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Modernisierung: Balkon(anbau) – Kostenumlage, Berechnung und Mieterhöhung

Balkone steigern den Gebrauchsvorteil und Wohnwert einer Wohnung. Modernisiert der Vermieter den Balkon, hat er den Werterhalt und die Wertsteigerung seines Immobilieneigentums zum Ziel. Der Mieter profitiert von der Verbesserung des Wohnkomforts, die aber auch mit den Unannehmlichkeiten der Baumaßnahme einhergehen kann.

Das Gesetz verpflichtet den Mieter, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden (§ 555d I BGB). Nur in Ausnahmefällen (Härtefall § 555d II BGB) kann der Mieter der Modernisierungsmaßnahme widersprechen. Das Recht der Mieterhöhung bei Modernisierung richtet sich nach §§ 555b, 559 I BGB.

Zunächst ist der Begriff der Modernisierung zu definieren. Nicht jede als Modernisierung empfundene Maßnahme ist tatsächlich eine Modernisierung im Sinne des Gesetzes.

Wird der Balkon modernisiert, kann eine Maßnahme der Instandhaltung/Instandsetzung (Erhaltungsmaßnahme) oder eine modernisierende Instandhaltung oder eine Modernisierung oder eine bauliche Veränderung (Luxussanierung) vorliegen. Die Abgrenzung der Maßnahmen hat höchst unterschiedliche finanzielle Konsequenzen für den Mieter.

1. Erhaltungsmaßnahme (Kostenverantwortung bei Instandhaltung/Instandsetzung)

a. Instandhaltungspflicht des Vermieters

Streicht der Vermieter die Balkonbrüstung, so dass sie wie neu aussieht, handelt es sich um eine Maßnahme der Instandhaltung.

Lässt der Vermieter Risse und Löcher im Putz der Balkonwand ausbessern, handelt es sich um eine Maßnahme der Instandsetzung.

Instandhaltung und Instandsetzung sind keine Modernisierungsmaßnahmen. In beiden Fällen trägt der Vermieter die Kosten. Er gewährleistet damit den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Der Mieter braucht nichts zu zahlen. Er bekommt das, wofür er Miete bezahlt.

Muss der Vermieter den Balkon aus statischen Gründen instandsetzen, handelt er auch in Ausübung seiner Verkehrssicherungspflicht. Der Mieter muss den Balkon gefahrlos nutzen können. Dabei hat der Vermieter nicht das Recht, den Balkon wesentlich zu verkleinern, nur um hohe Reparaturkosten zu sparen (LG Berlin GE 1995, 1013).

b. Minderungsrechte des Mieters

Soweit der Balkon kaum mehr zumutbar nutzbar ist (Mangel der Mietsache), steht dem Mieter in Bezug auf die Miete ein Minderungsanspruch zu. Zugleich kann der Mieter den Vermieter auffordern, den Balkon wieder so herzurichten, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache zu gewährleistet ist.

2. Modernisierende Instandsetzung (Kostenverantwortung)

Muss der Vermieter altersbedingt den Fliesenbelag auf dem Balkon erneuern, kann er wählen, ob er den bisherigen Standard beibehält, insbesondere die alten Fliesen durch gleichwertiges Material ersetzt. Dann handelt es sich grundsätzlich um eine Instandsetzungsmaßnahme. Die normale Abnutzung geht zu Lasten des Vermieters.

Entscheidet sich der Vermieter für neue moderne und meist teurere Fliesen, die erheblich über der Qualität der alten Fliesen liegen, kann eine modernisierende Instandhaltung vorliegen. Er darf auch Fliesen durch Estrichboden ersetzen (LG Berlin NJW-RR 2001, 1162).

Der Vermieter kann in diesem Fall die Miete erhöhen. Dazu muss er vom Gesamtkostenaufwand der Maßnahme jedoch die Kosten abziehen, die er für die reine Erhaltungsmaßnahme hätte aufwenden müssen und sich insoweit erspart (Erneuerung der vorhandenen Fliesen gegen gleiche Qualität). Im Sprachgebrauch spricht man vom „Abzug neu für alt“ oder den „Sowieso-Kosten“ (OLG Hamburg WuM 1983, 13)..

