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Nebenkosten + Mietvertrag: Die Vereinbarungen im Mietvertrag sind entscheidend

Immer wieder geht es darum, was genau im Mietvertrag zu den Nebenkosten vereinbart ist. Da fallen Begriffe wie Umlagevereinbarung, Verteilerschlüssel, sonstige Betriebskosten, Vorauszahlungen und Nebenkostenpauschale, verbrauchsabhängige Abrechnung und vieles mehr.

Als Mieter und als Vermieter fragt man sich, wozu diese ganzen Detailregelungen überhaupt notwendig sind und warum es wichtig ist eine Nebenkostenvereinbarung im Mietvertrag zu haben. Schließlich ist es in der Praxis fast Standard, das der Mieter monatliche Nebenkostenvorauszahlungen leistet.

Der nachfolgende Artikel soll Aufschluß darüber geben, warum die Vereinbarungen zu den Nebenkosten im Mietvertrag so wichtig sind.

I. Vereinbarung im Mietvertrag ist die Grundlage für die Nebenkostenabwälzung

Ohne eine spezifische Festlegung im Mietvertrag, dass der Mieter die Nebenkostenlast bezüglich der Mietwohnung oder Mieteinheit trägt, hat der Vermieter alle Aufwendungen, die durch die Nebenkosten anfallen, allein zu tragen.

Das Gesetz sieht nämlich vor, dass der Vermieter alle anfallenden Kosten und Lasten des Mietobjekts zu zahlen hat, gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Der Mieter wäre danach monatlich nur mit der Begleichung des Mietzinses belastet.

Wenn die Mietvertragsparteien daher vereinbaren wollen, dass der Mieter die Nebenkosten trägt muss dies auch so im Mietvertrag stehen.

Gemäß § 556 Abs. 1 S. 1 BGB bedarf es dazu einer sogenannten Betriebskostenvereinbarung beziehungsweise Umlagevereinbarung:

  • Begrifflich ist damit eine Vereinbarung gemeint, in der die Nebenkostenlast auf den Mieter abgewälzt wird – bei den gesetzlichen Regelungen wird lediglich anstelle des Wortes „Nebenkosten“ immer der rechtlich korrektere Begriff „Betriebskosten“ verwendet.
  • Inhaltlich werden zwei Dinge geregelt:
  • – die Verpflichtung des Mieters überhaupt Nebenkosten zu tragen
  • – der Umfang der Verpflichtung, das heißt, welche Nebenkosten genau vom Mieter, in welcher Form (Vorauszahlung oder Pauschale) zu tragen sind.

II. Umlagevereinbarung bestimmt den Umfang der Nebenkostenlast

Für die Formulierung der Umlagevereinbarung im Mietvertrag hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 10.02.2016, Az.: VIII ZR 137/15 ausdrücklich entschieden, dass es zur Übertragung der Nebenkosten auf den Mieter ausreicht, wenn bestimmt wird, dass „der Mieter die Betriebskosten zu tragen“ hat.

Zudem hat der BGH in selbigem Urteil bezüglich des Umfangs der zu tragenden Nebenkosten ausgeführt, dass in der Wohnraummiete auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ohne ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25.November 2003, die Umlage der in § 556 Abs. 1 S. 2 BGB und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten als vereinbart gilt. Soweit es sich nämlich nicht um “sonstige” Betriebskosten im Sinne von§ 2 Nr. 17 BetrKV handelt, sei es nach dem BGH für die Umlagevereinbarung – auch in Formularvereinbarungen – genug, wenn auf die Betriebskosten gemäß §§ 1,2 BetrKV verwiesen werde (so entsprechend auch der BGH in den Entscheidungen vom 7.04.2004, Az.: VIII ZR 167/03; vom 27.06.2007,Az.:VIII ZR 202/06; vom 13.01.2010, Az.: VIII ZR 128/08).

Das bedeutet, vereinfacht gesagt, dass es nach diesem Urteil (BGH vom 10.02.2016, Az.: VIII ZR 137/15) keiner ausdrücklichen Aufzählung der einzelnen Nebenkosten bedarf, wenn es sich nicht um „sonstige“ Nebenkosten handelt. Welche Nebenkosten in den „sonstigen“ enthalten und aufgezählt werden dürfen, können Sie in dem Artikel: „Nebenkostenabrechnung: Was sind “Sonstige Betriebskosten” (und deren Umlagefähigkeit)“ ausführlich nachlesen.

Insgesamt ergibt sich danach Folgendes:

  • Für die Abwälzung der Nebenkostenlast an sich, reicht es aus, wenn im Mietvertrag beispielsweise formuliert wird:
  • „Der Mieter hat die Betriebskosten zu tragen.“
  • Für die weitere Bestimmung des Umfangs der zu tragenden Nebenkosten reicht die Bezugnahme auf §§ 1,2 BetrKV. So kann hier zum Beispiel formuliert werden:
  • “Für Art und Umfang der Betriebskosten sind §§ 1, 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) in der jeweils geltenden Fassung maßgebend. Sonstige Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 sind:…”.

