Die Mietwohnung ist untervermietet und der Mieter kündigt. Der Untermieter will aber nicht ausziehen? Das ist ein Problem das leider sehr häufig bei der Untervermietung auftritt und nicht so leicht zu lösen ist: Der Vermieter hat nämlich grundsätzlich nur einen Vertrag mit dem Mieter und nicht mit dem Untermieter. Das bedeutet, eine Kündigung des Mietvertrags beendet nicht den Untermietvertrag. Das kann nur die Kündigung des Untermietvertrags, der zwischen dem Mieter und dem Untermieter besteht.

Zieht der Untermieter nicht aus, sollten Mieter und Vermieter ihre rechtlichen Möglichkeiten kennen. Hier erhalten Sie einen Überblick über die Rechtslage und erfahren, welche Aussichten Sie als Mieter und Vermieter haben.

I. Was kann man als Vermieter tun?

Als Vermieter sollte man umgehend rechtliche Schritte einleiten, um den unliebsamen Untermieter los zu werden. Der erste Schritt ist die schriftliche Aufforderung die Mietwohnung zu räumen. Danach kommt die Räumungsklage: Der Vermieter hat hier zwei Räumungsansprüche – einmal gegen den Mieter und einmal gegen den Untermieter.

Neben der Räumung hat der Vermieter außerdem noch Entschädigungsansprüche für den Zeitraum den er die Mietwohnung nicht neu vermieten kann. Hier kann er sich ebenfalls wahlweise an den Mieter oder den Untermieter direkt wenden.

1. Räumungsklage gegen Mieter und Untermieter

Verweigert der Untermieter des Mieters den Auszug, bleibt dem Vermieter nichts anderes übrig, als Räumungsklage zu erheben.  Die Herausgabe der Wohnung kann er dabei sowohl von dem Mieter als auch von dem Untermieter fordern. Er kann von beiden die Räumung verlangen, sobald das Mietverhältnis mit dem Mieter beendet ist, § 546 Abs. 1 BGB.

Voraussetzung für eine Räumungsklage ist dabei immer, dass einen Räumungsanspruch besteht.

a) Räumungsanspruch gegen den Mieter

Solange der Untermieter nicht auszieht besteh ein Räumungsanspruch gegen den Mieter. Denn, selbst wenn der eigene Mieter keine Probleme macht und die Wohnung sofort zurückgeben will, kann er den Räumungsanspruch des Vermieters solange nicht erfüllen, wie der Untermieter in der Wohnung verbleibt.

Der Anspruch des Vermieters auf Rückgabe der Mietwohnung gegen den Mieter kann also nicht einfach abgelehnt werden, mit der Begründung es sei ja der Untermieter der sich querstellt und nicht ausziehen will. Hat also zum Beispiel der Mieter ein Zimmer der Wohnung untervermietet und zieht selbst aus der Wohnung aus, hat er trotzdem seine Rückgabepflicht nicht erfüllt, wenn der Untermieter in der Wohnung bleibt.

Der BGH begründet das so:

Mieter ist in der Pflicht die Wohnung vollständig geräumt zurückzugeben:

Nach dem Bundesgerichtshof (BGH) ist der vertragliche Herausgabe- und Räumungsanspruch gemäß § 546 Abs 1 BGB nach Beendigung des Wohnraummietverhältnisses ebenfalls gegen denjenigen begründet, der den Besitz an der Wohnung endgültig aufgegeben hat, wenn dessen Untermieter gegen seinen Willen in der Wohnung verbleibt (vgl. BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 22. November 1995, Az.: VIII ARZ 4/95: mehrere Mieter).

Der BGH sagt nämlich, dass dadurch, dass nur einer von mehreren Mietern den Besitz an der Wohnung aufgibt, kein Tatbestand verwirklicht wird, der ein Erlöschen des gegen diesen gerichteten Rückgabeanspruch zur Folge hat. Das ergibt sich daraus, dass sich der Anspruch auf Rückgabe der Mietsache aus § 546 BGB auf Einräumung des unmittelbaren Besitzes an den Vermieter richtet. Durch bloße Besitzaufgabe seitens eines Mieters erlangt der Vermieter aber nicht den unmittelbaren Besitz an der Mietsache.

Keine Ausreden möglich: Der Mieter ist für den Untermieter verantwortlich.

