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Unerlaubte Untervermietung: Welche Rechte hat der Untermieter?

Bei einer unerlaubten Untervermietung drohen dem (Haupt-) Mieter verschiedene Folgen seitens des Vermieters. So etwa eine Abmahnung oder sogar Kündigung. Doch was geschieht mit dem Untermieter? Welche Rechte haben Untermieter in diesem Fall? Was ist, wenn der Mieter gekündigt wird und der Untermieter die Wohnung verlassen soll? Kann der Untermieter von dem Mieter Schadensersatz fordern?

Die Antworten auf diese Fragen finden Sie hier. Der nachfolgende Artikel erklärt, was man unter der unerlaubten Untervermietung versteht und welche Rechte der Untermieter bei einer unerlaubten Untervermietung tatsächlich hat.

I. Was heißt unerlaubte Untervermietung?

Die Untervermietung ist im Mietrecht u.a. in den §§ 553 und 540 Abs. 1 S. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt. In § 540 BGB geht es dabei um die Untervermietung der ganzen Wohnung und in § 553 BGB um die teilweise Untervermietung. In beiden Fällen bedarf die Untervermietung einer Erlaubnis des Vermieters. Einen Anspruch auf Erlaubniserteilung gibt es nur bei § 553 BGB, wenn seitens Mieter ein berechtigtes Interesse hat. Mehr dazu in Untervermietung – Ratgeber zum Untermietvertrag.

Eine unerlaubte Untervermietung liegt demnach immer dann vor,  wenn eine Untervermietung ohne Erlaubnis besteht. Sei es, weil der Vermieter gar nicht gefragt wurde oder die Erlaubnis verweigerte. Auch wenn der Mieter den Vermieter um Erlaubnis bittet und keine —weder positive noch negative— Antwort erhält, fehlt es an der Erlaubnis zur Untervermietung.

II. Was sind die Folgen für den (Haupt-)Mieter?

Die Folgen einer unerlaubten Untervermietung für den (Haupt-)Mieter, der zugleich Untervermieter ist, bestimmen sich nach dem Einzelfall.

In der Praxis werden die meisten (Haupt-)Vermieter den (Haupt-)Mieter wegen der Untervermietung abmahnen und zur Unterlassung auffordern. Setzt der (Haupt-)Mieter die Untervermietung dann fort, folgt regelmäßig die Kündigung der Mietwohnung (z.B. gemäß §§ 543 Abs. 2 Nr. 2, 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), alternativ die Unterlassungsklage hinsichtlich der Untervermietung (z.B. gemäß § 541 BGB).

Ob der Vermieter sofort fristlos kündigen kann, kommt immer auf die jeweiligen Umstände der Untervermietung an.  So wurde z.B. in folgenden Fällen eine fristlose Kündigung als gerechtfertigt gesehen:

  • wiederholte unerlaubte Untervermietung der Wohnung als Ferienwohnung an Touristen (Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 07. Dezember 2015, Az.: 237 C 280/15)
  • Überlassung der Mieträume an Dritte als schwerwiegender Pflichtverstoß; Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zumutbar (vgl. AG München Urteil vom 19. November 2015, Az.: 432 C 8687/15 LG Berlin, Beschluss vom 18. November 2014, 67 S 316/14, Wumm 2015, S. 31; LG Berlin, Beschluss vom 3 Februar 2015, 67 T 29/15; MDR 2015, S. 203).

III. Welche Rechte hat der Untermieter gegenüber dem Hauptmieter?

Die Rechte des Untermieters richten sich in der Praxis meist danach, welche Folgen die unerlaubte Untervermietung für den Untermieter tatsächlich. Werden von dem (Haupt-)Vermieter keine rechtlichen Schritte gegenüber dem (Haupt-)Mieter unternommen, um die Untervermietung zu unterbinden hat, die Tatsache allein, dass es sich um eine unerlaubte Untervermietung handelt keine Folgen für den Untermieter.