In Abhängigkeit vom Alter des Materials und seinem Zustand gilt regelmäßig ein hoher Anteil der bei einer Modernisierung aufgewandten Kosten als für Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen verwendet. Im Mieterhöhungsschreiben sollte der Vermieter dazu im Detail eingehen. Sinnvollerweise verwendet er dazu Kostenvoranschläge des Handwerkerbetriebs.

3. Modernisierung (Kostenverantwortung)

a. Begriff der Modernisierung

Ersetzt der Vermieter die vorhandenen, unansehlichen Fliesen durch neues, modernes Material, obwohl das vorhandene Material eigentlich nicht reparatur- oder erneuerungsbedürftig ist, dürfte es sich um eine Modernisierungsmaßnahme handeln. Er handelt dann über den reinen Erhaltungsaufwand hinaus.

Typisches Merkmal ist, dass die Modernisierung ohne konkreten Reparaturanlass erfolgt. Der Mieter wäre auch zufrieden gewesen, wenn der Vermieter alles so belassen hätte.

Wird ein Balkon erstmals angebaut, wird modernisiert (LG Wiesbaden WuM 2004, 564) Auch der Anbau eines zweiten Balkons soll eine Modernisierung sein (AG Hamburg WuM 2010. 32). Es kann sich aber auch um eine Luxusmaßnahme handeln (s.dazu Ziffer 4).

Muss der Vermieter in einem Altbau die Balkonbrüstung nachrüsten, weil sie nicht die für den Neubau vorgeschriebene Höhe von 90 cm hat, liegt eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 555 Nr. 6 BGB vor. Der Mieter hat kein Mietminderungsrecht (LG Berlin GE 2000, 343).

b. Konkrete Modernisierungsmaßnahmen in Sachen Balkon

Zugleich muss es sich um eine Maßnahme handeln, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht oder/und die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden. Positive Aspekte dieser Art können darin bestehen, dass die Optik dann zeitgemäß ist, der Mieter beim erstmaligen Anbau den Sommer besser genießen, seine Wäsche trocknen oder Blumen züchten kann. Diese Aspekte sollten in der Modernisierungsankündigung und im Mieterhöhungsschreiben zum Ausdruck gebracht werden.

Weitere in Betracht kommende Vorteile: Anbau einer Sichtschutzwand zur Nachbarwohnung, Anbringung einer verkehrssichereren Balkonbrüstung, Anbau einer Markise zum Sonnenschutz, Installation einer Regenablaufrinne oder eines Stromanschluss, Aufwertung der Balkonaußenwand mit einer Metallverzierung.

Wichtig ist aber, dass dem Mieter durch die Maßnahme einen Gebrauchsvorteil oder eine Wohnwertverbesserung zugute kommt. Auf seine Wertschätzung kommt es dazu aber nicht an. Hält der Vermieter die Maßnahme für angemessen, muss der Mieter diese dulden. Der subjektive Nutzen für den betroffenen Mieter bleibt unerheblich (AG Lichtenberg GE 2007, 1054).

Eine Wohnwertverbesserung lässt sich auch damit begründen, dass der Vermieter eine modernisierte Wohnung künftig leichter vermieten kann (BGH NJW 2005, 2995).

c. Kostenpflicht des Mieters

Der Mieter ist verpflichtet, die Sanierung als Modernisierungsmaßnahme zu dulden (§ 555d I BGB). Der Vermieter ist berechtigt, bis zu 11 % seines Kostenaufwandes auf den Mieter umzulegen.

Dabei stellt sich die Frage, wie die Kosten verteilt werden. Oft wird es so sein, dass die gesamte Fassade neu gestaltet wird. Auch hier ist darauf abzustellen, inwieweit es sich um eine reine Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme zu Lasten des Vermieters handelt oder ob eine Modernisierungsmaßnahme (Wärmedämmung) durchgeführt wird. Die Kosten einer Modernisierungsmaßnahme können nach der Wohnfläche auf die Mieter umgelegt werden.