Der Mieter kann sich hier außerdem nicht damit verteidigen, dass für ihn die Rückgabe unmöglich ist, weil es ja an dem Untermieter liegt, dass dieser nicht ausziehen will und er das ja nicht beeinflussen kann. Der BGH sagt bei einem solchen Fall nämlich ganz klar, dass die Unmöglichkeit der Rückgabe gemäß § 275 Abs. 1 BGB nicht in Betracht kommt, weil der in der Wohnung verbliebenen Untermieter ja zur Räumung in der Lage ist und damit kein sogenanntes Unvermögen vorliegt, dass für die Unmöglichkeit aber notwendig ist: Unvermögen im Sinne von § 275 Abs. 2 BGB liegt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 9. Oktober 1974, Az.: VIII ZR 113/72; Urteil vom 24. Juni 1982, Az.: III ZR 178/80) nicht schon dann vor, wenn die Erfüllung von dem Willen eines Dritten abhängt, solange die Möglichkeit besteht, dass der Schuldner rechtlich oder auch nur tatsächlich auf den Dritten einwirken und so die Leistung erbringen kann. Das bedeutet, solange der ausgezogene Mieter einen Rechtsanspruch auf Räumung gegen den Untermieter hat ist ein Unvermögen des Mieters zur Rückgabe der Wohnung ausgeschlossen.

b) Räumungsanspruch gegen Untermieter

Obwohl zwischen Vermieter und Untermieter keine vertraglichen Beziehungen bestehen, räumt das Gesetz nach § 546 Abs. 2 BGB dem Vermieter gegen den Untermieter einen unmittelbaren Anspruch auf Rückgabe der Mietsache ein (BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 22. November 1995, Az.: VIII ARZ 4/95). Kündigen muss der Vermieter dem Untermieter nicht. Es reicht die Kündigung gegenüber dem Mieter.

Der Räumungsanspruch des Vermieters gegen den Untermieter setzt voraus, dass das Hauptmietverhältnis beendet ist und der Untermieter zuvor zur Räumung aufgefordert worden ist (Sternel in: Sternel, Mietrecht aktuell, 1. Räumungsanspruch, Rn. 1). Fehlt ein solches Räumungsverlangen trägt der Vermieter bei sofortigem Anerkenntnis die Verfahrenskosten (Eisenhardt in: Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2015, J. Beendigung des Mietvertrags, Rn. 121).

Durch die Beendigung des Mietverhältnisses zwischen dem Mieter und dem Vermieter verliert der Untermieter automatisch sein Besitzrecht an der Wohnung und darf nicht mehr darin wohnen. Solange er aber darin verbleibt ist er ja noch im Besitz der Wohnung – auch wenn unberechtigt. Und genau deshalb hat der Vermieter einen eigenen Herausgabe- und Räumungsanspruch gegen den Untermieter. Schließlich kann er ja nur dann wieder in den Besitz seiner Mietwohnung gelangen, wenn der Untermieter diesen herausgibt in dem er auszieht.

c) Vermietertipp: Räumungsklage gleichzeitig gegen Mieter und Untermieter

Damit die Mietwohnung auch tatsächlich geräumt werden kann, muss sich der Räumungstitel nicht nur gegen den Mieter, sondern auch gegen den Untermieter richtet. Ein Gerichtsvollzieher, der die Zwangsräumung vornimmt, vollstreckt nämlich nur gegen die Person(en), die im Räumungstitel namentlich bezeichnet sind (vgl. § 750 Abs.1 ZPO). Das gilt auch für Wohngemeinschaften: Bei WG Mitgliedern braucht der Vermieter einen Räumungstitel gegen alle Mitglieder der Wohngemeinschaft.

Deshalb ist empfehlenswert gegen den Mieter und den Untermieter zusammen als Gesamtschuldner eine Räumungsklage zu erheben (LG Hamburg, Beschluss vom 10.02. 1978, Az.: 11 S 230/77). So muss man nicht zweimal klagen. Der Streitwert und die danach zu bemessenden Prozesskosten, sind auch nicht höher als bei einer Räumungsklage gegen eine Person (BGH, Beschluss vom 25.11.2003, Az.: VI ZR 418/02).

