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Mietminderung ankündigen oder einfach mindern?

Weist die Mietsache einen Mangel auf, durch den ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder nicht unerheblich gemindert ist, hat der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete, im Extremfall sogar gar keine Miete zu entrichten. Das wissen auch die meisten Mieter und zahlen oft ohne vorherige Rücksprache mit dem Vermieter gar keine oder zumindest nicht die volle Miete, wenn sie der Ansicht sind, dass ein solcher zur Minderung berechtigender Mangel vorliegt.

Immer wieder kommt es vor, dass Vermieter die Mietminderung als unberechtigt zurückweisen und zur Begründung anführen, der Mieter habe diese vorher ankündigen müssen. Doch nicht alles, was Vermieter behaupten, muss auch zutreffen.

Wir klären mit diesem Beitrag darüber auf, welche Mitteilungspflichten den Mieter im Zusammenhang mit der Mietminderung treffen.

Lesen Sie auch: 10 Schritte zur Mietminderung – So gehen Mieter vor

I. Die Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein – Es bedarf keiner Minderungserklärung des Mieters

Das Gesetz verwendet den Begriff der Mietminderung nicht ausdrücklich. In § 536 Abs.1 BGB heißt es lediglich, dass der Mieter von der Entrichtung der Miete befreit ist bzw., dass er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten hat, wenn die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist, durch den ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder nicht unerheblich gemindert ist.

Hiermit bringt das Gesetz zum Ausdruck, dass der vom Mieter geschuldete Mietzins automatisch kraft Gesetzes herabgesetzt wird bzw. die Zahlungsverpflichtung vollständig entfällt, wenn die Minderung bzw. Aufhebung der Tauglichkeit der Mietwohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch vorliegt. Dies ist keinesfalls selbstverständlich. Im Kaufrecht z.B. muss der Käufer die Minderung, d.h. die Herabsetzung des Kaufpreises, durch eine Gestaltungserklärung gegenüber dem Vermieter erst herbeiführen (vgl. § 441 Abs.1 S.1 BGB). Einer solchen Erklärung bedarf es zur Herbeiführung der Herabsetzung des Mietzinses nicht. Diese tritt automatisch ein mit der Folge, dass die Zahlung der vollen Miete wegen der mangelnden Verpflichtung teilweise ohne rechtlichen Grund i. S. d. § 812 Abs.1 S.1 Alt.1 BGB erfolgt und vom Mieter zurückgefordert werden kann, sofern er von der mangelnden Verpflichtung keine Kenntnis hatte (vgl. § 814 BGB).

Daraus, dass die Herabsetzung des geschuldeten Mietzinses kraft Gesetzes erfolgt, ergibt sich auch, dass die Berechtigung des Mieters, eine entsprechend herabgesetzte Miete zu zahlen, zumindest nicht daran scheitern kann, dass er die Mietminderung, d. h. die Herabsetzung seiner Zahlungspflicht, nicht durch eine entsprechende Erklärung gegenüber dem Vermieter herbeigeführt hat.

II. Auch die Zahlung einer herabgesetzten Miete muss nicht angekündigt werden

Steht nun fest, dass der Mieter die Mietminderung nicht durch eine Erklärung gegenüber dem Vermieter herbeiführen muss, stellt sich die weitere Frage, ob der Mieter dem Vermieter zumindest vorher ankündigen muss, dass er nicht den vollen Mietzins zahlen wird.

Diese Frage kann eindeutig mit „NEIN“ beantwortet werden. Zahlt der Mieter die Miete, die er tatsächlich schuldet, verhält er sich vertragsgemäß und kommt seiner Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses uneingeschränkt nach. Von einem Mieter kann nicht verlangt werden, dass er dem Vermieter ankündigt, dass er diejenige Miete zahlt, die er tatsächlich schuldet.

Auch wenn keine rechtliche Verpflichtung des Mieters besteht, dem Vermieter im Voraus anzukündigen, dass er nicht die volle Miete zahlen wird, kann dies dennoch in bestimmten Fällen ratsam sein. Die Ankündigung empfiehlt sich z.B. dann, wenn der Mangel fortbesteht und der Vermieter keine Anstalten macht, diesen zu beseitigen. Durch die Ankündigung, für die gesamte Dauer der Gebrauchsbeeinträchtigung nur eine entsprechend herabgesetzte Miete zu zahlen, kann der Mieter Druck ausüben und den Vermieter zu einer beschleunigten Mängelbeseitigung veranlassen.

Die Ankündigung, nicht die volle Miete zu zahlen, kann für den Mieter auch dann von Vorteil sein, wenn die Höhe des Minderungsbetrages schwer einzuschätzen ist, was sehr oft der Fall ist. Setzt der Mieter die Minderungsquote ohne vorherige Rücksprache mit dem Vermieter zu hoch an, gerät er in Zahlungsverzug. Im schlimmsten Fall droht die außerordentliche fristlose Kündigung. Ein vorheriger Austausch mit dem Vermieter kann hier hilfreich sein.

