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Wohnung vermieten – Was müssen Vermieter beachten

Eine Wohnung zu vermieten ist wahrlich nicht jedermanns Sache, denn gerade bei Mietverhältnissen kommt es oft anders als gedacht. Mit der richtigen Vorkenntnis, Vorsicht und rechtlichen Absicherung können allerdings viele mietrechtlichen Probleme und Streitigkeiten bereits im Vorfeld vermieden werden. Entscheidend ist, dass man sich darüber im Klaren ist, welche Anforderungen man als zukünftiger Vermieter an seine Mieter stellen will und was für vertragliche Vereinbarungen rechtlich zulässig sind. Darüber hinaus ist auch wichtig, die rechtlichen Rahmenbedingungen eines Mietverhältnisses zu kennen: Welche Verpflichtungen und Rechte haben der Vermieter und Mieter? So ist es unerlässlich sich mit den Vorschriften zur Nebenkostenabrechnung, der Mietminderung der Mietkaution und der Kündigung auszukennen. Auch Mieterhöhung und Modernisierungen können nur nach gewissen Regelungen erfolgen.

Dieser Artikel soll Ihnen als Vermieter einen ersten Überblick über einige der wichtigsten Punkte des Mietrechts verschaffen: Was ist zu beachten, wenn Sie eine Wohnung vermieten wollen?

I. Mietvertrag erstellen

Bevor man überhaupt ein Mietverhältnis begründet, sollte ein Vermieter sich mit dem Thema der Gestaltung und dem Inhalt des beabsichtigten Mietvertrages auseinandersetzen. Dazu muss der Vermieter selbst prüfen, welche Punkte er im Mietvertrag besonders geregelt haben will und wo er die gesetzlichen Regelungen anwenden will.

Grundsätzlich gilt: Überall dort wo keine vertragliche Vereinbarung vorliegt, greifen die gesetzlichen Regelungen.

1. Was ist wichtig beim Wohnung vermieten? – Überblick: Inhalt beim Mietvertrag

Der Anwalt nennt diesen Kernbereich der Anfertigung eines Vertrages „Vertragsgestaltung“: Man muss prüfen, welche gesetzlichen Regelungen existieren und ob man diese im eigenen Mietverhältnis so angewendet haben will. Entscheidet sich der Vermieter für eine Änderung der gesetzlichen Regelung und ist die Änderung rechtlich möglich, erfordert da eine Vertragsklausel. Daneben müssen auch für die Dinge Regelungen gefunden werden, die vielleicht im Gesetz noch nicht geregelt wurden.

Auf welche Vertragspunkte man dabei als Vermieter mindestens achten sollte:

Was ist der Mietgegenstand?Der Vertragsgegenstand muss unbedingt bestimmt werden, wenn Sei eine Wohnung vermieten wollen. Welche Nebengebäude wie Keller, Werkstäten oder Gartenhäuser sollen mitvermietet werden. Gehört die Nutzung von Garten, Stellplatz oder Waschküche dazu? Handelt es sich bei der Wohnung, etwa um eine möblierte Mietwohnung oder vielleicht um eine Einliegerwohnung? („Vermietung einer Einliegerwohnung: Besonderheiten im Überblick“)
Was ist an Miete gewollt?Die Frage, welche monatliche Mietzahlung für die Vermietung der Wohnung eingenommen werden soll, ist nicht so einfach zu beantworten. Für die Ermittlung des richtigen Mietpreises, hilft daher oftmals ein Blick in den örtlichen Mietspiegel, um eine Orientierung zur Höhe zu bekommen (Alles Wissenswerte zur neuen Mietpreisbremse: „Mietpreisbremse – Was Mieter und Vermieter wissen sollten“). Daneben sollte man noch entscheiden, ob man eine Nettomiete mit separater Nebenkostenzahlung möchte oder vielleicht doch eine Warmmiete (Bruttomiete).
NebenkostenDie Zahlung der Nebenkosten durch den Mieter muss ausdrücklich vertraglich vereinbart werden, da nach der gesetzlichen Regelung der Vermieter diese Kosten zu tragen hätte. Will man diese Rechtsfolge als Vermieter vermeiden, empfiehlt sich eine Umlagevereinbarung im Mietvertrag nach § 556 BGB (Betriebskostenvereinbarung).

Folgende Dinge sind zu beachten:

Wie sollen die Nebenkosten abgerechnet werden? Als Nebenkostenvorauszahlung oder Pauschale?

Welche Nebenkosten dürfen überhaupt auf den Mieter umgelegt werden: „Mietnebenkosten: Was ist umlegbar und was nicht?

