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Modernisierung: Was Mieter und Vermieter wissen sollten

Kündigt der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme an, ist die Ankündigung für beide Seiten eine gute und schlechte Nachricht. Der Mieter profitiert von der Verbesserung seines Wohnkomforts, muss aber auch die Erhöhung seiner monatlichen Miete in Kauf nehmen. Der Vermieter wiederum will seine Immobilie erhalten und den Verkehrswert erhöhen, muss aber auch den mit der Modernisierung verbundenen Kostenaufwand vorfinanzieren und kann diesen nur anteilig nach und nach auf den Mieter umlegen.

Das Gesetz regelt das Modernisierungsrecht in §§ 555 a, b, c, d, e und f BGB (Begriff der Modernisierungsmaßnahme, Modalitäten der Modernisierungsankündigung). In §§ 559, 559a, b und 561 BGB werden Aspekte der Mieterhöhung geregelt.

In diesem Artikel finden Sie einen großen Überblick zur Modernisierung mit vielen Verlinkungen zu speziellen Modernisierungs-Artikeln auf Mietrecht.org.

1. Vermieter sollte soziale Verantwortung auch im eigenen Interesse ernst nehmen

Im Idealfall sollten Vermieter und Mieter als Parteien des Mietverhältnisses die Interessen der jeweiligen anderen Partei angemessen berücksichtigen. In der Alltagspraxis ist jedoch dies nicht unbedingt der Fall. Da das Gesetz dem Vermieter erlaubt, den Kostenaufwand seiner Modernisierungsmaßnahme bis zu 11 Prozent auf die Kaltmiete aufzuschlagen, ist mancher Vermieter versucht, möglichst aufwändig zu modernisieren und dann den Mieter mit dem Kostenaufwand zu belasten. Eine zu hoch angesetzte Mieterhöhung belastet ein bislang ungetrübtes Mietverhältnis.

Nicht jeder Mieter ist finanziell in der Lage, die höhere Miete zu bezahlen. Oft bleibt nur noch der Auszug. Insbesondere auf dem Hintergrund, dass der Mieter gesetzlich verpflichtet ist, eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden, sollte ein Vermieter darauf bedacht sein, ein vielleicht über die Jahre hinweg bewährtes Mietverhältnis nicht über Gebühr zu belasten. Der Einzug eines neuen, bislang unbekannten Mieters kann den Verlust eines vielleicht bewährten Mieters nicht immer wettmachen.

2. Idealfall: Modernisierungsvereinbarung treffen!

Um die gegenseitigen Interessen angemessen zu berücksichtigen, regt sogar das Gesetz selbst an, dass die Parteien nach Möglichkeit eine Modernisierungsvereinbarung treffen (§ 555f BGB) und …

  • sich über die zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen,
  • eventuelle Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters
  •  und die künftige Höhe der Miete verständigen.

Eine solche Verabredung gibt dem Vermieter die Sicherheit, dass er die Baumaßnahme zuverlässig planen und durchführen kann. Der Mieter weiß genau, was auf ihn zukommt und mit was er zu rechnen hat. Soweit die Parteien die Situation als „Geben und Nehmen“ begreifen, sollte jede Partei auf ihre Kosten kommen. Aus Sicht des Vermieters ist zusätzlich zu berücksichtigen, dass das Gesetz dem Mieter die Möglichkeit des persönlichen Härteeinwands, einen Aufwendungsersatzanspruch und ein Sonderkündigungsrecht einräumt.

Ferner ist in die Überlegungen einzubeziehen, dass sich mehrere Mieter im Haus organisieren und gemeinsam gegen den Vermieter vorgehen könnten. Auch insoweit ist es Vermietern anzuraten, die Situation im Vorfeld abzuklären.

3. Abgrenzung: Erhaltungsmaßnahme oder Modernisierungsmaßnahme?

a. Erhaltungsmaßnahmen

Nicht jede bauliche Maßnahme ist gleich auch eine Modernisierungsmaßnahme. Modernisierungsmaßnahmen sind von den Erhaltungsmaßnahmen abzugrenzen.