In denjenigen Fällen, in denen sich der Mieter seines Minderungsrechts oder der Höhe des Minderungsbetrages nicht sicher sein kann, empfiehlt es sich außerdem, die volle Miete zwar zunächst zu zahlen, sich aber bei der Zahlung die Rückforderung des zu viel gezahlten Betrages gem. § 812 Abs.1 S.1 Alt.1 BGB wegen des Mangels und der dadurch eingetretenen Mietminderung vorzubehalten. Hierdurch kann der Mieter verhindern, dass ihm mietrechtliche Konsequenzen drohen, wenn das Minderungsrecht nicht oder nicht in der behaupteten Höhe besteht (vgl. hierzu den Beitrag: „Tipp: Erst Miete unter Vorbehalt zahlen, dann Mietminderung folgen lassen„). Durch den Vorbehalt der Rückforderung kann der Mieter außerdem verhindern, dass sein Rückzahlungsanspruch gem. § 814 BGB wegen Kenntnis der mangelnden Verpflichtung ausgeschlossen ist.

Der Vorbehalt der Rückforderung kommt in diesem Fall einer Ankündigung der Mietminderung gleich, die nicht dadurch vollzogen wird, dass der Mieter von vornherein nur einen Teil der Miete zahlt, sondern dadurch, dass er die zuviel gezahlte, nicht geschuldete Miete zurückfordert.

Nicht nur zu empfehlen, sondern zwingend notwendig ist eine Ankündigung der Rückforderung zuviel gezahlter Miete ausnahmsweise dann, wenn der Mieter mit dem Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs.1 S.1 Alt.1 BGB gegen eine Mietforderung des Vermieters aufrechnen möchte, der Mietvertrag aber ein Aufrechnungsverbot enthält. Ein für den Mieter geltendes Verbot, mit eigenen Forderungen gegen Forderungen des Vermieters aufzurechnen, kann zwar sogar formularmäßig wirksam vereinbart werden, wenn unbestrittene und rechtskräftig festgestellte Forderungen ausgenommen werden (vgl. § 309 Nr.3 BGB). Trotz wirksamen Aufrechnungsverbots kann der Mieter gem. § 556b Abs.2 S.1 BGB jedoch insbesondere mit einem Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete gem. § 812 Abs.1 S.1 Alt.1 BGB dann gegen eine Mietforderung aufrechnen, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt hat.

III. Den Mangel, der zur Mietminderung führt, muss der Mieter dem Vermieter anzeigen

Ganz ohne Mitteilungspflichten kommt der Mieter allerdings nicht davon. Auch wenn er weder die Mietminderung durch Erklärung gegenüber dem Vermieter herbeiführen noch die Zahlung einer geminderten Miete vorher ankündigen muss, muss er dem Vermieter Kenntnis von den Tatsachen verschaffen, aus denen sich das Minderungsrecht ergibt. § 536c Abs.1 S.1 BGB bestimmt deshalb, dass der Mieter seinem Vermieter einen Mangel, der sich im Laufe der Mietzeit zeigt, unverzüglich anzeigen muss.

Der Zweck dieser Mängelanzeige besteht allerdings nicht so sehr darin, den Vermieter darauf vorzubereiten, dass die Miete nicht in voller Höhe gezahlt wird. Vielmehr soll der Vermieter in die Lage versetzt werden, den Mangel zu beheben und damit die Mietminderung zumindest für die Zukunft zu verhindern. Nur dann nämlich, wenn der Vermieter von dem Mangel Kenntnis hat, kann er diesen beseitigen und damit für die Zukunft verhindern, dass sich sein Mietzinsanspruch mindert.

Aus diesem Sinn und Zweck der Mängelanzeige folgt zugleich auch, dass diese entbehrlich ist,

  • wenn der Mangel unbehebbar ist und auch nicht die Gefahr einer Ausweitung besteht und
  • wenn der Vermieter bereits Kenntnis von dem Mangel hat.

Unterbleibt die Mängelanzeige oder erfolgt sie nicht unverzüglich und ist sie auch nicht entbehrlich, ist das Minderungsrecht des Mieters insoweit ausgeschlossen, als der Vermieter gerade wegen der unterbliebenen bzw. verspäteten Mängelanzeige keine Abhilfe schaffen konnte (vgl. § 536c Abs.2 S.2 Nr.1 BGB).

Weitere Einzelheiten zum Ausschluss des Minderungsrechts im Falle einer unterbliebenen bzw. verspäteten Mängelanzeige erfahren Sie in unserem Betrag: „Keine Mietminderung möglich: Ausschlussgründe für Mietminderung.“

Beachte:

Damit die Mängelanzeige ihre rechtsbewahrende Wirkung entfalten kann, ist es nicht erforderlich, dass der Mieter den Vermieter über das Vorliegen des Mangels hinaus darauf hinweist, dass ihm deshalb Gewährleistungsansprüche, zu denen auch das Minderungsrecht aus § 536 BGB gehört, zustehen. Auch einer Ankündigung, diese geltend zu machen, bedarf es nicht.

IV. Fazit und Zusammenfassung

  1. Weist die Mietsache einen Mangel auf, durch den ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder nicht unerheblich gemindert ist, wird der Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Zahlung des Mietzinses automatisch kraft Gesetzes herabgesetzt bzw. entfällt ganz. Einer rechtsgestaltenden Erklärung des Mieters gegenüber dem Vermieter bedarf es hierfür nicht.
  2. Der Mieter ist auch nicht verpflichtet, dem Vermieter vorher anzukündigen, dass er nur eine entsprechend herabgesetzte bzw. gar keine Miete zahlen wird. Auch wenn keine rechtliche Verpflichtung besteht, empfiehlt sich eine solche Ankündigung jedoch in bestimmten Fällen.
  3. Nicht die Mietminderung, aber den dieser zugrunde liegenden Mangel muss der Mieter dem Vermieter allerdings anzeigen, sofern die Anzeige nicht entbehrlich ist.

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