Ist der Untermietvertrag einmal unterschrieben, gilt dieser rechtlich unabhängig von dem Hauptmietvertrag. Die Wirksamkeit des Untermietvertrages hängt nicht davon ab, dass der (Haupt-)Vermieter dem (Haupt-)Mieter die Untervermietung gestattet hat (vgl. BGH, Urteil vom 09.10.1985, Az.: VIII ZR 198/84). Das bedeutet: Bestehen zwischen dem (Haupt-)Vermieter und dem (Haupt-)Mieter Streitigkeiten um die Vertragsverletzungen dieses Mietvertrages, wie z.B. durch die unerlaubte Untervermietung hat das allein rechtlich keine Auswirkungen; der Untermieter muss sich auch weiterhin an den Vertrag halten und z.B. Miete zahlen etc. Mehr zu Vertragsverhältnis: Mieter und Untermieter Rechte im Überblick

Die unerlaubte Untervermietung wird erst dann für den Untermieter zum Problem, wenn er z.B. nicht in die Mietwohnung einziehen kann, obwohl der Vertrag unterschreiben ist, in seiner Besitzausübung gestört wird, weil z.B. das Schloss ausgetauscht wird oder er vorzeitig ausziehen muss, weil z.B. der (Haupt-)Vermieter plötzlich mit einem Räumungstitel vor der Tür steht.

Wichtig ist, dass sich die Ansprüche und Rechte des Untermieters in diesen Fällen immer gegen den (Haupt-)Mieter richten.

Sobald der Untermieter sein Zimmer oder die Wohnung nicht (mehr) wie im Untermietvertrag vereinbart nutzen kann, liegt eine Vertragsverletzung durch den Mieter vor und das ist die Basis der Ansprüche des Untermieters.

Dazu im Einzelnen:

1. Schadensersatzanspruch für Untermieter wenn Einzug unmöglich?

Ja. Haben der Untermieter und Untervermieter (Hauptmieter) ein wirksamen Untermietvertrag geschlossen, kann der Untermieter Vertragserfüllung verlangen. Schließlich ist es Sache des Mieters vorab für die rechtlichen Rahmenbedingungen, wie die Erlaubnis des Vermieters zu sorgen.  Kann der Untervermieter die Mietwohnung bzw. das Zimmer wegen der Verweigerung der Erlaubnis durch den (Haupt-)Vermieter nicht zum vereinbarten Einzugstermin an den Untermieter überlassen kann, trägt er die Kosten, die dem Untermieter durch diesen Vertragsbruch entstehen. Der Untermieter hat regelmäßig einen Anspruch auf Schadensersatz.

2. Recht zur Verweigerung der Untermiete?

Nein, denn allein die Tatsache, dass dem Untervermieter (Hauptmieter) die Erlaubnis zur Untervermietung fehlt, ändert an der Wirksamkeit des Untermietvertrages nichts. Solange der (Haupt-)-Vermieter nichts gegen die (teilweise) Nutzung der Mietwohnung durch den Untermieter unternimmt, ist die Untermiete an den (Haupt-)Mieter zu zahlen.

Die Miete kann nur dann zurückbehalten oder gemindert werden, wenn aufgrund der fehlenden Erlaubnis nur eine eingeschränkte oder keine Nutzung der Mietwohnung bzw. des angemieteten Zimmers möglich ist.

3. Recht zur fristlosen Kündigung?

Jein. Hier kommt es allein darauf an, ob die unerlaubte Untervermietung für den Untermieter zu Konsequenzen führt, die zu einer Kündigung berechtigen. Denn, auf das Untermietverhältnis finden grds. dieselben Kündigungsvorschriften Anwendung wie beim Hauptmietvertrag.

Der Untermieter braucht daher einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung, der für ihn die Fortsetzung des Untermietverhältnisses unzumutbar macht. So z.B. wenn er immer wieder vor einem ausgetauschten Haustürschloss steht oder seine Wohnungsnutzung sonst beeinträchtigt wird.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Untermieter nur einzelne möblierte Räume angemietet hat und der Untervermieter die Wohnung weiterhin bewohnt. In diesen Konstellationen  gibt es ein Sonderkündigungsrecht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB: Der Untermieter und der Hauptmieter können den Untermietvertrag jederzeit monatlich, mit Kündigungserklärung bis spätestens zum 15. desselben Monats kündigen, ohne einen Kündigungsgrund zu haben oder die Kündigungsfristen des § 573 c BGB zu wahren (§ 573 Abs. 3 BGB in Verbindung mit § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

4. Schadensersatzanspruch für Untermieter bei vorzeitigem Auszug?

Ja. Muss der Untermieter die Wohnung vorzeitig räumen, ohne ordnungsgemäß von dem Untervermieter gekündigt worden zu sein, kann er Schadensersatz von seinem Untervermieter (Hauptmieter) verlangen.