Eine Erhaltungsmaßnahme im Sinne des § 555a BGB ist eine Maßnahme zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache. Erhaltungsmaßnahmen dienen dazu, den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache durch den Vermieter zu gewährleisten.

Instandhaltung dient der Erhaltung des Zustandes der Mietsache (neuer Fassadenanstrich, weil die Fassadenfarbe verblasst ist). Eine Instandsetzung beseitigt Schäden oder Mängel an der Immobilie (Erneuerung des Fassadenputzes, weil der Putz abgebröckelt ist). Der Vermieter kann diesen Kostenaufwand nicht dem Mieter anlasten.

b. Modernisierungsmaßnahmen

Modernisierungsmaßnahmen definiert § 555b BGB als bauliche Veränderungen in sieben Varianten:

  • Energetische Modernisierung, durch die Energie nachhaltig eingespart wird (Wärmedämmung Fassade, Dachdecke)
  • Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie/ Klimaschutz (Solaranlage reduziert Stromverbrauch)
  • Reduzierung des Wasserverbrauchs (Einbau von Spartasten am WC; Einbau von Wasserzählern zur Erfassung des Einzelverbrauchs der Mieter)
  • Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache (Einbau einer einbruchssicheren Hauseingangstür)
  • Dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (Einbau moderner Isolierglasfenster gegen Austausch der einfachverglasten Holzfenster)
  • Maßnahmen, zu denen der Vermieter ohne eigenes Verschulden verpflichtet ist (Austausch des Heizkessels gegen einen Brennwertkessel infolge der Energieeinsparverordnung)
  • Schaffung neuen Wohnraums

Mit Ausnahme der Alternativen „Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie/ Klimaschutz“ sowie „Schaffung neuen Wohnraums“ ist der Vermieter berechtigt, seinen Kostenaufwand für die jeweilige Modernisierungsmaßnahme bis zu 11 Prozent auf die Kaltmiete umzulegen. Bei der Schaffung neuen Wohnraums muss der Mieter dennoch dulden, dass Handwerker seine Wohnung betreten, um beispielsweise das Dachgeschoss ausbauen zu können. Hat der Mieter ein Reihenhaus gemietet, kann er die Aufstockung jedoch ablehnen (BGH ZMR 2008, 116). Die Maßnahme würde die Geschäftsgrundlage seines Mietvertrages unangemessen beeinträchtigen.

Geht es um die Verbesserung des Wohnwertes, können die Arbeiten innerhalb der Wohnung des Mieters als auch im Außenbereich (Fassade, Dach, Keller) erfolgen. Dabei kommt es darauf an, welchen Ausstattungsgrad der Vermieter mietvertraglich schuldet. Solange er lediglich den mietvertraglich vereinbarten Standard gewährleistet, kann er keine mieterhöhende Verbesserung des Wohnwerts begründen.

Beispiele: Umbau eines Balkons zu einem Wintergarten; Austausch eines Gasherdes gegen einen Elektroherd; Maßnahmen zwecks Umwandlung der Mietwohnung in Wohnungseigentum;

c. Modernisierende Instandsetzung

Soweit eine Modernisierungsmaßnahme zugleich eine Erhaltungsmaßnahme (modernisierende Instandsetzung) beinhaltet, muss sich der Vermieter den Kostenaufwand für die Erhaltungsmaßnahme anrechnen lassen (fiktive Kosten, „alt für neu“). Der Erhaltungsaufwand führt zu einem Modernisierungseffekt.

Beispiel: Das Dach ist undicht. Der Reparaturaufwand würde 500 € betragen. Nutzt der Vermieter die Gelegenheit und saniert gleich das gesamte Dach und dämmt es auch noch, muss er vom Gesamtkostenaufwand von 5000 € 500 € als ersparten Instandsetzungsaufwand abziehen und kann nur 4.500 € als Berechnungsgrundlage für die Mieterhöhung infolge der Modernisierungsmaßnahme ansetzen.