Und was ist mit besonderen Nebenkosten, die nicht im Katalog des § 2 BetrKV stehen: Diese sind als sonstige Nebenkosten einzeln und ausdrücklich im Mietvertrag zu erwähnen, z.B. die Putzfrau, Pförtner, Solaranlage, Winterdienstservice, Empfang usw.: „Nebenkostenabrechnung: Sonstige Betriebskosten (und deren Umlagefähigkeit)“)

Eine gute Zusammenfassung zu den vertraglichen Nebenkostenvereinbarungen gibt Ihnen hier der Beitrag: „Nebenkosten + Mietvertrag: Die Vereinbarungen im Mietvertrag sind entscheidend

Mietdauer

 

Ist nichts geregelt, gilt der Mietvertrag als unbefristet geschlossen. Will man eine Wohnung daher nur für einen bestimmten Zeitraum vermieten bietet sich eine Befristung an. Geregelt werden muss im Mietvertrag dann der Grund und die Dauer: „Befristeter Mietvertrag: Abschluss, Laufzeit, Verlängerung und Kündigung
MietkautionIm Mietvertag sollte zudem die Höhe und die Art der Mietkaution bestimmt werden.
Mängelrechte des Mieters bei bestehenden Mängeln soweit es geht einschränken?Besondere Mängel in der Mietwohnung, die nicht beseitigt werden sollen /können, aber auch keine Minderungsansprüche begründen sollen, können als bekannt im Mietvertrag mit aufgenommen werden.
Extra: Eigentums – Wohnung vermieten?

 

Wenn die Wohnung, die Sie vermieten wollen eine Eigentumswohnung ist, sollten Sie die Besonderheiten des Wohnungseigentumsgesetzes und die Regelungen der Wohnungseigentümer beachten. Es ist empfehlenswert mietvertragliche Vereinbarungen, wie z.B. bestimmte Nutzungsvorschriften, Hausordnungsregelungen oder Vereinbarungen zur Tierhaltung an die Gemeinschaftsordnung anzupassen.

Stimmt der Vermieter den eigenen Mietvertrag, mit Vereinbarungen der Eigentümer ab und hält sich an deren Vorgaben bestehen zwei Vorteile: Streitigkeiten mit den Eigentümern werden vermieden und die eigene Durchführung mietvertraglicher Vermieter pflichten kann erleichtert werden. So, z.B. wenn die Nebenkostenabrechnung mit der Hausgeldabrechnung abgestimmt wird („Miteigentumsanteile als Umlageschlüssel in der Nebenkostenabrechnung„).

Weitere Detailfragen für die Vermietung einer Eigentumswohnung und der Mietvertragsgestaltung finden Sie in dem Artikel: „Mietvertrag für eine Eigentumswohnung – Besonderheiten und Tipps 

2. Wie fertige ich den Vertrag an?

Ein rechtlich einwandfreier Mietvertrag ist die halbe Miete für ein sorgenfreies Mietverhältnis. Sind die Regelungen klar und alle Eventualitäten einkalkuliert, können Streitigkeiten vermieden werden. Eines der häufigsten Problemfälle im Mietrecht sind nämlich unwirksame Klauseln, z.B. zu den Nebenkosten, den Schönheitsreparaturen oder der Mietkaution. Und das bringt auch schon die entscheidende Frage mit sich: Beauftragt man einen Anwalt zur Vertragserstellung oder verwendet man eine der verbreiteten Mietvertragsvorlagen? Zwar sind diese Vorlagen oft besser als ihr Ruf, auf einem rechtlich sicheren Fuß stehen Sie aber mit den Mietvertragsvorlagen nicht. Oftmals sind Sie veraltet und zudem auch nur auf das Nötigste begrenzt. Gerade für Vermieter die erstmals eine Wohnung vermieten sind Mietvertragsvorlagen aus der Schreibwarenabteilung nicht besonders geeignet. Besser sind da schon speziellere, von Anwälten geprüfte Vorlagen. Hier muss man sich darüber im Klaren sein, dass die Kostenersparnis an falscher Stelle schnell sehr teuer werden kann. (Dazu auch der Artikel: Mietvertrag: Ratgeber für Mieter und Vermieter (Wohnungsmietvertrag).

II. Mieter finden? – Wohnungsmakler beauftragen?

Vor der Vermietung braucht ein Vermieter einen geeigneten Mieter für die Wohnung oder das Haus. Zahlreiche Immobilienmakler bieten hier Ihre Unterstützung an. Für Vermieter ist hier Vorsicht geboten, denn ist ein Wohnungsmakler nicht direkt von einem Mieter beauftrag worden gilt das Bestellerprinzip und der Vermieter zahlt die Provision. Nach dem neuen Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung kann dies auch nicht durch eine anderweitige Vereinbarung umgangen werden. Besonders hilfreich, für Vermieter die eine Wohnung vermieten wollen, ist dazu auch der Beitrag: „Bestellerprinzip: Wer zahlt die Maklerprovision? (Ratgeber für Mieter und Vermieter)„.