In Bezug auf den Balkon lässt sich argumentieren, dass der Vermieter die Kosten in Bezug auf den einzelnen Balkon eines Mieters sehr genau erfassen könnte und daher nur diesen Kostenaufwand auf den jeweiligen Mieter umlegen kann. Andererseits könnte es gerechter sein, den Gesamtaufwand für die Modernisierung aller Balkone am Haus auf die Wohnfläche des einzelnen Mieters umzulegen. Wer eine größere Wohnung bewohnt, zahlt dann mehr als derjenige, der weniger Wohnfläche angemietet hat. Dann würde aber derjenige, der die einzige große Wohnung im Haus hat, über Maßen belastet, wenn er zugleich an dem Kostenaufwand für die zehn kleinen Wohnungen im Haus zur Kostentragung herangezogen würde. Sind die Wohnungen allesamt in etwa gleich groß, kann die Aufteilung nach der Wohnungsanzahl erfolgen.

§ 559 II BGB, der den Modernisierungsaufwand auf alle betroffene Wohnungen verteilt, ist insoweit nicht immer aussagekräftig. Es spricht aber eher dafür, den Kostenaufwand für jeden Balkon der jeweiligen Wohnung zuzuordnen, ohne die Wohnflächen zu berücksichtigen. Nach einer Entscheidung des KG Berlin (WuM 2006, 50) sind die Kosten entsprechend zu berücksichtigen, wenn sie einer Wohnung konkret zugeordnet werden können.

Anzusetzen sind die Baukosten sowie entsprechenden Baunebenkosten (Planungskosten, Auftragsvergabekosten) (LG Halle ZMR 2003, 35).

4. Bauliche Veränderung

Eine bauliche Veränderung geht über das reine Modernisierungsinteresse hinaus, wenn der Vermieter den Balkon zu einem Wintergarten aufrüstet. Der Mieter hat den Balkon ohne Wintergartenqualität angemietet und braucht nicht damit zu rechnen, dass der Vermieter den Balkon dermaßen aufrüstet, dass dessen eigentlicher Charakter verlorengeht. Gleiches kann beim Anbau eines zweiten Balkons der Fall sein. Es handelt sich um eine Luxusaufwendung, die für den Mieter eher verzichtbar sind.

Will der Vermieter den Mieter an den Kosten beteiligen, muss er eine Kostenbeteiligung ausdrücklich vereinbaren.

Ist der Vermieter selbst Wohnungseigentümer, muss auch die Rechte der anderen Wohnungseigentümer beachten. Hat er den Wintergarten ohne deren Zustimmung errichtet, kann er zum Rückbau verpflichtet werden, wenn dadurch der optische Gesamteindruck der Wohnanlage beeinträchtigt wird. Bauliche Veränderungen bedürfen nämlich der Zustimmung aller betroffenen Wohnungseigentümer. Der Mieter muss den Rückbau dulden, auch wenn er mit der Änderung einverstanden war (BGH WuM 2007, 77).

5. Musterschreiben für Mieterhöhung nach Balkonmodernisierung

Der Inhalt eines Mieterhöhungsschreibens muss sich an die gesetzlichen Vorgaben orientieren. Diese sind recht formalistisch. Nachlässigkeiten führen häufig zur Unwirksamkeit der Mieterhöhung.