4. Voraussetzungen zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen

Der Vermieter kann nicht über Nacht modernisieren. Er muss die Modernisierungsmaßnahme gegenüber dem Mieter ankündigen (Modernisierungsankündigung). Dazu muss er Fristen und Formen beachten (§ 555c BGB). Wir halten hierfür zwei Muster 1 / Muster 2 bereit.

Die Ankündigungsfrist beträgt mindestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahme.

Die Ankündigungsform ist die Textform. Textform bedeutet schriftliche Information, ohne dass der Vermieter diese eigenhändig unterschreiben muss. Fax oder E-Mail genügen. Eine mündliche Ankündigung genügt nicht.

In der Modernisierungsankündigung muss der Vermieter den Mieter soweit informieren (Link s. Ziffer 6), dass der Mieter nachvollziehbar erkennen kann, was ihm bevorsteht. Dies gilt sowohl für Innen- als auch für Außenmodernisierungen.

Die Ankündigung ist ausnahmsweise entbehrlich, wenn der Mieter nur gering beeinträchtigt wird (Neuer Spülkasten) oder eine Mieterhöhung von maximal 5 Prozent der monatlichen Miete zu erwarten ist (Bagatellklausel des § 555c IV BGB).

Missachtet der Vermieter die Vorgaben und duldet der Mieter dennoch die Bauarbeiten, bleibt der Vermieter dennoch zur Mieterhöhung berechtigt. Allerdings kann er die Mieterhöhung statt nach 3 erst nach 9 Monaten nach Zugang des Mieterhöhungsschreiben einfordern (§ 559bb II 1 BGB).

5. Mieter müssen Modernisierungen nicht immer dulden (Härtefall)

Das Gesetz verpflichtet Mieter, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden (§ 555d I BGB). Er kann nur im Ausnahmefall widersprechen. Mit der Modernisierungsankündigung des Vermieters hat der Mieter 3 Monate Zeit, seine Duldungspflicht zu prüfen.

Im Ausnahmefall kann er sich auf einen persönlichen Härtefall berufen (§ 555d II BGB). Dazu muss er sich gegenüber dem Vermieter innerhalb eines Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung äußern. In diesem Stadium spielt die durch die Modernisierungsmaßnahme mögliche Mieterhöhung noch keine Rolle.

Eine persönliche Härte kann vorliegen, wenn der Mieter oder ein Familien- oder Haushaltsangehöriger unangemessen belastet würde. Im Rahmen der Interessenabwägung ist auf die Interessen der Parteien, die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen und eventuell vorausgegangene Mieteraufwendungen abzustellen.

Beispielfälle: Modernisierungsmaßnahme kurz vor Auszug des Mieters infolge seiner Kündigung; Fensteraustausch im tiefsten Winter; Krankheit des Mieters; hohes Alter des Mieters; unzumutbare Beeinträchtigung infolge der Arbeiten, z.B. Unbenutzbarkeit von Bad und Toilette; vom Mieter vorgenommene Arbeiten in der Wohnung werden hinfällig, z.B. kurz zuvor mit Zustimmung des Vermieters verlegter Parkettboden; Luxussanierung: Anbau eines zweiten Balkons, Einbau eines Schwimmbades im Keller zur Nutzung für alle Mieter).

In diesen Fällen kann der Mieter der Modernisierungsmaßnahmen widersprechen.

Der Vermieter ist nicht berechtigt, den Mieter zu kündigen. Will er trotzdem modernisieren, muss er den Mieter auf Duldung verklagen. Das Gericht entscheidet dann, ob der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen dulden muss oder sein persönlicher Härteeinwand berechtigt ist. Hat der Mieter den Handwerker in die Wohnung gelassen, riskiert er, dass darin seine stillschweigende Duldung gesehen wird.

Der der Härteeinwand ist auch ausgeschlossen, wenn

  • der Vermieter die Wohnung oder die Immobilie lediglich in einen „allgemein üblichen Zustand“ versetzt. Allgemein üblich ist anzunehmen, wenn mindestens 2/3 aller Mietwohnungen gleichen Alters innerhalb eines Bundeslandes den gleichen Ausstattungsstandard aufweisen. Beispiel: erstmaliger Einbau eines Bades oder Heizung;
  • oder der Vermieter die Maßnahme nicht zu vertreten hat, insbesondere wenn er aufgrund der Gesetzeslage zum Handeln verpflichtet ist. Beispiel: Austausch des alten Heizkessels aufgrund der Energieeinsparverordnung.