Des weiteren muss auch geregelt werden, wie die Nebenkosten vom Mieter zu tragen sind. Das Gesetz lässt es dabei offen, ob man eine monatliche Nebenkostenpauschale oder eine Nebenkostenvorauszahlung vereinbaren will, § 556 Abs. 2 S. 1 BGB.

Die monatliche Nebenkostenvorauszahlung ist dabei die geläufigere Variante und wird durch den tatsächlichen Anfall der Kosten bestimmt. Über die monatlichen Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen. Bei der Nebenkostenpauschale ist der tatsächliche Anfall der Nebenkosten nicht maßgeblich, sondern die Nebenkosten gelten mit der vereinbarten Pauschalzahlung als abgegolten.

Im Mietvertrag könnte die entsprechende Formulierung wie folgt lauten:

  • Nebenkostenvorauszahlung„Die Betriebskosten sind durch monatliche Vorauszahlungen in Höhe von (…) € zu begleichen.“
  • Nebenkostenpauschale„Die Betriebskosten gelten durch ein monatliche Pauschalzahlung in Höhe von (…) € als abgegolten.“

III. Nebenkostenvorauszahlung und Abrechnungspflicht

Die ausdrückliche Vereinbarung zu der Zahlung der Nebenkosten in monatlichen Vorauszahlungen, ist besonders wichtig, denn nur bei diesen gibt es eine Abrechnungspflicht für den Vermieter nach § 556 Abs. 3 S. 1 BGB. Danach ist der Vermieter verpflichtet über Vorauszahlungen für Betriebskosten beziehungsweise Nebenkosten jährlich abzurechnen ist.

Das heißt, nur bei einer Vorauszahlungsvereinbarung muss der Vermieter auch eine Nebenkostenabrechnung erstellen.

Einen detaillierten Überblick zum Thema der Nebenkostenvorauszahlung finde Sie auch in dem Artikel: „Nebenkostenvorauszahlung“.

IV. Fazit

Den Vereinbarungen im Mietvertrag zu den Nebenkosten kommt eine besondere Bedeutung zu, da ohne selbige der Mieter keine Nebenkosten zu zahlen hat. Enthält der Mietvertrag nämlich keine Regelung oder ist die Regelung unwirksam, dann hat der Vermieter sämtliche Nebenkosten zu tragen.

25 Antworten auf "Nebenkosten + Mietvertrag: Die Vereinbarungen im Mietvertrag sind entscheidend"

  • Stefan
    20.09.2017 - 00:19 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe mit meiner Freundin eine Wohnung bewohnt in der wir beide im Außenverhältnis als gleichwertige Mieter aufgeführt waren. Im Innenverhältnis haben wir gleiche Wohnraumanteile bewohnt, jedoch habe ich aufgrund meines Gehalts 2/3 der Gesamtmiete (inkl. Nebenkostenvorrauszahlung) übernommen und meine Freundin 1/3. Nach Versetzung und gemeinsamen Auszug, haben wir uns jetzt getrennt und nun die letzte Nebenkostenrückerstattung in nicht unbeträchtlicher Höhe erhalten.

    Gibt es eine Regelung, wonach diese Rückerstattung im Innenverhältnis aufgeteilt wird?

    Meiner Logik nach bestünde die Aufteilung anteilig der gezahlten Gesamtmiete, also 2/3 und 1/3, meine Freundin beharrt auf Hälfte/Hälfte. Es ist nichts dazu festgehalten worden.

    Vielen Dank

    Stefan

    • Mietrecht.org
      20.09.2017 - 08:09 Antworten

      Hallo Stefan,

      im Außenverhältnis haften Sie beide zu 100%, im Innenverhältnis macht es meine Erachtens zumindest Sinn, das bisherige Verhältnis beizubehalten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Frederik Braun
    21.10.2019 - 17:26 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    bei mir ist der Fall das die Heizkosten falsch abgerechnet wurden sind.
    Und zwar nicht wie im Vertrag geregelt zu 100 nach verbrauch , sondern pauschal nach m².
    Kann ich somit jetzt die Heizkosten komplett aus der Nebenkostenabrechnung komplett rausnehmen?
    Eine Nachbesserung des Vermieters ist garnicht möglich da keine Verbrauchserfassungsgeräte installiert wurden sind. Was uns nie mitgeteilt wurde.
    MfG
    F.Braun

  • Tim Drefahl
    27.08.2020 - 10:01 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich werde demnächst ein Mietverhältnis eingehen und suche daher um Rat bzgl. des Mietvertrages.
    Der Vermieter hat bei den Nebenkosten, Kosten wie “Kosten Springbrunnenreinigung”, “Kosten Sauna und Schwimmbad”, “Reinigung der Feuerstätten” etc.aufgeführt.