Zur Hilfe dient das nachfolgende Muster (Orientierungshilfe, unverbindlich, im Einzelfall zu konkretisieren):

Absender: … Vermieter … Adresse

Empfänger: Franz Dunkel… Mieter1 … Adresse

Datum: 2.12.2013

Mietverhältnis über Ihre Wohnung Hofstraße 7, 12345 Domstadt

Sehr geehrter … Mieter …,

ich hatte Ihnen mit Schreiben vom 1.6.2013 angekündigt2, sämtliche Balkone an dem von Ihnen bewohnten Gebäude zu modernisieren. Wir haben die alten Fliesen durch moderne Fliesen ersetzt, den darunterliegenden Estrich erneuert, eine Sichtschutzwand zur Nachbarwohnung installiert, eine neue und verkehrssicherere Balkonbrüstung angebracht, eine Markise zum Sonnenschutz angebaut, die Wände mit wasserabweisender Farbe gestrichen, eine Regenablaufrinne eingebaut, einen Stromanschluss installiert und die Balkonaußenwand mit einer Metallverzierung optisch aufgewertet.

Die Arbeiten sind abgeschlossen. Sie sind verpflichtet, sich an meinem Kostenaufwand zu beteiligen.

Da sich durch die Maßnahme Ihre Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern, Sie einen Gebrauchsvorteil genießen und von der erhöhten Verkehrssicherheit profitieren, bin ich gemäß § 559 II BGB berechtigt, 11 % meines Kostenaufwandes auf Ihre Jahreskaltmiete umzulegen. Daraus errechnet sich für Ihr Mietverhältnis die folgende Mieterhöhung.

Gesamtkostenaufwand Balkonmodernisierung für Ihre Wohneinheit im Gebäude Saalstraße 7, 12345 Hallstatt: 2.000 € (Kostenrechnung mit einer detaillierten Auflistung der Maßnahmen der Firma Sonnenanbeter vom 2.11.2013 liegt in Kopie bei).

Da der Balkon hätte instandgesetzt werden müssen, ist der damit verbundene Kostenaufwand in Höhe von 500 € vom Gesamtkostenaufwand abzuziehen3. Somit ergibt sich ein anrechenbarer Kostenaufwand für die Modernisierung von 1.500 €. Ich verweise insoweit auf die Kostenveranschlagung der Handwerkerfirma (Kopie anbei).

Die Mieterhöhung berechnet sich mit 11 % des auf Ihre Wohnung entfallenden Kostenaufwandes: 1.500 € Gesamtaufwand,

davon 11 % Mieterhöhung = 165 €/Jahr = 13,75 €/Monat

Ihre bisherige Kaltmiete: 360 €

Ihre neue Kaltmiete: 373,75 €

Künftig zahlen Sie folgende Miete:

Nettokaltmiete nach Mieterhöhung: 373,75 €

Vorauszahlung auf die Nebenkosten wie bisher: 75 €

Garagenmiete wie bisher: 20 €

Gesamtmiete: 468,75 €

Die neue Miete zahlen Sie bitte mit Beginn des dritten Monats, nachdem Sie dieses Mieterhöhungsschreiben erhalten haben, also erstmals zum 1.März 2014.

Mit freundlichen Grüßen

Ihr Vermieter

Hinweise:

1Sind mehrere Personen Mieter, sind alle Mieter anzusprechen. Bei Eheleuten genügt ein Schreiben an die Adresse der Eheleute.

2Die Modernisierungsmaßnahme muss mindestens 3 Monate vor Beginn angekündigt werden. Die Ankündigung sowie die eigentliche Mieterhöhung müssen in Textform erfolgen (schriftlich, möglichst mit Unterschrift). In der Ankündigung ist zu begründen, warum der Balkon modernisiert werden soll. Erfolgt die Ankündigung zu spät, kann die Mieterhöhung erst nach 9 Monaten erfolgen!

3Instandsetzungskosten gehen zu Lasten des Vermieters, da sie den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gewährleisten. Im Idealfall werden sie in den Kostenrechnung der Handwerker ausdrücklich aufgeführt und berechnet. Ansonsten sind sie durch Schätzung zu ermitteln.