6. Rechtsschutzmöglichkeiten von Vermieter und Mieter

Hier ist zu unterscheiden, ob die Bauarbeiten im Innenbereich der Wohnung oder im Außenbereich erfolgen. Maßnahmen außerhalb der Wohnung im Außenbereich kann der Vermieter jederzeit rein faktisch durchführen. Will der Mieter diese verhindern, muss er den Vermieter verklagen. Unter Umständen kann er die Maßnahme im Wege einer einstweiligen gerichtlichen Verfügung stoppen.

Im Innenbereich braucht der Mieter den Vermieter und dessen beauftragte Handwerker nicht in die Wohnung zu lassen. Hier ist der Mieter in der besseren Position. Will der Vermieter die Arbeiten realisieren, liegt es an ihm, den Mieter auf Duldung der Bauarbeiten zu verklagen und ihm Zutritt in die Wohnung zu gewähren.

7. Mietminderung durch den Mieter

Im Fall der energetischen Modernisierung schließt das Gesetz für den Zeitraum von 3 Monaten die Mietminderung des Mieters aus. In diesem Fall muss der Mieter die damit verbundenen Beeinträchtigungen entschädigungslos akzeptieren. In allen anderen Modernisierungsfällen besteht das Minderungsrecht fort. Wird die Wohnqualität beeinträchtigt, kann der Mieter auch dann mindern, wenn er den Arbeiten zugestimmt hat (LG Mannheim WuM 1987, 272).

Soweit die Modernisierungsmaßnahme auch eine Instandsetzungsmaßnahme beinhaltet (undichtes Dach wird komplett erneuert), bleibt das Minderungsrecht erhalten. Problematisch dabei ist, die Beeinträchtigungen der jeweiligen Maßnahme zuzuordnen. Im Zweifel dürfte in der Praxis die Modernisierungsmaßnahme vorrangig sein.

Will der Mieter gewisse Beeinträchtigung dennoch nicht hinnehmen, muss er detailliert dokumentieren, wann durch welche Maßnahmen welche Beeinträchtigungen verursacht wurden.

8. Aufwendungsersatzanspruch des Mieters

Muss der Mieter die Modernisierungsarbeiten dulden, gewährt ihm das Gesetz einen Aufwendungsersatzanspruch. Er hat dann Anspruch auf angemessenen Ersatz seiner Aufwendungen, die er auch als Vorschuss vom Vermieter anfordern kann (§§ 555d VI, 555a III BGB).

Beispiele: Infolge der Verlegung neuer elektrischer Leitungen wurden die neu tapezierten Wände in der Mieterwohnung aufgerissen. Der Vermieter muss den Tapezieraufwand ersetzen.

Oder: Ist die Wohnung unbewohnbar und muss der Mieter umziehen, kann er die alte Miete auf Null mindern und die Mietdifferenz für die Miete der Ersatzwohnung oder Ersatzunterkunft (Hotel) vom Vermieter ersetzt verlangen.

9. Mieterhöhung infolge Modernisierung

a. Fälle, in denen die Mieterhöhung nicht möglich ist

Der Vermieter darf die Miete infolge einer Modernisierungsmaßnahme nicht erhöhen, wenn …

  • ein Fall des § 555b Nr. 2 (Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie, Maßnahmen zum Klimaschutz) vorliegt,
  • ein Fall des § 555b Nr. 7 (Schaffung neuen Wohnraums) vorliegt,
  • eine persönliche finanzielle Härte auf Mieterseite vorliegt,
  • mietvertraglich eine Staffelmiete vereinbart ist,
  • mietvertraglich eine Indexmiete vereinbart ist (Ausnahme § 557b II 2 BGB: Vermieter hat die Modernisierungsmaßnahme nicht zu vertreten).

b. Form der Mieterhöhung

Hat der Vermieter modernisiert, darf er die Miete erhöhen (§ 559 I BGB). Dazu kann er bis zu 11 Prozent seines Kostenaufwandes für die einzelne Wohnung auf die Kaltmiete aufschlagen. Die Erhöhung von Betriebskosten ist unabhängig davon in § 560 BGB geregelt.

