrechnung des Hausgelds unterscheidet sich nämlich in mehreren Punkten von einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung für Mietwohnungen und umfasst auch nicht umlagefähige Kosten, wie zum Beispiel für Instandsetzungsarbeiten oder Eigentumssteuern.

4. Emissionen und Gebrauchsbeschränkungen

Bei Emissionen des Mieters, dass heißt beispielsweise bei Lärm- oder Geruchsbelästigungen aus der Mietwohnung, können die Wohnungseigentümer den Mieter nach § 1004 BGB auf Unterlassung in Anspruch nehmen, wenn von ihm konkrete und nicht zu duldende Störungen ausgehen.

Verstößt der Mieter gegen wohnungseigentumsrechtliche Gebrauchsbeschränkungen, wie zum Beispiel gegen eine Beschränkung der Tierhaltung oder der Musikausübung, so kommt es darauf an, ob die übrigen Wohnungseigentümer gegen den Eigentümer der betreffenden Eigentumswohnung einen sogenannten dinglichen Anspruch hätten, sofern dieser den beanstandeten Gebrauch selbst ausüben würde. Dies ist dann der Fall, wenn die Gebrauchsbeschränkung sich beispielsweise aus der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung ergibt oder auf einer entsprechenden Vereinbarung beruht und diese aus dem Grundbuch ersichtlich ist ( – vergleiche Schmitt/Futterer Mietrechtskommentar 11. Auflage, Kap IV. Rn. 21 und Rn. 22- ).

Hinweis für alle Mieter, die aufgrund einer Umwandlung Mieter einer Eigentumswohnung geworden sind:

Es besteht ein zusätzlicher Kündigungsschutz in Bezug auf Eigenbedarfskündigungen durch den Wohnungseigentümer!

Da Kündigungen wegen Eigenbedarfs bei Eigentumswohnungen nicht selten vorkommen, wurde eine zusätzliche Kündigungsbeschränkung eingeführt:

Der Vermieter darf frühestens nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 577a Abs. 1 BGB) und die Bundesländer können diese gesetzliche Mindestfrist entsprechend den örtlichen Erfordernissen auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a Abs. 2 BGB).

Hier finden Sie einen ausführlichen Artikel zum Kündigungsschutz nach der Umwandlung in Eigentumswohnungen.

III. Der Mietvertrag bei einer Eigentumswohnung – Checkliste

Ein Mietvertrag für eine Eigentumswohnung sollte die aufgezeigten Besonderheiten berücksichtigen, die bei dieser ganz besonderen Art von Vermietungsobjekt zu beachten sind.

Daher achten Sie darauf, dass folgende Punkte der nachfolgenden Checkliste als sogenannter Mindestinhalt geregelt sind.

Checkliste:

1. Werden die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft in Bezug auf

  • Umlegung der Betriebs- bzw. Nebenkosten,
  • Regelungen zur Treppenhausreinigung
  • oder Nutzung der Gemeinschaftsflächen

berücksichtigt und einbezogen ?

2. Decken sich die Regelungen der Gemeinschaft, insbesondere die Hausordnung mit den Mietvertragsklauseln?

3. Sind Regelungen vorhanden in denen die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft in Bezug auf

  • Reparaturen oder
  • baulichen Veränderungen an Gemeinschaftseigentum in dem Mietvertrag

Berücksichtigung finden?

IV. Fazit

Das Mietverhältnis bei einer Eigentumswohnung zeigt aufgrund der besonderen Konstellation sowohl für Mieter als auch Vermieter einige Problempunkte auf. Einzelne Rechte des Mieters sind schwieriger durchzusetzen als für den Mieter einer „normalen“ Mietwohnung. Gerade deshalb kann abschließend nur angeraten werden, sich vor Mietvertragsabschluss mit möglichen Problempunkten zu befassen und diese wenn möglich bereits im Mietvertrag, also zumindest im Verhältnis zum Vermieter zu regeln. In Streitfällen ist eine rechtliche Fachberatung anzuraten.

Eine Antwort auf "Mietvertrag für eine Eigentumswohnung – Besonderheiten und Tipps"

  • Bärbel Ziehm
    15.03.2016 - 13:21 Antworten

    Vielen Dank, ich habe nun mein Entscheidung getroffen

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