Der häufigste Fall in der Praxis ist hier der, dass der (Haupt-)Vermieter plötzlich mit dem Räumungstitel vor der Tür stehen und vom Untermieter die Räumung verlangt. Dem Untermieter steht in solchen Fällen regelmäßig ein Schadensersatzanspruch gegenüber dem Hauptmieter zu. Umfasst sind dabei alle Schäden, die dem Untermieter durch die vorzeitige Räumung entstehen: wie z.B. Umzugskosten, Kosten für anderweitige Unterkunft etc.

Wichtig ist hier nur, dass der Untermieter keinen Schadensersatz fordern kann, wenn er rechtmäßig gekündigt wurde. Der Untervermieter hat u.a. folgende Kündigungsmöglichkeiten:

  • Ordentliche Kündigung nach § 573 BGB mit einer gestaffelten Kündigungsfrist von zunächst drei Monaten, nach fünf Jahren sechs Monaten und nach acht Jahren neun Monaten; bei einem unbefristeten Untermietvertrag. Als Kündigungsgrund braucht der Untervermieter aber ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB und das liegt nicht vor, wenn alleiniger Kündigungsgrund die Beendigung des Hauptmietvertrages ist (vgl. LG Osnabrück, Urteil vom 15. Dezember 1993, Az.: 1 S 161/93). Es muss hier vielmehr eine schuldhafte und nicht unerhebliche vertragliche Pflichtverletzung des Untermieters vorliegen. Anderenfalls ist die Kündigung unwirksam.
  • Fristlose Kündigung nur bei wichtigem Grund; wie bei der ordentlichen Kündigung reicht allein die Beendigung des Hauptmietvertrages nicht (s.o.)
  • Sonderkündigungsrechte, z.B. nach § 573 a BGB wenn die Wohnung vom Hauptmieter (also dem Vermieter des Untermieters) selbst bewohnt wird. Dann geht eine Kündigung immer ohne besonderen Kündigungsgrund (sog. berechtigtes Interesse), allerdings verlängert sich die ordentliche Kündigungsfrist um weitere 6 Monate. Das bedeutet hier ist die minimale Kündigungsfrist 6 Monate, bei einem unbefristeten Vertrag. Bei der möblierten Untervermietung einzelner Räume gibt es ein Sonderkündigungsrecht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB bestehen, wonach der Untervermieter jederzeit zum 15. desselben Monats  kann ohne Angabe eines Grundes(s.o.).

Nur wenn keine ordnungsgemäße Kündigung vorliegt und der Untermieter daher vorzeitig aus der Mietwohnung oder seinen angemieteten Räumen muss, kann er vom (Haupt-)Mieter und Untervermieter des Ersatzes der ihm entstehenden Kosten verlangen. Anspruchsgegner ist allein der Hauptmieter als Vertragspartner.

Wird durch den Vermieter die Zwangsvollstreckung der Räumung gegen den Untermieter gerichtet, stehen dem Untermieter im Rahmen dieses Verfahrens die Rechtsbehelfe des Vollstreckungsschutzes zu, wie bei jeder anderen Räumung auch. So muss der Untermieter z.B. vor einer Räumung immer schriftlich zur Räumung aufgefordert worden sein

Regress für entstehende Prozess und Anwaltskosten kann dann u.U. ebenfalls im Wege des Schadensersatzes von dem (Haupt-)Mieter gefordert werden. Er haftet für alle Kosten (Schäden) die dem Untermieter dadurch entstehen, dass die Untervermietung unerlaubt war.  Allerdings darf man als Untermieter nicht wissentlich unberechtigt in der Wohnung bleiben: Mehr zu den Konsequenzen in diesem Fall in Hauptmieter kündigt, Untermieter zieht nicht aus – Was tun als Mieter und Vermieter?

5. Verweigerung der Räumung durch Untermieter möglich?

Nein. Der Untermieter muss ausziehen. Das Gesetz gibt dem (Haupt-)Vermieter einen unmittelbaren Anspruch auf Rückgabe der Mietsache, obwohl zwischen beiden keine vertraglichen Beziehungen bestehen (BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 22. November 1995, Az.: VIII ARZ 4/95). Sobald der Hauptmietvertrag  dem (Haupt-)Mieter und dem (Haupt-)Vermieter beendet ist, verliert der Untermieter automatisch sein Besitzrecht an der Wohnung. Er darf dann nicht mehr darin wohnen.