Die Mieterhöhung darf er frühestens nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten verlangen. Die Mieterhöhung muss in Textform erfolgen und anhand des tatsächlichen Kostenaufwandes berechnet und erläutert werden (Beispiele für Modernisierung Aufzug, Bad, Balkon, Fenster, Heizung, Kabelanschluss, jeweils mit Mustertexten zur Mieterhöhung).

Soweit die Modernisierungsmaßnahme mehrere Wohnungen betrifft, ist der Kostenaufwand angemessen aufzuteilen (§ 559 III BGB). Beim Einbau eines Fahrstuhls kann er die Aufteilung abstufen, so dass der Erdgeschossmieter weniger zahlt als der Mieter im sechsten Stock.

c. Alternative: Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete

Alternativ kann der Vermieter die Miete auch bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen (§ 558 BGB). Im Regelfall wird der Vermieter aber zunächst die Mieterhöhung wegen der Modernisierungsarbeiten vornehmen, da er auf dieser Grundlage im Anschluss wiederum zusätzlich eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vornehmen kann.

d. Berücksichtigung von Erhaltungsmaßnahmen „alt für neu“

Soweit in dem Kostenaufwand auch überfällige Erhaltungsmaßnahmen beinhaltet sind, muss er sich diese als ersparte Aufwendungen anrechnen lassen. Erhaltungsmaßnahmen gehen nämlich zu Lasten des Vermieters, da der Mieter Anspruch auf eine vertragsgemäße und damit laufend instandgehaltene Wohnung hat. Beispiel: Mustertext: Modernisierung der Heizung (s. Ziffer 3).

e. Berücksichtigung von Drittmitteln

Bei der Bemessung der Mieterhöhung muss der Vermieter öffentliche Fördermittel(KfW-Mittel, zinsverbilligte Darlehen, öffentliche Zuschüsse, Mieterdarlehen, Mietvorauszahlungen)in zu bringen (§ 559a BGB).

f. Zahlungsbeginn „Mieterhöhung“ für den Mieter

Der Mieter ist verpflichtet, die neue Miete mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens zu entrichten.

Diese Frist verlängert sich um weitere 6 Monate, wenn der Vermieter keine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung erklärt hat oder die tatsächliche Mieterhöhung gegenüber der angekündigten Mieterhöhung um mehr als 10 Prozent nach oben abweicht (§ 559b II BGB).

g. Finanzieller Härteeinwand des Mieters

Wird der Mieter infolge der Mieterhöhung finanziell überlastet, kann er sich auf eine persönliche finanzielle Härte berufen (§ 559 IV BGB). Eine solche nehmen die Gerichte meist dann an, wenn die Miete mehr als 30 Prozent (teils 40 %) seines Nettoeinkommens ausmacht. Das Einkommen aller Haushaltsangehörigen wird zusammengerechnet.

Die finanzielle Mehrbelastung bleibt außer Betracht, wenn der Vermieter die Mietwohnung in einen allgemein üblichen Zustand versetzt oder die Maßnahme nicht zu vertreten hat. Gleiches gilt, wenn die Mieterhöhung über öffentliches Wohngeld aufgefangen wird.

10. Sonderkündigungsrechte des Mieters

Der Vermieter kann das Mietverhältnis nicht kündigen, um so den Weg für die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen freizumachen.

Der Mieter hingegen hat ein Sonderkündigungsrecht. Dieses wirkt sich zweifach aus. So kann der Mieter bereits mit der Modernisierungsankündigung kündigen, wenn er die Bauarbeiten nicht akzeptieren möchte (§ 555e BGB). Ein weiteres Sonderkündigungsrecht steht ihm nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens zu, wenn er die Mieterhöhung nicht tragen möchte (§ 561 BGB). Gründe braucht er in beiden Fällen nicht zu benennen.

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