    Meine Frage, da wir weder ein Schwimmbad/Sauna oder Springbrunnen benutzen können bzw haben, müssten wir diese NK in Zukunft tragen? Sollten Sie anfallen,
    der Vermieter meinte es könnte sein das irgendwann ein Schwimmbad/Sauna im Gebäudekomplex entsteht. Ist es rechtlich wirksam solche Kosten zutragen, wenn man sie nicht nutzen kann?

    Vielen Dank im Voraus.

    Vg
    Tim Drefahl

    • Mietrecht.org
      27.08.2020 - 19:29 Antworten

      Hallo Tim,

      der Vermieter kann nur Kosten umlegen / abrechnen, die auch tatsächlich anfallen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Julia
    10.09.2020 - 20:27 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    bei mir steht im Untermietvertrag nur eine Gesamtmiete, keine Nebenkosten oder Vorauszahlung. Aber da steht im Vertrag auch: “Ändert sich die Höhe der Miete oder der Vorauszahlung/Pauschalen im Hauptmietvertrag, so aknn der Hauptmieter die Änderung auch im Verhältnis zum Untermieter nach Darlegung entsprechend geltend machen.”
    Jetzt hat der Hauptmieter die Jahresnebenkostenabrechnung vom Hauptvermieter bekommen und muss nachzahlen, ist er berechtigt die Nebenkostenabrechnung auf mich zu übertragen und von meiner Kaution abzuziehen?

    Viele Grüße
    Julia

    • Mietrecht.org
      13.09.2020 - 21:09 Antworten

      Hallo Julia,

      Pauschalen können m.E. nur angepasst werden, wenn die aktuelle Höhe der Pauschale bekannt ist. Lassen Sie die Sache bei Bedarf rechtlich prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Kerstin
    08.10.2020 - 18:58 Antworten

    Hallo,
    wir haben einen neuen Mietvertag abgeschlossen, jedoch steht, dass wir die anfallenden Betriebs- und Nebenkosten gemäß Wohnraumforderungsgesetz und Betriebskostenabrechnung zahlen müssen. Außerdem welche Posten die Nebenkosten/Betriebskosten beinhaltet. Jedoch wurde keine Summe im Vertrag vereinbart, welche ich dafür zahlen soll. Nur das ich die trage und was sie beinhalten.
    Vielen Dank
    Kerstin

  • Selina
    15.02.2022 - 13:46 Antworten

    Hallo,

    ich bin vor 2 Wochen ausgezogen und habe nun die Nebenkostenabrechnung erhalten. Die besagt, dass ich fast 200 Euro nachzahlen soll. 107 Euro davon gehören zu einer monatlichen Mattenreinigung im Treppenhaus. Im Internet finde ich nichts dazu, ob das wirklich vom Mieter zu tragen ist, wenn es nicht ausdrücklich im Mietvertrag steht. Im Vertrag stehen nur “sonstige Betriebskosten”. Die Mattenreinigung scheint aber laut Internet auch nicht darunter zu fallen. Daher meine Frage nun, ist das in den sonstigen Kosten enthalten und falls nicht, muss es eigentlich explizit im Vertrag stehen?

    Vielen Dank im Voraus!.
    Selina

    • Mietrecht.org
      15.02.2022 - 18:27 Antworten

      Hallo Selina,

      ich würde die Kosten eher zur Treppenhausreinigung zählen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Heike
    12.07.2022 - 07:56 Antworten

    Hallo,

    In meinem Mietvertrag ist ein Mietzins von 600€ inkl. aller anfallenden Nebenkosten vereinbart. Der Vermieter möchte nun die Miete um 50€ monatlich erhöhen mit der Begründung, dass die Nebenkosten steigen. Im Mietvertrag ist keine Mieterhöhung vereinbart. Die Nebenkosten sind nicht separat ausgewiesen.
    Hat der Vermieter ein Recht auf diese Erhöhung?

    Viele Grüße,
    Heike

  • Emili
    18.08.2022 - 10:27 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren, im Mietvertrag steht nur die Höhe der kalten Wohnung, die anderen Felder sind leer und es sind keine Heizkosten oder sonstige Nebenkosten angegeben. Der Vermieter hat uns erstmals nach 3 Jahren die Bitte gestellt, dass wir für das Vorjahr 5.000 Euro Heizkosten zahlen müssen, obwohl wir bisher noch nie etwas nachgezahlt haben. Sind wir verpflichtet, Heizkosten zu bezahlen, die nicht im Vertrag aufgeführt sind?