Verlangt der (Haupt-)Vermieter von dem (Haupt-)Mieter den Auszug und damit die Räumung, greift das auf den Untermieter durch. Der Untermieter ist dann verpflichtet, die Nutzung der Mieträume zu unterlassen, sie dem (Haupt-)Vermieter herauszugeben und ihm die Nutzungsmöglichkeit einzuräumen. Für alle Kosten, die ihm dadurch entstehen hat er den vertraglichen Schadensersatzanspruch gegen den (Haupt-)Mieter.

6. Anspruch auf Übernahme des Hauptmietvertrages?

Nein. Der Untermieter kann nicht verlangen Hauptmieter zu werden. Wird der Hauptmietvertrag wegen der unerlaubten Untervermietung gekündigt, geht das Untermietverhältnis  auch nicht auf den (Haupt-)Vermieter über. Der Untermieter kann das auch weder von dem (Haupt-)Mieter noch dessen (Haupt-)Vermieter verlangen. Es handelt sich wie gesagt um zwei selbstständige Mietverträge, die in ihrer Wirksamkeit unabhängig voneinander bestehen.

Einen Anspruch auf Übernahme des Hauptmietvertrages gibt es  grds. nicht. Untermieter können nur versuchen, mit dem Vermieter in Kontakt zu kommen und sich als Nachmieter im Falle der Kündigung des Hauptmieters anbieten. Der Vermieter ist aber nicht verpflichtet auf diesen Vorschlag einzugehen.

IV. Welche Rechte hat der Untermieter gegenüber dem (Haupt-)Vermieter?

Gar keine. Grundsätzlich besteht zwischen dem (Haupt-)Vermieter und dem Untermieter kein Vertragsverhältnis. Es können sich allenfalls Ansprüche bzw. Rechte im Rahmen des Räumungsverfahrens ergeben.

V. Zusammenfassung

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die unerlaubte Untervermietung allein keine besonderen Rechte für Untermieter begründet:

  1. Die Folgen der unerlaubten Untervermietung, wie z.B. die eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit der angemieteten Wohnung oder die vorzeitige Räumungspflicht führen zu Ansprüchen des Untermieters.
  2. Anspruchsgegner ist einzig der Untervermieter, der Hauptmieter der Wohnung ist.
  3. Anspruchsgrund ist regelmäßig die Nichterfüllung des Untermietvertrages.
  4. Der Umfang und Inhalt der Ansprüche ist immer einzelfallabhängig und richtet sich insbesondere danach welche Schäden dem Untermieter dadurch entstanden sind, dass die Untervermietung unerlaubt war.

Wird man als Untermieter mit einem Räumungstitel des Hauptvermieters wegen der unerlaubten Untervermietung konfrontiert, ist es besonders empfehlenswert sich anwaltlich beraten zu lassen. Hier sollte unbedingt ein Anwalt die Ansprüche gegenüber dem Hauptmieter prüfen.

4 Antworten auf "Unerlaubte Untervermietung: Welche Rechte hat der Untermieter?"

  • Daniela
    31.08.2023 - 18:54 Antworten

    Hallo,

    habe ich als Untermieterin das Recht, vom Hauptmieter die schriftliche Genehmigung des Vermieters zur Untermiete einzufordern/zur Einsicht zu bitten?

    Danke, LG

    • Mietrecht.org
      31.08.2023 - 21:01 Antworten

      Hallo Daniela,

      ich denke nein – recherchieren Sie, ob es passende Rechtsprechung gibt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sebastian
    15.12.2023 - 00:34 Antworten

    Hallo,
    ich befinde mich aktuell in einer Untermiete und wurde vom Hauptmieter mutwillig getäuscht.
    Ich hatte betont, dass ich für die mehrmonatige Untermiete definitiv eine „offizielle“ Wohnung mit Einverständnis der Vermieterin brauche. Nach langem hin und her hat der Hauptmieter nun zugegeben, dass die Vermieterin überhaupt nicht informiert wurde.
    Den Vertrag habe ich aber ja unterschrieben. Was kann man da machen?
    Liebe Grüße

    • Mietrecht.org
      15.12.2023 - 09:02 Antworten

      Hallo Sebastian,

      es ist eher ein Problem des Hauptmieter – dieser gefährdet sein Hauptmietverhältnis. Bestehen Sie auf eine Wohnungsgeberbescheinigung des Hauptmieters und weisen Sie Ihre Wohnsituation im Zweifel mit dem Mietvertrag nach.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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