Was Sie als Vermieter sonst noch zur Räumungsklage wissen sollten, lesen Sie am besten hier nach: Räumungsklage: Dauer, Kosten und Ablauf (mit Beispielen)

2. Räumung mit einstweiliger Verfügung bei unbekanntem Untermieter

Hat man als Vermieter erst nach dem Räumungsprozess gegen den Mieter von der Untervermietung erfahren und ist der Untermieter unbekannt, kann eine einstweilige Verfügung für die Räumung nach § 940a ZPO beantragt werden. Daneben hat der Vermieter zusätzlich die Möglichkeit gegen den Hauptmieter eine einstweilige Verfügung zu erheben, die eine zukünftige Untervermietung verbietet, wenn er befürchtet, dass der Mieter während dem Verfahren gegen den aktuellen Untermieter einen anderen Untermieter sucht, um die Räumung zu behindern (OLG München, Beschluss vom 04.09.2017, Az.: 7 W 1375/17).

3. Entschädigungsansprüche gegen Mieter und Untermieter

Der Vermieter kann natürlich Entschädigungen für seine Kosten und Mietausfallzeiten verlangen. Dazu zählen z.B. alle Kosten für die Räumung an sich – von der Aufforderung zur Räumung bis zur Zwangsräumung – und z.B. der Mietausfall für die Zeit, in der die Wohnung nicht geräumt ist bzw. nicht weitervermietet werden kann.

An wen er sich mit seinen Forderungen wendet – den Mieter oder den Untermieter– steht ihm erstmal frei. Allerdings kann er seine Forderungen nicht doppelt verlangen. Das bedeutet, sobald einer zahlt kann er diese Forderung nicht mehr von dem anderen verlangen. Rechtlich finden dann die Vorschriften über die Gesamtschuld entsprechende Anwendung (BGH, Urteil vom 6. November 1968, Az.: V ZR 85/65; BGH, Urteil vom 14. März 2014, Az.: V ZR 218/13)

Außerdem muss man wissen, dass es nicht bedeutet, dass man als Mieter nicht mehr in Anspruch genommen wird, nur weil die Klage allein gegen den Untermieter geht und umgekehrt. Solange der Vermieter nämlich nicht in voller Höhe befriedigt wurde, hat er weiterhin die Wahl sich auch an denjenigen zu wenden den er noch nicht in Anspruch genommen hat. So muss der Vermieter z.B. bei einer Klage gegen den Mieter nicht abwarten, bis die Fruchtlosigkeit der Zwangsvollstreckung feststeht, um sich mit derselben Forderung wie in der Klage auch an den Untermieter zu richten (BGH, Urteil vom 14. März 2014, Az.: V ZR 218/13).

a) Entschädigungsanspruch gegen den Mieter

Will ein Vermieter den Mieter in Anspruch nehmen, funktioniert das am einfachsten mit dem Entschädigungsanspruch wegen verspäteter Rückgabe gegen Mieter aus § 546a Abs. 1 BGB. Der Mieter hat durch die unvollständige Räumung nämlich seine vertragliche Rückgabepflicht nicht erfüllt und ist daher zum Ersatz aller Schäden verantwortlich die dem Vermieter dadurch entstehen.

Diesen Anspruch gibt es auch nur gegen den Mieter, da dieser der Vertragspartner des Vermieters ist. Gegen den Untermieter muss er sich mit anderen zivilrechtlichen Ansprüchen behelfen (vgl. Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Mietrecht, 2. Aufl. 2015, § 546a BGB, Rn. 29).

b) Nutzungsentschädigung gegen Untermieter aus Besitzrecht

Der Vermieter kann z.B. als Eigentümer von dem Untermieter Nutzungsentschädigung nach den §§ 987 ff. BGB verlangen. Bei diesem Nutzungsersatz bemisst sich der Wert der zu ersetzenden Nutzungen grds. sich nach dem objektiven Mietwert der Räume, für dessen Bestimmung als Bemessungsgrundlage der ortsübliche Mietzins herangezogen werden kann (BGH, Urteil vom 31. Januar 2001, Az.: XII ZR 221/98).