III. Übergabe der Wohnung

Nach der gesetzlichen Regelung hat der Vermieter dem Mieter die Möglichkeit des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache zu verschaffen. Das bedeutet, der Vermieter hat dem Mieter die Wohnung zu „übergeben“ und ausreichend viele Schlüssel zur Verfügung zu stellen. Zurückbehalten werden darf hier kein Schlüssel – auch nicht zur Sicherheit!

Empfehlenswert ist am Übergabetag ein Übergabeprotokoll anzufertigen, in dem zum Beispiel bestehende Mängel festgehalten werden können. Ein solches erleichtert bei Auszug auch den Nachweis des Zustandes der Wohnung bei Einzug.

IV. Rechtliche Verpflichtungen des Vermieters während der Mietzeit

Während eines laufenden Mietvertrages gibt es zudem zahlreiche gesetzliche Verpflichtungen, die von einem Vermieter zu beachten sind.

Will man eine Wohnung vermieten, muss man z.B. mindestens folgende Dinge wissen:

Wie, die Mietkaution richtig anlegen?Die Kaution muss regelmäßig auf ein separates Kautionskonto eingezahlt und dort verzinst angelegt werden.

Die Rückzahlung der Kaution hat bei Beendigung des Mietverhältnisses zu erfolgen, wenn die Mietsicherheit nicht mehr benötigt wird. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Vermieter die Kaution (zumindest zeitweise) zurückbehalten:

 

Wann und wie sind Nebenkostenabrechnungen zu stelle?Hat der Vermieter mit dem Mieter eine Nebenkostenvorauszahlung vereinbart, ist über diese monatliche Zahlung jährlich ordnungsgemäß abzurechnen. Maßgeblich sind hier die Einhaltung des jährlichen Abrechnungszeitraums und die Einhaltung der Abrechnungsfrist. Eine Übersicht zu den wichtigsten Fragen der Nebenkostenabrechnung finden Sie in „Nebenkostenabrechnung: Fristen im großen Überblick“ und „Umlegbare Nebenkosten nach der Betriebskostenverordnung„.
 

Was ist zu tun, bei einem Mangel in der Mietwohnung und Mietminderung?

 

Rügen des Mieters z.B. wegen Schimmel, Feuchtigkeit, Belästigungen durch Lärm oder Geruch aus der Nachbarschaft hat ein Vermieter ernst zu nehmen. Bei berechtigten Mängelansprüchen droht nämlich eine Mietminderung. Der Vermieter sollte daher Abhilfe schaffen und die Mängel beseitigen, soweit es ihm möglich ist. Beispiele für Mietminderungen finden Sie unter anderem in den Beiträgen

Wann kann man Mieterhöhungen verlangen?

 

Mieterhöhungen kann man zum Beispiel dann verlangen, wenn Modernisierungen vorgenommen wurden oder Vergleichsmieten deutlich höher sind, als die angesetzte Mietzahlung: „Vergleichswohnungen – Mieterhöhung auf Vergleichsmiete (nach § 558 BGB)“ und „Mieterhöhung: Kappungsgrenze – Anwendung und Berechnung, mit Beispielen“ . Die Erhöhung der Miete kann aber nicht einfach von „jetzt auf gleich“ vorgenommen werden, sondern muss schrittweise erfolgen und der Mieter ist, in einem angemessenen Zeitraum darüber zu informieren. Der Vermieter muss auf die Zustimmung des Mieters warten. Zudem besteht ein besonderes Kündigungsrecht für den Miete: „Modernisierung: Was Mieter und Vermieter wissen sollten

V. Beendigung

Hat man eine Wohnung vermietet und möchte das Mietverhältnis beenden, ist auch hier besondere Rechtskenntnis gefragt. Eine Mietwohnung kann nämlich nur bei Vorliegen wirksamer Kündigungsgründe gekündigt werden: so zum Beispiel bei Mietrückstand, vertraglichen Pflichtverletzungen des Mieters oder Eigenbedarf. Weitere Details zu den Kündigungsgründen finden Sie insbesondere in den Beiträgen:

Darüber hinaus sind Kündigungsfristen und formelle Anforderungen zu beachten.

VI. Fazit: Wohnung vermieten – leicht gemacht!

Die rechtlichen Anforderungen die Vermieter zu beachten haben, wenn Sie eine Wohnung vermieten wollen sehen auf den ersten Blick unüberschaubar aus. Befasst man sich jedoch rechtzeitig mit den einzelnen Themenbereichen die im Mietrecht oft Standardprobleme darstellen, ist das Wohnung vermieten nicht so schwer. Ratsam ist es, sich von Anfang an gut über Vermieterpflichten und -Rechte zu informieren, dann können viele Streitigkeiten vermieden werden.

Eine Antwort auf "Wohnung vermieten – Was müssen Vermieter beachten"

  • Mia
    05.09.2018 - 05:28 Antworten

    Als erste Hilfe ist der Artikel sehr gut geeignet. Eine Bekannte erbt ein Mietshaus und ist ganz überfordert. Der Ganz zum Profi wird sich wohl nicht vermeiden lassen.

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