5 Antworten auf "Modernisierung: Balkon(anbau) – Kostenumlage, Berechnung und Mieterhöhung"

  • Oliver G - Dortmund
    11.01.2017 - 03:59 Antworten

    Bei baulichen Veränderungen ist es für den Bauherren ja verpflichtend das einheitliche Bild der Immobilie (Immobilien bei mehreren) beizubehalten. An unserem Haus sollen im Laufe diesen Jahres Balkone angebaut werden, das Schreiben dazu erhielt ich am Dienstag den 10.01.2017. Unter dem Gesichtspunkt des einheiltlichen Bildes aller zusammengehörigen Häuser des annähernd selben Baujahres würde ein solcher Anbau aber bedeuten, das nur an der schmalen Seite unseres Hauses ein Balkon angebaut wird, da alle anderen Häuser desselben Vermieters (in meinem Fall eine Immobiliengesellschaft) in der selben Strasse die einen Balkon haben diesen jeweils nur an der schmalen Seite des Hauses haben. Bei einer solchen baulichen Massnahme würde es dann bedeuten, das nur die drei Wohnungen (drei Mietparteien) die an der äusserst rechten bzw. linken Seite des Hauses sich befinden Zugang zu den Balkonen haben (welcher Mieter oder Eigentümer lässt schon seinen Nachbarn in die Wohnung – es sei denn es ist ein langjähriger Freund oder ein Familienmitglied). Sollte die „Modernisierung“ so durchgeführt werden wie ich es aufgrund meiner stark beschränkten Kenntnisse zum Baurecht vermute hätten die Wohnungen an der Längsseite des Hauses keinen Zugriff auf den Balkon, somit würde auch der Balkon nicht zu einer Verbesserung dieser Wohnungen beitragen. Nur drei Parteien würden Zugriff auf den Balkon haben (insgesamt sind es 6 Mieteinheiten) die restlichen nicht. (Meine Wohnung gehört zu den drei letzteren – die die nicht den neuen Balkon nutzen können). Unser Vermieter hat schon über eine Mietpreiserhöhung nach Ende der „Modernisierungsarbeiten“ von 60€/Monat wegen den Baukosten in Höhe von 79tsd Euro schriftlich informiert. Da ich den Balkon – sollte meine oben erwähnte Vermutung eintreffen – nicht nutzen kann muss ich dann trotzdem die 60€/Monat Mieterhöhung zahlen obwohl meine Wohnung bleibt wie sie ist – ohne Balkon oder Terasse (Erdgeschosswohnung). Oder kann ich dagegen Widerspruch einlegen.
    Vielen Dank für Ihre Antwort

  • Carlotta
    16.08.2017 - 11:46 Antworten

    Hallo,

    wir haben eine Einliegerwohnung und unser Vermieter hat SEINEN Balkon instand setzen lassen. Dieser Balkon ist nur an seiner Wohnung angeschlossen und hat mit uns nichts zu tun, da wir eine Terrasse haben. Kann er die Reparaturarbeiten dennoch auf uns umlegen?

    Vielen Dank für die Hilfe im Voraus.

    • Mietrecht.org
      16.08.2017 - 15:43 Antworten

      Hallo Carlotta,

      Instandsetzungsarbeiten sind grundsätzlich Vermietersache.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ursula
    19.02.2018 - 17:06 Antworten

    Hallo,

    der bisherige Balkon (30 cm starke Massivbetonplatten) wurde ohne jegliche Notwendigkeit abgerissen, es wurde ein Metallgerüst (als erstmaliger Balkonanbau: dünne Metallplatte ca. 7 mm) anmontiert.

    Der Nutz-/Gebrauchswert ist im Vergleich zu dem früheren Balkon stark eingeschränkt (z.B. Bepflanzung, Wäscheaufhängung, keine „Möblierung“ möglich).

    Der Hauseigentümer will die Kosten als Modernisierung für einen erstmaligen Balkonanbau anrechnen und die Fläche zu 50 % anrechnen + dafür Miete (zusätzlich zur Grundmiete) verlangen.

    Bisher: Wohnfläche + Balkon = Grundmiete.

    Gruß
    U.

    • Mietrecht.org
      19.02.2018 - 18:47 Antworten

      Hallo Ursula,

      wenn der Balkon erneuert wurde, sprechen wir m.E. von einer Instandhaltung und nicht von einer Modernisierung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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