Je nach den Umständen im Fall –ob der Untervermieter bösgläubig ist oder bereits verklagt wurde – steht dem Vermieter dann ein unterschiedlich umfangreicher Schadensersatzanspruch zu. Bösgläubig im Sinne von § 990 Abs. 1 Satz 2 BGB ist z.B. ein Untermieter, der bereits schriftlich auf die Beendigung des Hauptmietverhältnisses hingewiesen wurde und damit weiß, dass er nicht mehr zum Besitz der Mietwohnung berechtigt ist (BGH, Urteil vom 31. Januar 2001, Az.: XII ZR 221/98).

Als Vermieter muss man aber wissen, dass der Entschädigungsanspruch gegen den Untermieter immer nur auf den Teil der Mietwohnung gerichtet ist, der dem Untermieter nach seinem Untermietvertrag auch überlassen war. Das bedeutet, hat der Untermieter z.B. nur ein Zimmer in der Mietwohnung in Besitz ist der Entschädigungsanspruch für den Nutzungsausfall auch auf dieses Zimmer beschränkt. Er kann dann also z.B. nicht den Mietausfall für die gesamte Wohnung, sondern lediglich einen Teil verlangen (BGH, Urteil vom 14. März 2014, Az.: V ZR 218/13).

II. Was kann man als Mieter tun?

Ist die eigene Mietwohnung untervermietet und zieht der Untermieter nicht aus, obwohl der Untermietvertrag bereits gekündigt ist, haben Mieter dieselben Ansprüche wie ein Vermieter: Einen Räumungsanspruch gegen den Untermieter und einen Schadensersatzanspruch, weil der Untermieter seine Rückgabepflicht verletzt hat.

Wichtig ist, dass ein Mieter dafür einzustehen hat, wenn der Untermieter nicht auszieht (vgl. unter I.). Deshalb sollte man unbedingt gegen seinen Untermieter vorgehen und versuchen ihn schnellstmöglich zum Auszug zu bewegen! Nach dem BGH ist ein Untervermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses sogar verpflichtet, für die Beendigung des Untermietverhältnisses und den umgehenden Auszug des Untermieters sorgen (BGH, Urteil vom 04. Dezember 2013, Az.: VIII ZR 5/13). Das heißt man hat als Mieter alle erforderlichen Schritte zu unternehmen, um die Beendigung des Untermietverhältnisses und den Auszug der Beklagten zu herbeizuführen.

Was genau rechtlich mit dem Untermietvertrag passiert wenn der Hauptmietvertrag beendet wird, erklärt der folgende Beitrag: Der Untermietvertrag bei der Kündigung des Hauptmietvertrages.

1. Räumungsklage gegen den Untermieter

Der Räumungsanspruch gegen den Untermieter ergibt sich gemäß § 546 Abs. 1 BGB aus dem Untermietvertrag. Für die Durchsetzung muss der Mieter als Untervermieter Räumungsklage gegen den Mieter erheben. Zuständig ist dafür das Amtsgericht in dessen Bezirk sich die Mietwohnung befindet.Bekommt man einen Räumungstitel gegen den Untermieter beauftragt man damit einen Gerichtsvollzieher, der dann der Räumung vollstreckt und den Untermieter vor die Tür setzt.

Der Räumungsanspruch des Untervermieters kann auch dann eingeklagt werden, wenn der eigene Hauptvermieter bereits Räumungsklage gegen den Untermieter erhoben hat! Zieht der Untermieter nämlich ohne rechtlichen Grund nicht aus, ist er automatisch immer zwei verschiedenen Räumungsansprüchen ausgesetzt: dem des Vermieters der Mietwohnung und des Mieters, der sein Untervermieter ist.

2. Schadensersatzansprüche

Der Mieter kann von dem Untermieter Schadensersatz für all die Schäden verlangen, die ihm durch die verspätete Rückgabe entstanden sind, das sind z.B. Schadensersatzzahlungen, die der Mieter an den Vermieter leisten muss, Gerichtskosten, Mietausfallschäden usw. Der Untermieter hat den Mieter damit auch für dessen verspätete Rückgabe an den Vermieter zu entschädigen. Allerdings gilt das nur dann, wenn der Mieter das Untermietverhältnis rechtzeitig beendet hat. Ist der Untermieter nämlich länger in der Wohnung als der Mieter eigentlich noch drin sein darf, weil der Untermietvertrag noch nicht oder nicht rechtzeitig beendet wurde, hat der Mieter für die Schäden, die deshalb dem Vermieter entstehen allein einzustehen!