    • Mietrecht.org
      18.08.2022 - 10:28 Antworten

      Hallo Emili,

      oben im Fazit finden Sie die Antwort.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Axel
    20.08.2022 - 12:37 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Ich bin Eigentümer eines Hauses mit drei Wohnungen.

    Eine der Wohnungen bewohne ich selbst. Die anderen beiden Wohnungen haben eine zeitlang leer gestanden und sollen nach Renovierung nun wieder vermietet werden.

    Ich würde die Betriebskosten dabei gerne über eine Pauschale regeln. Allerdings meine ich einmal gelesen zu haben, dass dies bei den Heizkosten nicht erlaubt sei.

    Können sie mir hierzu Auskunft erteilen?

    Wenn eine Pauschale möglich ist:

    Kann ich die Pauschale an die Anzahl der Personen koppeln? Wenn also ein Mieter alleine in eine Wohnung einzieht und später zum Beispiel ein Partner mit in die Wohnung einzieht.

    Könnte ich im Mietvertrag quasi eine Pauschale X für eine Person festlegen mit der zusätzlichen Regelung, dass sich die Pauschale pro weiterer Person, die einzieht, um den Betrag Y erhöht?

    • Mietrecht.org
      20.08.2022 - 18:08 Antworten

      Hallo Axel,

      ich denke sie sind an die Heizkostenverordnung gebunden. Die nicht verbrauchsabhängigen Nebenkosten können Sie durch aus mit einer Pauschale gestalten. Auch eine personenabhängige Gestaltung erscheint mir denkbar. Genaue Formulierungen sollten Sie im Zweifel rechtlich prüfen lassen. Das ganze ist sicher Fehler anfällig.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jan
    04.09.2022 - 12:26 Antworten

    Hallo,
    verstehe ich es richtig, dass eine Klausel ähnlich: „der Mieter trägt die Betriebskosten“ ohne irgendeine Ergänzung zum Umfang. Also ohne Verweis auf einzelne Kosten oder die Betriebskostenverordnung unwirksam ist?

    VG
    Jan

  • Franz-Josef Dräger
    03.10.2022 - 01:55 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    in meinem Mietvertrag steht zum Umrechnungsmaßstab der Betriebskosten folgendes.
    “Der Umlegungsmaßstab für die Heiz- und Warmwasserkosten richtet sich nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung. Bei den übrigen Betriebskosten wird das Wohnflächenverhältnis auch nach der Wohnflächenverordnung zu Grunde gelegt.”
    In der jetzt erhaltenen Nebenkostenabrechnung werden die Kosten für Frischwasser, Abwasser und Müll, ohne vorherige Vereinbarung, nach Personenmonaten zulässig?
    Mit freundlichen Grüßen
    Franz-Josef

    • Mietrecht.org
      03.10.2022 - 16:01 Antworten

      Hallo Franz-Josef,

      das ist nicht zulässig. Der Vermieter ist an den vereinbarten Schlüssel gebunden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christoph
    03.11.2022 - 14:09 Antworten

    Hallo Dennis,

    Ich hatte in der Zeit von August 2015 bis Juni 2022 zwei Stellplätze in einer Tiefgarage angemietet. Die dazugehörige Wohnanlage habe ich nicht bewohnt. Im Mietvertrag steht zu Miete und Nebenkosten nur folgender Punkt:

    Miete X€ (Y€ Nettomiete + Z€ Betriebsnebenkosten)

    Es gibt weder einen Hinweis welche Kosten in den Nebenkosten enthalten sind, noch ob es sich um eine Pauschale oder Vorauszahlung handelt im Mietvertrag. Mein Verständnis war, dass es sich um eine Pauschale handelte. In der Vergangenheit gab es zudem nie eine Nebenkostenabrechnung. Nun habe ich eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2021 mit Nachzahlungsforderung erhalten.

    Ist diese Nebenkostenabrechnung so zulässig?

    Vielen Dank vorab für eine Antwort

    Christoph

    • Mietrecht.org
      03.11.2022 - 14:45 Antworten

      Hallo Christoph,

      ohne deutlichen Hinweis, dass es sich um eine Vorauszahlung handelt, kann der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung + Nachzahlung m.E. nicht durchsetzen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • uta
    15.11.2022 - 22:13 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich habe einen Mietvertrag erhalten der keine Nebenkosten enthält sondern eine “feste” Monatsmiete. Der Vertrag enthält daher keine Nettomiete.
    Kann ich diese einfordern damit ich ausrechnen kann ob die Miete zu hoch ist, etwas was ich befürchte (40 km, normale Ausstattung, 1400 €, zentrale Lage, Berlin)?

    Vielen Dank im Voraus!
    Uta

    • Mietrecht.org
      16.11.2022 - 07:12 Antworten

      Hallo Uta,

      Sie können die Zusammensetzung erfragen. Es wird aber einen Grund haben, warum es sich um eine Pauschalmiete handelt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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